Решение № 26 от 27.03.2024, Районен съд - Омуртаг

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 26 гр. Омуртаг, 27.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ОМУРТАГ в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: БИСЕРА Б. МАКСИМОВА при участието на секретаря Диянка Б. Константинова като разгледа докладваното от БИСЕРА Б. МАКСИМОВА Гражданско дело № 20233510100135 по описа за 2023 година

Иск с правно основание в разпоредбата на чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за установено наличието на арендно правоотношение между страните, съединен с осъдителен иск за обезщетение за пропуснати ползи по 82 от ЗЗД във връзка с чл. 79, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 21 269.42 /двадесет и една хиляди двеста шестдесет и девет лева и 42 ст./ лева.

Производството е образувано по искова молба на М. Я. Д., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез адв. В. С. М.-Д., с адрес: ***, против М. А. Я., ЕГН **********, с адрес: ***, с която моли съда да приеме за установено спрямо ответника съществуването на арендно правоотношение по договор за аренда на земеделска земя, обективиран в писмена форма с нотариална заверка на подписите от 02.06.2016 г., акт № 177, том II/2016 г., вписан с вх.

№ 1358/02.06.2016 г., акт № 28, том 2 и дв.вх. рег. № 1352 на СВ-гр. Омуртаг, по силата на което арендодателят по действащия към датата на сключване на договора закон е длъжен да предостави на ищеца-арендатор за временно ползване земеделска земя, както следва: поземлен имот с идентификатор № ***, обл. Търговище, общ. Омуртаг, с. Чернокапци, м. ***, вид собственост - частна, вид територия - земеделска, категория 4, НТП: нива, площ 8 997 кв.м., стар номер 033018, съгласно Заповед за одобрение на КККР 1

№ РД-16-660/10.11.2017 г. на ИД на АГКК, със срок на действие до 01.10.2027 г., както и че процесният договор е противопоставим на сключения по-късно договор за наем, като отмени вписването на едностранното прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписано с дв.вх. рег. № 2739/22.12.2022 г., акт 37, том 3 на СВ-Омуртаг, както и да осъди ответника да заплати на ищеца неустойка в размер на уговореното с договора арендно плащане върху арендованата земя за шестте стопански години - 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, в които ответникът е бил в неизпълнение да предостави ползването й на ищеца, а именно посочената в исковата молба сума в размер на 50 лв./дка за 8 998 дка, или 2 699,40 лв.

Впоследствие е променено основанието на този иск и е увеличен неговия размер.

При условията на евентуалност моли съда да осъди ответника да заплати на ищеца предвидената в договора неустойка в двоен размер на направените от страна на арендатора разходи за обработка на земята, насаждения, торове и препарати, ведно с уговореното арендно плащане на целия срок на договора, равняващо се на сумата от 4 499 лв., както и да осъди ответника да заплати на ищеца обезщетение за имуществени вреди - пропуснати ползи от непроизведена продукция от малинови насаждения за оставащите 5 стопански години до края на срока на договора, а именно - 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 и 2026/2027.

В исковата молба е изложено, че ищецът е страна по валидно сключен договор за аренда от 02.06.2016 г., акт № 177, том II/2016 г., вписан с вх. № 1358/02.06.2016 г., акт № 28, том 2 и дв.вх. рег. № 1352 на СВ-гр. Омуртаг, по силата на който арендодателят (ответник) М. Я. е трябвало да предостави на арендатора (ищец) за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор № ***, обл. Търговище, общ. Омуртаг, с. Чернокапци, м. ***, вид собственост - частна, вид територия - земеделска, категория 4, НТП: нива, площ 8 997 кв.м., стар номер 033018, съгласно Заповед за одобрение на КККР № РД-16-660/10.11.2017 г. на ИД на АГКК. Поддържа, че по отношение на арендования недвижим имот е налице конкуренция на права поради наличие на повече от един вписан аренден, съответно наемен договор. Сочи се, че ищецът е уведомен, че за същия имот е налице предходно вписан договор за аренда от 31.03.2016 г., акт № 158, том I, вписан с вх. рег. № 701/31.03.2016 2 г., дв. вх. рег. № 695, акт № 204, том 1/2016 г., за срок от шест стопански години, като имотът е предоставен за ползване на арендатора „Евромилк 2012“ ЕООД, с оглед на което счита, че за него възниква право да обработва и декларира имота пред стопанската 2022/2023 г. Изложено е, че след изтичане на срока по първия по ред договор за аренда ищецът е декларирал имота като част от общите площи за отглеждане на селскостопански култури - малини, като поддържа, че извършва действия по почистване на имота, засаждане на малинови насаждения и всички необходими селскостопански дейности, свързани с обработката на арендования имот. Твърди се, че правото на ищеца на спокойно и безпрепятствено ползване на имота е нарушено от трети лица за спора - фирмата арендатор по конкурентните договори, вследствие на което срещу лицето е извършена проверка и същото е предупредено да не предприема самоуправни действия спрямо чужд имот, без да има правно основание за това. Посочено е, че по време на действие на договора за аренда между ищеца и ответника, последният, заедно с останалите съсобственици на имота, сключват трети договор, а именно такъв за наем на земеделска земя, вписван в СВ-Омуртаг, в резултат на което в Службата по земеделия са регистрирани два многогодишни арендни договора, от които първият с изтекъл на 30.09.2022 г. срок, вторият (на ищеца) със срок до 30.09.2026 г. и третият - до 30.09.2032 г. Сочи се, че два месеца след сключване на договора за наем ответникът изпраща на ищеца нотариална покана за едностранно разваляне на договора с твърдение за неплащанена дължими арендни вноски за пет стопански години, а именно 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, в отговор на което ищецът го е уведомил, че поради забавата на арендодателя ответник да предаде предмета на арендния договор, плащането на договора е дължимо след реалното предаване на имота, а именно за стопанската 2022/2023. Изложено е, че независимо от подадени от ищеца отговор на покана, ответникът е депозирал молба за вписване на едностранно прекратяване на договора за аренда поради неизпълнение, вписана на 22.12.2022 г. Поддържа се, че ответникът е действал недобросъвестно, като е изисквал двойно плащане по два конкурентни договора, поради което счита същия за неизправна страна без право на едностранно разваляне на договора. Поради това поддържа, че развалянето не е породило целения правен ефект - прекратяване на облигационната връзка, с оглед на което в отношенията между страните арендното правоотношение 3 продължава да съществува.

Претендират се разноски.

Представени са писмени доказателства.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът подава писмен отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан.

Признава, че ответникът е подписал договора за аренда с ищеца. Сочи, че ищецът сам признава, че не е извършвал никакво арендно плащане по договора за нито една стопанска година. Поради това смята, че от страна на ищеца-арендатор е налице неизпълнение на договора за аренда, представляващо основание за едностранно прекратяване на същия. Оспорва изложеното от ищеца, че ответникът се е забавил да предаде предмета на арендния договор, както и че ответникът е получавал наемно плащане за същите имоти за стопанските години 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 и 2020/2021 от арендатора „ЕВРОМИЛК 2012“ ЕООД по договор за наем на земеделска земя от 31.03.2016 г. Поддържа, че договорът за наем на земеделска земя от 31.03.2016 г. е сключен от друг съсобственик на процесния имот, който е получавал наемното плащане. Поддържа, че до датата на получаване на исковата молба ответникът не е знаел за съществуването на посочения договор за наем. Оспорва, че е получил отговора на нотариална покана от ищеца, т.к. към посочената дата на получаване (15.12.2022 г.) ответникът е пребивавал в Република Турция.

Поддържа, че поради неуведомяването на ответника от страна на ищеца, че за процесния имот има подписан друг договор, ищецът не е изпълнил задължението си по чл. 26, ал. 1, предл. трето от ЗАЗ, което бездействие не го освобождава от задължението да плати съответното арендно плащане.

Поддържа, че ответникът не е в забава да предостави предмета на арендния договор, защото не е знаел за правата върху имота на друго лице и защото не е бил своевременно уведомен от ищеца по реда на чл. 26, ал. 1, предл. трето от ЗАЗ. Прави възражение за нищожност на разпоредбата на чл. 20.3 от договора за аренда като противоречаща на закона. В допълнение поддържа, че клаузата е неравноправна и като такава е нищожна на основание чл. 26.

Представени са писмени доказателства. Претендират се разноски.

В съдебно заседание ищецът чрез своя процесуален представител адвокат В. С. М.-Д., вписана с личен номер: ***, в Адвокатска колегия - гр. С., поддържа предявените искови претенции и моли съда да ги уважи.

Представена е писмена защита. Претендира за разноски в производството. В 4 писмената защита се акцентира върху следното:

В рамките на настоящото производство е безспорно доказано, че ответникът, в качеството му на арендодател по процесния договор е неизправна страна, тъй като не е престирал предмета на договора, вследствие на което за ищеца не е възникнало задължение да престира плащане до момента на реалното предаване на земята. По повод депозирания осъдителен иск, видно от приобщените по делото доказателства (фактури, извлечения от счетоводни програми, анкетни карти) се установява, че ищецът в качеството си на земеделски производител отглежда общо 27 дка (2, 7996 ха) малинови насаждения, сорт „Херитидж" в землището на с. Чернокапци, гр. Лозница, която продукция въз основа на дългогодишни търговски отношения реализира още от 2014 г. чрез продажби на едро към изкупвателен пункт „ХБДМ" АД, ЕИК: 826064950, чиято дейност е фокусирана изключително в изкупуване, замразяване и износ на селскостопанска продукция (вкл. малини) за европейския пазар, съгласно сертифициране по ISO 22000:2005.

Моли за уважаване на исковите претенции и за присъждане на направените разноски съобразно представения списък.

В съдебно заседание ответникът чрез своя процесуален представител адвокат А. И. М. – ТАК моли съда да отхвърли исковата претенция.

Претендира за разноски и прави възражение за прекомерност на претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение.

Настоящият съдебен състав, на базата на събраните и обсъдени от него доказателства и изхождайки от същността на предявените искови претенции, приема следното от фактическа страна:

1. На 02.06.2016 година страните по делото, а именно: М. Я. Д. и М. А. Я. са сключили договор за аренда на земеделска земя акт. № 177, том II от 2016 г., вписан с вх. № 1358/02.06.2016 г., акт. № 28, том 2 и дв. вх. peг. № 1352 на Служба по вписванията - гр. Омуртаг, по силата на който арендодателят М. Я.

- ответник в настоящото производство предоставя на арендатора - М. Я. Д., ищец в настоящото производство, за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, представляващ НИВА с площ от 8.998 дка, четвърта категория, находящ се в област Търговище, община Омуртаг, с.

Чернокапци, в м. ***, вид собств. частна, вид територия: Земеделска, категория 4, НТП: Нива, площ 8997 кв. м, стар номер съставляващ имот № 5

033018 по КВС на с. Чернокапци, община Омуртаг.

Договорът е сключен със срок за 10 стопански години като е посочен изрично и периодът на арендуване – започва от стопанската 01.10.2016 година – 01.10.2017 година и изтича на 01.10.2027 година. Договорено е арендно плащане в размер на 50 лева на декар. Регламентирани са правата и задълженията на страните по договора, неустойки и начини за прекратяването му. Договорът е с нотариална заверка на подписите на страните.

2. По делото се установява, че за същия имот е бил сключен предходен договор за аренда на земеделска земя. На 31.03.2016 година между Ю. Х. Ш. в качеството му на управител на „Евромилк 2012“ ЕООД, ЕИК 201904800, като арендатор и Е. М. Е. от с. Чернокапци, община Омуртаг, в качеството на арендодател е сключен договор за аренда от 31.03.2016 г. акт № 158, том I, вписан с вх. per. № 701/31.03.2016 г., дв. вх. per. № 695, акт № 204, том 1 / 2016 г. за срок от 6 (шест) стопански години. В договора е посочено, че периодът на арендуване започва от стопанската 01.10.2016 година – 01.10.2017 година и изтича на 01.10.2023 година. Договорът е с нотариална заверка на подписите.