Определение № 1431 от 26.05.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1431 гр. София, 26.05.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ТО 4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на седми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ирина Петрова

Членове:

Десислава Добрева

Мария Бойчева като разгледа докладваното от Ирина Петрова Касационно търговско дело № 20268002900878 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.288 ГПК, образувано по касационна жалба на ищеца Б. Г. Ч. срещу решение № 1393 от 08.12.2025г. по в.гр.д.№ 2738/2025г. на ОС Пловдив, потвърждаващо решението по гр.д.№ 629/2024г. на РС Пловдив. С последното са отхвърлени обективно съединените искове, предявени срещу „Старият Пловдив - 96 “ ООД за сумата 21 899.82лв. и за сумата 6 653.73лв., ведно със законна лихва от предявяването им, представляващи възнаграждения по два договора за посредничество при продажба от 18.10.2022г. на два недвижими имота в гр. Пловдив, район Южен (ПЗ с идентификатор *** и ПЗ с идентификатор ***), ведно с обезщетение за забава, претендирано с начална дата 26.01.2023г.

(сключване на предварителния договор за продажба на двата имота) до предявяването на иска, съответно от 2 678.13лв. и 813.68лв., които вземания са придобити по силата на договор за цесия от 16.10.2023г. от „Резон консулт“ ЕООД чрез управителя Вера Кисова - дружеството изпълнител/посредник по договорите за посредничество, сключени с възложителя „Старият Пловдив 96“ ООД чрез управителя Иван Колев.

В касационната жалба са изложени съображения за неправилност на основанията по чл.281,т.3 ГПК, иска се отмяна на въззивното решение и уважаване на предявените искове. Възразява се срещу правилността на изводите на съдилищата, че уговорените в посредническите договори 1 възнаграждения не са дължими поради неточното изпълнение на посредника на задълженията му. Неправилни според касатора са и изводите, че посредникът не е показал на потенциални инвеститори/купувачи имотите по причина, че те са предвидени за озеленяване, а не за строителство. Счита за погрешни мотивите, че за да е дължимо посредническо възнаграждение, е необходимо сключването на окончателен договор, а такъв купувачът не иска да бъде реализиран поради статута на поземлените имоти. Оспорва се и правилността на аргумента, че възложителят „Старият Пловдив - 96“ е добросъвестен, че окончателната продажба не е реализирана единствено поради нежеланието на купувача да сключи окончателен договор докато имотът не получи строителен статут. Възрзява се, че след подписването на предварителния договор именно ответникът (както установява свидетелката Кисова) е преустановил комуникация, оттеглил е пълномощията си от Кисова и е осуетил по- нататъшното благоприятно развитие на отношенията за всички ангажирани страни. Счита за неправилно даденото от въззивната инстанция тълкуване на разпоредбата на чл.15 от двата договора с идентични клаузи. Посочва, че подобна разпоредба винаги съществува в договорите за посредничество, тъй като функцията на посредника е да свърже продавач с купувач, а със сключения предварителен договор за имотите, предмет на посредничеството, е стабилизирана волята на страните за реализиране на сделката. Изложени са съображения за непълно и превратно тълкуване от съда на договорите за посредничество и игнорирането на факта, че в резултат на действията на посредника се е стигнало до сключването на единен предварителен договор за покупко - продажба и на двата имота. Твърди, че с реализирането на този факт вземането на посредника е станало изискуемо на основание т.3 от договорите за посредничество. Акцентира, че със сключването на предварителния договор за продажба на двата имота ответното дружество е приело и изпълнението по договора за посредничество.

Касаторът счита, че тълкуването на сключените договори от съдилищата е в пряко противоречие с трайната и непротиворечива практика на ВКС по отношение правилата и изискванията към тълкуването договорите по смисъла на чл. 20 ЗЗД, по който въпрос иска да бъде допуснато касационно обжалване при предпоставката на чл.280,ал.1,т.1, предл последно ГПК като се позовава на решението по гр.д.№ 381/2024г. на 4 г.о. и по т.д.№ 2

1247/2021г. на 1 т.о. на ВКС.

Писмен отговор от насрещната страна „Старият Пловдив - 96“ ООД не е постъпил.

За да се произнесе, съставът на ВКС съобрази следното:

Претенцията на ищеца е основана на договор за цесия, по силата на който той е придобил от „Резон консулт“ ЕООД - изпълнител/посредник по два договора за посредничество от 18.10.2022г., сключени с възложителя „Старият Пловдив - 96“ ООД, вземанията за възнаграждение за осъществено посредничество чрез сключването на 26.01.2023г. на предварителен договор за покупко продажба на двата имота с „Вис-1 транс“ ЕООД. Претенцията му за възнаграждение е формирана на база уговорката в член 3, идентична и в двата договора - 2% от обявената в чл.2 цена на имота, без включен ДДС, платима в деня на подписването на предварителен договор, а при отсъствие на такъв - при подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт. Посочената в чл.2 цена на имота с идентификатор *** е 559 860 евро, представляваща 420 евро на квадратен метър площ без ДДС, която може да бъде коригирана само от възложителя; посочената във втория договор за посредничество цена за имота с идентификатор *** е 170 100 евро, въз основа на която е формирана исковата сума за главниците в размер на 2% от левовата равностойност на посочените суми. Ищецът е поддържал, че със сключването на предварителния договор „Резон консулт“ ЕООД е изпълнило задълженията си по посредническия договор и е настъпило условието за заплащането на уговореното за двата имота посредническо възнаграждение.

Съгласно раздел първи „Предмет на договора“ - чл.1 от двата договора за посредничество, задължението на изпълнителя се изразява и състои „възмездно да проучи пазарното търсене на недвижими имоти и осигури купувач на имота, собственост на възложителя“; изрично е посочено, че поземлените имоти са идентифицират с белезите, описани в нотариалните актове от 2004г. Съгласно последните, поземлените имоти са част от УПИ№ II- Зеленина, подземни гаражи и тревни площи в кв. 97 по плана на квартал "Христо Ботев"-юг в гр. Пловдив;

Съгласно раздел втори „Цени и начин на плащане“ - чл.3 „за извършената 3 услуга възложителят заплаща на изпълнителя възнаграждение в размер на 2% от обявената цена на имота без включен ДДС - сума, платима в деня на подписване на предварителен договор, а при отсъствие на последния - при подписване на окончателен договор във формата на нотариален акт;

Съгласно раздел четвърти „Права и задължения на изпълнителя“ - чл.7, ал.3 „изпълнителят има право на уговореното възнаграждение при условията и размера, посочен в раздел втори, чл.3 от договора. Това право, съгласно чл.8 изпълнителят има и ако „възложителят е сключил или сключи други договори за посредничество за продажба на същия имот“;

Съгласно чл.10 от раздел пети срокът на договора е една година, считано от сключването му;

Съгласно чл.11 договорът се прекратява: с подписване на окончателен договор пред нотариус и изплащане на посредническото възнаграждение в пълен размер; с изтичането на срока и неподновяването му; по взаимно съгласие.

Съгласно раздел шести „Други условия“ - чл.12 „Настоящият договор се счита за изпълнен във всички случаи, когато възложителят подпише окончателен договор пред нотариус, като безусловно се приема, че това е резултат от действията на изпълнителя по този договор;

Съгласно чл.13 посредническото възнаграждение се дължи независимо от способа и начина на прехвърляне на собствеността върху имота, в това число и на свързани по смисъла ТЗ лица. Дължимата от възложителя сума става ликвидна и изискуема в деня на подписване на предварителен договор или в деня на сключване на окончателен договор пред нотариус без да е необходима допълнителна покана;

Съгласно чл.14, възложителят дължи на изпълнителя възнаграждението по чл.3 и в случай, че след прекратяване на договора продаде имот, предмет на настоящия договор на купувач, представен по време на действието на този договор и/или на свързани по смисъла на ТЗ лица;

Съгласно чл.15 от същия раздел, в случай, че след подписване на предварителен договор, възложителят не сключи окончателен договор пред нотариус по вина на някоя от страните или по обективни причини, изпълнителят има право на договореното възнаграждение по т.3 в пълен размер и не дължи връщане на изплатената от възложителя сума.

4

Ответникът е навел възражение, че договорите за посредничество са сключени при измама. Твърдял е, че целта на сключването им е „Резон консулт“ ЕООД да получи заплащане на хонорар като е намерил за единствен кандидат за купувач дружество с едноличен собственик - синът на управителя на посредническото дружество; Сключеният предварителен договор бил на значително по-ниска цена от първоначално определената от възложителяпродавач в договорите за посредничество, а претенцията на изпълнителя и понастоящем на цесионера за заплащане на възнаграждение е предявена върху първоначално посочената от възложителя, а не върху коригираната цена, договорена между страните по предварителния договор; След сключването на предварителен договор за покупко продажба на недвижимите имоти, управителят на „Резон Консулт“ в лично качество е бил упълномощен от купувача по предварителен договор и е извършвал действия пред институциите по въпроси, касаещи имотите, но тези действия не представляват изпълнение по договора за посредничество, тъй като са осъществени след подписване на предварителния договор. Наведено е и възражение за нищожност на договорите за посредничество като сключени в нарушение на добрите нрави - управителят на „Резон консулт“ Вера Кисова, в качеството си на изпълнител не е извършила проучване на пазарното търсене на недвижими имоти и не е осигурила купувач за имотите и въпреки подписания предварителен договор за продажба на двата имота, купувач бил свързано лице с изпълнителя. Договорът не е бил изпълнен, тъй като съгласно чл. 12, същият се счита за изпълнен, когато се подпише окончателен договор, а към момента на отговора на исковата молба има сключен само предварителен такъв.

По делото няма спор относно валидността на договора за цесия и съобщаването й на длъжника. Няма и спор, че на 26.01.2023г. е сключен предварителен договор с продавач „Старият Пловдив 96“ ООД чрез управителя Иван Колев и „Вис -1 транс“ЕООД, представлявано от Илин Кисов, който има за предмет двата поземлени имота, индивидуализирани с данните по нотариалните актове от 2004г. на цена 175.30 евро за квадратен метър със срок за сключване на окончателен договор три месеца от подписването на предварителния. С него купувачът е поел „задължение“ да извърши за собствена сметка всички действия за изменение на КККР в частта УПИ II-Зеленина, подземни гаражи и зелени площи, където попадат имотите, 5 с цел отделянето им и обособяване в самостоятелни или обединено за двата имота УПИ. Уговорено е, че договорът се прекратява след изтичане на срока и неудължаването му или с подписване на окончателен договор пред нотариус Към договора е подписан анекс от 26.03.2023г., с който е удължен срокът за подписване на окончателния договор - един месец, считано от датата на издаване на виза за проектиране и проучване на имотите.

Първоинстанционният съд е отхвърлил иска със съображенията, че посредникът не е изпълнил точно задълженията си по сключените договори.

Като релевантни са преценявани обстоятелствата, че независимо от реализирания предварителен договор за покупко - продажба на недвижимите имоти, самият купувач признава, че не се е стигнало до сключването на окончателен договор, защото неговото условие за закупуването им е реализиране на жилищно застрояване, каквато процедура все още не е завършена; че както посредникът, така и купувачът са били наясно със статута на имотите; че в самите договори за посредничество т е са индивидуализирани съобразно скиците от 2021г. и нотариалните актове от 21.12.2004 г., с които са придобити от ответника, а в нотариалните актове е посочено, че са част от УПИ № ІІ - Зеленина, подземни гаражи и тревни площи. Прието е, че при приложение на нормата на чл.20 ЗЗД следва извод , че между страните е уговорено възнаграждение от възложителя да се дължи само в случай, че бъде реализирана успешна продажба на процесните недвижими имоти, а именно: сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт. Като релевантно за спора е изложено съображението, че продавачът - възложител е бил добросъвестен (извършвал е активни действия за продажбата на имотите, която все още не е реализирана, поради нежеланието на купувача да ги закупи, тъй като не е сменен статута им за жилищно застрояване). Извършена е и преценката, че причината да не се стигне до крайния резултат на договорите за посредничество, а именно сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт, не е у продавача - възложител, а се дължи на неосъществените намерения на купувача за смяна на статута на имотите за жилищно застрояване. Според първоинстанционния съд, ако претенцията се счете за основателна, означава да се допусне дължимост на възнаграждение по процесните двустранни договори при липса на пълно и точно изпълнение задълженията на дружеството, работещо като професионален посредник по занятие при 6 сключване на сделки с недвижими имоти. Мотивирано е, че като насрещна престация, задължението за възнаграждение възниква след като целта на договора е постигната, след като с изпълнението на всички задължения, очертани в чл. 1 от договора, дружеството постигне дължимия резултат и с усилията си доведе до продажбата на недвижимите имоти, предмет на договорите за посредничество. Крайният извод е за невъзникване на уговорените в договорите за посредничество при продажба на недвижимите имоти предпоставки за заплащане на възнаграждения за посредничество.