Решение № 190 от 23.06.2023, Окръжен съд - Хасково

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 190 гр. ХАСКОВО, 23.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ХАСКОВО, I-ВИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: МИЛЕНА Д. ДЕЧЕВА при участието на секретаря ДЕЛЯНА Г. ПЕТРОВА като разгледа докладваното от МИЛЕНА Д. ДЕЧЕВА Гражданско дело № 20225600100600 по описа за 2022 година

Гражданско дело № 600/2022 г., по описа на Окръжен съд – Хасково, е образувано по искова молба с вх. № 7310/10.10.2022 г., подадена от А. С. С. и З. С. Р., и двамата от ****, чрез адв. Т. Т., против ответниците А. Д. Б. и Р. В. Б. и двамата от ****, с която се претендира съдът да обяви сключеният между страните по делото предварителен договор от 07.10.2020 г. за прехвърляне на недвижим имот - ,,Търговски обект № 3 – бутик, с площ 37кв. м., находящ се в Център – Хасково, парцел IV, С административен адрес бул.

,,Георги Сава Раковски‘‘ № 2, който е определен за имот с пл. № 2908, в кв. 307 по плана на гр. Хасково, одобрен със Заповед № 205/1981 г., ведно с идеалните части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху описания парцел, за окончателен.

ИЩЦИТЕ –А. С. С. и З. С. Р., чрез пълномощникът си адв.Т. Т. твърдят , че с подписването на Предварителен договор от 07.10.2020 г. страните по него са се споразумели Продавачът да прехвърли на Купувача недвижим имот - ,,Търговски обект № 3 – бутик, с площ 37кв. м., находящ се в Център – Хасково, парцел IV, с административен адрес бул.

,,Георги Сава Раковски‘‘ № 2, който е определен за имот с пл. № 2908, в кв. 307 по плана на гр. Хасково, одобрен със Заповед № 205/1981 г., ведно с идеалните части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху описания парцел, при цена в размер на 140 000лв., в сроковете и начините за плащане уговорени писмено. Била е постигната договореност и относно крайния срок, до който имотът следва да бъде прехвърлен, а именно 07.10.2022 г., като до тази дата купувачът следва да е изплатил изцяло договорната цена, съответно продавачът следва да е предприел всички необходими действия за прехвърляне на имота без вещни тежести, ако такива са възникнали.

1

На 07.10.2020 г. при подписване на предварителния договор ищците-купувачи са заплатили сумата в размер на 5000лв., като съгласно клаузите на договора останалата част от сумата е следвало да се заплаща по банков път. Въпреки изрично посочената в писменото съглашение банкова сметка на продавача-ответник Р. Б., по която следвало да се внасят дължимите вноски, Продавачите направили искане за промяна на банковата сметка, с което ищците се съгласили.

Ищците сочат, че към датата на сключване на предварителния договор ответниците са се задължили да прехвърлят гореописания имот необременен с вещни тежести, като за последното били представени и данни.

Според твърденията в исковата молба по време на действието на предварителния договор ищците добросъвестно внасяли дължимите вноски, като между страните било уговорено плащане на окончателна вноска, с която да се изравнят евентуално дължими суми, достигнати при обменен курс на евро към лева или начислени такси от страна на банките.

Такава окончателна вноска в размер на 9100лв. била платена на 04.10.2022 г. и по този начин били изчистени всички натрупани разлики и съответно неустойки за забава.

За периода от сключване на предварителния договор до 04.10.2022 г. ищците са изплатили на продавачите сумата от общо 149 700лв., от които на 07.10.2020 г. - 5000лв., за което била съставена разписка, следващи плащания по банков път в размер на 69 345 евро (135 600лв.), и 9100лв., платени поради забавяния или отклонения от сумата следствие на обмяна на евро в лева. Ищците твърдят, че въпреки така изплатената сума седмици преди явяване пред нотариус за изповядване на сделката ответницата А. Б. е правила опити да принуди купувачите да платят допълнителна сума, варираща от 21 000 до 35 000лв., което било отклонено от бъдещите купувачи с доводи за липса на основание за такова плащане.

Допълва се, че в нито един момент от възникване на облигационни отношения между страните А. Б. не е представила данни, че имотът е обременен с ипотека.

На 07.10.2022 г. страните се явили в кантората на нотариус В. М. с рег. № 080, с район на действие РС-Хасково, при което ищците заявили желанието си да сключат окончателен договор. От друга страна обаче според изложените твърдения ответницата Б. не била склонна това да се осъществи и затова по заобиколен начин започнала да търси възможност за отлагане сключването на окончателен договор. При извършена справка за недвижимия имот било установено, че имотът е ипотекиран в полза на трето лице. Тогава нотариус В. М. разяснила, че съгласно т. 3.1.2. от предварителния договор в случай на неизпълнение на задълженията по т. 2.4. (при наличие на тежести върху имота продавачът е длъжен преди изповядване на сделката пред нотариус да заличи тежестта и представи официален документ, удостоверяващ заличаването й по предвидения в закона ред) и т.2.5 (продавачът се задължава до окончателното изповядване на сделката пред нотариуса да не продава/заменя имота на/с трето лице, да не сключва с други лица предварителни договори покупко-продажба). Купувачът има право да развали договора с едностранно писмено волеизявление, като получи цялата сума до момента в двоен размер. На посочената дата 07.10.2022 г. нотариус В. М. съставила констативен протокол. В него според твърденията на 2 ищците били описани обективираните от А. Б. лично и като пълномощник на Р. Б. волеизявления, с които признавала извършените от бъдещите купувачи плащания, но отказвала да сключи окончателен договор, поради липса на готовност за това.

Правният интерес от предявяване на иска се обосновава с наличието на съмнения относно добросъвестното изпълнение на задължението на продавачите и опасността същите да се разпоредят с недвижимия имот-предмет на сключения предварителен договор.

Така аргументирано се иска съдът да постанови решение, с което да обяви сключеният между А. С. С. и З. С. Р., от една страна, като купувачи и А. Д. Б. и Р. В. Б., от друга, като продавачи, Предварителен договор от 07.10.2020 г. за прехвърляне на недвижим имот - ,,Търговски обект № 3 – бутик, с площ 37кв. м., находящ се в Център – Хасково, парцел IV, с административен адрес бул. ,,Георги Сава Раковски‘‘ № 2, който е определен за имот с пл. № 2908, в кв. 307 по плана на гр. Хасково, одобрен със Заповед № 205/1981 г., ведно с идеалните части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху описания парцел, за окончателен.

ОТВЕТНИЦИТЕ-А. Д. Б. И Р. В. Б.,чрез пълномощника си адв.А. В.-АКХасково в едномесечния срок по чл. 131 от ГПК са депозирали писмен отговор на подадената искова молба, в който изразяват становище за допустимост, но неоснователност на иска.

Признават факта на сключване на предварителен договор с ищците, както и предмета на същия.

По отношение на твърдението, че предварителният договор е изготвен въз основа на представен от продавачите документ за собственост, а именно: нотариален акт за продажба на недвижим имот № 20, том III, рег. № 3061, дело № 648 от 98 г., сочат, че предварителният договор не съответства в пълнота на неговото съдържание. В нотариалния акт обектът бил индивидуализиран с граници и съседи от четири страни, а в предварителния договор за продажба на недвижим имот била посочена само една граница: улица и на нея дърво, което не било траен ориентир. В тази връзка се навежда възражение за нищожност на предварителния договор, тъй като обекта не бил индивидуализиран с посочени граници/ съседи поне от три страни.

Оспорва се твърдението на ищците, че са имали уговорка за размера на последната окончателна вноска, с която да се изравнят евентуално дължими суми, несъществени по своя характер да изменят волята на страните, при обменен курс на евро към лева или начислени такси от страна на банките, както и че с плащане на сумата от 9100 лева извършена на 04.10.2022 година, чрез ,,Уникредит Булбанк‘‘ АД, са погА.и всички натрупани разлики и неустойки за забава. Твърди се, че между страните по делото такава уговорка не е имало. Освен това, така изложеното противоречало на клаузата в предварителния договор относно уговорената неустойка в размер на 10 % от стойността на имота. Според ответниците внесените 9 100 лева не са равностойни на дължимата от ищците неустойка за забава в размер на 10% от 140 000 лева.

3

Ответниците твърдят, че от подписването на предварителния договор до момента на изготвяне на констативния протокол от 07.10.2022 год. ищците не били коректни във възникналите договорни отношения. Цитира се клаузата по т. 2.7. от предварителния договор, в която били предвидени сроковете и начините за плащане на цената.

Съгласно предварителния договор ищците трябвало да преведат сумата от 15000 лева до 16.10.2020 година. Те направили три вноски на 21.10.2020г. - 5000 лева, на 23.10.2020 год. - сумата от 4 872 лева и на 19.11.2020 година - 4,830 лева или общо 14 702 лева. Останалите 300 лева ищците превели на 21.12.2020 година, т.е. със закъснение повече от два месеца.

Оспорва се твърдението на ищците да са платили общо сумата от 149 700 лева.

Според изложеното от ответниците получената до момента сума било в размер на 132,736 лева. При прибавяне на т.нар. окончателна вноска от 9100 лева и тази от 7 299 лева (и двете получени на 04.10.2022 г.) сумата възлизала общо 149 135 лева. Това обаче не обосновавало извод, че ищците са изплатили изцяло задълженията си по предварителния договор, доколкото останала дължима и непогА.а неустойката в размер на 14,000 лева.

Твърдят, че причина за несключването на окончателен договор на 07.10.2022 г. станала забавеното изпълнение на задължението за плащане на цената за недвижимия имот.

Ответниците сочат, че поради нарастваща инфлация в страната и поскъпване цените на недвижимите имоти, след предварителен разговор с ищците, Б.и подготвили Анекс към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.10.2020 година за изменение на договорената цена от 140 000 лева на 170 000 лева. Същият обаче не бил приет и подписан от ищците.

Относно заличаването на ипотеката върху процесния имот към 07.10.2022 година ответниците твърдят, че с неспазването на сроковете за плащане на договорната цена ищците възпрепятствали ответници да си изпълнят посоченото задължение, тъй като за заличаването на учредената ипотека били необходими не по-малко от 10 дни, съгласно чл. 6 ал.2 от Договора за банков кредит от 12.03.2020 година, а последното плащане било непосредствено преди датата за сключване на окончателния договор.

Поради изложените съображения се искат съдът да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск. Правят възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение.

В срока по чл. 211, ал. 1 от ГПК е предявен насрещен иск от ищците А. Д. Б. И Р. В. Б.,чрез пълномощника им адв.А. В.-АК-Хасково, с който се претендира осъждане на ответниците А. С. С. и З. С. Р. да заплатят сумата от 14 000лв., ведно със законната лихва, считано от завеждане на насрщения иск до окончателното изплащане на сумата.

ИЩЦИТЕ ПО НАСРЕЩНИЯ ИСК-А. Д. Б. И Р. В. Б.,чрез пълномощника си адв.А. В.-АК-Хасково твърдят, че на 07.10.2020 година в град Хасково между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищците като продавачи, обещали да прехвърлят на ответниците като купувачи, чрез нотариален акт , следния свой собствен недвижим имот, а именно: Търговски обект № 4

3/три/- бутик, с площ от 37 / тридесет и седем/ кв. метра, който обект след извършено преустройство, съгласно одобрен архитектурен проект, представляващ обособена част от I /първи/ етаж в четириетажна жилищна сграда, находяща се в зоната Център-Хасково, парцел IV /четвърти/, с административен адрес: ***, който е отреден за имот с пл. № 2908 , в кв. 307 по плана на гр. Хасково, одобрен със заповед № 205/81 г., ведно със съответните идеални части от сградата и от отстъпеното право на строеж върху описания по-горе парцел, при граници на търговския обект: от една страна улица, дърво за сумата от 140 000 лева /сто и четиридесет хиляди лева/.