Решение № 314 от 23.04.2024, Районен съд - Горна Оряховица

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 314 гр. Горна Оряховица, 23.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, VI СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Красимира Ив. Николова-П. при участието на секретаря Милена Гр. Д. като разгледа докладваното от Красимира Ив. Николова-П. Гражданско дело № 20234120100995 по описа за 2023 година за да произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД във вр. чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД.

Ищците Ц. Д. Ч. с ЕГН ********** и С. П. П. с ЕГН **********, чрез пълномощника си – адв. С. И. от ВТАК, твърдят в исковата си молба, че всяка от тях притежава по 1/3 (една трета) идеална част от недвижими имоти, находящи се в с. Царски извор, общ. Стражица, а именно: 1/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на с. Царски извор, одобрена със Заповед РД-18-1353/26.07.2018г. на изпълнителния директор на АГКК; м.

„Горен кочак“, с площ 10838 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива; категория: трета; при граници и съседи: ***, ***, ***, *** и ***; 2/ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор

*** по КККР, м. „Мешето“, с площ от 4192 кв.м. с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива; при граници и съседи: ***, ***, *** и ***. Поясняват, че имотите са били собственост на С. П.

Т., съгласно нотариален акт за собственост на недвижими имоти, възстановени по ЗСПЗЗ, № 106, том III, дело № 893/1997г., а след смъртта си той е оставил като законни наследници С.

С.а Д., А.С.а Г. и Е. С.а Ч.. Твърдят, че Ц. Д. Ч. е придобила идеалните части от съсобствеността върху посочените по-горе имоти с нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане № 667, том IV, peг. № 2840, дело № 463/2018 г., от Е. С.а Ч., която е придобила имотите като наследник на С.П.Т.. Заявяват, 1 че С. П. П. е придобила идеалните части от съсобствеността върху посочените имоти с нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане № 161, том I, per. № 1711, дело № 147/2021 г., от Славка С.а Дончева, придобити от последната като наследник на С.П.Т.. Твърдят, че чрез договор за дарение, обективиран в нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № 8, том II, peг. № 2144, дело № 165/2017г., и договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот № 9, том II, per. № 2145, дело № 166/2017г., А. С.а Г. е прехвърлила собствената й 1/3 идеална част на първия ответник Н. В.

Б.. Посочват, че по силата на сключения с втория ответник Д. Г. Б. граждански брак и възмездността на втората сделка, последната е придобила идеални части от недвижимия имот. Твърдят, че така Н. В. Б. притежава 101/600 идеални части, а Д. Г. Б. - 99/600 идеални части от процесните имоти или общо 1/3 идеална част.

Сочат, че с договор за наем на земеделска земя от 09.05.2022г., вписан в Служба по вписванията - Горна Оряховица, първите двама ответници са отдали под наем процесните недвижими имоти на Н. В. Б. - в качеството му на земеделски производител; срокът на договора е десет стопански години, считано от 2022/2023г. - до 2032/2033 г., като е уговорена наемна цена в размер на 30.00 лева за декар. Заявяват, че към момента имотите се владеят единствено от наемателя. Посочват, че до ответниците е изпратена покана, с която ищците ги уведомяват за това, че са отдали целите недвижими имоти, макар да не притежават собствеността върху тях, и че са уговорили изключително ниска наемна цена, с оглед доброволното уреждане на отношенията им, но отговор от тях не последвал. Считат, че ответниците Н. Б. и Д. Б. са отдали под наем за изключително дълъг период (десет години) и на значително по-ниска цена описаните недвижими имоти, от които притежават общо 1/3 ид. част.

Ищците твърдят, че не са давали съгласие за отдаването им под наем, като договорът за наем е сключен единствено от ответниците. Сочат, че съгласно разпоредба на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ договор за наем на земеделска земя може да се сключи за срок над една година от съсобственици, които притежават над 25 % идеални части от имота. Считат, че доколкото разпоредбата на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ се явява специална спрямо чл.32,ал.1 ЗС, договорът поражда своето действие и по отношение съсобствениците, които не са го сключили, като отношенията им се уреждат по реда на чл.30,ал.3 ЗС. Заявяват, че за разлика от общата норма на чл.32,ал.1 ЗС, ЗСПЗЗ допуска договорът за наем на земеделска земя да бъде сключен от собствениците притежаващи повече от 25 % идеални части от съсобствения имот, т.е. специалната норма определя по различен начин само кръга от лица, които могат да извършват действия на управление. Считат, че приложение следва да намери общата разпоредба на чл.229,ал.2 ЗЗД, т.е. налице е императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта (в случая притежаващи повече от 25 % от общата вещ - земеделска земя), да сключват договори за наем за повече от три години. Сочат също, че съгласно чл.229,ал.3 ЗЗД договорът за наем, сключен за подълъг срок, има сила за максималния срок от три години, като същият може да бъде 2 продължен за неопределено време в хипотезата на чл.236,ал.1 ЗЗД. Считат, че сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.229,ал.3 ЗЗД. Позовава се на разясненията, дадени в т.2 от мотивите на ТР № 2/2015г. от 20.07.2017г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС. Считат също, че за тях е възникнал правен интерес да предявят настоящия иск, с който да се установят нищожността на договора за наем в частта, с която е уговорен срок за отдаването на имотите над три години, доколкото същият противоречи на закона. Заявява, че освен останалото, ответниците ограничават възможността им да сключат договор за наем при по-изгодни условия.

Молят съда да постанови решение, с което да обяви за нищожен спрямо ищците, на основание чл.26,ал.1,предл. първо от ЗЗД във вр. чл.229,ал.2 вр. ал.3 от ЗЗД, като противоречащ на закона, договор за наем на земеделска земя от 09.05.2022г., вписан в Служба по вписванията-Горна Оряховица, сключен между Н. В. Б. и Д. Г. Б. - като наемодатели и ЗП Н. В. Б. - като наемател, с предмет: недвижими имоти, находящи се в с.

Царски извор, общ. Стражица, представляващи поземлен имот с идентификатор *** в м. „Горен кочак“ и поземлен имот с идентификатор *** в м. „Мешето“, в частта, с която е уговорен срок на действие на договора над три години - до десет години, като на основание чл.229,ал.3 ЗЗД да обяви, че договорът има действие за срок от три години от стопанската 2022/2023г. Претендират присъждане на направените по делото разноски.

В съдебно заседание, чрез пълномощника си – адв. Й. М. от ВТАК, ищците поддържат предявения иск. Излагат съображения. Молят съда да уважи предявения иск и да им присъди направените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника Н.

В. Б. с ЕГН **********, с адрес: гр. Л., ул..., чрез пълномощник – адв. И. С. И. от ВТАК.

Счита, че исковата молба е предявена от лица с активна процесуална легитимация и е допустима за разглеждане от съда. Оспорва по основание така предявения иск. Признава фактите, че страните са съсобственици на процесните недвижими имоти - земеделски земи, находящи се в землището на с. Царски извор, общ. Стражица, при правата, посочени в исковата молба. Не оспорва, че той, заедно със своята съпруга Д. Г. В.а, по силата на договор за наем на земеделска земя от 09.05.2022г. са предоставили на ЗП Н. В. Б. за временно и възмездно ползване поземлени имоти - земеделски земи в землището на с.Царски извор, подробно описани в договора, като два от тях са и процесните имоти, и договорът е сключен за срок от десет стопански години: от 2022/2023г. до 2032/2033г.

Заявява, че за договорите за наем на земеделски земи със срок над една година е приложима разпоредбата на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ /обн. Д.в. бр.42/2018г., в сила от 22.05.2018г./, съгласно която е предвидена възможността да бъдат сключвани от собственик или собственици, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, а съгласно правилата, установени с чл.4б от ЗСПЗЗ, тези договори трябва да бъдат сключени в писмена форма, с нотариално удостоверени подписи на страните и вписани в съответната служба по 3 вписванията по местонахождение на имотите. Твърди, че процесният договор за наем отговаря на законовите изисквания, което не се и спори от ищците. Счита за спорен въпроса дали при договорите за наем на земеделски земи е приложима разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД, съгласно която лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Сочи, че действително в разпоредбата на чл.4а,ал.2 от ЗСПЗЗ не е посочен максималният срок, за който могат да бъдат сключвани договорите на наем на земеделски земи, но тази норма е специална по отношение на общите разпоредби за наемните правоотношения. Затова счита, че като специална норма дерогира не само приложението на чл.32,ал.1 от ЗС, но и приложението на чл.229,ал.2 от ЗЗД. Твърди, че тази специална норма изключва и приложението на чл.229,ал.3 от ЗЗД, с която се редуцира срокът на действие на договора за наем до три години. С оглед на изложеното, счита, че предявеният против него иск е неоснователен и недоказан. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли иска, както и да му присъди направените по делото разноски.

В срока по чл.131 от ГПК ответниците Д. Г. Б. с ЕГН **********, с адрес: гр. Л., ул. .., и Н. В. Б. с ЕГН **********, в качеството му на земеделски производител, Булстат 178032096, с адрес: гр. Л., ул..., редовно уведомени, не депозират писмени отговори на исковата молба, въпреки че са предупредени за последиците от неподаването на такива.

В съдебно заседание, ответникът Н. Б. – лично и в качеството си на земеделски производител Н. Б., чрез пълномощника си – адв. И. И. от ВТАК, поддържа писмения отговор. Излага съображения. Моли съда да отхвърли предявения иск и да му присъди сторените по делото разноски. Прави възражение за прекомерност на претендираното от ищците адвокатско възнаграждение.

В съдебно заседание, ответницата Д. Б., редовно призована, не се явява, не се представлява и не прави искане за разглеждане на делото в нейно отсъствие.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл.235,ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

От приложения по делото нотариален акт за собственост на недвижими имоти, възстановени по ЗСПЗЗ № 106, том III, дело № 893/1997г. на нотариуса при ГОРС, се установява, че С.П.Т. с ЕГН ********** е признат за собственик на недвижими имоти, намиращи се в в землището на село Царски извор, общ. Стражица, на основание влязло в сила Решение № 52 от 09.03.1993г. на ПК гр. Стражица, а именно: 1/ Нива в местността „Горен кочак“ с площ от 10.837 дка, трета категория, парцел 23 от масив № 18, съставляваща имот № 018023 по плана за земеразделяне; 2/ Нива в местността „Мешето“ с площ от 4.192 дка, от които 0.481 дка шеста категория и 3.711 дка четвърта категория, парцел № 5 от масив 41, съставляваща имот № 041005 по плана за земеразделяне, подробно описани в нотариалния акт.

Видно от приложеното по делото удостоверение за наследници изх. № 310/31.10.2022г., 4 издадено от Кметство с. Драганово, С.П.Т. с ЕГН ********** е починал на 08.04.1997г., като е оставил следните наследници по закон: 1/ Г. Г. Т. - съпруга, починала на 31.03.2002г.;

2/ С.С.а Д. – дъщеря; 3/ А.С.Г. – дъщеря; 4/ Е. С. Ч. – дъщеря, починала на 13.02.2020г. и оставила ос своя страна следните законни наследници: 4.1./ Н. В. Б. с ЕГН ********** – син; 4.2./ Б. В. Ч. – син, починал на 02.07.2017г. и оставил следните наследници по закон: