Решение № 1662 от 20.12.2022, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1662 гр. Варна, 20.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Даниела Ил. Писарова

Членове:

Светлана Тодорова

Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Дарина Б. Баева като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Въззивно гражданско дело № 20223100502112 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Образувано е по въззивна жалба вх. №22787/04.10.2022г. от „Топбау“ ООД, ЕИК 204745794 със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Ивац“ № 17, ет.4, ап.16 срещу решение №2425 от 21.07.2021г. по гр.д. №18196/2021г. на ВРС, 7 състав, с което е уважен предявения от Ш. И. М., ЕГН ********** с адрес *****, иск за сумата от 6536,63 лева, представляваща неустойка по чл. 19 от сключен между страните на 12.07.2018г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, начислена за периода 02.11.2020г. до 30.03.2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 21.12.2021г. до окончателното погасяване на задължението, на основание чл.92 ЗЗД.

В жалбата се твърди, че обжалваното решение е незаконосъобразно и неправилно. Сочи се липса на правен интерес за ищцата от водене на настоящото производство, тъй като се е разпоредила с имота към момента на предявяване на иска.

Твърди се, че ищцата е била уведомена за обективна необходимост от преработване на проекта и е дала съгласието си за тази преработка. Сочи се, че ищцата не е провела доказване на какъв етап са били довършителните работи в апартамента към датата, на която твърди, че е следвало да бъде въведена в експлоатация сградата. Твърди се също, че не е взет предвид периода на обявено извънредно положение, който следва да се счита за 1 обективна причина за неспазване на срок. Сочи се незаконосъобразност на извода на съда, че с подписване на нотариалния акт страните са предоговорили срока по чл.7 от предварителния договор, както и несъобразяването с представената по делото заповед за допълване на разрешението за строеж. Твърди се незаконосъобразност на решението в частта, с която е осъден ответника за заплати обезщетение за забава върху присъдената неустойка. Отправената към съда молба е да бъде отменено решението и отхвърлен изцяло предявения иск, като се присъдят и дължимите на ответника разноски.

В срока по чл. 263 ГПК, въззиваемата страна Ш. И. М., ЕГН ********** с адрес ****** е депозирала писмен отговор, с който изразява становище за неоснователност на въззивната жалба. Твърди се законосъобразност на извода на съда за липса на основателна причина за забава м изпълнението на строителните работи.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

Производството пред ВРС е образувано по предявени обективно съединени искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД от Ш. И. М., ЕГН ********** с адрес ***** срещу „Топбау“ ООД, ЕИК 204745794, със седалище гр. Варна, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 6536,63 лева, представляваща неустойка по чл. 19 от сключен между страните на 12.07.2018г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, начислена за периода 02.11.2020г. до 30.03.2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 21.12.2021г. до окончателното погасяване на задължението и сумата от 481,17 лева, представляваща обезщетение за забава, начислено върху главницата за периода 31.03.2021г. до 20.12.2021г.

Твърди се в исковата молба, че на 12.07.2018г. между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот - жилище в строеж.

Съгласно договора ответникът е следвало да построи и въведе в експлоатация жилищна сграда на адрес *********** и прехвърли на купувача правото на собственост върху самостоятелен обект в сградата- апартамент № 17 и право на строеж върху него. С НА № 184, том XLV, дело № 9782/2018г., на ищцата било прехвърлено вещно право на строеж върху посочения обект с площ от 48,88 кв.м. при цена от 67378 лева, чието плащане е следвало да стане поетапно - авансово 20 хил.лева при подписване на предварителния договор, платена по банков път на 12.07.2018г., 33900 лева при започване на строителството, платена по банков път на 12.09.2019г., 10100 лева след изграждане на сградата на груб строеж, платена на 01.09.2020г. и 3378 лева след издаване на акт образец 15, която сума не е била платена предвид липсата на издаден акт 15. Сочи се, че съгласно чл. 5 от договора апартаментът е следвало да бъде предаден на ищцата с определени технически характеристики, т.е ответникът е следвало да извърши различни по вид СМР. Въвеждането на сградата в експлоатация е следвало да стане в срок до 12.07.2020г., съгласно уговореното в чл.7 от предварителния договор, като с НА е бил уговорен нов срок за това, а именно до 24 месеца от датата на откриване на строителната площадка. Протоколът за откриване на строителната площадка бил с дата 01.11.2018, т.е новият срок за въвеждане в експлоатация бил до 01.11.2020г. Твърди се, че срокът не е бил спазен, като и понастоящем сградата няма 2 акт за въвеждане в експлоатация. На 30.03.2021г. ищцата продала апартамента на етап груб строеж- на тухли, без дограма, врати, мазилки, бои, шпакловки, изолации, прокарани инсталации и пр.

Твърди, че в чл. 19 от предварителния договор страните са уговорили, че при неизпълнение задължението на ответника да построи сградата в срока по чл. 7 и неизпълнение на конкретни СМР, дължи неустойка, възлизаща на 0,5% от стойността на недовършените работи на ден закъснение. С цитираната клауза се обосновава претенцията за ангажиране договорната отговорност на ответника за вреди в размер на уговорената за това неустойка за периода от 02.11.2020г. до 30.03.2021г. Твърди се, че едва на 14.01.2021г. за сградата бил издаден констативен протокол за степен на завършеност по чл.181, ал. 2 ЗУТ „груб строеж“ и към м. март 2021г. не е имало промяна в състоянието и вида на сградата, в т.ч. на процесния апартамент. По отношение стойността на неизпълнените СМР се сочи КСС, според която е в размер на сумата от 9842,21лева, въз основа на която се начислява дължимата за периода 02.11.2020г. до 30.03.2021г. неустойка по чл. 19 от предварителния договор на база 149 календарни дни при 0,5% лихвен процент на ден. Счита, че върху неустойката се дължи и обезщетение за забава от деня следващ продажбата на апартамента на трето лице до датата на подаване на исковата молба.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника „Топбау“ ООД, ЕИК 204745794, с който исковата претенция се оспорва на първо място като недопустима. Счита, че за ищцата не е налице правен интерес от търсената защита, тъй като се е разпоредила с правото си на собственост върху процесния апартамент и съответно погасили са се и всички задължения по нот.акт за покупко-продажба между страните по делото, както и че закупуването на имота от ищцата е осъществено при цена по-ниска от тази на която е бил впоследствие продаден, т.е. ищцата е реализирала печалба от 12811,03лева. Възразява се и срещу основателността на претенциите. Твърди се, че в нот.акт от 12.07.2018г. липсва уговорка за неустойка, дължима от продавача поради забава, както и че забавянето на строежа е било причинено и от водени съдебни дела от собствениците на парцела, което представлява форсмажорно обстоятелство по см. на чл. 21. Позовава се и на клаузата на чл. 16 от предварителния договор, съгласно която същият се счита за изпълнен при сключване на окончателния договор и предаване на обекта. В тази връзка счита, че с подписване на НА е изпълнил задължението си по чл.1 от предварителния договор и той е прекратил действието си, доколкото не бил включен като документ при изповядване на окончателната сделка. Претенцията за неустойка се оспорва и по размер, като се твърди, че в предварителния договор липсва стойностно изражение на довършителните СМР. Оспорва и довършителните работи да са били извършени към момента на изповядване на сделката от 30.03.2021г., предвид че имотът е бил продаден на етап груб строеж и липсва описание в НА или друг документ на сочените довършителни работи. Счита и че в представената КСС има включени работи, които не са били обект на уговаряне в предварителния договор, както и такива по външното оформление на сградата, извършени от ответника.

Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка 3 на събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Обжалваното решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото е допустимо, като постановено при наличието на положителните и липса на отрицателните процесуални предпоставки. Неоснователно е възражението за липса на правен интерес от предявяване на настоящия иск, доколкото с разпоредителната сделка не се променят страните по сключения договор, на който ищцата основава претенциите си. Неоснователно е и възражението, свързано с продажната цена на процесния имот, доколкото договорената цена по последващата продажба е неотносима към настоящата претенция за неустойка поради неизпълнение.

По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания, които се изразяват в твърдения за неправилност на първоинстанционното решение поради погрешни изводи на съда за неизпълнение на договорни задължения по вина на ответното дружество като предпоставка за дължимост на претендираната неустойка.

По предявения иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на обезщетение при неизпълнение на доказване подлежи наличието на възникнало между страните договорно правоотношение, изпълнение на поетите от ищеца задължения по него, наличие на предпоставките за дължимост на претендираната неустойка и нейния размер. В тежест на ответника е да докаже изпълнението на поетите от него задължения по договора, в случая извършване на договорените довършителни СМР.

Не се спори между страните и се установява от представените по делото писмени доказателства наличието на сключен на 12.07.2018г. между ищцата, действаща чрез пълномощник В. И., и ответното дружество предварителен договор за покупко-продажба на жилище в строеж, извършване на строителство, прехвърляне на право на строеж и придобиване право на собственост върху отделни обекти в новострояща се жилищна сграда.

Като предмет на договора в чл.1 е посочено задължение на продавача да построи по одобрен архитектурен проект и въведе в експлоатация жилищна сграда на адрес ********, като прехвърли на купувача правото на собственост върху конкретно посочен обект[1]апартамент 17 и съответно право на строеж. Уговорена е продажна цена от 67378 лева, платима поетапно - при подписване на договора, при откриване на строителната площадка, при достигане етап „груб строеж“ и след издаване на акт образец 15.

Не се оспорва автентичността на положените в договора подписи, поради което 4 следва да се приеме, че страните са обвързани от валидно облигационно правоотношение, включващо различни непарични и парични престации.

Като неоснователно се преценява възражението, че действието на предварителния договор е прекратено изцяло със сключване на договор за прехвърляне на вещно право на строеж, обективиран в нот.акт от 12.07.2018г., доколкото с изпълнение на това задължение не се изчерпва предмета на предварителния договор. В чл.16 изрично е предвидено, че договорът се счита за изпълнен със сключване на окончателния договор за продажба и предаване на обекта по чл.1 на купувача. В случая окончателен договор за продажба на вещно право на строеж е сключен с нот.акт от 12.07.2018г., но предаване на построен и въведен в експлоатация обект съгласно чл.16 във връзка с чл.1 от договора не е осъществено, поради което не може да се приеме, че договорът е прекратен поради изпълнение. Възражението във въззивната жалба за нищожност на договорни клаузи поради вътрешно противоречие между предвидените задължения е неоснователно предвид на следното: констатира се противоречие между предвидените в чл.1 и чл.9 задължения на продавача да прехвърли собствеността върху обекта и същевременно да прехвърли правото на строеж за същия, доколкото след прехвърляне на правото на строеж вече продавачът не е собственик на построения обект и не е в състояние да изпълни задължението да прехвърли правото на собственост върху построения обект. Това противоречие обаче не касае действителността на клаузата по чл.19 във връзка с чл.10 от договора, както и на клаузата по чл.16, която определя кога договорът се счита за изпълнен.