Решение № 464 от 15.12.2025, Районен съд - Лом

РЕШЕНИЕ

№ 464 гр. гр. Лом, 15.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елица Юл. Орманова при участието на секретаря Станислава Ив. Геренска като разгледа докладваното от Елица Юл. Орманова Гражданско дело № 20251620100105 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на ищците Г. Г. Г., с ЕГН **********, с настоящ адрес: *********, и „БЯ Трейд“ ЕООД, ЕИК 205169668, със седалище и адрес на управление: *********, представлявано от Г. Г. Г. – управител, срещу ответниците “ЗЛАТИЯ АГРО” ЕООД, ЕИК 111560777, със седалище и адрес на управление: гр. Вълчедръм, обл. Монтана, ул. „Бенковски“ № 90, представлявано от управителя К. Й. И., и З. Г. К., ЕГН **********, с адрес: *********.

Иска се:

А/ Да се обяви за нищожна поради противоречието й със закона клаузата за уговорения срок по чл. 2 на сключения между З. Г. К., ЕГН **********, в качеството му на наемодател, и “ЗЛАТИЯ АГРО” ЕООД, ЕИК 111560777, в качеството му на наемател, Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег.

№ ********* г., акт. № **, т *, с предмет недвижими имоти в землището на с. *********, с идентификатори по КККР: 1. Имот с идентификатор ********* /************/, НТП - нива в м. “Суха Падина», втора категория, с номер по предходен план № ********, с площ от 9757 кв.м., при съседи:

*********, *********, *********, *********; 2. Имот с идентификатор ********* /************/, НТП - нива в м. “Равнището», четвърта категория, с номер по предходен план № ********, с площ от 2244 кв.м., при съседи:

********, ********, ********, ********, ********, ******** и 3. Имот с идентификатор ******** /************/, НТП - нива в м. “Доброглед», пета категория, с номер по предходен план № ******** с площ от 6844 кв.м., при съседи: ********, ******** ********, ********, ********, за срока над 3 1 стопански години до договорения срок от 10 стопански години, а именно за срока от 01.10.2025 г. до 30.09.2032 г., на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 от ЗЗД - поради противоречие със закона, като бъде обявено, на осн.чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че договорът има действие само за срок от три години, а именно: от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г.;

Б/ Да се обяви за нищожна поради противоречието й със закона клаузата за уговорения срок по чл. 2 на сключения между З. Г. К., ЕГН **********, в качеството му на наемодател, и “ЗЛАТИЯ АГРО” ЕООД, ЕИК 111560777, в качеството му на наемател, Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег.

№ ********* г., акт. № 92, т 3, с предмет недвижим имот в землището на с.

*********, с идентификатор по КККР: Имот с идентификатор ********* /************, НТП - нива в м. “Турловица», втора категория, с номер по предходен план № ********, с площ от 3880 кв.м., при съседи: *********, ********* *********, *********, за срока над 3 стопански години до договорения срок от 8 стопански години, а именно за срока от 01.10.2027 г. до 30.09.2032 г., на основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 от ЗЗД - поради противоречие със закона, като бъде обявено, на осн.чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че договорът има действие само за срок от три години, а именно: от 01.10.2024 г. до 01.10.2027 г.

В/ Да се обяви за нищожна поради противоречието й със закона клаузата за уговорения срок по чл. 2 на сключения между З. Г. К., ЕГН **********, в качеството му на наемодател, и “ЗЛАТИЯ АГРО” ЕООД, ЕИК 111560777, в качеството му на наемател, Договор за наем, вписан в CB-Монтана, дв. вх.рег. № ********* г., акт. № **, т *, с предмет недвижими имоти в землището на с. Габровница, обл. Монтана, с идентификатори по КККР: 1.

Имот с идентификатор ********* /************/, НТП - нива в м.

“Търнето», втора категория, с номер по предходен план №*********, с площ от 9238 кв.м., при съседи: *********, *********, *********, ********* 2.

Имот с идентификатор ********* /************/, НТП - нива в м.

“Кафтара», трета категория, с номер по предходен план № ********, с площ от 14643 кв.м., при съседи: *********, *********, ********* ********* ********* *********, за срока над 3 стопански години до договорения срок от 10 стопански години, а именно за срока от 01.10.2025 г. до 30.09.2032 г., на основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД вр. чл. 229, ал. 2 от ЗЗД поради противоречие със закона, като бъде обявено, на осн.чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че договорът има действие само за срок от три години, а именно: от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г.

В исковата молба се твърди, че видно от приложени 2 бр. нотариални актове, както и съгласно уставите на „БЯ Трейд“ ЕОО|Д и на собственика на капитала му, публикувани в ТРРЮЛНЦ, Г. Г. Г. има учредено пожизнено и безвъзмездно право на ползване и плодоползване на имотите по-долу. За имотите в б.А и б.В по-долу, предмет на настоящия иск, има сключени от праводателя му З. Г. К. облигационни договори с ответника, в сила от 1.10.2022 г. за срок от 10 години, в сила и за стопанската 2023-2024 г, а за имота в б.Б — договор в сила от 1.10.2024 г. за срок от 8 години, в сила и за стопанската 2023-2024 г. Сключени са следните договори:

2

А/. Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № ********* г., акт.

№ **, т. *, по отношение на имоти в землището на с. ********: 1. Имот с идентификатор ********* /************/, НТП - нива в м. “Суха Падина», втора категория, с номер по предходен план № ********, с площ от 9757 кв.м., при съседи: *********, *********, *********, *********; 2. Имот с идентификатор ********* /************/, НТП - нива в м. “Равнището», четвърта категория, с номер по предходен план № ********, с площ от 2244 кв.м., при съседи: ********, ********, ********, ********, ********, ******** и 3. Имот с идентификатор ******** /************/, НТП - нива в м. “Доброглед», пета категория, с номер по предходен план № ******** с площ от 6844 кв.м., при съседи: ********, ******** ********, ********, ********;

Б/Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № ********* г., акт.

№ **, т *, с предмет недвижим имот в землището на с. *********, с идентификатор по КККР: Имот с идентификатор ********* /************, НТП - нива в м. “Турловица», втора категория, с номер по предходен план № ********, с площ от 3880 кв.м., при съседи: *********, ********* *********, *********;

В/Договор за наем, вписан в CB-Монтана, дв. вх.рег. № ********* г., акт. № **, т *, с предмет недвижими имоти в землището на с. Габровница, обл.

Монтана, с идентификатори по КККР: 1. Имот с идентификатор ********* /************/, НТП - нива в м. “Търнето», втора категория, с номер по предходен план №*********, с площ от 9238 кв.м., при съседи: *********, *********, *********, ********* 2. Имот с идентификатор ********* /************/, НТП - нива в м. “Кафтара», трета категория, с номер по предходен план № ********, с площ от 14643 кв.м., при съседи: *********, *********, ********* ********* ********* *********.

Твърди се, че наемодателят по договорите, З. К., видно от приложеното удостоверение за наследници, не притежава над 51% собственост по отношение на имотите, които са били възстановени на наследодателя му Г.

Дамянов, видно от приложеното решение на ОСЗ. Приложим закон към договорите за наем е Законът за задълженията и Договорите (ЗЗД). Счита се, че клаузата от договорите за наем – чл. 2, е нищожна в частта относно уговорения срок над 3 г. поради противоречието й със закона. Съгласно нормата на чл. 32, ал. 1 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Когато вещта или имота се намират в режим на съсобственост, действията на разпореждане се извършват със съгласието на всички съсобственици. Сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения 3 срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. Тъй като не е притежавал над 50% от собствеността, З. К. не е имал право да отдава под наем за 10 г. съсобствените имоти. Съгласие за отдаване под наем на имотите на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общите вещи, не се установява по делото. Т.е. клаузата в договора за наем, уговаряща срок от 10 г. за действие на договора, противоречи на закона. Нищожността на клаузата за срок и невъзможността тя да бъде заместена от повелителните правила на закона влече в конкретния случай нищожност на клаузата в частта й за срока над 3 години.

Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден от ответника „ЗЛАТИЯ АГРО“ ЕООД. Твърди се, че исковата молба е недопустима поради липса на правен интерес. Отдаването под наем/аренда е винаги с цел получаване на дивиденти от страна на отдаващия и цената е обуславяща, следователно правният интерес от подаване на иска липсва у ищеца. Докато не е налице обективиран правен спор, няма повод за завеждане на делото, няма неяснота в правните отношения между страните, няма и правен интерес. Тъй като правният интерес се извежда единствено от твърденията на ищеца и е абсолютна процесуална предпоставка за предявяване на установителен иск, то този интерес се преценява от съда към момента на предявяване на иска само въз основа на изложеното от ищеца в исковата му молба. Към този момент действителното правно положение между страните е неясно, тъй като и фактическото положение все още не е установено. В хода на съдебния процес правният интерес обаче може да отпадне. Възниква въпроса: какъв е спорът между ищците и „Златия агро“ ЕООД. Доводът, че ищецът /кой от двамата не е конкретизирано/ е ощетен, тъй като не може да отдаде имотите при поизгодни условия, е несъстоятелен. След направена справка на сайта на НСИ се установява, че процесните договори за наем са сключени при цени, съпоставими със средните цени за декар, в съответните землища: Наема за 2022 за обл. Монтана е 70 лв., а по общини: за Якимово - 79 лв./70 лв. по договор/, а за Монтана са 61 лв./60 лв. по договор. Ищците не доказват правния си интерес. Исковата молба е подадена от лице, което не е процесуално легитимирано. В исковата молба Г. Г. твърди, че е пожизнен ползвател на притежаваните от „БЯ Трейд“ ЕООД имоти, позовавайки се на Учредителните актове на „БЯ Трейд“ ЕООД и на едноличния собственик на капитала Международна фондация „Българо-Японски център“, ЕИК 205157242, които не са представени с исковата молба. От справка в Търговския регистър се вижда, че за промяната от 26.05.2020 г. в Учредителния акт на „БЯ Трейд“ ЕООД е представен Протокол-решение на ЕСК, подписан еднолично от Г., като Учредител и Председател на Международна фондация „Българо-Японски център“, което е в разрез с чл. 9, ал. 6 от Учредителния акт на Фондацията, а именно: Управителният съвет на Фондацията дава съгласие за управление и разпореждане с движими вещи, недвижими имоти, дружествени дялове, акции и ценни книжа на фондацията.

Учредителния акт на Международна фондация „Българо-Японски център“, пресъздава разпоредбите на чл. 35, ал. 2 във вр. с чл. 31 т. 3 от ЗЮЛНЦ.

4

Фондацията е с повече от един орган на управление - Учредителят на Фондацията и Управителен съвет, следователно приложимото правило е чл.

31 от ЗЮЛНЦ. Съгласие от Управителния съвет на Фондацията не е представено, а пожизненото ползване, учредено в полза на Г., наподобява акт на разпореждане, което води до извода, че Г. е превишил правата си, подписвайки еднолично Протокол-решение на едноличния собственик на капитала, без Управителният съвет на Фондацията да е дал съгласие - не е представен документ, удостоверяващ съгласието на УС. Иск по чл. 229, ал. 2 от ЗЗД може да се предяви от трето лице, а не от страна по договора , а „БЯ Трейд“ ЕООД, като правоприемник на К., го замества като страна по договора за наем. Разпоредбата на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД е категорична: сключеният договор остава в сила спрямо приобретателя, ако е вписан в Имотния регистър. Дори да се приеме, че Г. е ползвател на законно основание, то договорите за наем остават в сила спрямо него, така, както към приобретателя, тъй като черпи правата си от правата на приобретателя „БЯ Трейд“ ЕООД. Исковата молба е нередовна: Искът е насочен срещу „Златия агро“ ЕООД и З. Г. К., като страни по договора. С придобиването на имотите, предмет на процесния договор, „БЯ Трейд“ ЕООД встъпва в правата на К., като страна по договора за наем, с което би следвало да се явява едновременно и ищец, и ответник. По този начин искът е неправилно насочен срещу К., който не е процесуално легитимиран. Така в Тълкувателно решение № 7 от 2020 г. на ВКС, ОСГТК: „Страните по договор са задължителни необходими другари в производството по предявен от трето лице иск за нищожност на договора. “ В случая искът неправилно е насочен срещу единия ответник - К..