Решение № 2388 от 09.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2388 гр. София, 09.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-3 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Зорница Анг. Езекиева при участието на секретаря Невена П. Гаврилова като разгледа докладваното от Зорница Анг. Езекиева Гражданско дело № 20241100112561 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД.

Ищцата О. Й. Т. излага в исковата си молба, че на 16.06.2021 г. като учредител, е сключила договор за учредяване на ограничено вещно право на строеж, оформен като нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сгради, вписан в СВ-София с акт № 72, том CV, дело № 31436/2021 г., вх. рег. № 40969/16.06.2021 г. с ответника „Билдинг Интернешънъл“ ООД като приемател. Правото на строеж било учредено върху недвижим имот, притежаван в съсобственост при равни дялове между ищцата и М.А.Л., а именно: урегулиран поземлен имот IV-3231, 3232, 3233, 3261 – за „ж.с.“ за поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***,

***, който имот, съгласно Скица № 15-58987 от 31.01.2018 г. на Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № ЗД-18-24/02.03.2012 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на заповед: няма, адрес на поземления имот: с. Панчарево, район Панчарево, м.

Детски град, с площ от 5614 кв.м, трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, категория на земята при неполивни условия: 0, стар идентификатор: ***, ***, ***,

***, номер по предходен план 3231, 3233, 3232, 3261, кварта 2, парцел IV, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***,

***, ***, ***, ***, ***,

***, който урегулиран поземлен имот е образуван въз основа на Заповед № РД 50-369/05.06.2017 г. на Гл. архитект на СО от урегулирани имоти IV-456, ХV-456, 420, XVIII1 456, 420, XIX-456, 420, подробно описани в исковата молба. Предмет на сключения между страните договор е учредяването/запазването на право на строеж върху общо 13 еднофамилни жилищни сгради с кота корниз 7,00 м, част от Жилищна група с кота корниз 7,00 м и изгребна яма със застроена площ общо от 1122,80 кв.м, разгъната застроена площ общо от 3164,81 кв.м, с подобекти: жилищна група А – Жилищни сгради 1, 2 и 3 и Жилищна група Б – жилищни сгради 4, 5, 6, 7 и 8; и Жилищна група В – жилищни сгради 9, 10, 11, 12 и 13, от които за ищцата като учредител било запазено право на строеж върху жилищна сграда № 9 и жилищна сграда № 12 от Жилищна група „В“, подробно описани в исковата молба. Ищцата твърди, че съгласно т. 5.1. от раздел IV от процесния договор, ответникът се е задължил да построи сградите от Жилищна група „В“ в срок до 21 месеца от датата на заверка на заповедната книга за строежа, като страните изрично били уговорили, че за завършване на строителството ще се счита датата, на която е подадено заявление за назначаване на държавна приемателна комисия пред компетентните органи. Твърди, че заповедната книга била заверена на 16.07.2021 г., респективно процесните сгради от Жилищна група „В“ е следвало да бъдат изпълнени в срок до 16.04.2023г., като и към момента на подаване на исковата молба /30.10.2024 г./ това не се било случило, като строежът все още бил на ниво изкоп. Излага също така, че съгласно раздел VI, т. 5 от нотариалния акт при неспазване на горепосочения срок, приемателят дължал на всеки от учредителите неустойка за забава в размер на 160 лена на ден, но за не повече от 24 месеца.

В тази връзка, моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да й заплати дължимата се неустойка за неизпълненото задължение за 470 дни забава в периода от 17.04.2023 г. до 31.07.2024 г. в размер на 75200 лева, ведно със законната лихва за забава от 30.10.2024 г. до окончателното плащане на сумата. Претендират се направените по делото разноски.

Ответникът, в срока за отговор, оспорва изцяло предявения иск по основание и размер. Не оспорва сключения с ищцата договор, обективиран в Нотариален акт за учредяване право на строеж от 16.06.2021 г., както и че е налице твърдяната от ищцата забава, но сочи че тя се дължи на причини, извън отговорността на дружеството. В тази връзка излага съображения, че за ПИ с идентификатори *** и *** по КККР уличната регулация не е приложена. Касаело се за неприлагане на улична регулация по ул. „Хитър Петър“, по която улица, съгласно одобрения технически проект, се осъществявал транспортният достъп до имота, собственост на ищцата – УПИ IV-3231, 3232, 3233, 3261, както по време на строителството, така и след въвеждане на строежа в експлоатация и по която улица следвало да се проектират и впоследствие изпълнят водопроводното и ел. захранване на обекта. Излага съображения, че водопроводната връзка на имота на ищцата към съществуващата водопроводна мрежа следвало да се осъществи с уличен водопровод, находящ се по ул. „Хитър Петър“, в близост до о.т. 74а, и че проектирането и изпълнението на такава връзка е правно невъзможно без прилагане на уличната регулация по ул. „Хитър Петър“, както и че не било проведено и административно производство по отчуждаване на частите от имотите с идентификатори *** и ***. Поради това, счита че отговорността на дружеството за забава е изключена 2 по смисъла на чл. т. 6 и т. 7 от процесния договор, тъй като същото било възпрепятствано да завърши строителството, алтернативно че се касае за изключване отговорността на дружеството на основание чл. 81 от ЗЗД - поради невъзможност за изпълнение на задължението. На следващо място, твърди че в периода на извършване строителните работи, собственикът на ПИ *** е монтирал пред имота си бариера, захранена с електричество, която препятствала транспортния достъп, в т.ч. на строителна механизация и техника по ул. „Хитър Петър“ до имота на ищцата. Твърди, че бариерата е монтирана в ПИ ***, който имот бил общинска собственост, както и че е монтирана без наличието на одобрени строителни книга. Сочи, че за наличието на бариерата и възпрепятстването на строителството управителят на дружеството инж. Д. е подал на 29.11.2021 г. жалба до кмета на СО, до Гл. арх. на СО, до Началника на РДНСК-София, до Кмета на Район Панчарево, до Директора на Столичен инспекторат и до Директора на СДВР.

Било образувано административно производство, като на собственика на ПИ *** било предписано да демонтира бариерата и да осигури достъп до съседните имоти, в т.ч. и до имота на ищцата, но и до този момент същата не била премахната.

Ответникът твърди, че поради това бил възпрепятстван по смисъла на чл. 6 от процесния договор, алтернативно на основание чл. 81 от ЗЗД, съответно се касаело за обстоятелства, изключени от отговорността му. В тази връзка, моли съда да отхвърли предявения иск като неоснователен. Претендира разноски.

Съдът като прецени събраните по делото допустими доказателства и доводите на страните, съобразно разпоредбата на чл. 235, ал.2 от ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

Безспорно между страните, а и се установява от представените по делото доказателства, наличието на валидна облигационна връзка между тях по силата на договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сгради, обективиран в Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сгради № 139, том III, рег. № 8169, дело № 469/2021 г. при Р.Р., нотариус с рег. № 203 на НК, вписан с вх. рег. № 40969 от 16.06.2021 г., задължението на ответника за изграждане на процесните сгради в посочения срок, че за завършване на строителството страните са приели датата, на която е подадено заявление за назначаване на държавна приемателна комисия пред компетентните органи, размерът на дължимата неустойка за забава, както и обстоятелството че към датата на предявяване на исковата молба процесните сгради не са изградени.

Отделено за безспорно е обстоятелството, че строителството в имота се осъществява чрез достъп откъм ул. „Понор“, както и че същото след предявяване на иска продължава. Спорно по делото се явява обстоятелството дали се касае за забава поради причина, за която ответникът отговоря.

От представения по делото Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сгради № 139, том III, рег. № 8169, дело № 469/2021 г. при Р.Р., нотариус с рег. № 203 на НК, вписан с вх. рег. № 40969 от 16.06.2021 г./, че ищцата О. Й. Т. и М.А.Л., като собственици при равни идеални части от недвижим имот УПИ IV-3231, 3232, 3

3233, 3261, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. Панчарево, общ. Столична, обл. София /Столица/, се установява че същите запазват за себе си, взаимно си учредяват и приемат помежду си безвъзмездно правото на строеж върху имоти, както следва: за О. Й. Т. – жилищна сграда № 9 и жилищна сграда № 12 от Жилищна група „В“ и за М.А.Л. – жилищна сграда № 10 и жилищна сграда № 11 от Жилищна група „В“. Съгласно Раздел II от нотариалния акт, М.Л. и ищцата О. Т., като собственици на процесния поземлен имот, са учредили на ответното дружество „Билдинг Интернешънъл“ ООД като приемател вещно право на строеж за построяване върху имота на всички останали еднофамилни жилищни сгради, съответно жилищни сгради № 1, 2 и 3 от Жилищна група „А“, жилищни сгради № 4, 5, 6, 7 и 8 от Жилищна група „Б“ и жилищна сграда № 13 от Жилищна група „В“. Съгласно Раздел I I I от нотариалния акт, ответното дружество се е съгласило да приеме така учреденото право на строеж срещу задължението за своя сметка и със свои средства да построи и въведе в експлоатация сградите, включително жилищни сгради № 9, 10, 11 и 12, заедно с прилежащата им инфраструктура и вертикална планировка и да предаде владението върху тези сгради на учредителите, за които последните взаимно са си учредили и запазили право на строеж. От т. 5.1, Раздел I V от нотариалния акт се установява, че страните са уговорили срок за завършване на сградите от Жилищна група „В“ от 21 месеца от датата на заверка на заповедната книга за обекта, като за завършване на строителството се приема датата, на която е подадено заявление за назначаване на държавна приемателна комисия пред компетентните органи. От т. 5 на Раздел VI се установява размерът на уговорената неустойка за забава от 160 лв. на ден, дължима за не повече от 24 месеца. От т. 6 на Раздел VI се установява, че страните са договорили, че ответното дружество не носи отговорност за забавяне на договорените срокове и осигуряване функционирането на отделни съоръжения или захранване, наложено от независещи от него причини: земетресение, природни бедствия и война, обявено със закон извънредно положение, при извънредна противоепидемична обстановка, довела до спиране на строителните дейности, както и до забавяне на сроковете за доставки на необходимите материали, или забавяне извършването на необходими административни процедури, включително и процедури по прилагане на ПУП по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация ,периодите на среднодневни ниски температури под -5 градуса, през които няма да се извършват отделни видове строителни и монтажни работи, както и при съществено изменение на одобрените инвестиционни проекти, наложено по искане на учредителите, изменения в законодателството, които възпрепятстват или забавят реализирането на правото на строеж и построяване на сградите по този договор, както и при хипотезата на чл. 306 от ТЗ, които причини възпрепятстват строителството или отделни строителни дейности. При настъпване на горните е предвидено задължение за уведомяване на учредителите по ел. път за възникването и за предполагаемия период на действие и прекратяване на съответната причина и представяне на доказателства. В тези случаи, е предвидено срокът за завършване на строителството да се удължава съответно.

Съгласно т. 7 от същия раздел, се установява че дружеството не носи отговорност за забавяне на договорните срокове и при възникване спор за собственост за поземления имот, 4 предмет на договора, както и при провеждане на отчуждителни процедури във връзка с прилагане на ПУП по отношение на регулацията, в т.ч. на уличната регулация и че в тези случаи срокът за завършване се удължава съответно със срока, за който споровете са разрешени и съответните процедури са приключили с окончателен акт.