Решение № 859 от 16.10.2021, Районен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 859 гр. Пазарджик, 16.10.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в публично заседание на шестнадесети септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Димитър Чардаков при участието на секретаря Десислава Буюклиева като разгледа докладваното от Димитър Чардаков Гражданско дело № 20205220103335 по описа за 2020 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове по чл.19, ал.3 ЗЗД, по чл.79, ал.1, предл.2 вр. чл.82 ЗЗД и по чл.92 ЗЗД.

Ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН ********** от гр.Пазарджик, ул. „Б"№** твърди, че е изправна страна по валидно облигационно правоотношение с ответника „Г.“ ЕООД, ЕИК: **, седалище и адрес на управление: гр.Пазарджик, ул. "**"№*,ЕТ. *, АП. ** произтичащо от предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 06.10.2017г., по който е заплатила на ответника уговорената цена в размер на 29755 евро /58019лв./, а ответникът не е изпълнил задължението в срок до 30.09.2019г. да построи и да се снабди с разрешение за ползване, а преди подписването на акт - образец № 15 да сключи окончателен договор, с който да прехвърлили на ищцата собствеността върху имота, предмет на предварителния договора, представляващ: Апартамент № 10 с площ от 67,60 кв.м., състоящ се от две спални, всекидневна, баня с тоалетна, коридор и тераса, разположен на четвърти /мансарден/ етаж в новострояща се жилищна сграда в УПИ VIII1462, кв. 196 по плана на гр.Пазарджик, с адрес: гр. Пазарджик, УЛ. "О.С." №*, с идентификатор 55155.***.*** по КККР на гр.Пазарджик, ведно с припадащите се 5,76 %, равняващи се на 6,66 кв.м. идеални части от общите части на сградата, при съседи: апартамент № 11, коридор, стълбищна клетка и двор, както и отредения за него Склад № 3 с площ от 4,90 кв.м., разположен на партерния етаж на жилищната сграда, при съседи: склад № 2, склад № 4 и 1 двор, ведно с 0,28 %, равняващи се на 0,32 кв.м. идеални части от общите части на сградата.

Ищцата твърди още, че е изправна страна по второ валидно облигационно правоотношение със същия ответник, произтичащо от предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 22.01.2020г., по който е заплатила на ответника уговорената цена в размер на 16000лв., а ответникът не е изпълнил задължението в срок до 31.10.2020г. да построи и да се снабди с разрешение за ползване, а преди подписването на акт - образец № 15 да сключи окончателен договор, с който да й прехвърлили собствеността върху имота, предмет на предварителния договора, представляващ: Гараж № 1, с площ от 22,20 кв.м., разположен на партерния етаж на същата новострояща се жилищната сграда в поземлен имотът е с идентификатор 55155.***.*** по КККР на гр.Пазарджик, при съседи на гаража: склад № 7, коридор, стълбищна клетка, калкан и двор, ведно с 1,89 %, равняващи се на 2,18 кв.м. идеални части от общите части на сградата.

Ищцата твърди, че към настоящия момент, повече от една година след изтичане на крайния срок по процесните договори, сградата не е построена в уговорената степен на завършеност, както и не е издадено разрешение за ползването й. Сградата е построена до степен „груб строеж“, за което е издаден акт - образец № 14 за приемане на конструкцията от 24.01.2020г.

Твърди, че многократно е канила ответника да изпълни договорните си задължения за построяване на сградата и обектите в уговорената степен на завършеност, съгласно приложение № 1 към договорите, за снабдяването с разрешение за ползване, както и за прехвърляне собствеността на обектите, но до настоящия момент ответното дружество не изпълнило задълженията си.

Ищцата поддържа, че на основание Раздел IV, т.4 от двата предварителни договора ответникът дължи неустойка в размер на 10 % от стойността на незавършените в срок строителни работи. Твърди, че за завършването на обектите по предварителния договор от 06.10.2017г. съобразно договореното е необходима сумата в размер на 15896 лв., при което размерът на дължимата неустойка възлиза на 1589.60лв. А за завършването на обекта по втория предварителен договор от 22.01.2020г. е необходима сумата в размер на 4876лв., при което размерът на дължимата неустойка възлиза на 487.60лв.

Ищцата твърди още, че договорената между страните неустойка не покрива действително претърпените вреди от неизпълнението, които по първия предварителен договор са в размер на 15896лв., а по втория възлизат на 4876лв.

При тези твърдения ищцата иска да бъдат обявени за окончателни предварителните договори, сключени с ответника на 06.10.2017г. и 22.01.2020г.

2

Претендира осъждането на ответника да й заплати сумата от 1407.99лв.

/след частично оттегляне на иска/, представляваща неустойка за неизпълнение на предварителния договор от 06.10.2017г., както и сумата от 308.45лв. /след частично оттегляне на иска/, представляваща неустойка за неизпълнение на предварителния договор от 22.01.2020г., ведно със законната лихва за забава върху двете главници от подаването на исковата молба в съда на 27.11.2020г. до плащането.

Претендира осъждането на ответника да й заплати сумата от 12671.94лв. /след частично оттегляне на иска/, дължима за покриване на действително причинените вреди от неизпълнението на предварителния договор от 06.10.2017г., както и сумата от 2775.74лв. /след частично оттегляне на иска/, дължима за покриване на действително причинените вреди от неизпълнението на предварителния договор от 22.01.2020г., ведно със законната лихва за забава върху двете главници от подаването на исковата молба в съда на 27.11.2020г. до плащането.

Претендира и присъждане на съдебни разноски.

Ответникът „Г.“ ЕООД намира исковете за неоснователни. Не оспорва сключването на двата предварителни договора. Твърди, че ищцата не е заплатила изцяло уговорената продажна цена по първия договор, дължейки още 2757лв., което представлява съществено неизпълнение на договора.

Твърди, че съгласно чл.5 от Раздел II от предварителния договор сключването на окончателен договор следва да стане след заплащането на договорената продажна цена в пълен размер. Оспорва твърдението на ищцата за претърпени вреди от неизпълнение на договорите. Сочи, че довършителните работи в процесните обекти са част от строително-монтажните работи по цялата сграда, които ще бъдат извършени от него, а в края на строителния процес ищцата ще получи обектите в описания в уговорения завършен вид, поради което няма да претърпи каквито и да било щети.

Оспорва размера на претендираната неустойка. Твърди, че според договора стойността на неизвършените в срок строителни дейности следва да се определи от лицензиран оценител, а в случая такава оценка не е изготвена.

Моли за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази становищата на страните и доказателствата по делото, достигна до следните фактически и правни изводи:

Предявените искове са допустими с оглед на заявените с тях субективни права, търсената защита и процесуалната легитимация на страните, очертана от твърденията на ищцата в исковата молба. Освен това исковете са родово и местно подсъдни на РС – Пазарджик, предвид тяхната цена и местонахождението на недвижимия имот. Въпреки, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД подлежи на разглеждане по реда на особеното исково производство по чл.362 – 364 ГПК, а останалите искове се разглеждат по общия ред, съдебната 3 практика допуска тяхното обективно съединяване с една искова молба, тъй като претендираните неустойки и обезщетения произтичат от същия предварителен договор.

По исковете по чл.19, ал.3 ЗЗД:

За уважаването на конститутивните искове по чл.19, ал.3 ЗЗД ищцата следва да докаже при условията на пълно и главно доказване, че между нея и ответника е сключен валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот – собственост на ответника, по който е изпълнила задължението да заплати уговорената цена или е заявила готовност да го направи, както и че е настъпил падежът за сключването на окончателен договор.

Ищцата е представила писмен договор от 06.10.2017г. и приложение №1 към него, по силата на който ответникът се е задължил да построи и да продаде на ищцата гореописаният апартамент с прилежащата изба към него във вида, описан в приложението, а ищцата – да заплати продажна цена в размер на 29755 евро, чиято равностойност е 58019лв. Представила е и втори предварителен договор между същите страни от 22.01.2020г. ведно с приложение №1 към него, по силата на който ответникът се е задължил да построи и да продаде на ищцата гореописаният гараж в партера на същата сграда във вида, описан в приложението, а ищцата – да заплати продажна цена в размер на 16000лв.

Ответникът не оспорва сключването на договорите. Същите съдържат всички съществени елементи на окончателния договор – страни, обект и цена.

Видно от представените квитанции и платежни нареждания, продажната цена по първия предварителен договор е заплатена частично размер на 55260лв., а цената по втория предварителен договор е заплатена изцяло. В повечето платежни документи за получател на сумите не е посочен кредиторът, а управителят на ответното дружество ЕВГ. Г. П.. Ответникът обаче признава получаването на сумите, като твърди в писмения отговор, че по първия предварителен договор ищцата дължи само 2757лв. а в хода на устните състезания е заявил, че цената по втория предварителен договор е заплатена изцяло. Поради това плащането следва да се приеме за надлежно – чл.75, ал.1, изр. 2 ЗЗД. Незаплатената част от цената по първия договор е в размер на 2759лв., а по втория предварителен договор ищцата е изпълнила задължението точно.

Падежът на задължението за сключване на окончателен договор е на определен ден, който по първия предварителен договор е настъпил на 30.09.2019г., а по втория – на 31.10.2020г. и това не се оспорва от ответника.

От представения нотариален акт №40 от 29.02.2016г., том І, рег. №589, н.д. №34/2016г. по регистъра на нотариус *** с рег. №**** в НК се установява, че ответникът е собственик на обектите, тъй като в негова полза е 4 учредено вещно право на строеж, което е реализирано. Построяването на обектите се установява от заключението на СТЕ, от което е видно, че сградата, в която те се намират, е завършена до етап груб строеж. От този момент правото на строеж се преобразува в право на собственост върху сградата и самостоятелните обекти в нея, съгласно чл.181, ал.2 ЗУТ, и те могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки.

При така установените обстоятелства съдът намира и двата конститутивни иска за основателни, тъй като ищецът е доказал осъществяването на всички правопораждащи факти от състава на заявеното потестативно право по чл.19, ал.3 ЗЗД. Обстоятелството, че продажната цена по първия предварителен договор не е заплатена в пълнен размер не изключва материалната легитимация на ищцата. В трайната практиката на ВКС е застъпено становището, че неизправността на насрещната страна не е пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен, ако предварителният договор съдържа уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен.

Когато неизпълнението на предварителния договор се изразява в незаплащането на дължимата цена от купувача, съдът следва да постанови решението по реда на чл.362, ал.1 ГПК, като замести окончателния договор при условие, че ищецът изпълни задължението си в 2 – седмичен срок, който тече от влизане на решението в сила /Решение №455 от 19.12.2013г. на ВКС по гр. д. №3635/2013г., IV г.о., Решение №28/01.07.2011г. по гр. д.

№207/2010г. на ВКС, II т.о., Решение №72/14.07.2011г. по гр. д. №659/2010г. на ВКС, I г.о. и Решение №537/08.07.2010г. по гр. д. № 349/2009г. на ВКС, III г.о./.

Ето защо искът за обявяване за окончателен на предварителния договор от 06.10.2017г. следва да се уважи под условие, че в 2-седмичен срок от влизане в сила на решението ищцата заплати на ответника дължимата част от продажната цена на имота в размер на 2759лв. Искът за обявяване за окончателен на предварителния договор от 22.01.2020г. следва да се уважи безусловно.

Съгласно Раздел І, т.3 от двата предварителни договора, разноските по прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача, в случая – на ищцата.