Решение № 3573 от 01.07.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3573 гр. София, 01.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-20 СЪСТАВ, в публично заседание на десети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Албена Ботева при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Албена Ботева Гражданско дело № 20211100113600 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 26425/10.11.2021 г., предявена от Т. Г.

Т., с ЕГН: **********, и Ч. Л. Т., с ЕГН: **********, и двамата с адрес: гр. София, ул.

„*******, ап. 4, против „А.К.“ ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. *******, и „ВМВ Т.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. *******.

Ищците твърдят, че от 28.10.1989 г. са в граждански брак, че не са сключвали брачен договор, нито са избирали режим на разделност и съгласно § 4, ал. 1 ПЗР на СК, имуществените им отношенията са в режим на съпружеска имуществена общност.

В исковата молба се твърди, че на 02.03.2018 г., Т. Г. Т., в качеството си на купувал и възложител, е сключила с „А.К.“ ООД, като продавач и изпълнител, предварителен договор, по силата на който, първият ответник се е задължил, да продаде, а ищцата – да придобие, собствеността върху подробно описания недвижим имот АПАРТАМЕНТ № 19, находящ се на 6-ти жилищен етаж, кота + 16.80, с обща площ от 61.98 кв.м., от които застроена площ на имота 53.98 кв.м., състоящ се от дневна, кухненски бокс, баня с тоалетна, коридор, спалня и тераса, със следните граници: от юг - коридор, ап. № 20, от север улица - ап. № 19 и коридор, от изток стълбище - двор, от запад - улица, който ще се построи в „Жилищна сграда с надземни паркоместа и гаражи”, която ще се построи върху Поземлен имот, находящ се в град София, СО-район „Подуяне”, ж.к. „Редута”, ул. „*******, целият с площ от 652.50 кв.м., съставляващ ПИ с пл. № 1426, УПИ XI, в кв. № 206А по плана на гр. София, 1 местността „Подуяне-Редута”, ведно с 2,56% ид.ч. от общите части на сградата и 2,32% ид.ч. от правото на собственост върху описания УПИ, ведно с МАЗЕ № 18 със застроена площ от 2.02, находящо се в Сутерена на описаната сграда.

Уговорената продажна цена била в размер на 62 000 евро, с вкл. ДДС, от които 44 000 евро, дължими в деня на сключване на предварителния договор, останалите 18 000 евро – в срок до 14 работни дни след писмено уведомление от продавача/изпълнител за издадено Разрешение за ползване при окончателен договор в нотариална форма, като срокът за издаване на Разрешение за ползване бил до 30.03.2019 г. Т. Г. Т. изпълнила задължението си по договора и е заплатила 44 000 евро при подписване на предварителния договор.

В исковата молба се твърди, че въпреки, че изтекъл предвиденият в договора срок, ищцата не получила от продавача/изпълнител уведомление за издадено Разрешение за ползване.

На 15.10.2020 г., между ответниците бил сключен Договор за продажба, по силата на който „А.К.“ ООД продало „ВМВ Т.“ ЕООД, същия апартамент.

Ищците твърдят, че по силата на предварителния договор са кредитори на първия ответник, а сключения на 15.10.2020 г. договор за продажба ги уврежда, тъй като в резултат на него, „А.К.“ ООД е в невъзможност да изпълни поетото с предварителния договор задължение да прехвърли правото на собственост върху апартамент.

В исковата молба са изложени съображения, че при сключване на договора от 15.10.2020 г., „А.К.“ ООД е било представлявано от управителя си (и съдружник) В.М.В., а „ВМВ Т.“ ЕООД, е било представлявано от неговата сестра – Р.М.В., поради което и същите били свързани лица, по смисъла на § 1, ал. 1, т. 1, вр. § 1, ал. 2 от ДР на Търговския закон. С оглед на това и предвид уговорената продажна цена, договорът от 15.10.2020 г. бил сключен между свързани лица, при условия, различни от обичайните, със знание и намерение за увреждане на кредитора по предварителния договор относно задължението за прехвърляне на собствеността върху въпросния апартамент № 19, при приложение на презумпцията, предвидена в чл. 135, ал. 2 ЗЗД.

Предвид изложеното, ищците молят, да бъде постановено решение, с което да бъде обявена относителната недействителност спрямо тях, на договора за покупкопродажба на недвижим имот, сключен между ответниците с нотариален акт от 15.10.2020 г. - № 14, том V, рег. № 10259, дело 755/2020 г. на нотариус с рег. № 053 от РНКРБ, в частта, с която се прехвърля описания АПАРТАМЕНТ № 19 и МАЗЕ № 18, изградени на груб строеж. Ищците претендират и направените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК, ответниците „А.К.“ ООД и „ВМВ Т.“ ЕООД, са депозирали отговори на исковата молба.

2

Ответниците не оспорват, че на 15.10.2020 г., са сключили договор за покупкопродажба на недвижим имот, с посоченото в исковата молба съдържание, както и че при сключване на договора, „А.К.“ ООД е било представлявано от управителя си (и съдружник) В.М.В., а „ВМВ Т.“ ЕООД, е било представлявано от неговата сестра – Р.М.В..

Ответниците оспорват иска с възражението, че е неоснователен. Твърдят, че предварителният договор, на който ищците основават правото си, е нищожен, тъй като противоречал не закона (липсват съществени уговорки на сделката) и заобикалял закона - липсва действително намерение за продажба, купувачът не се е запознал със съдържанието на документите, от които продавачът черпи правата си, продавачът не е индивидуализиран с правна форма, седалище и адрес на управление, ищците не са представили доказателства за проявен интерес към завършване на строителството на сградата. Освен това, предварителният договор бил нищожен, поради привидност (поради посочените по-горе основания) и невъзможен предмет – предвид посочената в договора индивидуализация на обекта.

Доколкото Т. Т. се легиТ.ирала като кредитор въз основа на нищожен договор, то предявеният иск следвало да бъде отхвърлен само на това основание.

Ответниците твърдят, че представеният договор нямал достоверна дата, същият бил антидатиран, липсвала идентичност между предмета на представения предварителен договор и имота, предмет на сделката, чиято относителна недействителност се иска.

Освен това, „А.К.“ ООД твърди, че при встъпването на 18.03.2018 г. на В.М.В., като съдружник в дружеството, В.С.К. (който към 18.03.2018 г. бил едноличен собственик на капитала и управител на дружеството), затаил информация относно сключените предварителни договори и задължения на дружеството към трети лица.

Част от установеното било обективирано в Протокол от заседание на ОСС на „А.К.“ ООД от 08.01.2020 г., с нотариална заверка на подписа и съдържанието. Едва с подаване на жалба от Т. Г. до СРП, на В.М.В. станала известна претенцията й във връзка със сключен предварителен договор.

„А.К.“ ООД твърди, че доколкото у управителя В.М.В. не е имало знание за съществуващо задължение на дружеството към Т. Г. Т. по сключен предварителен договор, то такова не би могло да се предполага у лицето, с което дружеството е сключило договора за покупко-продажба (независимо от съществуващата между тях родствена връзка). Първият ответник счита, че от така изложените факти, презумпцията по чл. 135, ал. 2 ЗЗД се оборва.

Ответниците молят, искът да бъде отхвърлен.

Страните са представили по делото писмени бележки, в които са изложили 3 подробни съображения в подкрепа на своите твърдения и възражения.

Съдът приема следното от фактическа страна:

На 02.03.2018 г., между „А.К.“ ООД (към тази дата „А.К.“ ЕООД), ЕИК *******, като продавач (изпълнител) и Т. Г. Т., като купувал и възложител, е бил сключен Предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, по силата на който първият ответник се е задължил да продаде, а ищцата – да придобие, собствеността върху подробно описания недвижим имот АПАРТАМЕНТ № 19, находящ се на 6-ти жилищен етаж, кота + 16.80, с обща площ от 61.98 кв.м., от които застроена площ на имота 53.98 кв.м., състоящ се от дневна, кухненски бокс, баня с тоалетна, коридор, спалня и тераса, със следните граници: от юг - коридор, ап. № 20, от север улица - ап. № 19 и коридор, от изток стълбище - двор, от запад - улица, който ще се построи в „Жилищна сграда с надземни паркоместа и гаражи”, която ще се построи върху Поземлен имот, находящ се в град София, СО-район „Подуяне”, ж.к. „Редута”, ул. „*******, целият с площ от 652.50 кв.м., съставляващ ПИ с пл. № 1426, УПИ XI, в кв. № 206А по плана на гр. София, местността „Подуяне-Редута”, ведно с 2,56% ид.ч. от общите части на сградата и 2,32% ид.ч. от правото на собственост върху описания УПИ, ведно с мазе № 18 със застроена площ от 2.02, находящо се в Сутерена на описаната сград (чл. 1.1 от предварителния договор).

Съгласно чл. 2.1 от предварителния договор, уговорената продажна цена била в размер на 62 000 евро, с вкл. ДДС, от които 44 000 евро, дължими в деня на сключване на предварителния договор, а останалите 18 000 евро – в срок до 14 работни дни след писмено уведомление от продавача/изпълнител за издадено Разрешение за ползване при окончателен договор в нотариална форма. Срокът за издаване на Разрешение за ползване бил до 30.03.2019 г. (чл. 2.3, б. „б“).

На същата дата - 02.03.2018 г., Т. Г. Т. превела в полза на първия ответник сумата от 44 075.04 евро по банковата сметка, посочена в предварителния договор.

Това се установява от преводно нареждане от 02.03.2018 г. (л. 30), в което, като основание за плащане е посочено „Плащане по предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот от 02.03.2018 г. за ап. 19“.

От приетите по делото справки от Търговския регистър и РЮЛНЦ се установява, че съдружници и управители в „А.К.“ ООД, ЕИК *******, са В.С.К. и В.М.В.. Едноличен собственик на капитала и управител на „ВМВ Т.“ ЕООД, ЕИК ******* е Р.М.В.

На 15.10.2020 г. е сключен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който „А.К.“ ООД, ЕИК *******, е продало на „ВМВ Т.“ ЕООД, ЕИК *******, свои собствени недвижими имоти, изградени в „груб строеж“, находящи се в подробно описаната „Жилищна сграда с подземни гаражи“, в УПИ XL-1426, кв. 206А, по плана на гр. София, местност „Подуене-Редута“, целият с площ от 652.50 кв.м., 4 който УПИ по КККР е заснет като ПИ с идентификатор ***, с адрес на имота: град София, СО-район „Слатина”, ул. „*******, сред които имоти и АПАРТАМЕНТ № 19, находящ се на 6-ти етаж, кота + 16.80, със застроена площ на имота 53.98 кв.м., състоящ се от спалня, дневна с кухня, баня с тоалетна, коридор и тераса, при граници и съседи: коридор, ап. № 20 -1 ниво, улица, двор, стълбище, заедно с 2.56 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 8 кв.м., и заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж, който апартамент е заснет като подробно описания самостоятелен обект с идентификатор ***, с адрес: град София, СО-район „Слатина”, ул. „*******, *******

Договорът за покупко-продажба от 15.10.2020 г. е сключен във формата на представения по делото нотариален акт от 15.10.2020 г. - № 14, том V, рег. № 10259, дело 755/2020 г. по описа на нотариус с рег. № 053 от РНКРБ (л. 31 и сл. от делото).

При сключване на договора за покупко-продажба от 15.10.2020 г., „А.К.“ ООД, е било представлявано от управителя си В.М.В., а „ВМВ Т.“ ЕООД е било представлявано от управителя си Р.М.В. (видно от н.а.).

Не се спори по делото, че В.М.В. и Р.М.В. са брат и сестра. Този факт е отделен, като безспорен и ненуждаещ се от доказване в отношенията между страните по делото (с определението от 16.07.2022 г. (л. 121 и сл.), срещу което страните не са възразили).

По делото е представен Договор за възлагане на правни и фактически действия (комисионен договор), сключен на 16.01.2017 г. между „А.К.“ ЕООД, представлявано от В.С.К. и „ВМВ Т.“ ЕООД, представлявано от Р.М.В.. С този договор, първият ответник е възложил на втория ответник, да извършва от свое име и за сметка на комитента правни и фактически действия във връзка с изграждане и въвеждане в експлоатация на сградата в УПИ XL-1426 (л. 98 и сл.).

Представен е Протокол от заседание на ОСС на „А.К.“ ООД от 08.01.2020 г. (л.

94 и сл.), с нотариална заверка на съдружниците. Протоколът обективира констатации на съдружниците относно изтеглени суми, сключени договори и др. Взето е решение, ако е налице печалба на дружеството, същата да бъде разпределена в полза на съдружника В.М.В..