Решение № 22986 от 18.12.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 22986 гр. София, 18.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ при участието на секретаря НЕЛИ М. ШАРКОВА като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело № 20241110124412 по описа за 2024 година

Софийският районен съд е сезиран с искова молба от Д. М. Д., ЕГН **********, е адрес: Република България, обл. София, общ. Столична, гр. С., ***, вх. „В“, ет. 3, ап. ..., в качеството му на управител на недвижим имот, представляващ: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор .............., надлежно избран и назначен от съсобствениците на Имота съгласно писмен протокол от 16.03.2023 г. за взети решения от всички съсобственици, чрез процесуалния си представител С. Г. Ц. - адвокат, член на Софийска адвокатска колегия, вписан в регистъра на българската адвокатура с личен № 1800755710 гр. София, п.к. 1000, район С., пл. „С. Н.“ № 16, ет. 2, офис 3, против „Я. С.“ ЕООД, ЕИК ............., със седалище и адрес на управление: Р. Б., обл. С., общ. Столична, п.к. 1784, гр. София, ж.к. Младост 1, бл. 64, вх. „Б“, ет. 1, ап. .....

В исковата молба са налице твърдения, че за ищеца по настоящото производство Д. М. Д., в качеството му на управител на съсобствен недвижим имот по силата на решение на съсобствениците от 16.03.2023 г. е налице правен интерес от завеждането на настоящия иск срещу ответника „Я. С.“ ЕООД, ЕИК ....., със седалище и адрес на управление: Република България, обл. София, общ. Столична, п.к. 1784, гр. София, ж,к. Младост 1, бл. 64, вх.

„Б“, ет. 1, ап. 2, представлявано от управителя Я. Л. Я., тъй като ответникът държи без валидно правно основание описания по-долу недвижим имот и отказва да го освободи: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 68134.4082,877.1.92 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и 1 четири, точка, четири хиляди осемдесет и две, точка, осемстотин седемдесет и седем, точка, едно, точка, деветдесет и две), находящ се в гр. София, общ.

Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед за одобрение на КККР № РД-18-15/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на имота: гр. София, район Младост, ж.к. „Младост — 1 бл. 79А, ет. 1, обект: офис № 2, Самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди осемдесет и две, точка, осемстотин седемдесет и седем) с предназначение на самостоятелния обект: За офис, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 173.03 кв. м. (сто седемдесет и три цяло и три стотни квадратни метра), при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***; ***; ***; под обекта: няма; над обекта: ***; ***;

***, стар идентификатор: няма.

Твърди се, че на 31.08.2013 г. е сключен договор за наем между Управителния съвет на Етажната собственост на блок 79А в ж.к. Младост 1, район Младост в качеството му на Наемодател и ответника по настоящото дело „Я. С.“ ЕООД, ЕИК ...., представлявано от управителя Я. Л. Я.. С договора Наемодателят е отдал под наем и предоставил на Наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот — Офис 2, притежаван съгласно Нотариалните актове на 91 собственици на Етажната собственост, находящ се между първи и втори вход на жилищната сграда - бл. 79А, с директен вход от югоизток, етаж 1, ж.к. Младост 1, гр. София срещу уговорена наемна цена в размер на 500 евро (1000 лева), дължима до 10-то число на текущия месец, със срок на действие на договора от 1 година.

Твърди, че с анекс от 31.08.2014 г. срокът на договора е продължен с 3 години, с анекс от 22.08.2017 г. срокът на договора отново е продължен с 3 години, а с анекс от 31.08.2020 г. срокът на договора е продължен с 5 години, като в нито един от анексите не е договорено увеличение на наемната цена. Поради това изпратил до ответника нотариална покана от 22.05.2023 г., с която го уведомил, че процесният договор за наем е недействителен на основание чл.

42, ал. 2 ЗЗД, евентуално на основание чл. 40 ЗЗД и отправил покана за преговори и сключване на нов договор за наем.

Ищецът твърди, че процесният имот не е обща част на сграда, поради което е неприложим редът за управление по ЗУЕС, а следва управлението да се извърши съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС с решение на собствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Поради това намира, че договорът за наем и анексите към него са нищожни на основание чл. 26, ал.2, предл. 2 ЗЗД – липса на съгласие, евентуално поради противоречие с добрите нрави, евентуално поради противоречие с чл. 42, ал. 2 ЗЗД – липса на представителна власт при сключване на договора и анексите, евентуално по чл. 40 ЗЗД – договаряне във вреда на представлявания. Твърди, че процесният 2 договор за наем и анекси към него не могат да бъдат сключени за срок повече от 3 години, доколкото наемодателят не разполага с правомощието да извършва действия на разпореждане.

Ищецът формулира искане на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК съдът да осъди ответника „Я. С.“ ЕООД, ЕИК .... да освободи и предаде на ищеца Д. М. Д., ЕГН ********** в качеството му на управител на процесния имот, следния недвижим имот, представляващ:

САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор ***

(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди осемдесет и две, точка, осемстотин седемдесет и седем, точка, едно, точка, деветдесет и две), находящ се в гр. София, общ. Столична, обл. София (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед за одобрение на КККР № РД-18- 15/06.03.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на имота: гр. С., район Младост, ж. к. „ М. — 1 бл.

79А, ет. 1, обект: офис № 2, Самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди осемдесет и две, точка, осемстотин седемдесет и седем) с предназначение на самостоятелния обект: За офис, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 173.03 кв. м. (сто седемдесет и три цяло и три стотни квадратни метра), при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***;

***; ***; под обекта: няма; над обекта:

***;

***;

***, стар идентификатор: няма.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника „Я. С.“ ЕООД, чрез адв. К.. Намира иска за процесуално недопустим, тъй като ищецът не е страна по процесния договор и няма качеството на наемодател. Оспорва ищецът да е управител на процесната вещ, да е упълномощаван от съсобствениците на вещта, както и да може да ги представлява пред съда по реда на чл. 32, ал. 1 от ЗС. Оспорва иска и като неоснователен, тъй като липсват основания за нищожност на договора за наем, евентуално за неговата унищожаемост. Намира, че срокът на договора не е изтекъл и не дължи връщане на имота.

Съдът, като прецени изложените в исковата молба фактически твърдения и съобрази формулираното искане, намира, че е сезиран с осъдителен иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД.

Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл.

235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, установи следното от фактическа страна:

Приета е по делото схема на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, в която са изброени съсобствениците на самостоятелния обект в сградата, които са 140 (сто и четиридесет) лица и са 3 посочени актовете им за собственост и процентите идеални части, които всеки един от тях притежава.

От приетия по делото писмен протокол за взетите решения на съсобствениците на недвижими имоти от 16.03.2023 г. се установява, че на Д.

М. Д. е възложено да управлява следните недвижими имоти: офис № 1, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ от 26,70 кв.м., офис № 2, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ от 173,03 кв.м., офис № 3, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ от 207,14 кв.м., офис № 4, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ от 118,48 кв.м., всичките с административен адрес: гр. София, ж.к. „М. 1“, бл. ..., разположени в поземлен имот с идентификатор ..... Съгласно т. 1 от протокола е взето решение да се възложи на Д. М. Д. да следи сроковете на договорите за наем, да води преговори, да съставя проекто-договори, при получено одобрение да сключва договори за наем, както и да представлява съсобствениците пред съд. Съгласно т. 2 от протокола е взето решение да се считат за недействителни спрямо съсобствениците анекс от 31.08.2020 г. към договор за наем от 31.08.2013 г., както и договор за наем от 01.06.2021 г.

От приетия по делото договор за наем от 31.08.2013 г. се установява, че Управителният съвет на ЕС, с административен адрес: гр. София, ж.к.

„Младост 1“, бл. 79А, действащ на основание решение на ОС на ЕС от 25.04.2013 г., в качеството на наемодател е отдал за временно възмездно ползване на „Я. С.“ ЕООД, в качеството на наемател, следния недвижим имот:

— офис 2, притежаван съгласно нотариалните актове на 91 собственици на Етажната собственост, находящ се между първи и втори вход на жилищната сграда – бл. 79А, с директен вход от югоизток, етаж 1, ж.к. М. 1, гр. София със застроена площ от 173,03 кв. м. (сто седемдесет и три цяло и три стотни квадратни метра) и полезна площ от 160,21 кв. м, (сто и шестдесет цяло и двадесет и един стотни квадратни метра), състоящ се от: шест стаи, фоайе, две тоалетни, коридор, умивалня и балкон с граници: от северозапад — предблоково пространство; от североизток - офис 1 и апартамент 2; от югоизток — предблоково пространство и алея, от югозапад – апартамент 24 и стълбище на вход „Б“; отдолу - мазета; отгоре - апартаменти с № 4, 5, 26 и 27, ЗАЕДНО с идеалните части от общите части на сградата. Страните са договорили, че имотът ще се ползва като офис. Договорено е наемателят да заплаща месечна наемна цена в размер на левовата равностойност на сумата от EUR 500 (петстотин евро) - 1 000,00 лева (хиляда лева), платима не покъсно от 10-то число на текущия месец по банкова сметка, открита на името на Управителния съвет на блок 79А, ж.к. М., гр. С. Съгласно чл. 8 от договора срокът на действие на договора е 1 (една) година - считано от 01.09.2013 г. до 31.08.2014 г., който срок може да бъде продължен при същите или други условия с изричното писмено съгласие на страните 1 (един) месец преди 4 изтичането му.

От приетия по делото анекс към договор за наем, сключен на 31.08.2014 г. се установява, че срокът на договора е продължен с три години, считано от 01.09.2014 г. до 31.08.2017 г. Видно от анекс към договор за наем, сключен на 22.08.2017 г. срокът на договора отново е продължен с три години, считано от 01.09.2017 г. до 31.08.2020 г. Установява се, че с анекс към договор за наем, сключен на 31.08.2020 г. срокът на договора е продължен с нови пет години, считано от 01.09.2020 г. до 31.08.2025 г.

От приетия по делото доклад за оценка на недвижим имот от 27.01.2023 г. се установява, че пазарната наемна цена за процесния имот е в размер на EUR 1 340,00 (хиляда триста и четиридесет евро) или 2 622,00 лева (две хиляди шестстотин двадесет и два лева).

Приета е по делото служебна бележка, издадена от Столична община, район „М.“, от която се установява, че Д. М. Д. е избран за управител на ЕС на бл. ...., находящ се в гр. София, ж.к. „М.“ съгласно протокол от ОС на ЕС за срок от 2 години, считано от 19.01.2023 г.

От приетата по делото нотариална покана, връчена на 04.07.2023 г. по реда на чл. 47, ал. 5 ГПК на управителя на „Янак Софт“ ЕООД чрез нотариус И. Д. с per. № 039 в Нотариалната камара се установява, че Д. М. Д. в качеството си на управител на процесния имот, съгласно Решение № 1/16.03.2023 г. на собствениците е отправил изявление до „Я. С.“, че счита сключения договор за наем и анексите към него за недействителни на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД и чл. 40 ЗЗД, поради което го кани да проведат преговори за сключване на нов договор за наем или да се яви на 04.07.2023 г. в 13:00 ч. в кантората на нотариус И. Д. да предаде владението върху имота.