Решение № 330 от 23.12.2024, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 330 гр. Монтана, 19.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Аделина Тушева

Членове:

Елизабета Кралева

Таня Живкова при участието на секретаря Соня Д. Г. като разгледа докладваното от Таня Живкова Въззивно гражданско дело № 20241600500317 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК .

С решение № 275 от 03.06.2024 г. по гр.дело № 1268/2023 г. Районен съд- Монтана е отхвърлил иска, предявен от А. Т. срещу Ю. А. и А. А. за УНИЩОЖАВАНЕ на Договор за покупко-продажба на недвижим имот, материализиран в Нотариален акт № *, том *, рег.

№ *, дело № */2022 г. по описа на нотариус Б.П.-нотариус с рег.№ *на Нотариалната камара на Република България, с район на действие- района на РС[1]Монтана, сключен поради ИЗМАМА, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

Съдът се е произнесъл и по насрещната искова молба, като е осъдил А.Т. ДА ЗАПЛАТИ на Ю. А. и А. А. сумата 1 200.00 лв., представляващи обезщетение за ползването на процесното жилище в периода 22.11.2022г. до 12.07.2023 г., ведно със законната върху сумата, считано от 12.07.2023 г. до окончателното й изплащане,както и направените в производството разноски .

Така постановеното решение е обжалвано от ищцата А.Т. . В жалбата се твърди,че атакуваното решение е неправилно, като се излагат подробни съображения в тази насока.Твърди се,че никога не е имала намерение да продаде процесното жилище, а същото е било заложено за обезпечение на дълга, който е имала към ответницата . Поддържа,че е била въведена в заблуждение от Ю. А. ,че с тази цел посещават нотариуса,който въобще не е чел и документите, които подписала .Твърди,че съдът неправилно не е допуснал събиране на доказателства, поискани от нейния процесуален представител. Предвид гореизложеното моли съда да отмени атакуваното решение ,като постанови ново, с което да уважи предявения иск и отхвърли предявения насрещен такъв.

Постъпил е отговор от въззиваемите Ю. А. и А. А., които чрез своя пълномощник вземат становище за неоснователност на жалбата по подробно изложени съображения.

Предвид гореизложеното моли съда да потвърди атакуваното решение.

1

Окръжният съд,като провери атакувания по реда на въззивното обжалване съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбата и направените от страните възражения,приема за установено следното:

Въззивната жалба е ДОПУСТИМА като подадена в срок от легитимирано лице, имащо правен интерес от отмяна на съдебния акт,като по същество е НЕОСНОВАТЕЛНА.

За да постанови обжалваното решение, първоинстанционният съд е приел ,че в настоящата хипотеза не е установено наличието на хипотезата на чл.29 ЗЗД,поради което и е отхвърлил предявения иск.

ПО отношение на насрещния иск с правно основание чл.55,ал.1,пр.1 ЗЗД съдът е приел ,че същият е доказан и го е уважил в предявения размер.

Настоящата инстанция напълно споделя първоинстанционният съд по следните съображения : доводите и съображенията на

Безспорно е установено от доказателствата по делото,че на 25.03.2022 година е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните, с нотариална заверка на подписите, удостоверено от нотариус Б. П., по силата на който същите са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот, като продавача, в лицето на ищцата да прехвърли на купувача – първата ответница собствеността върху процесния недвижим имот. Владението върху имота е следвало да бъде предадено от продавача на купувача на 30.09.2022 г. Договорена е Ц. за прехвърлянето на собствеността: 60 000 лв., от която сума 5 000 лв. са изплатено на продавача от купувача по банков път на 25.03.2022 г.; 5 000 лв. на 31.03.2022 г., а остатъкът от 50 000 лв. ще бъде изплатен по банков път от купувача на продавача при предаване на владението на имота, но не по-късно от 30.09.2022 г. Освен това е договорен и срок, в който страните са се задължили да сключат окончателен договор – до 13.00 часа на 31.03.2022 г. в кантората на нотариус Б.П. На 31.03.2022 година е извършена сделката по покупко[1]-продажба на недвижим имот, за което е съставен НА № *, том *, рег.№ *, дело № *от 2022 година на нотариус Б.П.. В нотариалният акт е договорена продажната Ц. в размер на 60 000 лв., с уговорката за плащане на 5 000 лв. в дена на сделката по банков път и 50 000 лв.отново по банков път в срок до 30.09.2022 г.

С Анекс към предварителен договор от 29.09.2022 г., с нотариална заверка на подписите страните са приели удължаване срока за изплащане на остатъкът от продажната Ц. в размер на 50 000 лв. до 22.12.2022 г.

Установено е също така,че ответницата е превела на ищцата общо 60 000 лв./ последното плащане е извършено на 22.11.2022г. в размер на 50000лв./ Не се спори също така,че ищцата и до настоящия момент не е предавала владението на ответницата.

Тази фактическа обстановка е безспорна и не се оспорва от страните.

Спорът в случая се свежда до въпроса дали при уговаряне на сделката и нейното осъществяване са налице измамливи действия от страна на купувача Ю.А..

Както в първата ,така и в настоящата инстанция ищцата твърди,че никога не е имала намерение да продаде апартамента.Предвид близките отношения между страните, е поискала заем от ответницата в размер на 10 000 лв.,който е следвало да бъде обезпечен със „залог“ .Именно с цел документиране на тези уговорки е посетен и нотариуса .Твърди,че никога не са й четени документите, които е подписала.

2

Съдът намира тези твърдения за недоказани по следните съображения:

Както правилно е приел РС, нотариалният акт, издаден по реда на чл. 586 ГПК, представлява официален документ - съставен е от надлежно оправомощено длъжностно лице в рамките на предоставената му компетентност и по установен в закона ред, който се ползва с доказателствена сила по смисъла на чл. 179, ал. 1 ГПК само досежно извършените от нотариуса действия: че е издаден от посочения нотариус, на посоченото в него време и място, че са представени описаните в акта документи и какво са заявили страните пред нотариуса.

В случая от Нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело № */2022 г. по описа на нотариус Б.П.-нотариус с рег.№ *на Нотариалната камара на Република България, с район на действие- района на РС[1]Монтана се установява безспорно,че ищцата е продала на ответницата процесния недвижим имот.Твърдението,че преди подписването същият не е бил четен, противоречи както на посоченото по-горе ,така и на показанията на нот.Б.П. .

Твърденията на ищцата се опровергават и от представените писмени доказателства.Преди да се сключи сделката, страните са посетили нотариус Б.П. на 25.03.2022г. за сключване на Предварителен договор за покупто-продажба, който е подписан лично от ищцата ,и в който са уговорени всички елементи и условия за бъдещия окончателен договор.

Ищцата твърди,че на 29.09.2022 г. е върнала

5000лв. на ответницата с убеждението,че след това имотът ще й се върне.На същата дата е подписан Анекс към предварителния договор,в който е посочено изрично ,че остатъкът от продажната Ц. в размер на 50 000 лв. ще й бъде заплатен до 22.12.2022г.

Налице са три документа ,подписани лично от ищцата, в които ясно е посочено, че същата е продавач на процесния имот.Звучи наивно твърдението, че към момента на подписване не е знаела,че продава имота си. Действително, двама от свидетелите /т.Й. и Л.А./ дават показания в насока,че ищцата никога не е имала намерение да продава имота си, а сумата от 10 000 лв. е взела назаем от ответницата ,но техните показания не могат да оборят нотариалния акт. Другата група свидетели /В.Е. и С.Ч./ свидетелствуват,че ищцата е имала нужда от пари и е имала намерение на продаде апартамента,като ответницата е предложила да го купи.С.Е. установява,че около половин година след сделката ищцата е продължила да идва при ответницата, но след това е започнала да иска още допълнително около 40 000 лв.Тези негови показания се подкрепят напълно и от представената от ищцата нотариална покана /л.67към първоистанционното дело/,с която претендира от ответницата разваляне на сделката или долащане на още 40 000 лв.

Анализирайки така посочените доказателства се налага извода,че ищцата е съзнавала още от самото начало,че сключената сделка е именно покупко-продажба. В представената нотариална покана е изрично записано,че „действителната уговорка ...е да се развали сделката с обратно изкупуване и връщане на парите до 30.09.2022г. или да заплати допълнително 40 000 лв.

При тези данни настоящият състав споделя изцяло извода на първоинстанционния съд от правна страна, че фактическият състав на измамата като основание за унищожаване на договорите не е налице. Централен елемент от този фактически състав е наличието на несъзнавано несъответствие между субективно-желаното и обективно-изразеното от измамения. В резултат на измамливите действия на съконтрахента (или на трето лице, но със негово знание) у измамения се формират или поддържат неправилни представи, които са правно релевантни само ако без тях измаменият не би се разпоредил с имуществото си. При измамата въведеният в заблуждение действа при несъзнавана грешка, предизвикана от другиго (насрещната страна по договора в хипотезата на чл. 29, ал. 1 от ЗЗД или от трето лице – ал. 2 на цитираната разпоредба) и именно тя е основанието за унищожаемост на сделката. Следователно, когато лицето няма неверни представи или погрешните му 3 представи не касаят съществени елементи на сделката или нейните правни последици, а други факти, сделката е напълно действителна и не подлежи на унищожаване на посоченото основание.

В настоящия случай ищцата А.Т. като страна по атакувания от нея договор за покупко-продажба на недвижим имот, е разбирала ясно, че договорът, който подписва , е такъв за продажба, и е искала сключването му, получила е насрещната престация – покупната Ц. . Видно е, че при процесния договор липсва каквото и да е несъответствие между субективно желано и обективно изразено, напротив, желанието й да се разпореди с имота си и да получи Ц.та за него съответства пряко на правните действия, които е извършила по самото сключване на сделката. Невярната й представа не се отнася до договора и до типичните му правни последици, а до субективното й желание след време отново да си върне собствеността, връщайки дадената сума.

Мислената уговорка

(reservatio mentalis) / в случая не са налице никакви доказателства, че тази уговорка е постигната между страните преди сключване на сделката/ не влияе на действителността на сделката, респ. не я прави нито унищожаема, нито нищожна. Продавачъ т по атакувания договор е формирал правилно волята да продаде имота си и я е изразил в надлежно в предписаната форма. Ето защо, главният иск с правно основание чл. 29, ал. 1 от ЗЗД за унищожаемост на договора за продажба поради измама, се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.

Правилно е решението и относно предявения насрещен иск.

В практиката се приема, че ако се установи, че ответникът ползва имота без правно основание, то отговорността му да обезщети собственика се изразява в спестен от него наем, който би плащал за ползване на същия имот, като обедняването на собственика е в същия размер – пазарния наем за процесния имот, който последният би получил за спорния период.

Както бе изложено по-горе,безспорно е установено,че ответницата ,която е собственик на имота, въпреки предприетите правни действия, не е получила владението върху същия .

Претендира се обезщетение за неползване на имот за период от осем месеца / от 22.11.2022 г. до 12.07.23 /.Както е посочил РС, пазарният наем за такъв вид имот е в диапазон 230-450 лв.С оглед невъзможността да бъде извършена експертиза/вещите лица не са били допуснати да извършат огледа/,РС е събрал доказателства относно пазарния наем.Дори и да се приеме, че се дължи наем в размер на 230 лв.,то за процесния период ищцата/ответник по насрещния иск/ дължи на 1840 лв.,докато претендираната сума е в размер на 1200 лв. С оглед на това настоящата инстанция споделя становището на РС относно основателността на този иск.

Предвид гореизложените съображения съдът намира атакуваното решение за правилно,поради което и следва да бъде потвърдено.