Решение № 601 от 11.05.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 601 гр. София, 11.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-10, в публично заседание на девети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Цвета Желязкова при участието на секретаря Димитринка Б. Д.-Г. като разгледа докладваното от Цвета Желязкова Търговско дело № 20241100902416 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 365 и сл. от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

Образувано е по искова молба на „Си Еф Си Европа Рекрутмънт“ ЕООД срещу „Нера“ ЕООД,

Ищецът (като купувач) твърди, че на 03.09.2020 г. е сключил с ответника (като продавач) предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот. По силата на договора продавачът „Нера“ ЕООД се е задължил да построи и прехвърли в собственост на купувача „Си Еф Си Европа Рекрутмънт“ ЕООД следните самостоятелни обекти, находящи се в обема на предвидената за построяване сграда в УПИ IX-1502, кв. 10, местност „Кръстова вада“, район „Лозенец“, гр. София, с административен адрес: гр.

София, ул. „********, а именно: 1) апартамент № В 501 (буква „В“ петстотин и едно) с цена съгласно предварителен договор – 214 000 евро; 2) двойна гаражна клетка № 5 (пет) с цена съгласно предварителен договор – 16 000 евро; 3) мазета № 3 и № 4 с цена съгласно предварителен договор – 2 000 евро;

4) открито паркомясто № 36 с цена съгласно предварителен договор – 9 000 евро.

Според ищеца в договора не е указано дали посочените цени са с включен ДДС. Съгласно чл. 4.1. от предварителния договор продавачът се е задължил да построи и предаде на купувача обектите в срок до 24 месеца, считано от датата на протокола за откриване на строителна площадка и за определяне на строителна линия и ниво, а съгласно чл. 3.3. цената за придобиването на обектите следва да бъде извършено на вноски, както следва: - 35 000 евро – в деня на подписване на договора; 35 000 евро – в срок до 09.09.2020 г, 60 000 евро – в срок до 10.10.2020 г.; 16 000 евро – в срок до 20.02.2021 г.; 95 000 евро – в срок до 30 дни от подписването на Акт „Образец 15“ – „констативен акт за 1 установяване на степен на завършеност на сградата“.

Ищецът твърди, че през януари 2022 г. между страните е сключен анекс (споразумение), съгласно което посочените в предварителния договор суми са без включен ДДС, т.е сумата от 241 000 евро без ДДС. В анекса е констатирано, че към датата на подписването му купувачът е заплатил на продавача обща сума в размер на 127 500 евро без ДДС, т.е 146 000 евро с ДДС. Посочва, че след подписването на анекса „Си Еф Си Европа Рекрутмънт“ ЕООД е заплатило на „Нера“ ЕООД сума в размер на 22 200 евро с ДДС, като така общата заплатена сума до 07.02.2022 г. е 168 200 евро.

Сочи се, че след значително забавяне на строителството на имотите, предмет на предварителния договор, на 25.01.2023 г. между страните е сключен окончателен договор - нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 65, том I, рег. № 1779, дело № 57/2023 г. на нотариус И.Д., с който „Нера“ ЕООД продава на „Си Еф Си Европа Рекрутмънт“ ЕООД собствените на дружеството недвижими имоти, изградени на груб строеж, находящи се в град София, район „Лозенец“, кв. „Кръстова вада“, ул.

„********, в Жилищна сграда „ТРАКИЯ“, а именно: АПАРТАМЕНТ № Б 501 /буква „Б“, петстотин и едно/, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, заедно с МАЗЕ № 4 и МАЗЕ № 5;

ГАРАЖНА КЛЕТКА № 5 /пет/, представляваща самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, заедно с идеални части от дворното място, отговарящи на ОТКРИТО ПАРКОМЯСТО № 36. Излага се, че в нотариалния акт продажната цена е посочена на 247 200 евро с ДДС. Поради това се излага, че е постигнато съгласие за промяна на цената на обектите, предмет на договора за покупко-продажба - от 241 000 без ДДС ( (289 200 с ДДС) на 206 000 евро без ДДС (247 200 евро с ДДС). В нотариалния акт било отбелязано, че преди подписването му са заплатени 133 200 евро с ДДС, като не било отразено плащането на 35 000 евро от 03.12.2019 г. (преди подписването на предварителния договор). Издадена е и проформа фактура № 159/24.01.2023 г. за сумата от 114 000 евро, без да се вземат предвид платените на 03.12.2019 г. 35 000 евро. Ищецът излага доводи за неправилно определен остатък от цената, възлизащ на 114 000 евро, платим с лични средства на купувача и чрез банков кредит. Ищецът сочи, че в срока по окончателния договор е заплатен и остатъкът от продажната цена.

С оглед изложеното ищецът твърди, че сумата от 35 000 евро, платена на 03.12.2019 г. от ищеца и неотчетена в нотариалния акт, е платена при условията на отпаднало основание и подлежи на връщане от страна на ответника. Претендира законната лихва за забава върху сумата от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане, както и направените във връзка с настоящото производство разноски.

В уточнителна молба (стр.66) ищецът посочва, че окончателно уговорената обща продажна цена на имотите съгласно нотариалния акт възлиза на 247 200 евро с включен ДДС, като във връзка с придобиването на процесните имоти е заплатил общо сума в размер на 282 426 евро с ДДС, от която - 35 000 евро в брой на 03.12.2019 г. срещу разписка и 247 426 евро - по банков път по сметка на продавача „Нера“ ЕООД на отделни траншове, както 2 следва: 35 000 евро на 09.09.2020 г., 60 000 евро на 06.10.2020 г., 16 000 евро на 11.01.2022 г., 22 200 евро на 07.02.2022 г., 10 226 евро на 24.01.2023 г., 19 000 евро на 27.02.2023 г. и 85 000 евро чрез усвояване на банков кредит, отпуснат на купувача от „Алианц Банк България“ АД.

Уточнява, че претендира надплатените 35 226 евро като недължимо платени поради неправилно изчисление и съответно неправилно отразяване на действително платените към датата на подписване на нотариалния акт суми, представляващи част от окончателно договорената продажна цена, ведно със законната лихва за забава от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане. Претендира разноски.

В отговора на исковата молба ответникът „Нера“ ЕООД излага твърдения за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Ответникът твърди, че договорът от 03.09.2020 г. инкорпорира предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и окончателен договор за изработка за извършването на СМР и довършителни работи за въвеждането на сградата в експлоатация. Счита, че посочената в договора от 03.09.2020 г. и изменена с анекса от 01.2022 г. цена включва както цената за прехвърляне на собствеността върху имотите, така и цената за довършването им в договорената степен на завършеност. Излага доводи, че предметът на предварителния договор е по-широк от този на окончателния, поради което е налице и разлика в цената, доколкото от предварителния договор произтичат и други задължения, необхванати от договора за покупко-продажба, сключен в нотариална форма – предварителният договор е с предмет прехвърляне на собственост върху недвижими имоти и извършване на СМР, докато нотариалният акт за покупко-продажба касае единствено прехвърляне на собствеността върху обектите в груб строеж. Поради това и цената по договора за покупко-продажба възлиза на 206 000 евро без ДДС. Разликата от 35 000 евро без ДДС се отнася до довършване на обектите, доколкото този извод следва от тълкуването на двата договора в тяхната съвкупност. Като аргумент за довода, че в нотариалния акт е посочена единствено цената на имотите в груб строеж, а отделно е заплатена и дължима и цена за изпълнение на определени СМР, бил и факта, че при дължима разлика от 79 000 евро след подписване на нотариалния акт би бил лишен от логика сключеният договор за кредит на стойност 85 000 евро, както и доплащането на още 29 000 евро.

Посочва, че в чл. 21 от договора изрично е посочена формата за изменение на договора, а именно анекс/споразумителен протокол, на която форма не отговаря конклудентно изменение, извършено чрез договор в нотариална форма. В условията на евентуалност твърди, че посочената в нотариалния акт цена е симулативна, а действително уговорената възлиза на 241 000 евро без ДДС. Прави и евентуално възражение за прихващане за сумата от 35 226 евро, с която ищецът неоснователно се е обогатил за сметка на ответника, представляваща разходите, направени от ответника за довършване на обектите и въвеждането им в експлоатация. Счита, че е налице основание за плащане на претендираните суми, доколкото посочването в нотариалния акт на цена, различна от тази в предварителния договор, не е равносилно на предоговаряне на цената. Намира, че предварителният договор е с предмет прехвърляне на 3 собственост върху недвижими имоти и извършване на СМР, докато нотариалният акт за покупко-продажба касае единствено прехвърляне на собствеността върху обектите в груб строеж. Твърди, че страните са се съгласили да посочат в нотариалния акт по-ниска цена с пълното съзнание, че непосочената разлика е дължима. Не оспорва сключването на предварителния договор и уговорената в него цена, анекса, подписването на окончателния договор, както и заплащането от страна на ищеца на сума в размер на общо 282 426 евро. Оспорва предоговарянето на продажната цена от 241 000 евро без ДДС в предварителния договор до 206 000 евро без ДДС в нотариалния акт, както и наличието на грешка в изчисленията и неправилно отразяване на платените от купувача до този момент суми.

Прави се евентуално възражение за симулация на уговорената цена, ако се приеме, че в предварителния договор не е договорена цена както за прехвърляне собствеността на изградените имоти на ниво груб строеж, така и съответните допълнителни СМР до степента на завършеност по договора.

В допълнителна искова молба ищецът поддържа претенцията си.

Доколкото между страните не се спори, че на 03.12.2019 г. е извършено плащане в размер на 35 000 евро, то въпросът за причината за неотразяването му в нотариалния акт бил ирелевантен, тъй виновното поведение не е елемент от фактическия състав на неоснователното обогатяване. Оспорва твърдението на ответника, че сумата от 206 000 евро без ДДС е цената за прехвърляне на собствеността върху процесните имоти, а 35 000 евро – за довършването и въвеждането им в експлоатация, доколкото такъв извод не можело да се направи въз основа на представените писмени доказателства. Сочи, че в чл.

3.1 от предварителния договор изрично е посочено, че продажната цена е определена както за прехвърляне на собствеността, така и за извършване на строителство в договорената степен на завършеност. Прави извод за необоснованост на твърдението, че разликата от 35 000 евро се отнася до довършване на обектите и въвеждане в експлоатация, тъй като в чл. 5 от предварителния договор прехвърлянето на собствеността се извършва именно след подписването на акт - образец 15 за установяване на годността на строежа и въвеждането му в експлоатация. Счита, че на основание чл. 4.3 и чл.

11 от предварителния договор задължението за въвеждане в експлоатация е включено в задължението за построяване на процесните имоти, съответно цената за изпълнението му е включено в продажната цена. Оспорва твърдяното от ответника наличие на два самостоятелни договора, инкорпорирани в предварителния договор от 03.09.2020 г., и се позовава на съдебната практика, според която предварителният договор със задължение на продавача да построи имота представлява смесен договор, не договор, инкорпориращ два договора със самостоятелно значение. Отхвърля тезата на ответника за по-широко съдържание на предварителния договор от това на окончателния договор, инкорпориран в нотариалния акт. Сочи, че липсва изрична уговорка за извършване на довършителни работи срещу цена от 35 000 евро, а определената окончателна цена в нотариалния акт включва изградените обекти до степента на завършеност, вкл. и въвеждане в експлоатация, както е посочено в предварителния договор. Отрича да е 4 налице симулативност на цената.

Оспорва авторството и съдържанието на представените с отговора на исковата молба копия на електронни документи, за които се твърди, че представляват кореспонденция между управителите на дружествата – страни по настоящото дело, доколкото не са подписани с квалифициран електронен подпис и следователно не се ползват с формална доказателствена сила.