Решение № 214 от 27.02.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 214 гр. Варна, 27.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ирена Н. Петкова

Членове:

Ивелина Владова мл.с. Бойко Ал. Мачорски при участието на секретаря Доника Здр. Христова като разгледа докладваното от Ивелина Владова Въззивно гражданско дело № 20263100500021 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 96504/18.11.2025г. по регистратурата на ВРС подадена от К. С. Ф., чрез процесуалния си представител срещу решение № 3873/02.11.2025г. постановено по гр.д.№ 2013/2025г. по описа на ВРС, 30-ти състав, с което Е ОТХВЪРЛЕН предявения от жалбоподателката срещу Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, кв. „В.“, ул. „Св. Св. K.E.“ ***, комплекс „В.“, представлявана от управителя „Домоуправител 1“ ЕООД, иск с правно основание чл.40 ЗУЕС за отмяна на взетите решения на общо събрание на етажната собственост, проведено на 16.01.2025г., както следва: по т.2.1. Сумите за изграждане на нова врата и автоматика или за ремонт на съществуващите, да бъде разпределена между собствениците на 71 бр. паркоместа и гаражи, по т. 2.2. Закупуване на нова входна врата, като средната цена за нова олекотена врата и нова автоматика с 2 год. гаранция е 5400 лева и по т. 2.3. Промяна на начина на достъп на автомобили: точка за достъп с бутон на телефон /приложение за достъп/, като нищожни, а в условията на евентуалност като незаконосъобразни и Е ОСЪДЕНА да заплати на Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр.

Варна, кв. „В.“, ул. „Св. Св. K.E.“ ***, комплекс „В.“ сумата 1000 лева, представляваща сторени съдебно-деловодни разноски в производството, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.

Въззивницата К. Ф., чрез пълномощника си оспорва решението с твърдения, че 1 същото е неправилно и необосновано с оглед събраните по делото доказателства. Счита, че съдът незаконосъобразно е приел, че парцелът, върху който се намира сградата в режим на етажна собственост е обща част, предвид на това, че той е собственост на „Груп Фор“ ЕООД, който не е етажен собственик. Предвид на това, че с оспорените решения се засяга частна собственост се твърди, че са взети извън правомощията на общото събрание на ЕС, в противоречие на ЗУЕС и на това основание са незаконосъобразни. Излага, че съдът незаконосъобразно е приел, че собственикът на парцела не се е противопоставил на изграждането на нова портална врата. Възразява се и срещу правилността на извода на съда, че разходите за поставянето на новата врата следва да се поемат от собствениците на гаражи и паркоместа, като посочва, че през тази врата се осъществява достъпа както на автомобилите, така и на пешеходците и на собственика на дворното място и наемателите на изградените в двора паркоместа. Счита, че е недопустимо етажната собственост да взема решение за събиране на пари за чужди за етажната собственост обекти, с което обосновава извод за незаконосъобразност на решението на ОС. Моли обжалваното решение да бъде отменено и да се постанови ново, с което предявеният иск бъде уважен и оспорените решения на ОС на ЕС бъдат отменени. Претендира за присъждане на съдебно-деловодни разноски и адвокатско възнаграждение.

В срока по чл.263 от ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба oт въззиваемата страна – Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, кв. „В.“, ул. „Св. Св. K.E.“ ***, комплекс „В.“, чрез управителя на ЕС – „Домоуправител 1“ ЕООД, чрез процесуалния му представител. Счита жалбата за неоснователна, а решението на ВРС за правилно и законосъобразно.

Възразява срещу твърденията на въззивника, че дворното място, върху което е построена сградата в режим на ЕС е частна собственост, поради което е налице противоречие с чл.17 от ЗУЕС. Позовава се на императивната разпоредба на чл.38, ал.1 от ЗС, според която земята, върху която е построена сградата и дворът са общи части, както и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. На това основание счита, че входната врата за достъп на автомобили също представлява обща част и нейния статут е от компетентността на общото събрание на ЕС /чл.17, ал.2, т.8 от ЗУЕС/. Поддържа се също, че дори ПИ да е собственост на трето за процеса лице, то въпросът за достъпа до сградата с автомобили, респективно вратата, чрез която се осигурява достъпа касае всички етажни собственици, поради което следва да се решава от общото събрание на ЕС. Отделно от това счита, че изложените възражения, за това, че дворното място е частна собственост се явява недопустимо, тъй като с него се защитават чужди права /чл.26, ал.2 от ГПК/. Счита, че въпросите, по които се е произнесло общото събрание с обжалваните решения касаят сигурността на имота, осигурявана чрез портална врата, достъпа до имотите от всички живущи и вътрешния ред в ЕС, което е от компетентността на общото събрание съгласно чл.11, т.10, б.“и“ от ЗУЕС. Оспорват се и възраженията във въззивната жалба за необоснованост на съдебното решение в частта, с която е прието, че разходите за порталната врата за автомобилен достъп следва да бъдат разпределени само 2 между собствениците на гаражи и паркоместа, т.е само между собствениците на автомобили.

Поддържа извода направен с обжалваното решение, че е без значение кой взема решението за достъпа-дали собственикът на незастроената част от имота или общото събрание, щом се касае за общи части.

В хода на проведеното по делото съдебно заседание въззивникът и въззиваемата страна, чрез процесуалните си представители поддържат изразената позиция по спора.

Въззивникът уточнява, че гаражите и паркоместата в обема на сградата с 53 броя, а външните паркоместа собственост на „Груп Фор“ ЕООД, който не е етажен собственик са 18, поради което ЕС е взела решения касаещи чужда собственост. Въззиваемата страна възразява по направените уточнения с аргумент, че твърденията за броя на паркоместата са нови, направени едва във въззивната инстанция. Правят искане за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.

При проверка валидността и допустимостта на обжалваното решение, съобразно разписаните правомощия по чл. 269 от ГПК, съдът не открива пороци, водещи до неговата нищожност или недопустимост. По останалите въпроси съдът намира следното:

Производството пред ВРС е образувано по предявени от К. С. Ф. против Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, кв. „В.“, ул.„Св.Св.K.E.“ ***, комплекс „В.“, представлявана от управителя „Домоуправител 1“ ЕООД, искове с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС за отмяна на взетите решения на общо събрание на етажната собственост, проведено на 16.01.2025г., както следва: по т.2.1. Сумите за изграждане на нова врата и автоматика или за ремонт на съществуващите, да бъде разпределена между собствениците на 71 бр. паркоместа и гаражи, по т. 2.2. Закупуване на нова входна врата, като средната цена за нова олекотена врата и нова автоматика с 2 години гаранция е 5400 лева и по т. 2.3. Промяна на начина на достъп на автомобили: точка за достъп с бутон на телефон /приложение за достъп/, като нищожни, а в условията на евентуалност като незаконосъобразни.

В исковата молба ищцата твърди, че е собственик на апартамент ***, във ***, находящ се в гр.Варна, кв. „В.“, ул.„Св.Св.K.E.“ ***, комплекс „В.“, както и на гараж № 7, находящ се в сутерен в същата сграда. Посочва, че сградата се състои от 9 входа, с 133 самостоятелни обекта и е построена в ПИ с идентификатор № *** с площ 5399 кв. м. Излага, че собствениците на самостоятелни обекти в сградата не притежават идеални части от земята, върху която е построена сградата, която е частна собственост на други физически и юридически лица.

Твърди, че с решения от 16.01.2025г. общото събрание на етажната собственост е решило да се закупи и постави врата с пропускателен режим, като сумата за изграждането й бъде разпределена между собствениците на 71 броя гаражи и паркоместа /решение по т.2.1/; новата входна врата да е с гаранция от 2 години и цена от 5400 лева /решение по т.2.2/, както и да бъде променен достъпа на автомобили, като се гласува точка за достъл с бутон на телефон /приложение за достъп /решене по т.2.3/. Поради това, че ПИ, в който се предвижда поставянето на новата входна врата и регламентиране на достъпа на автомобилите, е частна 3 собственост и не е обща част на ЕС, счита, че решенията са взети от общото събрание извън компетентността му, доколкото касаят разпореждане и управление с вещ, която е собственост на трето за етажната собственост лице. Моли да бъде постановено решение, с което посочените решения по т.2.1, т.2.2. и т.2.3 от протокола на проведеното ОС на ЕС от 16.01.2025г. да бъдат отменени като нищожни, а в евентуалност като незаконосъобразни.

В срока за отговор по чл.131 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответника Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, кв. „В.“, ул.

„Св.Св.K.E.“ ***, комплекс „В.“, чрез процесуалния си представител, с който оспорва изцяло предявения иск. Твърди, че съгласно чл.38, ал.1 от ЗС земята, върху която е построена сградата, както и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване е обща част, като счита, че взетите решения на проведеното общо събрание на 16.01.2025г. са от компетентността му, доколкото чл.17, ал.2, т.8 от ЗУЕС предвижда компетентност на ОС при вземане на решения за разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост. Отделно от това счита, че въпросът за достъпа до сградата с автомобили, респективно поставянето на врата за контролиран достъп касае всички етажни собственици, а самата врата е също обща част. Счита наведеното възражение, че ОС е взело решение касаещо имот частна собственост е недопустимо, като предявено в защита на чужди, а не на свои права. На това основание счита, че ОС на ЕС е действало в правомощията си при приемане на обжалваните решения, поради което същите не са нищожни, нито незаконосъобразни. Излага, че напълно законосъобразно е прието разходите за поставянето на вратата за контролиран достъп на автомобилите да бъдат разпределени само между ползвателите на гаражите и паркоместата, а отделно от това ищцата не оспорва необходимостта от поставяне на вратата. Аналогично и за решението по т.2.2, с което е определена стойността на разхода за закупуване на нова олекотена врата с нова автоматика. По отношение на решението по т.2.3 посочва, че отново в компетентността на ОС на ЕС е да определи начина, по който да се осъществява достъпа до комплекса – дали чрез мобилно приложение, чрез „смарт бутон“, чрез дистанционно или по друг начин. Моли предявения иск да бъде отхвърлен.

СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предмет на настоящото въззивно производство е действителността и законосъобразността на взетите решения по т.2.1, т.2.2 и т.2.3 на проведеното на 16.01.2025г. общо събрание Етажна собственост на сграда с адм. адрес: гр.Варна, кв. „В.“, ул.

„Св.Св.K.E.“ ***, комплекс „В.“.

Предявените искове са конститутивни, с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС, и с тях се иска отмяна на цитираните решения поради нищожност, а в евентуалност поради незаконосъобразността на същите. Позоваването на ищеца е на липса на компетентност на ОС за вземане на решения, касаещи дворното място, върху което е изградена сграда в режим 4 на етажна съсобственост, което дворно място обаче не се притежава от собствениците на самостоятелни обекти в сградата, а е собственост на трето за спора лица. Липсват твърдения за нарушение на процедурата по приемането им свързана със свикване на общото събрание и съставяне на протокола от провеждането му, поради което съдът приема, че същата е законосъобразно проведена.