Решение № 3387 от 03.10.2017, Районен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш Е Н

И Е

№ 3387 02.10.2017 година град Пловдив

В ИМЕТО НА НАРОДА

ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XVIII състав, в публично заседание на единадесети септември две хиляди и седемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

НИКОЛАЙ СТОЯНОВ при участието на секретаря Радка Цекова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 12026 по описа на съда за 2016 г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 26, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД и чл. 40 ЗЗД.

Производството по делото е образувано по искова молба на К.А.А.-Г., ЕГН **********,***, чрез п. а. К. против „ДИ-МД" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ***А, представлявано от Б.

С. Т. за обявявяне за окончателен сключеният на 30.01.2014 г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот, с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., община П., област П., одобрени със заповед № ***** г. на и. д. на АГКК- гр. С., последно изменение със заповед № **** г. на н. на СГКК- гр. П., адрес на поземления имот: гр. П., п.к. ****, *****, с площ от 102 квадратни метра, трайно предназначение на територията: „урбанизирана“, начин на трайно ползване:

„за второстепенна улица“, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, квартал *****, при съседи на имота: ***, ***,

***. Претендира разноски по делото.

В исковата молба се твърди, че на 30.01.2014 г. страните сключили предварителен договор за покупко- продажба на следния недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО с площ 105 кв.м., участващо извън УПИ в поземлен имот № **** в кв. **** и придадено по регулация към УПИ VIII-290 в кв. **** по застроително- регулационен план на С. от п. п. П., одобрен със Заповед ОА-19 от 12.01.2000 г., при граници на дворно място: *****“, УПИ I- д. у. и УПИ VII-355.

Така описания по-горе недвижим имот, е идентичен с поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., община П., област П., одобрени със заповед № **** г. на и. д. на АГКК- гр. С., последно изменение със заповед № **** г. на н. на СГКК- гр. П., адрес на поземления имот: гр. П., п.к. ****, *****, с площ от 102 квадратни метра, трайно предназначение на територията: „урбанизирана“, начин на трайно ползване:

„за второстепенна улица“, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: *****, квартал *****, при съседи на имота: ***, ***,

***.

Твърди се, че страните били уговорили, че окончателният договор следвало да сключи в срок до три месеца, считано от датата на подписване на предварителния договор- 30.04.2014 г. Ищцата била заплатила на ответника част от продажната цена на имота в размер на 3000 лева. Било уговорено плащането да се извърши в брой при подписване на процесния договор, поради което последният служи наместо разписка. Към настоящия момент, продавачът не бил предприел каквито и да е било действия, за да изпълни поетите си задължения. Ето защо се моли съдът да обяви за окончателен процесния предварителен договор от 30.01.2014 г.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника, с който претенцията се оспорва. Излага се, че ищцата била м. на А.

И. И., който от **** г. бил у. и е. с. на ответното дружество. Впоследствие дружеството било продадено, като при направена справка в ТР, се установило, че към дата 23.04.2014 г., като е. с. и у. на „ДИ-МД“ ЕООД бил Б. С. Т.. Сочи, че с Решение №476/13.10.2014 г., постановено по т.д. № 114/2014 г. по опис на ПОС, ответното дружество е в открито производство по несъстоятелност, с начална дата на неплатежоспособност - 30.06.2012 г. Твърди се, че сключения предварителен договор на 30.01.2014 г. е антидатиран и същият бил сключен и подписан реално след 23.04.2014 г. от А. И. И., като към този момент същият не е имал правомощията да се разпорежда с недвижимото имущество на дружеството. Сочи се, че ищцата не е изпълнила задължението си по договора и същата не е заплатила сумата от 3000 лева. В договора липсвало изрично волеизявление на продавача, че е получил сумата. Отделно от това процесната сума не била осчетоведена при ответното дружество. Навеждат се твърдения, че предварителния договор от 30.01.2014 г. е нищожен, поради противоречия с добрите нрави и съдържащ неравноправни клаузи във вреда на дружеството.

Във връзка с последното направено възражение от страна на ответника, в срока за отговор на исковата молба е предявен от „ДИ-МД“ ЕООД, ЕИК *********, против К.А.А.-Г. насрещен установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД и чл. 40 ЗЗД, за признаване на процесния предварителен договор от 30.01.2014 г. за нищожен, поради противоречия с добрите нрави и морала.

Твърди се, че сделката между купувача и продавача била сключена във вреда на дружеството по смисъла на чл. 40 от ЗЗД. Сочи, че е налице нееквивалетност на престациите по договора, както с оглед договорената цена, така и по отношение на поетите от представителя на дружеството задължения във връзка с предвидените неустойки за неизпълнение и за незабавно безвъзмездно предаване на имота. Продажната цена на имота била уговорена в размер на 8000 лева, която значително била по-ниска от пазарната стойност на имота. В хипотеза на чл. 40 от ЗЗД освен увреждането, следва да се установи и недобросъвестност на представителя и трето лице, с което се е договарял. Недобросъвестността се изразявала в това, че К. Г. и А. И. към момента на сключване на предварителния договор са знаели, че дружеството е в неплатежоспособност и че с действията си ще го увредят, като извлекат полза за себе си. Ето защо се иска да бъде установено, че процесния предварителния договор от 30.01.2014 г. е нищожен, поради накърняване на добрите нрави.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника по насрещния иск.

С оглед направеното възражение за недопустимост на насрещния иск, съдът намира същото за неоснователно, доколкото обстоятелството дали процесния предварителен договор е подписан от управителя и представляващ по закон „ДМ-МД“ ЕООД е въпрос по същество.

Твърди се, че са напълно несъстоятелни доводите, застъпени от ответника по първоначалния иск, свързани с твърдяната нищожност на предварителния договор, поради противоречие с морала и добрите нрави и наличие на неравноправни клаузи във вреда на дружеството. Не била налице хипотезата на чл. 40 от ЗЗД , т.к. същата не е приложима към органното представителство. При този вид представителство, единственото лице, което може да изразява воля от името на дружеството, това е представляващият го и по тази причина при сключване на неизгодни сделки може да се търси отговорност на представителя на дружеството по реда на ТЗ, но не и да се приема, че същите са недействителни.

Посочва, че продажната цена на процесния имот в размер на 8000 лева по предварителния договор съответства напълно на пазарната стойност на имота към 2014 г. Неверни били твърденията, че в процесния предварителен договор се съдържали неравноправни неустоечни клаузи във вреда на дружеството. Отговорността при неизпълнение на поетите задължения била разпределена поравно между страните по договора, а именно съг. чл. 7 от процесния договор продавачът дължи неустойка в размер на 3000 лева, а купувачът, съг. чл. 9, губи задатъка в същият размер.

ПЛОВДИВСКИ

РАЙОНЕН СЪД, след като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 вр. чл. 12 ГПК, намира следното:

Видно от договор за продажба на недвижим имот от

11,08,2008 г. ответникът Ди-Мд ЕООД е собственик на дворно място цялото застроено и незастроено от 567 кв.м., намиращо се в гр. П., *****, съставляващо поземлен имот пл. № **** в кв. **** по плана на гр. П., „С. от п. п.”, от които същият поземлен имот участва в урегулиран поземлен имот УПИ VIII- 290 в кв. ***** по плана на гр. П., „С. от п. п.” , с площ от 462 кв.м., като част от този имот извън УПИ е 105 кв.м., ведно с построена в същото дворно място жилищна сграда , с площ от 99 кв.м. , при граници на имота: улица, зелени площи , УПИ I –д. у. и УПИ VII- 355.

С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.01.2014 г., сключен между страните по делото, продавача

(ответник по делото) се е задължил да прехвърлят на купувача (ищеца по делото) следния недвижим имот: празно дворно място с площ от 105 кв.м. , участващо извън УПИ в поземлен имот № *** в кв. **** и придадено по регулация към УПИ VIII- 290 в кв. **** по застроително –регулационния план на плана на С. от п. п. П., одобрен със заповед №ОА-19 от 12,01,2000 г. при граници на дворното място: улица *****, УПИ I –д. у. и УПИ VII- 355 за сумата от

8000 лв. При подписването на предварителния договор купувачът е заплатил сумата от 3 000 лева в брой, а съгласно вмененото му по договора задължение останалата част от цената – 5000 лв., купувачът ще заплати при извършване на нотариалния акт. В чл. 1, ал. 3 от договора е предвидено, че окончателен договор ще се сключи в срок до 3 месеца след подписване на договора.

От заключенията на в. л. В.Р. и В.Г. по назначените съдебно-технически експертизи, приети като обективни, компетентно дадени, се установява, че пазарната стойност на процесния имот към датата на сключване на предварителния договор – 30,01,2014 г. е в размер на 12 200 лв. Описания в предварителния договор имот по скоро е придаваемо по регулация към улица дворно място , представляващо южната част от имот 209 . За това място не е приложена регулацията.

От заключението на в. л. С.К. по назначената съдебно- счетоводна експертиза, се установява, че в периода от 30,01,2014 г. до 28,02,2014 г. в счетоводството на Ди-Мд ЕООД не е осчетоводена сумата от 3000 лв. на основание сключения предварителен договор от 30,,1,2014 г.

При така установената по делото фактическа обстановка, съдът от правна страна намира следното:

По иска с правна квалификация по чл.

26, ал. 1, пред. 3 от ЗЗД и чл. 40 ЗЗД, за признаване на процесния предварителен договор от 30.01.2014 г. за нищожен, поради противоречия с добрите нрави и морала.

Константната съдебна практика, обективирана с Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277/2008 г., на ВКС, І г.о. и Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485/2010 г., на ВКС, І г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК, приема, че че отговаряйки на материално правните въпроси за нищожност на договора за продажба поради противоречие с „добрите нрави” предвид неравностойността на насрещните престации, както и за характера на правното понятие „добри нрави” и неговото субективно и обективно изражение, е прието, че с чл.9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Тя е ограничена от „добрите нрави” и от императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорена цена е по-ниска от нея. Това означава, че законодателят допуска продажната цена на един недвижим имот да бъде по-ниска от данъчната оценка по волята на страните.

Същевременно понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС е разяснил, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. В случаите на отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка не се налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1 ЗЗД. От събраните по делото доказателства се установява, че данъчната оценка на процесния имот е 5008,20 лв., а пазарната стойност на процесния имот към датата на сключване на предварителния договор – 30,01,2014 г. е в размер на 12 200 лв. Уговорената насрещна престация на купувача по предварителния договор е 8000 лв. Извършването на сделки по покупко – продажба на недвижими имоти по цена близка или по-малка от средната пазарната стойност не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи и не би могло да накърни добрите нрави в обществото.