Решение № 130 от 05.01.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 130 гр. София, 05.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело № 20251110148324 по описа за 2025 година

Производството е по реда на Част трета, Глава XXV от ГПК.

Образувано е по искова молба на Д. П. Ф. с ЕГН **********, с адрес: гр. Ц****, срещу “Х М” ЕООД с ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. С, представлявано от управителя М. Е. А..

Ищцата сочи, че на 02.10.2025г., с нея се свързала майката на управителя на ответното дружество, която заявила, че поради отсъствие на дъщеря си в чужбина нямала възможност лично да предаде имота на ищцата на 05.10.2025г., поради което предложила да се яви от нейно име и да го предаде на 05.10.2025г., в 10:00 ч., на което ищцата отказала, тъй като съгласно уговорките в договора, при предаване на имота следвало да се състави двустранен приемно-предавателен протокол, а майката на управителя на ответното дружество представлявала трето лице, което не било надлежно упълномощено за извършване на тези действия. В отговор, ищцата била помолена да предостави възможност за снабдяване с пълномощно, като предаването на имота да стане на 06.10.2025г., но по -нататък, с нея не се свързал никой, като ищцата поддържа, че процесният недвижим имот се владее от ответното дружество, поради което моли същото да бъде осъдено да й предаде фактическата власт върху имота. Претендира се и присъждане на разноски.

Ответното дружество е депозирало писмен отговор на исковата молба, по реда и в срока на чл.131, ал.1 от ГПК. В отговора на исковата молба се излагат съображения за неоснователност на предявения иск. Ответникът оспорва твърдението, че договорът за наем между страните е прекратен поради виновно неизпълнение от негова страна, като поддържа, че ищцата необосновано е увеличила дължимата наемна цена, в нарушение на разпоредбата на чл.6 от договора, като твърдяното неизпълнение на месечната наемна вноска, е именно по 1 отношение на дължимата такава за м.септември 2025г., след извършеното индексиране на месечната наемна цена по договора/. Независимо от изложеното, ответникът се съгласил наемното правоотношение да бъде прекратено, както и да предаде обратно фактическата власт върху имота. Поддържа се, че ответникът е посочил, че ще изпрати свои представител, който да предаде ключовете от имота на ищцата в посочения от нея ден и час, като същата неоснователно е отказала това, както на 05.10.2025г., така и на 06.10.2025г. Поддържа, че към датата на исковата молба не ползва имота, считано от 01.10.2025г., с оглед на което искът следва да бъде отхвърлен. Претендират се и разноските по производството.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Ищцата сключила договор за наем с ответника от 09.08.2022г., за процесния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, находяща се на адрес: гр.

С*****, с площ от 51,30 кв.м., който самостоятелен обект е разположен в сграда с идентификатор ****, при посочени граници и съседи. В договора за наем, било уговорено заплащането на наемна цена в размер на 1050 лв. месечно, платима от 01 до 05 число на текущия месец за всеки следващ наемен месец, по посочена банкова сметка. Процесният имот /фактическата власт върху същия/ бил предаден на наемателя, за което страните съставили приемо-предавателен протокол. По взаимно съгласие между страните, считано от м.09.2023г., наемната цена била увеличена на 1150 лева. На 21.07.2025г., ищцата изпратила по електронен път съобщение до управителя на дружеството-наемател, М. А., съдържащо предложение за увеличение на наемната цена на 1350 лв., като при липса на съгласие, следвало да бъде изрично уведомена. На 22.07.2025г., ищцата получила отговор по ел. поща от М. А., в който същата изразила несъгласието си с предложеното увеличение на наемната цена.

Поради незаплащане на дължимата наемна цена за м.09.2025г. в срок, съгласно договора, на 10.09.2025г., ищцата изпратила до управителя на ответника, писмо с което напомняла за просрочието, както и че считано от 01.09.2025г., същата се дължала в размер на 1350 лв., като освен дължимата наемна цена за м.09.2025г. не били заплатени и консумативните разноски за процесния имот за посочения период. С оглед обстоятелството, че ответното дружество не упражнило правата си по чл.30, буква “б” от договора, при несъгласие с увеличението на наемната цена, да отправи едномесечно предизвестие за прекратяването му, като същевременно е налице забавено плащане на дължимия наем за м.09.2025г., с повече от седем дни, възникнало правото на ищцата едностранно да прекрати процесния договор, без предизвестие.

На 21.09.2025г., ищцата изпратила на ел. поща на управителя на ответника писмо, с което предоставяла краен срок за изпълнение за задълженията по договора за наем до 26.09.2025г., след изтичането на който същия се считал за едностранно прекратен, като в тази хипотеза, управителя на дружеството - ответник М. А., следвало да се яви на 05.10.2025г., в 10:00 ч. на адреса на процесния имот, за да предаде на ищцата фактическата власт върху същия, респ. да се състави приемо-предавателен протокол.

2

От показанията на св. Н, се установява, че ищцата се свързала с нея на 02.10.2025г., като я помолила да я придружи на 05.10.2025г., при предаването на имота, като й казала, че ще пътува на 04.10.2025г., от гр. Бургас. На 05.10.2025г., ищцата уведомила св. Н, че предаването на имота нямало да се състои на 05.10.2025г., тъй като предните дни ищцата разбрала, че не М. А., с която в качеството на управител на фирмата имала отношения ищцата, а майка й /св. Е./, искала да се яви на 05.10.2025г., за да предаде ключовете от апартамента, но нямала това право, затова очаквала потвърждение за представяне на пълномощно в полза на св. Е., но до 05.10.2025г. не получила такова потвърждение, респ. пълномощно. Ищцата, въпреки това, на 05.10.2025г. отишла на адреса на имота, звъняла, но никой не й отворил, като не могла да се свърже по телефона с наемателката /М. А. бел.ред./, била блокирана във всички разговори по телефона, поради което не можела да се свърже с нея, за да се уговорят за последваща дата. Св. Н сочи, че с ищцата ходили отново на адреса на имота, на 31.10.2025г., когато я придружила, като отново звъняли, но никой не им отворил, както и не могли да се свържат с управителя на дружеството, но съсед от блока им казал, че преди няколко дни я видял да изнася багаж от имота, както и че през по-голяма част от денонощието апартаментът бил оставен отключен. Св. Н, сочи, че доколкото й било известно, ключовете от имота не били предадени, както и ищцата не получила пълномощно, нито осъществила последващ контакт/среща с управителя на ответното дружество.

От показанията на св. Е., се установява, че на 02.10.2025г., същата се свързала с ищцата по телефона, като се уговорили отново да проведат телефонен разговор на следващия ден 03.10.2025г. В проведения на 03.10.2025г., телефонен разговор между ищцата и св. Е., последната предложила на ищцата да се яви лично на 05.10.2025г., в 10:00 ч., на посочения адрес, за да предаде ключовете от процесния имот, тъй като дъщеря й, управител на дружеството- ответник по това време била в чужбина, във връзка с работен ангажимент и било обективно невъзможно да предаде фактическата власт върху имота на посочената от ищцата, дата и час, на което ищцата й отговорила, че иска лично М. А., като управител на ответника, да й предаде ключовете, както и да съставят двустранен приемо-предавателен протокол, респ. св. Е. да предостави на ищцата надлежно пълномощно от дружеството. Св.

Е. отговорила на ищцата, че тъй като дъщеря й няма да успее да дойде лично на 05.10.2025г., то може да направи пълномощно, което да изпрати по имейл. Ищцата затворила телефона на св. Е., като след този разговор последващи разговори между ищцата и св. Е. не били водени, като до приключване на устните състезания по делото, ключовете от имота не били предадени на ищцата, а били предадени на адвоката, представляващ ответника.

Междувременно, М. А., в лично качество, на 17.09.2025г., сключила договор за наем на недвижим имот в гр. София, фактическата власт, върху който й била предадена, съгласно приемо-предавателен протокол от 30.09.2025г., като от показанията на св. Е., се установява, че дъщеря й - управител на ответното дружество, считано от 05.09.2025г., не живее в процесния недвижим имот, за който се води настоящото производство.

Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1, изр. 1 ЗЗД.

От събраните по делото писмени доказателства, се установява по безспорен начин, а и между страните не е спорно, че е било налице облигационно правоотношение по договор за 3 наем за процесния недвижим имот, със съдържанието посочено в исковата молба, както и че ищцата уведомила ответника, към 21.07.2025г., за увеличаването на наемната цена, считано от м.09.2025г., в т.ч., че при несъгласие с увеличението следвало да бъде изрично уведомена.

Ответното дружество, на 22.07.2025г., чрез управителя си М. А., отново по ел. път уведомило ищцата, че не дава съгласие за увеличаване на наемната цена по договора. По делото липсват доказателства, за упражняване на правото на наемателя да прекрати наемното правоотношение с едномесечно предизвестие, но не са налице и доказателства за своевременно изпълнение на задължението на ответника да заплати наемната цена, дължима за м.09.2025г., поради което съдът намира, че ищцата законосъобразно е упражнила правото си едностранно да прекрати процесния договор без предизвестие, съгласно чл.30 от договора /при просрочие с повече от седем дни на заплащането на наемната цена, която е следвало да бъде заплатена от 01 до 05 число на съответния месец/.

Съдът приема и че ищцата по делото надлежно е уведомила ответника, чрез управителя му, че при неизпълнение на задълженията по договора в предоставения допълнителен срок за доброволно изпълнение, считано от 26.09.2025г., процесният договор за наем се счита за едностранно прекратен без предизвестие от наемодателя, а ответното дружество дължи предаване на фактическата власт, съобразно уговореното в чл.18 от договора. В уведомлението, изпратено по ел. поща до управителя на ответника на 21.09.2025г., било посочено, че при липса на изпълнение в предоставения допълнителен срок за доброволно изпълнение, ответното дружество дължало предаване на фактическата власт върху имота, на адреса на същото, на дата 05.10.2025г., в 10:00ч.

Основният спорен между страните въпрос е налице ли е виновно неизпълнение на задължението на ответното дружество да предаде обратно на ищцата фактическата власт върху процесния имот, след прекратяване на договора, съобразно уговореното в чл.18 на същия, или ищцата неоправдано е попречила на изпълнението на това задължение от дружеството - ответник.

От събраните по делото, писмени доказателства, в т.ч. от констатациите на съда, обективирани в протокола от проведеното о.с.з., се установява, че на посочената дата, на която е следвало да бъде осъществено предаването на фактическата власт върху процесния недвижим имот, управителя на дружеството - ответник, страна по наемното правоотношение - М. А., е била извън пределите на страната. Това обстоятелство се потвърждава и от представеното писмено извлечение от ел. разпечатка на билет, издаден от авиопревозвач. Макар същата да е представена на турски език, без превод на български език, за установяване на относимите към предмета на доказване по делото, факти и обстоятелства, а именно, че управителят на дружеството - ответник М. А., е отпътувала на 29.09.2025г. от гр. Истанбул /Турция/ до гр. Ташкент /Узбекистан/, не е необходимо да бъде извършен езиков превод на приетата разпечатка. В подкрепа на представените писмени доказателства, са и свидетелските показания на св. Е. /майка на М. А./, преценени по реда на чл.172 от ГПК. Съдът кредитира изцяло, като достоверни показанията на св. Е., тъй като същите кореспондират със събраните по делото писмени доказателства. От анализа на събраните по 4 делото доказателства, а и от изложеното в отговора на исковата молба, както и от извънпроцесуалното поведение, в т.ч. представения договор за наем на друг недвижим имот в гр. София от 17.09.2025г., макар и сключен от М. А. в лично качество, се установява, че действителната воля и на двете страни по наемното правоотношение не е от неговото последващо продължаване, поради липса на съгласие по съществен елемент, а именно дължимата наемна цена. В тази връзка, ответното дружество с отговора на исковата молба не е оспорило волята на ищцата за прекратяването му, като несъгласието с дължимостта, според ищцата на суми по договора, в т.ч. неустойки от ответника, не е предмет на настоящото производство.