Решение № 1240 от 05.03.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1240 гр. София, 05.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание на седми февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галя Вълкова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Галя Вълкова Гражданско дело № 20231100114179 по описа за 2023 година

Предмет на разглеждане е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Ищецът С. С. Р. твърди, че с И. С. А. са сключили на 02.10.2023 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот: западна триетажна жилищна сграда - близнак с идентификатор ***, находяща се в гр. София, р-н “Витоша”, ул. “*******а със застроена площ от 149,38 кв. м. и РЗП 378,22 кв. м., заедно с прилежащото право на строеж върху мястото, съставляващо УПИ ХІІ-392 от кв. 198, целият с площ 345 кв. м. с идентификатор ***, ведно с всички подобрения в сградата и с правата по чл. 64 ЗС - да ползва земята във връзка с ползване на сградата според нейното предназначение. Страните договорили продажна цена в общ размер 672805 лв., платима както следва: 67280 лева - капаро, заплатено на 03.10.2023 г. и остатък платим от купувача за погасяване на задължения на продавача: 205325,08 лв. - към “Кредитекс” ЕООД, 399000 лв. - към “Банка ДСК” ЕАД и 1199,92 лв. - по сметка на продавача. Страните следвало да сключат окончателен договор не по-късно от 14.12.2023 г. в кантората на нотариус Б. с договорено явяване на 15.12.2023 г., 10:00 часа. Ищецът сочи, че на 01.11.2023 г. върху имота била вписана възбрана, като една от ипотеките била заличена. Ищецът предложил на ответницата да погаси дълга й по изпълнителното дело, но ответницата не приела предложението, вместо това 1 предложила нова завишена цена, с която ищецът не се съгласил. Ответницата не спазила постигнатата договореност за представяне на нужните за сделката документи 14 дни по-рано. На 15.12.2023 г. ответницата се явила в кантората на нотариус Б. без документи и отказала сключване на договора. По изложените съображения ищецът моли съда да обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор за продажба на недвижимия имот съобразно постигнатата договореност.

В отговор на исковата молба ответницата заявява становище за неоснователност на иска. Посочва, че е развалила процесния договор с връчена до ищеца нотариална покана № 25116/15.12.2023 г. Наред с това посочва, че не е отказвала да сключи окончателен договор. Посочва, че предварителния договор е сключен при крайна нужда - задължения към кредитори, поради което предложила на ищеца увеличение продажната цена с 10% над първоначално договорената или подписване на анекс за разваляне на договора, заявила готовност за връщане на капарото. В посочения в поканата 7-дневен срок ищцата върнала капаро в размер на 60000, което било прието от ищеца, и заявила готовност за връщане на остатъка до 03.01.2024 г. С приемането на капарото с конклудентни действия ищецът заявил съгласие с прекратяване на правоотношението по предварителния договор. Ищецът не сочел доказателства за възможността да заплати пазарната цена, не представил писмо-ангажимент. По изложените съображения моли съда да отхвърли предявения иск.

В съдебно заседание ищецът, чрез адв. С., поддържа предявения иск.

Ответницата не се явява и не заявява становище по спора.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа страна:

На 02.10.2023 г. И. С. А. (в качеството й на продавач) и С. С. Р. (в качеството му на купувач) са сключили предварителен договор с предмет прехвърляне право на собственост по отношение на: западна триетажна жилищна сграда-близнак, находяща се в гр. София, р-н “Витоша”, ул. *******, със застроена площ от 149,38 кв. м. и разгърната застроена площ от 378,22 кв. м., състояща се от партер, първи и втори етаж, която сграда съставлява имот с идентификатор ***, построена в УПИ ХІІ-392 от квартал 198 2 целият с площ 345 кв. м., поземлен имот с идентификатор *** при продажна цена от 672805 лева. Договорено е при подписване на предварителния договор купувачът да внесе задатък в размер на 67280 лв. по банкова сметка на купувача. Остатъкът от 605525 лева чрез лични средства и банков кредит за купувача е договорена да е платима по банков път след подписване на окончателния договор в нотариална форма, вписване на нотариалния акт и предоставяне на удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания от които да е видно, че банката е първи по ред ипотекарен кредитор, както следва: 1. сума в размер на 205325 лева - преведена по ескроу сметка в “Банка ДСК” АД за погасяване на задължението на продавача към “Кредитекс” ЕООД; 2. 399000 лева - от кредитиращата банка на купувача по посочена от ипотекарния кредитор “Банка ДСК” АД сметка с цел пълно погасяване на предоставения на продавача заем за обезпечаването на учредената законна ипотека; 3. 1199,92 лв. - от кредитиращата банка на купувача по сметка на продавача след представяне на удостоверение от АВп че ипотеките, учредени в полза на “Кредитекс” ЕООД и “Банка ДСК” АД са заличени и ипотеката на кредитиращата банка на купувача е първа по ред.

Уговорено е сключване на окончателен договор не по-късно от 14.12.2023 г. при нотариус В. Б., промяна в срока е възможна при взаимно съгласие, отразено в писмен вид. Посочено е, че ако до 14.12.2023 г. не е подписан окончателен договор, страните се задължават да се явяват на 15.12.2023 г. в 10:00 часа в кантората на нотариус Б. за сключване на окончателен договор, като определянето на датата и час в предварителния договор следва да се счита за нотариална покана.

На 03.10.2023 г. сума в размер на 67280 лв. е наредена от С. Р. по банкова сметка на И. С. по банкова сметка, посочена в предварителния договор.

По делото е представен нотариален акт № 95, том І, рег. № 4453, дело № 83/2020 г. на нотариус Я., видно от който И. А. е закупила процесния недвижим имот на 14.05.2020 г.

Представен е констативен протокол от 15.12.2023 г. на нотариус Б. в който е отразено, че на посочената дата страните се явили в кантората, като С.

Р. потвърдил желанието си да закупи имота, а И. А. заявила, че по отношение на имота е наложена възбрана, като е отхвърлила предложения от С. Р. “начин за разрешаване на ситуацията”.

3

По делото е приета нотариална покана от продавача към купувача по предварителния договор, получена на 15.12.2023 г., в която се отправя искане за сключване на окончателен договор при 10% увеличение на първоначално договорената цена. Отбелязано е, че продавачът определя цената като крайна и неподлежаща на промяна, по-справедлива и приемлива, предвид крайната нужда на продавача при подписване на предварителния договор. Отправя се предложение, при неприемане на цената, договорът да бъде прекратен по взаимно съгласие, в 1-месечен срок да бъде върнат получания задатък, в 2месечен срок от 15.12.2023 г. продавачът да възстанови на купувача разходите.

При неприемане на предложенията се прави изявление за разваляне на договора с отбелязване, че задатъкът ще бъде върнат по сметка на нотариус след подписване на декларация, че купувачът няма други претенции по разваления предварителен договор.

На 21.12.2023 г. сума в размер на 60000 лв. е наредена от ответницата по сметка на ищеца с отбелязване “връщане на капаро по прекратен ПД 02.10.2023 г. и споразумение от 15.12.2023 г.”.

Приета е имейл кореспонденция между страните, в които ответницата сочи, че е имала сериозни финансови проблеми, задължения в значителен размер и била притисната със срокове, което я накарало да подпише предварителния договор при посочената цена.

Съдът не взема предвид експертна оценка от м. януари 2024 г. по изп. дело № 915/2023 г. на ЧСИ П. - от значение е пазарната стойност на имота към подписване на предварителния договор, наред с това експертиза в тази насока следва би следвало да се събере в настоящия спор, а не са направени доказателствени искания вкл. и след указване в проекто-доклада, че в тежест на ответницата е да установи твърдените факти, служещи за основание за твърдяното разваляне на договора..

Прието е копие от смс-кореспонденция между страните, в която със съобщение от 23.12.2023 г. ищецът уведомява ответницата, че не е сключвано споразумение за прекратяване на договорната връзка и не разбирал позоваването на платежно нареждане за сумата от 60000 лв.

С оглед на така установената фактическа обстановка съдът намира, че искът се явява доказан по своето основание. Съображенията за това са следните:

4

За да се уважи иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е необходимо да се установи на първо място да е сключен валиден предварителен договор в писмена форма, който да съдържа всички съществени условия на сделката.

Освен това е необходимо да са налице законовите предпоставки за прехвърляне на имота по нотариален ред, включително продавача да е собственик на имота.

В случая безспорно се установи, че страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, в който договор са уговорили всички съществени условия на сделката – индивидуализиран обект на право на собственост, предмет на прехвърлителната сделка и посочена продажна цена.

Спорно между страните е дали предварителният договор е прекратен по взаимно съгласие на страните, както и фактите по възражението за унищожаемост на предварителния договор поради крайна нужда и явно неизгодни условия.

Събраните по делото доказателства не установяват общо съгласие на страните за прекратяване на предварителния договор. В констативния протокол от 15.12.2023 г. нотариус Б. е отбелязано връчването на нотариалната покана от продавача към купувача и потвърденото желание на купувача за сключване на окончателния договор. Извод в този смисъл не може да се обоснове и от последващата кореспонденция между страните, като в същата купувачът не приема позоваването на продавача преводът на сумата от 60000 лв. да е на основание прекратена договорна връзка и препотвърдено желание за сключване на окончателния договор.

По възражението за унищожаемост на предварителния договор поради сключването му при крайна нужда и явно неизгодни условия за прехвърлителя съдът намира следното - съдът намира за допустимо разглеждането на посочените обстоятелства при предявяването им чрез възражение (така Решение № 380/15. октомври 2012 г. по гр.д. № 1015 по описа за 2011 ВКС, ІV Г.О.), доказването на които е в тежест на ответната страна. Съдът взема предвид трайната съдебна практика по приложението на чл. 33, ал. 1 ЗЗД, според която състоянието на крайна нужда предполага установяване на “липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности, като напр. недостиг на парични средства за издръжка – лична и 5 на семейството, за лечение на лицето или на негов близък, за плащане на изискуеми задължения и др., което състояние е въздействало върху волята на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я е мотивирало да я сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при нормални обстоятелства /достатъчно средства за издръжка и за погасяване на задълженията/, т.е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би сключила сделката.” (така Определение № 162/11.03.2021 г. по гр.д. № 3856/2020 г. на ВКС, III г.о.). За да се приеме, че сделката е сключена при явно неизгодни условия следва да се установи “явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача по договора, при наличие на много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. Преценката за това следва да е конкретна и комплексна. При извършването й несъмнено следва се вземат предвид най-вече действителното фактическо и правно състояние на продаваната вещ – с оглед установяване действителната й стойност към момента на сключването на договора, която да се съпостави с уговорената в него продажна цена. Освен това следва да се имат предвид и всички останали клаузи на договора (ако има такива) и уговорените в тях модалитети или други (освен основните) насрещни договорни задължения на продавача и купувача, които се отразяват и са от значение за еквивалентността на престациите им по договора. От друга страна, всички обстоятелства, стоящи извън уговореното в договора и настъпили след неговото сключване, са ирелевантни за тази преценка, респ. – за наличието на явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД.” (така Решение № 26/30.01.2012 г. по гр.д. № 151/2011 г. на ВКС, IV г.о.). От значение и връзката между между двете обстоятелства: крайната нужда и явно неизгодните условия.