Протокол № 575 от 23.03.2026, Районен съд - Пазарджик

ПРОТОКОЛ

№ 575 гр. Пазарджик, 23.03.2026 г.

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Димитър Чардаков при участието на секретаря Десислава Буюклиева

Сложи за разглеждане докладваното от Димитър Чардаков Гражданско дело № 20245220104963 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 11:31 часа се явиха:

Ищците С. Д. П., Й. Г. М., Г. Д. М. не се явяват. Представляват се от пълномощника им адв. К..

Не се явяват ответниците Й. Г. М. и Л. Г. М.. Представляват се от пълномощника си адв. М. И.-С..

Явява вещото лице инж. С. Б..

АДВ. К.: - Няма процесуална пречка. Да се даде ход на делото.

АДВ. И.-С.: - Да се даде ход на делото.

Съдът,

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ ДОКЛАДВА, че е постъпило по делото заключение на допусната съдебно-техническа експертиза, депозирано от вещото лице инж.

С. Г. Б. на 04.02.2026 г., в срока по чл. 199 от ГПК.

ПРИСТЪПИ СЕ КЪМ ИЗСЛУШВАНЕ НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ.

СНЕ СЕ САМОЛИЧНОСТТА НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ, КАКТО СЛЕДВА:

С. Г. Б.: – на 74 години, българка, български гражданин, омъжена, неосъждана, без родство и служебни отношения със страните по делото.

Вещото лице предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

В.Л. ИНЖ. Б.: - Известна ми е отговорността по чл. 291 от НК.

Представила съм писмено заключение, което поддържам, но искам да внеса една корекция. Не съм го подписала, моля да ми дадете възможност.

Представям справка-декларация към заключението. Искам да направя 1 следната корекция. Просто съм пропуснала да залича един текст от старо заключение, който да не се чете – на страница 3, горния абзац, „пазарната стойност на самостоятелен обект“ – тук съм записала, идентификаторът и адреса на старото заключение, не съм го изчистила. Само надписът е друг, иначе цената е вярна и се отнася до процесния имот. Площта е вярна, само идентификаторът и адресът са останали от друго заключение, останалите данни за имота са верни.

АДВ. К.: – Оставям въпросите на колегата.

АДВ. И.: – С инж. Б. на страница номер 2, от Вашето заключение, абзац трети, сте записали че сте приложили пазарен коефициент 0,80. Бихте ли ни казали този пазарен коефициент фиксиран ли е в Закон, в Наредба или в методиката, която сте използвали, и ако не е фиксиран или заложен някъде, защо избрахте да приложите именно тази стойност?

В.Л. ИНЖ. Б.: - Не е фиксиран този коефициент. Този коефициент коригира офертната цена, която е обявена, защото те стоят на пазара тези имоти от няколко години и на тази цена не са продадени, тоест, това не е действителната пазарна цена, и затова съм я намалила с 20% от офертната цена, за да се намали пазарната стойност. Считам, че действителните сделки следва да се сключват на по-ниска цена, защото тези оферти още стоят на пазара.

АДВ. И.-С.: – Как формирахте стойностите на коефициентите за сравнение в таблица първа?

В.Л. ИНЖ. Б.: - Да, и те не са фиксирани. По преценка, при сравнение на оценявания апартамент с аналога.

Примерно, първият аналог е в много добро състояние – ремонтиран, с ПВЦ дограма, с външна изолация и т.н. осъвременени баня и кухня, затова съм намалила офертната цена с 0,70. Другите аналози са почти като оценявания апартамент – стари панелни апартаменти, неремонтирани, във вида в който са били навремето довършени и са останали, и затова там коефициентите са 1 и 0,95. Това са ми били основанията за тези сравнителни коефициенти.

АДВ. И.-С.: – Инженер Б., защо избрахте посочените от Вас аналози, след за първия признавате, че не е аналог на процесния апартамент, а в същото време, неговият коефициент за сравнение най-много намалява средната цена в евро за кв.метър?

В.Л. ИНЖ. Б.: - Защото той има същото местонахождение, също така е пуснат в експлоатация по същото време. Просто той е такъв апартамент, какъвто е и оценяваният. Но на пазара има не само неремонтирани апартаменти, а и ремонтирани, просто аз съм включила – извадила съм увеличението, което повдига стойността, поради ремонта. Приемам, че във вида, в който е от преди ремонта е на 70% от цената на аналога.

АДВ. И.-С.: – Инженер Б., да разбирам ли, че крайната цената, която сте 2 посочили е формирана след двойно намаление – веднъж прилагате пазарният коефициент и след това коефициентът за сравнение?

В.Л. ИНЖ. Б.: - Те са задължителни тези коефициенти, защото аналозите не са напълно идентични с оценявания апартамент, поради което трябва да се използват коефициенти, а не е намалено наполовина, защото имаме близки по стойност цени на апартаменти - 46000 евро, но това е цената на която този аналог стои на пазара непродаден. Затова съм намалила офертните цени?

АДВ. И.-С.: – Проучихте ли сделки, които са сключени на действителни пазарни цени или такива, които са имоти, които са закупени с ипотечен кредит?

В.Л. ИНЖ. Б.: - Искате да кажете реални стойности, а не данъчни, защото много сделки се изповядват на данъчна основа? Повечето от цените по тези сделки не са меродавни – то е всеизвестно това, как се изповядват сделките.

Не съм правила справка в Агенцията по вписванията за сключени договори за продажба с имоти аналогични на оценявания.

АДВ. И.-С.: – Нямам други въпроси.

АДВ. К.: - Да се приеме заключението.

АДВ. И.-С.: – Оспорвам заключението. Считам, че същото е необосновано и неточно по следните съображения.

На първо място, стойността на пазарния коефициент е посочена избирателно. Не считам, че сделките се сключват с 20 % намаление от офертната цена. Отстъпките са много по-малък процент. Освен това, за да посочи този процент вещото лице е записало, че аналозите са все още на пазара – цитирам, но нямаме данни, всъщност, колко точно време те са на пазара на имотите.

На второ място, използваните аналози, по-специално първият от тях, превишава значително площта на процесния апартамент и след приложението на коефициента за сравнение спрямо него, този аналог най-много намалява средната цена в евро за квадратен метър.

На трето място, считам че са приложени корекционни коефициенти, като не е обяснено защо се прилагат и как се формират техните стойности.

И, на последно място не са проучени сделки финансирани със средства от ипотечен кредит, които, според мен, най-точно отразяват справедливата пазарна цена. В този смисъл, Ви моля да допуснете повторна експертиза, евентуално, да се възложи допълнително на инж. Б., тъй като заяви че не е извършвала проучвания за сделки в имотния регистър и заяви готовност евентуално да извърши такива, да й се възложи допълнителна задача.

АДВ. К.: - Аз считам, че възражението е неоснователно, защото според мен не е налице необоснованост на заключението по аргументацията, която изложи колегата И.. Според мен разликата в квадратурата между процесния и 3 използваните аналози, не се отразява при формирането на сравнителната цена, която е на кв. метър, и нелогично е възражението че е от значение за формирането на цената между процесния и в частност на аналозите е техният размер. Що се отнася до приложените коефициенти, аз, струва ми се че вещото лице обясни на каква база е формирала преценката за коефициента от осемдесет на сто, оферирана цена, поради продължителното престояване на предложението на пазара без да са реализирани сделки. Не мисля, че откриването на аналози придобити, евентуално, чрез банков кредит би променило или представлява критерий за средна пазарна цена, на каквато средна пазарна цена поначало се приема, че следва да почиват оценките на имотите, които са допуснати до делба. Не мисля, че са налице основания заключението да се приема за неправилно или да възниква съмнение за неправилност на заключението, за да се поставя повторна експертиза, каквото е искането.

Съдът счита, че следва да се даде възможност на вещото лице допълнително да обоснове заключението, като намира за резонно единствено възражението на ответника за липсата на посочени реални сделки с имоти от вида на оценявания, поради факта, че вещото лице не е извършило справка в имотния регистър за налични договори за продажба с идентични имоти. Ето защо, съдът

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на вещото лице, в срок до следващото съдебно заседание, да допълни заключението като извърши справка и посочи, в случай, че такива са налице, договори за продажба вписани в имотния регистър, които имат за предмет имоти от вида на оценявания.

СЪДЪТ ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на пълномощника на ищците да изрази становище по въпроса дали оспорва обстоятелството, че към датата на откриване на наследството на общия наследодател ответникът Й. М., заедно с прекия си наследодател е живял в процесния имот.

АДВ. К.: - Оспорвам твърдението, аз се запознах с фактите, всъщност, към датата на смъртта на общия наследодател, струва ми се това беше януари 1986 г. – преди 40 години, самият наследодател не е живял и не е починал в процесното жилище. Той е живял в апартамент, който се намира на територията на тогавашното ДЗС и за който колегата е представил данни, че в последствие е била извършена разпоредителна сделка. При него действително е живял прекият наследодател г – синът му, към момента на смъртта, но не в процесното жилище, а в апартамента на територията на ДЗС. Само уточнявам, че не са живели в процесното жилище – говорим за Й., ответникът – неговият баща, покойният г, не е живял в процесното жилище към момента на смъртта на наследодателя, защото самият наследодател не е живял там. Всъщност, в процесното жилище, към онзи момент е живяла от моите клиенти това е С. П. с нейното семейство. Това са фактите към онзи момент – така отговарям на въпроса.

4

Всъщност, много след като е починал общият наследодател, г, заедно с вече родените деца са се преместили и са живели временно в процесния апартамент в периода 1996-2006 г. – много по-късно. Да уточним фактите – така стоят нещата.

АДВ. И.-С.: – Във връзка с оспорването, държим на свидетеля. Не можа да се освободи свидетелят, тъй като е на работа, но съм подготвила трите му имена и адрес за призоваване.

В.Л. ИНЖ. Б.: - Господин председател, във връзка с указанията за допълване на заключението, моля да ми бъде издадено съдебно удостоверение, с което да направя справка в Агенцията по вписвания.

Съдът,

О П Р Е Д Е Л И:

ДА СЕ ИЗДАДЕ СЪДЕБНО УДОСТОВЕРЕНИЕ на вещото лице инж. С.

Б., което да й послужи пред Агенция по вписвания гр. Пазарджик, въз основа на което да получи достъп до имотния регистър, за снабдяване с необходимата информация за изготвяне на заключение по допуснатата допълнителна задача по СТОЕ.

Вещото лице напусна съдебната зала.

АДВ. И.-С.: – Държим на свидетеля. Свидетелят е Г. Т. Г., молим да бъде призован на адрес г*.

АДВ. К.: – Заради принципа равенство и реципрочност, моля и на нас да допуснете един свидетел, за всеки случай, защото, ако се окажем прави, че фактите не са такива каквито твърдят, е хубаво да имаме възможност за участие в изясняването на този въпрос.