Решение № 13302 от 08.07.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13302 гр. ***, 08.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 179 СЪСТАВ, в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА ИВ. КРАТУНКОВА при участието на секретаря РАЛИЦА ЕМ. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА ИВ. КРАТУНКОВА Гражданско дело № 20241110159326 по описа за 2024 година

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД за осъждане ответникът да заплати на ищеца сумата от 3600 евро, представляваща неустойка, дължима съгласно чл.

15, ал.5 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.08.2021г., ведно със законната лихва от 08.10.2024 г. до окончателното изплащане на вземането.

Ищцата твърди, че между нея и ответното дружество е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж от 03.08.2021 г., съгласно който страните се задължили да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт, с който ответното дружество в качеството си на строител-продавач, да продаде, а ищцата като купувач, да закупи срещу договорената цена, правото на собственост върху самостоятелен обект - апартамент ***, на *** етаж, находящ се в „Многофамилна жилищна сграда за персонал с подземни гаражи“, която се изгражда съгласно разрешение за строеж №13 от 15.02.2021г. издадено от Главния архитект на СО-район ***, гр. ***, в поземлен имот с идентификатор ***, планоснимачен район ***, планоснимачен номер № 73, 74, УПИ VII-2015, кв. №2 район ***., който самостоятелен обект - апартамент *** от друга страна със същия договор, ответникът се задължава, да изгради в степен на завършеност според Приложение 1, неразделна част от договора, със свои материали, работна сила и собствени технически средства и да предаде на купувача имота е разрешение за ползване в уговорените срокове. Ищцата заявява, че изпълнила задълженията си по договора, като от страна на ответното дружество е налице неизпълнение в уговорения срок, а именно да да предаде имота с протокол за установяване годността за ползване на строежа, представляващ приложение № 16 към Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството в срок до 31.12.2022г. Съгласно чл. 9 (2) от горецитирания предварителен договор, в едномесечен срок от изтичането на срока по предходната алинея, Продавачът се задължава да снабди Купувача с разрешение за ползване на имота, издадено по реда на Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Посочва се в исковата молба, че съгласно разпоредбата на чл. 15 (5) от посочения договор, ако Продавачът ответник се забави с предаването на сградата с разрешение за ползване с повече от 3 (три) месеца, след договорения в чл. 9 (2) срок, а именно 31.01.2023 г., той дължи на Купувача - ищец неустойка в размер на 300 1

(триста) евро за всеки месец забава, считано от 01.05.2023 г., но не повече от 10% (десет върху сто) от общата цена по договора. Твърди се, че на 04.11.2022 г. между страните е подписан договор за покупко-продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт № 14, том III, per. № 55697, дело № 377 от 2022 г., с който на ищцата е продаден самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.4.22, за продажна цена в размер на 84 000.00 евро. Страните договарят в раздел III на Нотариалния акт, че „Н.П.“ ЕАД се задължава да предаде владението на продавания имот на купувача във вида и сроковете и при условията договорени в предварителния договор за продажба на недвижимия имот, сключен между страните на 03.08.2021 г. като всички клаузи на предварителния договор, които не са предмет на нотариалния акт остават в сила между страните. Ищцата твърди, че сградата е въведена в експлоатация на 22.04.2024г. т.е 16 месеца след уговорения срок.

Посочва, че е отправила Нотариална покана per № 16714, том V, № 160 на Нотариус И.Д., нотариус с район на действие - РС-***, per. №039 на НК, за доброволно изплащане на дължимата неустойка, която е връчена на ответното дружество на 10.07.2024 г., но и до настоящия момент сумите не са изплатени, с което обосновава и правният си интерес от воденето на настоящия процес. Претендира разноски.

В срока за отговор по чл.131 ГПК ответникът дава становище за неоснователност на предявения иск, като посочва, че строителството на сградата се е забавило по обективни, непредвидими и независещи от него обстоятелства. Посочва, че са били налице хипотези, предвидени в договора, уреждащи възможността за продължаване на сроковете предвидени в чл.9, ал.3 и 4 от предварителния договор. Претендира разноски.

Съдът, като съобрази правните доводи на страните, събраните писмени доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа:

Във връзка с факта за наличието на облигационна връзка между страните по делото, както и изпълнение на задълженията по същата са представени писмени доказателства Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж от 03.08.2021г., Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 04.11.2022г. №14, том 3, рег. №5697, дело №377 от 2022г. при нот. Д.Н., рег.№***, Нотариална покана от Л. Г. за изплащане на договорна неустойка от 05.07.2024г., Удостоверение за въвеждане в експлоатация №389/22.04.2024г. на главния архитект на СО - Направление архитектура и градоустройство. Банкови извлечения за извършени плащания от Л. Г. по сметка на ответното дружество от 03.08.2021г., 29.09.2021г., 05.05.2022г., 26.04.2024г., в общ размер на 84 000 евро. Доклад-Преработка по чл. 154 ЗУТ по част ВиК, съгласувана през м.01.2023г., втора преработка по чл. 154 ЗУТ по част ВиК, съгласувана през м.10.2023г.

Видно от Заповед РНД23-РД56-69/27.01.2023г. за преработка по чл. 154 от ЗУТ, по заявление от 23.01.2023г. на ответника, главния архитект на р-н *** допуска допълване на разрешение за строеж №13/15.02.2021г., като се извършат съществени промени за оформяне на ниша за разполагане на ел.табла, изграждане на козирки за водосточни тръби по част ВиК, както и промени в топлоизолацията.

Установява се от Заповед РНД23-РД56-732/21.11.2023г. за преработка по чл. 154 от ЗУТ, по заявление от 08.11.2023г. на ответника, че главния архитект на р-н *** допуска допълване на разрешение за строеж №13/15.02.2021г., като разрешава извършване на промени, свързани с начина на включване на сградното канализационно отклонение в уличната канализационна мрежа.

От представено Удостоверение от 29.11.2023г. от Дирекция “Териториално планиране” на СО, се установява, че “Е.З.” ЕАД са предоставили документация съгласно изискванията на ЗУТ за външно електрозахранване на процесната сграда.

Видно от Удостоверение от 08.02.2024г. от Дирекция “Териториално планиране” на СО, “Н.П.” ЕАД са предоставили документация за водопроводни и канализационни отклонения съгласно съгласно изискванията на ЗУТ за процесната сграда.

По делото е приложен Договор за строително-монтажни работи от 18.01.2024г. между 2

“Н.П.” ЕАД и Й.Й.С., по силата на който дружеството ответник е възложило на изпълнител да изгради водопроводно и канализационно отклонение на сградата.

От Писмо от НИМХ №ОД-080168-1/21.02.2025г., се установява броя на дните за периода от 03.08.2021 до 22.04.2024г., които имат по-ниска от 5 градуса по Целзий или общо 256 дни.

По делото е прието писмо от С.В. от 03.06.2025г. с приложени първоначални и последващи чертежи по преработка на проектна документация за обект Многофамилна жилищна сграда с подземни етажи.

От приетите по делото Заповеди от 01.01.2021г., 01.01.2022г., 01.01.2023г. и 01.01.2024г., на основание чл. 72 от Наредба №7/1999г. за минималните изисквания за здравословни и безопасни условия на труд, Б. *** ЕАД е въвел забрана за извършване на строително-монтажни работи на обектите на фирмата при външни температури под 5 и над 30 градуса по Целзий.

Приложена е Имейл кореспонденция - писмо от ответника до възложителите-купувачи на самостоятелни обекти в процесната сграда от 15.09.2023г.; имейл от 18.01.2024г. и 05.02.2024г. между служители в “Н.П.” ЕАД.

Приет като писмено доказателство е и Окончателен доклад на строителния надзор №023/01.03.2024г.

Представен е по делото Протокол за въвод във владение от 29.04.2024г. между “Н.П.” ЕАД и Л. Г., с който тя е въведена във владение на процесния имот.

С нотариална покана от 05.07.2024г. ищцата е поканила ответника да и заплати дължимата неустойка за забава, като поканата е връчена на ответника на 19.07.2024г.

По делото е изслушана и съдебно-техническа експертиза, съгласно която последната преработка по 154 ЗУТ на технически проект по част ВиК се изразява в промяна в начина на заустване на сградно канализационно отклонение в улична канализационна мрежа, наложила се поради липса на елемент фасонна част “седло с винт” на българския пазар. В съдебно заседание, проведено на 28.04.2025г. вещото лице заявява, че “С.В.” определя по какъв начин е допустимо да се извърши включването в уличната канализация.

По делото са изслушани свидетелски показания на свидетеля Ц.Х.Б., управител в търговско дружество “С.Е.К.” ЕООД, подизпълнител на основния проектант на сградата, отговарящ за част “механикал” тоест инсталациите по сградата, в т.ч. канализационното отклонение. Свидетелят посочва, че ВиК проектанта на сградата А.Б. е била негов служител и във връзка с този конкретен строеж на процесната сграда са извършени няколко преработки по указания на С.В.. Преработките и многократното съгласуване със С.В. са се наложили, за да не прекъсват трамвайния трафик по бул. Р., където се е намирала сградата.

Посочва, че съгласуването на проектите за включване към канализационната мрежа със С.В. обикновено продължава от 20 дни до 6 месеца.

Други допустими и относими доказателства по делото не са представени.

При така установената фактическа обстановка и след като съобрази възраженията на страните в настоящото производство, съдът намира следното от правна страна:

По иска с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Неустойката, съгласно разпоредбите на чл.92, ал.1 ЗЗД, представлява предварително определен от страните размер на обезщетението за вредите, които кредиторът, би претърпял от неизпълнението или лошото изпълнение на договора. Фактическият състав, който следва да се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на неустойка за неизпълнение на договор, е: наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка. При неустойка, съгласно чл.92, ал.1 ЗЗД, вредите се обезщетяват, без да е нужно да бъдат доказвани.

Сключеният договор от 03.08.2021 г. има комлексен характер - от една 3 страна, предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, а от друга договор за изработка по смисъла на чл.258 ЗЗД с предмет построяването на процесната сграда. Страните са определили краен срок за изпълнение на задължението за построяване на сградата - 30.01.2023 г., както и условие, при което задължението ще се счита за изпълнено - издаване на Разрешение за ползване. Задължението по договора в частта относно предварителното съглашение за покупко - продажба на недвижимия имот е изпълнено със сключване на договора за покупко - продажба от 04.11.2022 г., с което е прехвърлено правото на собственост върху процесния имот в груб строеж. Крайният срок за изпълнение на задължението по договора за изработка, чрез издаване на разрешение за ползване на процесната сграда, е 22.04.2024 г.

В конкретния случай съдът приема, че страните са били обвързани от валидно възникнало облигационно правоотоншение възникнало по силата на Предварителен договор от 03.08.2021 г., съгласно който ответникът е поел задължение да извърши строителството на намиращия се в Многопрофилна жилищна сграда апартамент ***, както и да прехвърли правото на собственост върху него.

Страните са уговорили изпълнителя да изгради имота със свои материали, работна сила, технически средства, при спазване на законодателството и съгласно параметрите на одобрения проект и разрешението за строеж. Разпоредбата на чл.9, ал.2 от предварителния договор продавачът-ответник е длъжен да снабди купувача-ищец с разрешение за ползване на имота в срок до 31.01.2023г.

Разпечатката съдържа 36 от 75 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/6e8df120-1033-4b7f-85ad-71b244c962bc