Определение № 19319 от 25.05.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 19319 гр. София, 25.05.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и пети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ П. НИКОЛОВА като разгледа докладваното от СИЛВИЯ П. НИКОЛОВА Гражданско дело № 20251110155649 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на О. С. Е., ЕГН **********, с адрес ........., чрез адв. М. Н. К. от САК, против П. Ж. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес .........., с която са предявени искове за недействителност на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 05.05.2025 г., обективиран в Нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот ........ г. на нотариус ....... в НК, с район на действие СРС, вписан в Служба по вписванията София с вх. рег. .........., както и иск по чл. 108 ЗС за признаване правото на собственост на ищеца върху процесния имот и за осъждане на ответницата да му предаде владението върху него.

Съдът, след като извърши проверка по чл. 140 ГПК, намира, че исковата молба, след дадените указания и постъпилата уточняваща молба, е редовна, предявените искове са процесуално допустими на този етап от производството, а делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание. С уточняваща молба ищецът е посочил, че ответник по исковете е приобретателят по процесната сделка П. Ж. Д., като прехвърлителят ........ е починала на 13.10.2025 г., а ищецът е единствен неин законен наследник, поради което, според изложеното от него, всички страни по материалното правоотношение, съответно техните правоприемници, участват в процеса. Представени са и доказателства за внесена държавна такса.

Ищецът твърди, че е син и единствен законен наследник на ........, починала на 13.10.2025 г.

Излага, че наследодателката му повече от 60 години е живяла в гр. София, като от 1987 г. е обитавала собственото си жилище в ........., придобито с договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на НДИ. Твърди, че самият той дълги години е живял извън София, включително в Испания, а през последните години живее в гр. Белоградчик, поради което непосредствените контакти с майка му в София са били поддържани основно от нейни близки родственици.

Ищецът излага, че през последните месеци от живота на ........ здравословното й състояние 1 рязко се е влошило. Твърди, че след Великденските празници близките й не са могли да се свържат с нея, а впоследствие станало ясно, че е била хоспитализирана и е претърпяла операция по повод злокачествено заболяване. Според ищеца от медицинската документация се установява, че ....... е постъпила в болница на 28.04.2025 г., че е била диагностицирана с туморно заболяване, че състоянието й е било тежко, със силна отпадналост, трудна подвижност, виене на свят, анемия и необходимост от кръвопреливания, включително на 05.05.2025 г., когато е сключена процесната сделка. Твърди още, че с решение на онкологична комисия от 03.06.2025 г. е констатирано злокачествено новообразувание на дебелото черво, ректум, стадий IV, с предписана химиотерапия и прицелна терапия.

Ищецът твърди, че ответницата П. Ж. Д. се е възползвала от тежкото физическо, психическо и житейско състояние на наследодателката му, като я е изолирала от близките й, получила е контрол върху нейни документи, медицински книжа, пенсия и банкови сметки, както и ключ от жилището й. Излага, че след изписването й от болницата на 03.06.2025 г. наследодателката била настанена от ответницата в Дом за възрастни хора „.........“, като достъпът на ищеца до майка му бил възпрепятстван. Твърди, че поради невъзможност да установи местонахождението й е подал сигнал до Второ РУ при СДВР за издирването й.

Ищецът поддържа, че на 05.05.2025 г., по време на болничния престой на ........, тя е прехвърлила на ответницата единственото си жилище, находящо се в ........., представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор ........, за цена 9900 лв., за която в нотариалния акт е посочено, че е платена в брой. Счита, че продажната цена е очевидно несъразмерна, тъй като е по-ниска от данъчната оценка и многократно по-ниска от действителната пазарна стойност на имота. Навежда твърдения, че сделката е сключена без продавачът да си запази право на ползване, въпреки че се е разпоредил с единственото си жилище, обитавано от него в продължение на десетилетия.

Ищецът твърди още, че на същата дата 05.05.2025 г. ....... е подписала пълномощно в полза на ответницата, с което й е предоставила права във връзка с получаване на пенсията й, включително преместване на получаването й в гр. Добрич и получаване на суми, а на 20.05.2025 г. е подписала и друго пълномощно, свързано с теглене на суми от банкови сметки. Според ищеца тези обстоятелства, разгледани в съвкупност със здравословното състояние на наследодателката, сочат на личностно и имуществено обсебване от страна на ответницата, както и на липса на свободно, разумно и защитено волеобразуване от страна на продавача.

При тези твърдения ищецът моли съда да прогласи за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави, договора за покупко-продажба от 05.05.2025 г. При условията на евентуалност моли договорът да бъде унищожен на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД, като сключен от лице, което към момента на сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си. При условията на последваща евентуалност моли договорът да бъде унищожен на основание чл. 33 ЗЗД, като сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Като последица от уважаването на някой от исковете за недействителност ищецът моли да се признае за установено по отношение на 2 ответницата, че той е собственик на имота въз основа на наследствено правоприемство от ........, както и ответницата да бъде осъдена да му предаде владението върху имота.

Претендира разноски.

Ответницата П. Ж. Д. е подала писмен отговор, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Тя твърди, че е поддържала с ........ дългогодишно близко приятелство, че отношенията им са били основани на доверие, грижа и взаимна човешка привързаност, а не на користно поведение. Излага, че в продължение на години е помагала на ....... с посещения, лична помощ, грижи, закупуване на лекарства и съдействие в ежедневието. Оспорва твърдението, че е изолирала наследодателката от близките й или че е упражнявала неправомерно влияние върху нея.

Ответницата поддържа, че волята на ....... да прехвърли процесния имот е била действителна, свободна и съзнателна. Според ответницата Цветана е искала да продаде имота именно на нея, тъй като синът й не се интересувал реално от нея, а тя не желаела той да се ползва от имуществото й след смъртта й. Ответницата твърди, че продажната цена от 9900 лв. е била платена, че при сключване на сделката са били спазени всички изисквания на закона и нотариалното производство, както и че не е налице нарушение на добрите нрави. Поддържа, че не всяко несъответствие между данъчна оценка, пазарна стойност и уговорена цена води до нищожност, а страните са свободни да уговарят продажна цена според действителните си отношения и житейска преценка.

Ответницата оспорва и твърденията по чл. 31, ал. 1 ЗЗД. Счита, че към момента на сделката ....... е била дееспособна, ориентирана и способна да разбира свойството и значението на действията си. Поддържа, че наличието на тежко заболяване само по себе си не е достатъчно, за да се приеме липса на способност за разбиране и ръководене на постъпките, още повече когато сделката е извършена пред нотариус, който е удостоверил извършените пред него волеизявления.

Ответницата оспорва и иска по чл. 33 ЗЗД, като поддържа, че не е налице крайна нужда в правния смисъл на разпоредбата, нито явно неизгодни условия, които да са обусловили сключването на сделката. Твърди, че ....... е разполагала с пенсия и средства, че не е била поставена в състояние на принуда или безизходица и че сделката е резултат от нейна лична житейска воля. Ответницата оспорва и ревандикационния иск, тъй като счита, че е придобила собствеността върху имота на валидно правно основание. Претендира разноски.

С оглед изложените твърдения съдът намира, че правната квалификация на предявените искове е следната: главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за прогласяване нищожност на договор поради накърняване на добрите нрави; първи евентуален иск с правно основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на договор, сключен от лице, което към момента на сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си; втори евентуален иск с правно основание чл. 33 ЗЗД за унищожаване на договор, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия; както и кумулативно съединен, обусловен от уважаването на някой от исковете за недействителност, осъдителен иск с правно основание чл. 108 ЗС за признаване правото на собственост на ищеца върху процесния имот и за 3 предаване на владението му от ответницата.

По иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване сключването на процесния договор, съдържанието на уговорените престации, конкретните факти, от които се извежда твърдяното накърняване на добрите нрави, включително твърдяната съществена и морално неприемлива несъразмерност между насрещните престации, обстоятелствата около сключване на договора, възрастта, здравословното състояние и житейското положение на продавача, обстоятелството, че предмет на разпореждане е било единственото й жилище и липсата на запазено право на ползване. В тежест на ответницата е да докаже фактите, на които основава възражението си за действителност на сделката, включително твърденията си за реална, свободна и съзнателна воля на продавача, за действителни близки отношения между страните по сделката и за обстоятелствата, които според нея обосновават уговорената продажна цена.

По иска с правно основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че към момента на сключване на процесния договор ........, макар формално дееспособна, се е намирала в такова състояние, което я е лишавало от способност да разбира свойството и значението на действията си или да ги ръководи. В тежест на ответницата е да докаже фактите, от които черпи изгодни правни последици, включително твърденията си за запазена способност на продавача да формира и изрази действителна воля към момента на сделката.

По иска с правно основание чл. 33 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че към момента на сключване на договора продавачът се е намирал в крайна нужда, че договорът е сключен именно поради тази крайна нужда и че условията по сделката са явно неизгодни. В тежест на ответницата е да докаже насрещните си твърдения, че такава крайна нужда не е била налице, че сделката е израз на свободна воля и че условията по нея не са явно неизгодни в контекста на действителните отношения между страните.

По иска с правно основание чл. 108 ЗС в тежест на ищеца е да докаже, че наследодателката му ........ е била собственик на процесния имот към момента на сключване на атакувания договор, че той е неин наследник, че при уважаване на някой от исковете за недействителност ответницата не разполага с противопоставимо на ищеца основание да задържа имота, както и че ответницата владее или държи процесния имот. В тежест на ответницата е да докаже правното основание, на което владее или държи имота, включително валидното придобиване на собствеността по процесния договор.

Съдът отделя като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните обстоятелствата, че на 05.05.2025 г. е сключен договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ........ г. на нотариус ....... в НК, с район на действие СРС, вписан в Служба по вписванията София с вх. рег. ..........; че по този договор ........ е прехвърлила на П. Ж. Д. процесния самостоятелен обект в сграда с идентификатор ........; че в нотариалния акт е посочена продажна цена 9900 лв.; че ........ е починала на 13.10.2025 г.; че ищецът О. С. Е. е неин син; че предмет на сделката е 4 самостоятелен обект в сграда с адрес ......., както и че фактическата влсат над процесния имот се намира у ответника.