Решение № 1020 от 21.07.2023, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 1020 гр. София, 21.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на шести юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Красимир Машев

Членове:

Златина Рубиева

Петя Алексиева при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Красимир Машев Въззивно гражданско дело № 20231000500718 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 98/09.01.2023 г., постановено по гр. д. № 12399/2022 г. по описа на СГС, ГО, I- 7 състав, изцяло са уважени предявените кумулативно обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, както и по чл.

70, ал. 3 ЗС, във вр. с чл. 72, ал. 1 ЗС за солидарно заплащане на следните суми: 1) 15000 лв.

– уговорен задатък по предварителен договор за покупко-продажба на процесния апартамент; 2) 15000 лв. – уговорена компенсаторна неустойка при разваляне на предварителния договор за покупко-продажба на процесния апартамент и 3) 44642 лв. (след допуснатото с Определение от 28.09.2021 г. на СРС по гр. д. № 21284/2020 г. изменение на този иск на основание чл. 214, ал. 1 ГПК чрез увеличение на неговия размер от 13821,80 лв. за сумата от 44642 лв.) - извършени подобрения от купувачите в предадения им по предварителния договор имот.

За да постанови решението си, СГС е приел, че за ищците е възникнало потестативното право с едностранно волеизявление да развалят релевантния предварителен договор за покупко-продажба на процесното жилище поради виновно неизпълнение от обещателите по него на договорното задължение да прехвърлят правото на собственост върху този имот, вкл. без върху него да са учредени вещни тежести (установено е по делото, че след сключването на този предварителен договор върху апартамента е наложена обезпечителна възбрана, която не е заличена). Тъй като ищците били изправни кредитори – 1 изпълнили са точно поетите от тях договорни задължения, в техния патримониум е възникнало субективното право да претендират правните последици от развалянето на предварителния договор – връщане при отпаднало правно основание на дадения аванс, представляващ задатък, в размер на сумата от 15000 лв. и заплащане на уговорената компенсаторна неустойка при разваляне на предварителния договор в същия размер. Тъй като при предаване на имота от обещателите по предварителния договор купувачите са приравнени на добросъвестни владелци (по отношение на извършените от тях подобрения в жилището, предмет на предварителния договор), СГС е уважил изцяло и предявения иск за заплащане на извършените от ищците разноски за увеличаване стойността на жилището.

Срещу така постановеното решение е предявена въззивна жалба от ответниците, в която се излагат съображения за неправилност на крайния съдебен акт, постановен от СГС, тъй като той е необоснован и е постановен при нарушение на материалния закон.

Въззивниците поддържат, че решението е недопустимо в частта, в която е уважен предявеният иск за заплащане на увеличената стойност на имота, тъй като незаконосъобразно съдът е допуснал изменение както на основанието на първоначално предявения иск – за заплащане на сторените разноски за ремонт на апартамента (в размер общо на сумата от 13281,80 лв., заплатени за извършени в имот СМР и за закупуване на мебели), така и на неговия размер - едва в пето по делото съдебно заседание. Считат, че страните по породеното облигационно правоотношение са обвързани не от представения от ищците предварителен договор, а от т. нар. тристранен предварителен договор, подписан на същата дата, в чийто предмет освен процесният имот е включен и гараж. И тъй като първоначалният предварителен договор бил прекратен по общо съгласие между страните (със сключването на т. нар. тристранен договор), последващият анекс към първоначалния договор бил нищожен. Поддържат и довода си за нищожност на този Анекс поради поемане на задължение с невъзможен предмет – извън волята на страните, а именно обещание за действие на държавен орган (съда) за заличаване на вписаната възбрана върху процесния имот. Тъй като тази вещна тежест е била вписана два дни след сключване на процесния предварителен договор, обещателите са действали добросъвестно и не са осъществили виновно неизпълнение на поетите договорни задължения. Ответниците са предприели действия за заличаване на тази възбрана чрез замяна на обезпечението, поради което ищците били неизправна страна по процесния предварителен договор – не били заплатили задатъка в уговорения срок, не са се явили до 30.09.2019 г. пред нотариус за сключване на окончателния договор, като не са представили на обещателите „нарочно издадено писмо за поет ангажимент от банката-кредитор”. Не поддържат релевираното материалноправно възражение за извършване на съдебно (процесуално) прихващане с насрещно предявеното материално право – стойността на получения задатък, който считат, че като изправни кредитори трябва да задържат, поради което при оставянето му без уважение от СГС е недопустимо въззивният съд да се произнесе по него (арг. чл. 269, изр. 2 ЗЗД) – разгледано по същество, то обаче се явява и неоснователно, тъй като не ответниците, а ищците са изправни кредитори и в техният патримониум е възникнало потестативното право с едностранно волеизявление да развалят процесния предварителен договор за покупко2 продажба поради виновното неизпълнение от ответниците на техните съществени правни задължения по него.

Въззиваемите-ищци са подали в законоустановения срок отговор на въззивната жалба, в който излагат подробни правни доводи за нейната неоснователност.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на оспорения съдебен акт и възраженията на въззиваемия.

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което е допустима.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.

Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.

СГС, I-7 състав е бил сезиран с кумулативно обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, чл. 93, ал. 2 ЗЗД и по чл. 70, ал. 3 ЗС, във вр. с чл. 72 ЗС.

Не е спорно обстоятелството, а и от предварителен договор, сключен на 22.07.2019 г., се установява, че страните в настоящото съдебно производство са постигнали съгласие ответниците да прехвърлят на възмездно правно основание (срещу уговорената продажна цена в общ размер от 265000 лв.) правото на собственост върху процесния имот – до 31.10.2019 г.

В клаузата на чл. 6 от договора обещателите са поели правно задължение в периода до сключването на окончателния договор освен да не прехвърлят правото на собственост върху процесния имот на трето лице, но и да не го обременяват с реални обезпечения, и вещни и облигационни тежести („или по какъвто и да е било начин да обременява с тежести имота…”. Изрично в уговорката на чл. 10 от предварителния договор страните са постигнали съгласие за правните последици от виновното неизпълнение на поетото в чл. 6 правно задължение от обещателите, респ. на тяхното задължение в договорения срок да прехвърлят правото на собственост върху имота на купувачите – 1) възникване на потестативно право с едностранно писмено волеизявление купувачите да развалят договора, без да дават допълнителен срок за изпълнение (в тази част по своя правен характер клаузата е комисорна, тъй като се изменя диспозицията на правната норма, уредена в чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД) и 2) връщане на предоставения задатък и заплащане на неустойка в същия размер – в своето единство в тази част клаузата разкрива правните последици на задатъка (арг. чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД – „Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер”).

Наистина, на същата дата е сключен т. нар. тристранен договор (съобразно 3 правотехническия термин, използван от ответниците), като основната отлика с постигнатите уговорки по другия предварителен договор представлява задължението да се прехвърли – освен процесния апартамент, но и правото на собственост върху гараж № 8 при обща продажна цена в размер на 303153,65 лв. и задатък общо в размер на сумата от 25000 лв.

(5000 лв. от които са заплатени при сключване на този договор) – до 30.09.2019 г. Фактът на постигане на тези уговорки се потвърждава и от показанията на разпитания пред СГС свидетел. В останалата част – относно поетите задължения имотите да не бъдат обременявани с вещни и облигационни тежести, както и уговорената договорно отговорност при неизпълнение на основното договорно задължение на обещателите за прехвърляне на имота, клаузите в двата предварителни договора са идентични. Следователно, за да се достигне до действителната воля на страните, изразена в тези два предварителни договора, трябва да се проведе логическо, систематическо и телеологическо тълкуване на тяхното предметно съдържание, както предписва правната норма, уредена в чл. 20 ЗЗД.

От обясненията на процесуалния представител на ответниците, както и от н. а. № 169/26.11.2019 г., съставен по н. д. № 898/2019 г. от нотариус М. К. и удостоверяващ сключен окончателен договор за покупко-продажба на гараж № 8, се установява, че т. нар. тристранен договор разкрива правните характеристики на два отделни предварителни договора за покупко-продажба – на процесния имот от ответниците, и на гаража от неговия собственик – Р. Л. В..

В Анекс, сключен от страните в настоящото съдебно производство на 06.11.2019 г., към предварителния договор от 22.07.2019 г. се разкрива действителната воля на обещателите и купувачите – изрично в установителната клауза, уговорена под б. „А”, ответниците са признали, че процесният предварителен договор (първият описан в настоящото изложение) ги обвързва, като в клаузата на б. „Б” са изяснили причините, поради които не са могли да изпълнят поетите в този предварителен договор правни задължения за прехвърляне правото на собственост върху апартамента, необременен с вещни тежести, поради вписаната на 24.07.2019 г. възбрана върху жилището – „по искане на трето лице съгласно Обезпечителна заповед от 23.07.2019 г., издадена по гр. д. № 9370/2019 г. по описа на СГС, IV „Г” с-в”. В клаузите на б. „В” и „Г” страните взаимно са признали неизгодни за тях правнорелевантни за настоящия процес факти – 1) владението върху имота е предадено на купувачите при подписване на предварителния договор, като до този момент със съгласието на обещателите те са направили подобрения в него на стойност от 50000 лв. и 2) купувачите имат одобрено финансиране от кредитиращата банка за покупка на имота при условие, че наложената върху нега възбрана бъде заличена и липсват други вещни тежести. С оглед изразеното намерение на страните да сключат окончателен договор за прехвърляне правото на собственост върху процесния апартамент, в клаузата на чл. 1 от Анекса те са постигнали съгласие да бъде продължен уговорения срок за сключване на окончателния договор до 29.11.2019 г. – „с подписване на настоящия Анекс се уговарят да се явят на 29.11.2019 г. в 11,00 ч. в кантората на нотариус М. К. … за подписване на окончателния договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт. Промяната в 4 уговорената дата и час по предходното изречение е възможна само със съгласието на двете страни, обективирано в писмен вид”. И за да изпълнят основното си договорно задължение, обещателите са поели в клаузата на т. 2 от Анекса правно задължение за предоставяне в срок до 22.11.2019 г. в оригинал на всички документи, удостоверяващи правото на собственост върху процесния апартамент, вкл. Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, издадено от АВ, от което да се изяснява, че наложената възбрана е заличена, респ. че липсват други вписвани вещни тежести и/или противопоставими на купувачите права върху имота, предмет на „горецитирания договор”.