Решение № 451 от 29.06.2022, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 451 гр. София, 29.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Иван И.

Членове:

Зорница Хайдукова

Валентин Бойкинов при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Зорница Хайдукова Въззивно търговско дело № 20221001000330 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 258 ГПК - чл. 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ответника „Московски културно – делови център – Дом на Москва в София“ ЕООД, срещу решение № 261528 от 19.11.2021г. по т.д. 385/2020г. по описа на Софийски градски съд, ТО, VI – 21 с-в, в частта, с която е осъден по предявен иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД да заплати на ищеца „Братя В.и“ АД сумата от 1518,72 лв. - обезщетение за забавеното плащане на задължението за връщане на платени депозити за периода 10.07.2019г. – 20.02.2020г., в частта, с която е отхвърлено предявеното от него възражение за прихващане с присъдените на ищеца „Братя В.и“ АД суми от 24 190,50 лв. – платени депозити по договор за наем №157/02.072014 г., изменен с анекси от 01.10.2014г и 05.03.2015 г. и договор за наем № 159/21.07.2014 г., изменен с анекс от 20.07.2017 г. след прекратяването им, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 20.02.2020 г. до окончателното й заплащане, с предявено по възражението вземане за сумата 26 000 лв. – претендирано обезщетение от неизпълнението на задълженията на „Братя В.и“ АД по договор за наем №157/02.072014 г., изменен с анекси от 1

01.10.2014г. и 05.03.2015г. и договор за наем № 159/21.07.2014 г., изменен с анекс от 20.07.2017г., да върне наетите имоти без повреди и в уговореното в договора състояние, от които 12750 лв. необходими разходи за възстановяване на повреди по част електро – монтиране и комплектоване на 6 бр. ел. табла по проект и проверка, установяване на годността на проводни участъци от ел.инсталацията, тестване на връзките и монтиране на нови кабели, както и 13250 лв. разходи за възстановяване на повреди по архитектурата на помещенията – стени, тавани, корнизи и тоалетни, включващи обща работа по доставка и монтаж на скеле в размер на 800 лв., работа по премахване на увредени корнизи по таваните в размер на 400 лв., работа по отваряне на проектни отвори в размер на 300 лв., разходи по изхвърляне на отпадъци в размер на 300 лв., 1200 лв. разходи за прокарване на канали за възстановяване на ел.кабели, които са прекъснати, 9000 лв. разходи за възстановяване на декоративни корнизи, разходи за обзавеждане на тоалетни в партера и сутерена, чрез възстановяване на керамика, арматура и др. в общ размер на 1200 лв. Решението са обжалва от ответника и в частта, с която са отхвърлени предявените от него насрещни искове по чл. 92 ЗЗД за горниците над уважените размери и периоди от 958,12 лв. – неустойка за забавеното плащане на наемна цена за периода 06.06.2019г. – 09.07.2019г., 200,94 лв. – неустойка за забавеното плащане на наемната цена за период на забава 06.06.2019г.-09.07.2019г., 24,84 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за топлоенергия за април 2019г. за периода на забава 04.06.2019г. – 09.07.2019г., 147 лв. –неустойка за забавеното плащане на разноските за ел.енергия за април 2019г. за период на забава 04.06.2019г. – 09.07.2019г., 2,60 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за вода за м.05.2019г. за период 04.06.2019г. – 09.07.2019г., 21,65 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за ел.енергия м.май 2019г. за периода 04.07.2019г. – 09.07.2021г., 11,50 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за ел.енергия за м.юни 2019г. за периода 04.07.2019г.

– 09.07.2021г., и 1,55 лв. – неустойка за забавеното плащане на разноските за вода за м. юни 2019г. за периода 04.07.2019г. – 09.07.2021 г., до пълните размери, за които са предявени съответно от 10595,68 лв. за наема на първи етаж, 2222,16 лв. за наема на мазето, 259,44 лв. за топлоенергията за 04.2019 г., 1541,60 лв. за разходите за ел.енергия за м.04.2019 г., 225,60 лв. за разходите за вода за м.05.2019г., 1519,83 лв. за разходите за ел.енергия за 2 м.05.2019г., 807,30 лв. за разноските за ел.енергия за м.06.2019 г., и 108,81 лв. за разноските за вода за м.06.2019г. Жалбоподателят поддържа решението в обжалваните му части да е неправилно предвид постановяването му в нарушение на материалния и процесуалния закон и с оглед неговата необоснованост. Излага правилно с решението съдът да е приел, че изявлението за прихващане, обективирано в нотариална покана № 19023 от 05.07.2019г., не е породило погасителен ефект. Сочи такъв да не е могъл да настъпи по причина на липсата на изискуемост на вземанията на наемателя за връщане на дадения по двата процесни договора депозит. Поддържа съобразно чл. 4.5. от договорите за наем връщането на депозит да е обусловено от подписването на заключителен приемо-предавателен протокол, какъвто поддържа да не е подписан. Излага подписването на протокол за предаване на ключовете да не покрива горното изискване на договора като сочи и в самия протокол за предаване на ключовете да е записано, че ще се изготви окончателен протокол, който да включва състоянието на връщаните помещения. По тези доводи поддържа да са противни на постигнатите между страните съглашения изводите на съда, че правото на наемателя да получи обратно платения по делото депозит възниква с връщане на ключовете от наетите имоти и че става изискуемо след отправена покана за връщането му.

Сочи при договорена предпоставка за изискуемост на вземането за депозити по договорите за наем, която не е настъпила само по причина виновното поведение на наемателя, да не може да бъде призната изискуемост на вземането му за връщане на дадените депозити по договора. Излага изискуемостта на вземанията за дадените по договорите депозити да е настъпила едва след решаване на спора по отношение на връщането им във връзка с нанесените вреди от наемателя, предвид на което и наемателят да няма право на присъденото му от първата инстанция обезщетение за забавено изпълнение на главницата за депозити. Жалбоподателят оспорва като неправилно решението и в частта, с която не е уважено възражението му за прихващане с дължимото му се от ищеца обезщетение за нанесени вреди върху наетия имот, предявен в частичен размер за сумата 26 000 лв. Излага съдът да е приел от събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност да се установява наемателят да е нанесъл вреди върху наетите имоти и да не е изпълнил задължението си да ги предаде в състояние, годно да бъдат ползвани за договореното предназначение и не по-лошо от това, в което са 3 получени, при съобразяване на нормалното изхабяване, но необосновано да е приел, че наемодателят не доказва да търпи вреди от това неизпълнение.

Излага в изпълнение на указанията на съда по уточняване на възражението за прихващане изрично да е посочил, че търпи вреди от получаван по - нисък наем за имота с оглед постигната уговорка с новия наемател да извърши ремонт на имота за сметка на дължимия наем. Сочи да доказва тези си вреди с представен по делото предварителен договор за наем, в който наемната цена е наполовина намалена. Излага от събраните по делото СТЕ-зи и гласни доказателства да се установяват, както нанесените умишлено от наемателя вреди на наетите имоти, така и вида на уврежданията и необходимите средства за отстраняването им в размер на сумата 42 951,49 лв., изчислена към 2019г. Поддържа съдът да не е обсъдил последните доказателства и да не е обосновал защо не приема този размер на вредите. Сочи в заключението да се съдържат някои позиции, които не са част електро и архитектура, а именно – мивки, смесители, тоалетни чинии и вентилация и не са предявени като претенция по делото – на стойност 7 160 лв., но всички останали позиции да са част от предявеното възражение за прихващане и неправилно възражението да не е уважено от съда. Жалбоподателят оспорва като необоснован и противен на закона съдебния акт и в частта му, с която не са уважени претенциите му за дължими неустойки за забавено изпълнение на задълженията на наемателя за заплащане на дължимите за имотите наеми и консумативи. Излага всички задължения на наемателя за наеми и консумативи да са били дължими към 30.06.2019г., предвид на което и за забавата в изпълнението им последният дължи договорените с договора неустойки - чл. 5.3., считано то 01.07.2019г., както са начислени и от наемодателя. Излага последните обстоятелства и да са установени от съда.

Поддържа в противоречие на закона, обаче, съдът да е приел, че е налице забава на кредитора, която е освободила наемателя от неговата забава за неизпълнение на договора. Сочи, че никога не му е предлагано договореното изпълнение чрез плащане на паричните задължения, предвид на което и няма как да е отказал да го приеме. Поддържа сам съдът да е приел, че изявлението за прихващане на наемателя не е проявило погасителен ефект по причина на липсата на изискуемост на активното вземане, но въпреки това да му е придал правна последица, която законът не признава. Излага ненастъпването на изискуемостта на активното вземане за връщане на дадените по договорите 4 за наем депозити да е по причина на виновното поведение на наемателя, предвид на което и последният да не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение. По изложените доводи моли решението в обжалваните му части да бъде отменено от въззивния съд и вместо това да постанови друго, с което да отхвърли като неоснователен иска по чл. 86 ЗЗД, да уважи възражението за прихващане с иска за депозити в общ размер от 24 190,50 лв. и да присъди претендираните неустойки в пълния им предявен размер. Претендира присъждане на разноски по делото.

Въззиваемата страна, “Братя В.и“ АД, оспорва жалбата като неоснователна. Поддържа решението в обжалваните му части да е правилно по подробно изложените в него мотиви. Сочи по предявеното възражение за прихващане ответникът да претендира вреди върху имот, който не е негова собственост, и в този смисъл да предявява чужди права. Излага и от събраната обемна документация по делото да се установява за своя сметка да е извършил редица подобрения на наетите имоти и твърдените от ответника вреди всъщност да са такива по отделяне на движимите подобрения, нетрайно прикрепени към отдадения под наем имот. Поддържа и да е собственик на подобренията на основание чл. 3.3.2. от процесните договори, доколкото наемодателят не му ги е заплатил, предвид на което и последният да няма право да претендира увреждания върху собствените на наемателя подобрения.

Излага и към датата на връщане на имотите да не са заявени претенции, а да се приема заключение с констатиране на състоянието на имота в доста дълъг период след предаването на имота от наемателя на наемодателя. Поддържа да е изпълнил задължението си по чл. 3.4.15 от единия договор и чл. 3.4.16. от другия да върне наетите помещения и то в състояние по-добро от това, в което са били при предаването им за ползване. Излага последното да е видно от подписания на 02.07.2014г. приемо – предавателен протокол, в който е отразено състоянието на помещенията и оборудването да е овехтяло, а повечето претендирани като липси от ответника оборудвания дори не са съществували. Сочи страните изрично и да са се съгласили да се премахнат всички настилки по подовете, стените и таваните и да се сменят всички инсталации от наемателя, което е довело до огромни подобрения в наетия имот. Подобренията са изпълнени със съгласието на наемодателя, като последният сам е представил цялостната документация по извършените СМР и промяна в статута на имота. Сочи от показанията на свидетелите да се 5 установява, а и да е безспорно, че наемодателят не е изпълнил задължението си да предаде имота в състояние годно за договореното му използване „Клуб за дипломатически, бизнес, културни и обществени контакти“, а наемателят да е извършил големи разходи, за да приведе имота в състояние, позволяващо му да го ползва по договорения начин. По изложените доводи моли за потвърждаване на съдебния акт в обжалваните му части . Претендира присъждане на разноски по делото.

Разпечатката съдържа 17 от 86 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/6e167531-a0dd-49c0-9198-ff4b0d243b7b