Решение № 627 от 12.05.2023, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 627 гр. София, 12.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Диана Коледжикова

Членове:

Мария Яначкова

Десислава Б. Николова при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева като разгледа докладваното от Десислава Б. Николова Въззивно гражданско дело № 20221000501042 по описа за 2022 година

Производството е образувано по въззивна жалба с вх.№ 371318/ 22.12.2021 г. ( по регистратурата на СГС ) на ответника „ БРОС БИЛД“ ЕООД, град София чрез представителя му по пълномощие – адвокат Б. П. от САК - срещу решение , без номер, от 24.11.2021 г. , поправено за очевидна фактическа грешка с друго , без номер, от 10.02.2022 г., постановено от СГС, I – 22 –ри състав, по гр.д.№ 8678/2020 г., в частта на уважените срещу него обективно съединени искове .

Във въззивната жалба се поддържат оплаквания за постановяване на решението при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и нарушение на материалния закон . Оспорен е изводът в решението , че с извършеното от ищеца – купувач на 8.06.2020 г. плащане е погасен остатъкът от втората вноска за цената, вместо дължимите от него неустойка за забава, законна лихва върху неустойката и законната лихва върху вземането за втората вноска за периода на забавата , следващ първите 30 дни като противоречащ на член 76,ал.2 от ЗЗД при липса на изрично съгласие на кредитора с направения от длъжника избор, както и че за ответника не е 1 възникнало правото, упражнено с изявлението от 12.06.2020 г., да развали договора или да се откаже от него по реда на член 93 от ЗЗД като задържи задатъка . Съдът не обсъдил уговореното в раздел II, член II. 5 от договора в отклонение от член 87,ал.4 от ЗЗД , основание за разваляне на договора – продължила повече от 30 дни забава на купувача при плащането на втората вноска и обстоятелството за извършеното от кредитора противопоставяне на частичното плащане съгласно член 66 от ЗЗД . Неправилно е приел, че длъжникът е изправна страна по договора, макар да е изпълнил задължението си със забава . Уважаването на иска за неустойка противоречи на доказателствата по възражението на ответника, че забавянето на въвеждането на сградата в експлоатация до 31.12.2019 г. е по причина, която не може да му се вмени във вина, тъй като е свързана с дейността на държавни и общински институции по повод одобряването на проектната документация за изграждане на нов уличен водопровод . Въззивникът се позовава на новонастъпил факт – издадено на 21.12.2021 г. удостоверение № 1179 за въвеждане в експлоатация на построената сграда. Настоява за отмяна на решението, отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.

Въззиваемата страна М. М. Б. от град София отговаря чрез представителя си по пълномощие – адвокат И. Г. от САК , че въззивната жалба е неоснователна по съображения, че в решението са разгледани възраженията на ответника за настъпило прекратяване на облигационната връзка на всички посочени в условията на евентуалност основания, а отхвърлянето на възраженията и уважаването на исковете е правилно.

При проверката на обжалваното решение с оглед оплакванията в жалбата, доводите в отговора и съобразно член 269 от ГПК, въззивният съд намира, че то е валидно, допустимо и правилно.

Обжалваното решение е произнесено по предявени от М. М. Б. срещу „ БРОС БИЛД“ ЕООД, град София обективно съединени искове по член 19,ал.3 от ЗЗД, член 92,ал.1 от ЗЗД и член 108 от ЗС за обявяване за окончателен сключения между тях на 20.12.2018 г. предварителен договор за продажба на апартамент и гараж – самостоятелни обекти в жилищна сграда в УПИ II – 206,942 в кв. 19 м.

„ Киноцентър Ш – част“ по плана на град

София , район Витоша; осъждането му да заплати неустойка по раздел II.6. от договора, в размер от 14 441,92 лева ( искът за горницата е отхвърлен поради 2 прихващане на задължението за неустойка в размер от 35 204 лева с насрещните вземания на ответника общ размер от 20 762,08 лева от обезщетение за допусната от ищеца при плащането на втората вноска от цената забава в периода 31.12.2019 г. – 8.06.2020 г.) и да предаде владението върху двата обекта. Исковете са основани на твърдения, че ответникът се задължил да извърши строителството на сградата и да я приведе в срок до 31.12.2019 г. в годен за въвеждането й в експлоатация с акт, образец 16 вид , а ищецът да заплати на четири вноски уговорената цена в общ размер от 120 000 лева, в т.ч. аванс- задатък в размер от 1 000 евро, платен при подписване на договора, ищецът заплатил първата вноска в размер от 9 000 евро в тридневен срок от подписването на договора, а втората вноска в размер от 50 000 евро , изискуема в деня на издаването на акт, образец 14 , погасил със забава от 7 месеца, с извършените на 18.03.2020 г. , 18.04.2020 г. и на 8.06.2020 г. плащания в размери от 10 000 евро, 8 300 лева и 70 000 лева ; с плащането от купувача на първите две вноски е настъпил падежът на задължението на ответника да прехвърли правото на собственост върху обещаните обекти , като в дадения му от ишеца с нотариалната покана 30дневен срок за сключване на нотариалния договор ответникът не предприел никакви действия и е в забава при изпълнение на това задължение и на задължението за завършване на сградата във вид годен за въвеждането й в експлоатация в предвидения в раздел II.2.1. срок - до 31.12.2019 г.

Ответникът противопоставил възражения, че с извършените от ищеца със забава две частични плащания на 18.03.2020 г. и 18.04.2020 г. в размер от 1 000 евро и 8 300 лева е погасена ¼ от дължимата втора вноска за цената, изискуема на 14.11.2019 г.; ответникът отказал да приеме изпълнението на задължението за останалата част, извършено с наредения от ищеца на 8.06.2020 г. банков превод в размер от 70 000 лева при установяването му от него ; към 15.12.2019 г. ищецът е допуснал забава от повече от 30 дни при плащането на втората вноска ; забава в такъв срок е предвидено в член II,5 изр. второ от договора основание за пораждане правото на продавача да развали договора с изявление, което, по съгласие между страните, не следва да съдържа допълнителен срок за изпълнение; ответникът е упражнил с изявлението от 12.06.2020 г. правото си да развали договора, в алтернатива да се откаже от него по реда на член 93,ал.2,изр.1 от ЗЗД, като задържи задатъка; договорът е развален/ прекратен на 15.06.2020 г. с достигането на изявлението 3 до купувача; забавата при въвеждане на сградата в експлоатация е по причина, която не може да му се вмени във вина : необходимост от изграждане на уличен водопровод, установена с отговора на „ Софийска вода“ АД от 17.05.2018 г. на искането на дружеството от 4.05.2018 г. за присъединяване към водопреносната мрежа ; сключване на договор със Столична Община за изграждането му и съгласуването на проектната документация от различни административни органи и издаването на разрешението за строеж едва на 1.10.2020 г. ; заявено е евентуално възражение за прихващане с насрещни вземания на ответника в общ размер от 20 762,08 лева за забава при плащането на втората вноска от цената , включващи съгласно раздел II, член II.5,изр. първо от договора неустойка за първите 30 дни от периода на забавата в размер от 7 500 евро, законна лихва за забава при плащането на неустойката , считано от 16.12.2019 г. и законна лихва за забава при плащането на втората вноска за периода , следващ 30 –те дни , за които е начислена неустойката, считано от 16.12.2019 г. до всяко от частичните пращания – 18.03.2020 г.; 18.04.2020 г. и 12.06.2020 г. съответно в размери от 2 553,65 лева; 695,46 лева и 1 087,94 лева.

За да уважи исковете , първоинстанционният съд е приел, че с извършените на 18.03.2020 г., 18.04.2020 г. и 8.06.2020 г. плащания в общ размер от 50 034 евро е погасена главницата от втората вноска съгласно посоченото от ответника в разписките за първите две плащания и от ищеца – в платежното нареждане за третото плащане, ответникът е заявил претенция за дължимост на неустойката в хода на производството ; договорът не е развален от ответника с връчването на изявлението за разваляне на 15.06.2020 г. , тъй като към този момент втората вноска е платена в цялост, макар със забава, неизпълнението е незначително с оглед интереса на кредитора - член 87,ал.4 от ЗЗД; ответникът не е доказал, че неизпълнението на задължението за завършване на сградата в годен за снабдяването й с акт - образец 16 вид се дължи на причини, които не могат да му се вменят във вина и дължи уговорената в II,т.5 неустойка за пълния срок на забавата , но вземането за нея е погасено поради прихващане с насрещното вземане на ответника от обезщетенията за забавено плащане на втората вноска до общия им размер от 20 762,08 лева, поради което ищецът има вземане за неустойка в размера от 14 441,92 лева, а с оглед уважаването на иска по член 19,ал.3 от ЗЗД той има право да ревандикира имотите от ответното дружество. Неразгледани са 4 останали съединените в условия на евентуалност осъдителни искове по член 55,ал.1,пр.2 от ЗЗД за връщането на платеното по предварителния договор в общ размер от 217 417 лева и по член 92,ал.1 от ЗЗД за неустойка в размер от 35 204 лева.

Правилно първоинстанционният съд е приел, че страните са обвързани от валидно сключен на 20.12.2018 г. предварителен договор за продажба на самостоятелни обекти – апартамент и гараж с мазе, които въззивникът се задължил да изгради като самостоятелни обекти от новострояща се сграда и да прехвърли на въззиваемия Б. срещу заплатена от него на четири вноски цена в размер от 120 000 евро, в т.ч. заплатен при подписването на договора аванс- задатък в размер от 1 000 евро и при платена на падежа първа вноска от 9 000 евро. Правилно приел, че на 18.03.2020 г. и 18.04.2020 г. купувачът извършил две частични плащания в размер от 1 000 евро и 8 300 лева по задължението за втората вноска с падеж 14.11.2019 година , които дружеството – обещател – приело.

В член II.2.1. продавачът е поел задължение да завърши строителството на сградата и да я приведе във вид, годен за въвеждане в експлоатация с акт обр. 16 , не по – късно от 31.12.2019 г. В член ІІ,5 от предварителния договор е уговорено, че при забава в плащането на втората вноска купувачът дължи 0,5% от сумата за всеки ден, но за не повече от 30 дни , а при забава над 30 дни продавачът има право да развали договора по предвидения в закона ред и да задържи задатъка. В член ІІ, 6 е уговорено, че при забава на продавача при изпълнението на кое да е негово задължение дължи на купувача по 0,5 % от цената на имотите за всеки ден забавяне,но за не повече от 30 дни , а при забава над 30 дни купувачът има право да развали договора по предвидения в закона ред и да получи платеното, както и двойния размер на заплатения задатък в петдневен срок от прекратяване на договора. Следователно страните са се съгласили да ограничат приложението на член 87,ал.4 от ЗЗД, предвиждайки, че продължилата над 30 дни забава на купувача при плащането на втората вноска е основание за разваляне на договора по реда на член 87,ал.1 от ЗЗД от насрещната страна .

При липса на уговорка между страните относно реда за погасяване на лихвоносното парично задължение за втората вноска от цената въззивникът е могъл да откаже да приеме извършените на 18.03.2020 г. и на 18.04.2020 г. две 5 частични плащания по главницата в размер от 1 000 евро и 8 300 лева в съгласие с член 66 от ЗЗД или да извърши погасяването на дълга в поредността по член 76,ал.2 от ЗЗД, първо - неустойката за забава, законната лихва върху набраната неустойка и законната лихва върху неплатената главница за периода след 30 –те дни, през които е начислявана неустойката , но не се е възползвал от тези възможности. Щом е приел частичните плащания , той не е могъл да откаже да приеме извършеното с банковия превод на 8.06.2020 г. следващо плащане в размер от 70 000 лева. Платеното възлиза в общ размер от 50 034 евро . С приемането на закъснялото изпълнение на втората вноска задължението за главницата от 50 000 евро и забавата на купувача са прекратени, считано от 8.06.2020 г. При изпълнено задължение и прекратена забава въззивникът е загубил правото да развали договора и да се откаже от него по реда на член 93, ал.2 от ЗЗД , но може да търси обезщетение за забава – член 79, ал.1 и член 93,ал.3 от ЗЗД. То е предмет на заявеното срещу иска за неустойка възражение за прихващане.