Решение № 570 от 29.05.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 570 гр. Варна, 29.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Цвета Павлова

Членове:

П. А. Атанасов

Деница Добрева при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова като разгледа докладваното от П. А. Атанасов Въззивно гражданско дело № 20263100500396 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба от “Интердийл БГ“ ООД, с ЕИК 204363848, със седалище и адрес на управление: гр.София, ул.“Любен Каравелов“ №17, ап.15, представлявано от Диян Петков Петков, със съдебен адрес: гр.Варна, ул.“Иван Драсов“ №2, ет.1, оф.2, чрез адв.Д. С., против Решение №4429/09.12.2025г. по гр.д.№2767/2025г. по описа на Районен съд Варна, с което е отхвърлен иска на жалбоподателя, с правно основание чл.51 от ТЗ вр. с чл.79, ал.1 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД за осъждане на “Кристина 92“ ЕООД, с ЕИК 103663076, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Охрид“ №13, представлявано от Кристина Желева Божкова-Натова, със съдебен адрес: гр.Варна, ул.“Н.Бозвели“ №9, ет.3, ап.№2, чрез адв.К. А., да заплати сумата от 5000лв., съставляваща частичен иск от общо 58088.15лв., представляващи неизплатено комисионно възнаграждение по устен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор ************, съгласно КК и КР, одобрени със Заповед РД-18 30/19.06.2007г. на ИД на АГКК, с адрес: *************., продаден на 16.12.2024г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задължението.

В жалбата се излага, че решението на РС Варна е незаконосъобразно, неправилно и необосновано, тъй като първоинстанционният съд е игнорирал една част и тълкувал 1 превратно друга част от доказателства по делото. Поддържа се, че ангажираните по делото доказателства установяват съществуването на валидно възникнало между страните облигационно правоотношение-устен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор ************, съответно обосновават позитивен извод за дължимост на комисионно възнаграждение в полза на ищеца. Поддържа се още, че съдът неправилно е обсъдил събраните доказателства, изолирано едни от други, като наред с това е интерпретирал неправилно показанията на св.С., в резултат от което е формирал погрешен извод, че ищеца е имал качеството на посредник единствено на продавача, но не и на ответника-купувач. Сочи се, че са правилни изводите на съда, че на 18.11.2024г. ищеца е предоставил на ответника документи, касаещи процесния поземлен имот и че на 19.11.2024г. представител на ответника е изискал предоставянето на документи за собственост на парцела, както и копие от ПУП заверен от кметството. Неправилно обаче съдът е игнорирал факта, че освен предоставяне на исканите документи, ищецът е организирал и осигурил извършването на оглед на процесния имот, чрез свързването на двете страни-продавач и купувач. Твърди се, че е налице и неправилна преценка на установеният факт, че продавача е получил по-добра ценова оферта от негов познат, съответно не е съобразено обстоятелство, че именно ищеца е посъветвал и настоял продавача да съобщи на ответника за по-добрата ценова оферта. Поддържа се, че съвкупният анализ на посочените обстоятелства води до извод, че ищеца е действал с представата и на базата на устен договор, че посредничи и на двете страни по продажбата, като по този начин е защитил сделката от по-добрата ценова оферта. По отношение на показанията на св.С., се поддържа, че коректният им анализ води до извод, че купувача-ответник иска да прескочи ищеца-посредник и да осъществи покупкопродажбата на процесния имот, без да заплаща дължимата комисионна на посредника.

На следващо място се оспорват изводите на районния съд за невъзможност да се формира категоричен извод, че договорът за покупко-продажба на процесния недвижим имот е сключен, именно благодарение на усилията на ищеца, като посредник на дружеството купувач. Твърди се, че по делото безспорно е установено, че ищеца е осигурил извършване от ответника на оглед на процесния недвижим имот, предоставил му е нужната документация, касаеща имота и е настоявал продавача да съобщи на ответника за получена по-добра ценова оферта. Излага, че описаните действия, очевидно не са само такива по изпълнение на договор за посредничество между ищеца и продавача, а съставляват усилия на посредник за защита на конкретна сделка, по която страни са продавача и ответника, а не друг купувач, т.е. действия в интерес на ответника. Твърди се, че тези действия, съставляват оказано необходимо съдействие на купувача от посредник, за да може първия да придобие процесният недвижим имот. Твърди се още, че повече действия от страна на посредника не са били необходими, тъй като сделката е завършена по-малко от месец, след свързването на продавача и купувача от страна на ищеца.

Наред с горното се излага, че за валидността на процесната облигационна връзка не е необходимо писмено сключване на договор за посредничество, доколкото според чл.49, ал.1 от ТЗ търговския посредник е търговец, който по занятие посредничи за сключване на 2 сделки. Сочи се, че основен предмет на този договор е свързване на страните и подпомагането им да сключат договор за продажба. Ето защо за сключването на договор за търговско посредничество не се изисква спазването на определена форма, а е достатъчна и устна уговорка. В случая събраните писмени и гласни доказателства установяват, че ищеца е свързал двете страни и ги е подпомогнал да сключат договор за покупко-продажба.

Установяват още, че ответника-купувач, който се е ползвал от посредничеството на ищеца, е водил разговори с продавача за прескачането на посредника, с цел да не заплати дължимата комисионна за посреднически услуги. Поддържа се, че факта, че ответника-купувач по своя инициатива се е ползвал от услугите на ищеца, като е изискал информация за имота и да го свърже с продавача, също така да се организира оглед на имота, е показателен за постигнато съгласие между страните за посредничество. Поддържа се, че в разговори между представители на страните по делото, служителка, заемаща ръководна длъжност в ответното дружество, е уверила представляващия ищцовото дружество, че дружеството купувач е с отлична репутация и опит в сферата, като обичайно при реализация на сделка заплащат посредническото възнаграждение, без да нужно изричното сключване на писмен договор за това. Сочи се, че убедеността на представляващия ищцовото дружество в коректността и почтеността на ответника, е причината да не се подпише договор между тях, със стандартни условия.

В условията на евентуалност се излага, че дори да се приеме липса на устна уговорка между страните по делото, то договорът за посредничество е сключен чрез конклудентни действия. Сочи се, че ответникът е потърсил ищеца по обява в сайта imot.bg, изискал е допълнителна информация и документи, приел е съдействие за организиране на оглед, осъществил е контакт с продавача, чрез посредника, продължил е преговорите въз основа на създадената от посредника връзка, ясно е съзнавал възмездния характер на посредническата услуга, доколкото е водил разговори за прескачането на ищеца-посредник. Поддържа се, че последователната съдебна практика приема, че при посредничество приемането на услугата със знание за възмездният й характер поражда задължение за плащане. Твърди се, че според писмените доказателства и показания на свидетелката К. Иванова, ответното дружество заедно със свързаните с него фирми са потърсили контакт с ищцовото дружество по повод обява за продажба на недвижим имот в сайта imot.bg, като именно в резултат от гореописаните действия на посредника се е стигнало до подписването на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на процесният имот. Поддържа се, че тезата на ответника, че е знаел за имота от преди, е несъстоятелна, доколкото именно ищеца е осъществил контакта между купувач и продавач, а не друга брокерска фирма. Поддържа се още, че поведението на ответника, представлява класически пример за злоупотреба с право, като съдебната практика е константна, че “прескачането на посредника“ не освобождава от задължението за плащане на възнаграждение, когато сделката е резултат от неговите усилия.

На следващо място са развити доводи за допуснато от районният съд съществено нарушение на съдопроизводствените правила, тъй като същия неправилно е приложил критерий близък до изключителен принос, който обаче не се изисква, доколкото за 3 посредничеството е достатъчно посредникът да е съществен фактор. Поддържа се, че съдът неправилно е възложил в тежест на ищеца да доказва отрицателен факт, а именно че ответникът не би могъл да сключи сделката без неговото посредничество. Сочи се, че след като посредникът докаже, че е свързал страните и че впоследствие между тях е сключена сделка, се презумира причинна връзка с посредничеството, която може да бъде оборена единствено, чрез насрещно доказване от страната, която отрича задължението за възнаграждение. Сочи се още, че в случая ответникът не ангажира доказателства, установяващи самостоятелно намиране на имота, независим контакт с продавача или предходно познаване на имота, които да изключват ролята на посредника. Напротив доказателствата сочат, че без посредника не е било възможно сключването на договор за покупко-продажба за процесният недвижим имот между ответника-купувач и собственика на имота. Посочена е относима съдебна практика и са развити подробни съображения за правната природа и характеристиките на договора за посредничество като търговска сделка, съответно за отликите му от комисионния договор, крайният извод, от което е че на търговския посредник се дължи възнаграждение, дори само ако е свързал страните.

Поддържа се, че в случая в резултат от посредничество на ищеца е постигнат резултат, като на 16.12.2024г. е осъществена сделка за обявения за продажба имот, като претендираното възнаграждение в размер на 58088.15лв. с ДДС, представляващо 3% от продажната цена, се явява обичайна цена, която следва да се заплати съобразно чл.51, изр.2 от ТЗ, съгласно което дори да не е уговорено възнаграждение, то се дължи в обичайния му размер. Поддържа се още, че по правило задължението за изплащане на възнаграждение тежи върху двете страни по договора, като презумпцията на чл.51, изр.1 от ТЗ е, че те дължат поравно.

С оглед на изложеното се моли за отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с което се уважи предявения иск, ведно с присъждане на разноски.

В срока по чл.263 от ГПК въззиваемата страна е депозирала писмено становище, с което се оспорват доводите изложени във въззивната жалба. Поддържа се че атакуваният съдебен акт е законосъобразен, правилен и обоснован, след задълбочено и обстойно обсъждане на събраните в хода на производството писмени и гласни доказателства. Излага се, че служителка на ответника е видяла обява в сайт за продажба на недвижими имоти /www.imot.bg/, касаеща продажба на парцел, в района на магазин “Метро“, бул.“Цар Освободител“, с площ 7000кв.м. Сочи се, че на 18.11.2024г. въпросната служителка се е свързвала с Диян Петков, който се представил за брокер на продавача-собственик и посочил, че имота се намира в района на магазин “Метро“, бул.“Цар Освободител“, авто-къщите. На база това обяснение служителката е предположила, че става въпрос за вече известен /гледан/ имот, като опитите й да уточни това, чрез въпроси към брокера на дали резултат, тъй като не е получила отговор. Сочи се, че разговорът е приключил с уговорка за представяне на документи за собственост, като в изпълнение на ангажимента си към собственика на парцела, брокерът е изпратил начална документация. Твърди се, че след като се установило, че имотът е вече познат, но в момента е обявен на по-ниска цена, представляващия дружество е пожелал да се види с клиента на ищеца. В последствие посредника е получил 4 съгласие от собственика на имота, съответно е насрочил среща за 20.11.2024г. в 9.00 ч. По време на разговора между представителите на страните по делото, този на ответника поискал от брокера разяснение относно изпратените документи от 18.11.2024г., на което получил незадоволителният отговор, че собственикът на парцела ще носи документите и съответно на него ще може да се задават въпроси по време на огледа. Твърди се, че на 20.11.2024г. собственикът на парцела бил сам, което породило въпроса за това, с колко брокера работи и какъв ангажимент има конкретно към вече известните, за да е ясно евентуално с коя от двете агенции, публикували обява за конкретния имот, следва да се общува. Твърди се, че отговорът на продавача бил, че ищецът е актуалният брокер и финансовите взаимоотношения, са негов ангажимент, като е направена и дискусия, че няма как един посредник да защитава двете страни при положение, че за да защити интереса на продавача ще отстоява висока цена, което пък не е в интерес на купувача. Сочи се, че представляващия “Интеринвестмънтс-Варна“ ЕООД, което дружество е собственик на процесният имот, е поканил представляващия ответното дружество в имота и лично е дал информация за спецификите му. Сочи се, че на тази среща са поискани допълнителни документи от продавача и е постигната уговорката за подписване на предварителен договор за покупко-продажба. Сочи се още, че предварителният договор е изготвен в офиса и от служител на ответното дружество, като след одобрение от продавача, договора е подписан на 09.12.2024г. Последвалите преговори, проверки, подготовка на документи и т.н., т.е. всички активни действия за реализиране на следващата стъпка-нотариално изповядване на сделката, са извършвани само от служители на ответното дружество, без съдействието от страна на брокера на продавача. В обобщение се поддържа, че участието на брокерът се заключва в уведомяване на продавача за проявения интерес към имота на база поет към него ангажимент по договор за посредничество, както и в осъществяване на контакт с лицето, обадило се на обявата от името на ответното дружество. Поддържа се още, че страните по делото никога не са договаряли, каквито и да е условия за посредничество между двете дружества, нито чрез устна договорка или писмен договор. Няма осъществен оглед с участие и/или поне присъствие на посредника, няма действия по защита интересите на дружеството купувач, нещо повече при проверката на имота е установено, че е налице ипотека, учредена в полза на банка “Пиреос“. Също така е била представена стара скица, според която предназначението на територията била земеделска, а начинът на трайно ползване: нива.

Разпечатката съдържа 19 от 73 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/6ede2943-7728-4c87-be10-c733d4f8a7b0