Решение № 645 от 29.07.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 645 гр. Бургас, 29.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на трети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Нина Р. Моллова Белчева при участието на секретаря Жана Авр. Кметска като разгледа докладваното от Нина Р. Моллова Белчева Гражданско дело № 20242100101116 по описа за 2024 година

Производството е образувано по повод исковата молба на М. И. М., ЕГН **********, адрес: ***, против А. Д. Д., ЕГН **********, адрес: ***.

Твърди се, че по силата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните на 05.07.2024 г., ответникът се задължил да продаде на М. И.

М. притежаваните от него 4/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на ***, с адрес на поземления имот: ***, площ от 12 232 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, номер по предходен план: квартал 45, парцел I, при съседи на поземления имот: имоти ***, ***, ***, ***,

***, ***, *** и ***, ведно с 4/10 ид.ч. от построената в имота сграда с идентификатор ***, брой етажи: 4, със застроена площ съгласно скица от СГКК-Бургас от 1007 кв.м., а съгласно геодезическо заснемане от месец септември 2023 г., сградата е с разгъната застроена площ /РЗП/ от 2371.6 кв.м., с предназначение: друг вид сграда за обитаване, ведно със съответното право на строеж.

Сочи се, че продавачът се легитимирал като собственик на описания по-горе недвижим имот с постановление за възлагане на недвижим имот по изпълнително дело № 20158000400662/2015 г. по описа на ЧСИ Ивелина Божилова, рег.№ 800 на КЧСИ с район на действие Бургаски окръжен съд, вписано в СВ- гр. Царево, и нотариален акт за продажба на идеални части от недвижими имоти № 99, том VI, рег.№ 6831, дело № 933 на нотариус рег.№ 370 Мария Василева с район на действие РС- Царево, вписан в СВ- гр. Царево акт № 130, том № 7, вх.рег.№ 2227 от 12.10.2023 г., като с последния ответникът бил продал на М. М.

1

6/10 от същия имот.

Заявява се, че съгласно чл.7 от предварителния договор, страните следвало да се явят за сключването на окончателен договор на 18.07.2024 г. в 13.00 часа в кантората на нотариус Мария Василева. Твърди се, че на уговорените дата и час в кантората на нотариуса се явил само купувачът, като представил платежно нареждане за заплащане на договорената цена в размер на 50 000 лева. Продавачът не се явил, нито изпратил представител, за което бил съставен констативен протокол.

С оглед изложеното и предвид изпълнение на задълженията на ищеца по договора се моли същия да бъде обявен за окончателен.

В срока по чл.131 ГПК постъпи писмен отговор от ответника, с който се оспорва предявената претенция. Сочи се, че през 2021 г. Д. придобил чрез публична продан процесния имот и сграда, като на 12.10.2023 г. продал 6/10 идеални части на М. И. М., с уговорката да изградят фотоволтаична централа. Заявява се, че през месец септември 2024 г. ответникът разбира за сключения предварителен договор, в който същият се е представлявал от пълномощник И. М., като се твърди, че не бил уведомен, че следвало да се яви на 18.07.2024 г. при нотариус. Навеждат се доводи, че така сключеният договор е недействителен на основание чл.40 от ЗЗД, тъй като бил сключен във вреда на представлявания /на цена по- ниска дори от данъчната оценка/, както и с оглед обстоятелството, че купувача- ищцата била майка на пълномощника. В тази връзка, на същите основания и въз основа на сочените твърдения се предявява и насрещен иск за обявяване на сочената недействителност.

От ищецът постъпи отговор на насрещната искова молба, с който се сочи неоснователност на същата. Не се оспорва обстоятелството, че Д. е придобил имота и сградата с постановление за възлагане по силата на публична продан за сумата от 169132 лева. Твърди се, че към момента на провеждането й между ищеца, неговия пълномощник и ответника е съществувала договореност, че първият ще участва в публичната продан и ще придобие имота, като заплати цената му, и в последствие ще продаде имота на същата цена на И. С. М. или на неговата майка М. И. М.. Това се потвърждавало и от факта на даване на пълните правомощия на И. М. да представлява ищеца пред нотариус, физически и юридически лица, като продаде /дари, замени/ на цена, лица и при условия каквито намери за добре, включително и да договаря сам със себе си, процесния недвижим имот, а също да подписва предварителни и окончателни договори, да договаря условия по своя преценка, както и да получи продажната цена в брой или по банков път. В потвърждение на така постигнатото съгласие между страните било и обстоятелството, че местните данъци и такси за процесния имот били заплатени от И. С. М. на 31.05.2022 г.

Заявява се, че не се спори по отношение на обстоятелството, че на 12.10.2023 г. ответникът А. Д. Д. продал на М. И. М. 6/10 ид. части от същия имот, като с посочената сделка не бил прехвърлен целият имот, тъй като купувачът към този момент не е разполагал с достатъчно средства, за да заплати цялата цена. Между Д. и М. било постигнато съгласие, че останалата част от цената в размер на 69 132.00 лева ще бъде заплатена от купувача, като 2 вместо плащане на парична сума ще прехвърли на продавача и на неговия баща- Д. С. Д., общо 3 бр. дългоцевни огнестрелни оръжия за ловни цели и 2 бр. късоцевно огнестрелно оръжие (пистолет, револвер) за ловни цели и ще плати сумата 50 000 лева, срещу което А. Д.

Д. ще й прехвърли собствеността и върху останалите 4/10 идеални части от процесния поземлен имот. Това се случило на 18.10.2023 г., шест дни след продажбата на 6/10 ид.ч. от имота.

Заявява се, че на 14.11.2023 г. И. С. М. продал свой недвижим имот, находящ се в ***, за сумата от 143 000 евро, като по този начин осигурил средствата, с които неговата майка М. И. М. да може да доплати цената за закупуването и на оставащите 4/10 ид. части от процесния имот. Съответно на 17.07.2024 г. ищцата заплатила на Община Царево местните данъци и такси за процесния имот по партидата на А. Д. Д. за 2024 в общ размер на 1185.12 лева в брой.

На 05.07.2024 г. бил сключен предварителния договор, с който ответникът се задължил да продаде останалите 4/10 ид.ч. от процесния имот, като договорената цена в размер на 50 000 лева била заплатена по банков път на 18.07.2024 г.

По отношение на продажната цена в договора се сочи, че в имота имало изградени и други сгради, което представлявало вид тежест и се отразявало на стойността на имота.

Наред с това закупената сграда била полуразрушена и предполагала извършването на основен ремонт. Предвид на това се моли да бъде отхвърлен предявения насрещен иск.

Съдът, като взе предвид становищата на страните, представения по делото доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, а по насрещната претенциячл.40 ЗЗД.

По делото е приложен предварителен договор от 05.07.2024 г., по силата на който А.

Д., действащ чрез пълномощник И. С. М., е поел задължението да продаде на ищцата 4/10 ид.ч. от сочените по- горе поземлен имот с идентификатор ***, ведно с 4/10 ид.ч. от построената в него сграда с идентификатор ***, находящи се в гр. Ахтопол, за сумата от 50000 лв., платима по посочена от продавача банкова сметка. Уговорено било окончателното прехвърляне на имотите да бъде извършено на 18.07.2024 г. в 13,00 ч. в кантората на нотариус Мария Василева с рег.№ 370 с район на действие РС- Царево. Така представеният предварителен договор е сключен в изискуемата от закона форма- писмена, с извършено нотариално удостоверяване на подписите и съдържанието му.

Не се спори по делото, а това се установява и от приложеното постановление, че на 07.07.2021 г. процесните поземлен имот ведно със сградата са били възложени от ЧСИ Ивелина Божилова на А. Д., въз основа на проведена публична продан, за сумата от 169 132 лв.

От страна на ответника се оспорва действителността на сключения договор, като се сочи, че е недействителен на основание чл.40 ЗЗД, за което предявява нарочен насрещен иск.

3

В тази връзка съдът намира, че следва първо да разгледа тази претенция, резултатът от която рефлектира върху същността на основния правен спор.

Сочи се от Д., че процесният предварителен договор е сключен в негова вреда, тъй като имотите били продадени на майката на пълномощника му, на цена по- ниска дори от данъчната оценка.

Съдът по така предявената насрещна претенция намира следното:

Безспорно е по делото, че ответникът е придобил собствеността върху процесните поземлен имот и построената в него сграда по силата на постановление за възлагане.

Не се спори и относно обстоятелството, че с н.а № 99, т.VІ, рег. № 6831/12.10.2023 г. на нотариус Мария Василева, Д. е продал на М. М. 6/10 ид.ч. от недвижимите имоти.

По делото няма спор, че на 10.09.2021 г. ответникът е упълномощил И. С. М.- син на ищцата, да го представлява и подписва пред нотариус физически и юридически лица, като продаде, дари, замени, на цена, лица и при условия каквито намери за добре, включително и да договаря сам със себе си, процесните 4/10 ид.ч. от поземления имот и сградата в него.

Делегирани са му й правомощия да подписва предварителни и окончателни договори, да договаря условия по своя преценка.

Съгласно разпоредбата на чл.40 ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.

С Решение № 361 от 16.11.2011 г. по гр.д. № 1077/2010 г., IV г.о., ГК, Решение № 841/19.01.2010 г. по гр.д. № 3530/2008 г., IV г.о., Решение № 214/20.07.2010 г. по гр.д. № 109/2009 г., постановени по чл.290 ГПК, ВКС е приел относно фактическият състав на чл. 40 ЗЗД, че нарушението на принципа, установен в института на доброволното представителство, съгласно който представителят е задължен да действа в интерес на упълномощителя, влече различни правни последици, които са в зависимост от конкретните обстоятелства, обусловили неспазването му. Когато извършените от представителя действия са в рамките на учредената му представителна власт, дори и тези действия да не са в интерес, а във вреда на упълномощителя, то те запазват валидността си по отношение на добросъвестния съдоговорител. Нормата на чл. 40 ЗЗД урежда хипотеза, в която третото лице, с което пълномощникът е договарял във вреда на упълномощителя, е недобросъвестно- когато представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания. Хипотезата на чл. 40 ЗЗД предпоставя осъществяването на два правопораждащи факта: договор, сключен във вреда на упълномощителя, и споразумяване между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания. Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи. Пак там се сочи, че увреждането на интереса на представлявания може да има различни проявни форми, в т.ч. договор, сключен при неизгодни условия съобразно конкретната икономическа обстановка или когато имуществото на упълномощителя е 4 неоправдано обременено или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт. Успоредно с увреждането следва да е налице и второто условие- споразумяване между упълномощителя и третото лице във вреда на представлявания. В чл. 40 ЗЗД не се предполага недобросъвестност на третото лице, поради което упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност следва да я установи. В производството по иска за прогласяване недействителност на увреждащата сделка, ищецът упълномощител следва да установи намерението за увреждане на пълномощника и третото лице. Преценката за това намерение се извършва въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен договорът с третото лице.

В настоящия случай се сочи, че договора е сключен във вреда на представлявания поради обстоятелството, че купувач е майката на упълномощеното лице. Сам по себе си този факт не води автоматично до извода, че сключената сделка е във вреда на представлявания.