Решение № 2241 от 14.06.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2241 гр. В., 14***2*** г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – В., 46 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Евгения Мечева при участието на секретаря Стоянка М. Георгиева като разгледа докладваното от Евгения Мечева Гражданско дело № 2******113524 по описа за 2*** година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявен от „Г.“ ЕООД, ЕИК *****, „Б.“ ЕООД, ЕИК ****** и „М.Т.“ ООД, ЕИК ******, иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решения, приети на проведеното на 18***2*** г. Общо събрание на етажната собственост в сграда с адрес: гр. В., бул. ******, а именно: 1. Решението, с което се гласува утвърждаване на вече направените разходи от Фонд Ремонт и обновление за почистване на тревните площи и обновяване на видеонаблюдението; 2. Решението, с което се „удължава договора“ с фирма „Х.Ц.Б.“; 3. Решението, с което се приема Правилник на ЕС, в частта му относно приетите текстове, както следва: чл. 7, ал. 3 /фирма професионален домоуправител се избира за срока на действие на договора й с ЕС/, чл.*** ал. 2, т. 7 /забранява се влизането в паркингите на сградата на други МПС, освен леки и лекотоварни до 3.5 тона/, чл. 23, ал. 2 /забранява съхранението на контейнери с всякакви битови или други отпадъци в общите части и на територията на двора, подземните и външни открити паркинги/, чл. 23, ал. 3 /забранява влизането в двора на сградата на други МПС освен леки и лекотоварни/, чл. 28 по отношение на дължимото съдействие от собствениците, обитателите и ползвателите на сградата, а така също и техните гости „и на фирмата за професионално домоуправление“ /относно включването на последната част в този текст/, както и целият раздел IV от приетия Правилник – „Използване на общите части на сградата и прилежащите към сградата паркинги“; 4. Решението за монтиране на Побразни арки /конструкции/ с височина 2.40 метра над вход/изходите, с цел недопускане в имота на тежкотоварни автомобили, както и 5. Решението да се премахнат контейнерите за отпадъци на закусвалня „Г.“, склада за отпадъци на „М.Т.“ /магазин „М.М.“/ и съоръженията за отдих, разположени на паркинга, извън територията на поземления имот.

1

В исковата си молба и уточняващите молби към нея от 31.10.2*** г. и 07***2*** г. ищците, чрез процесуалния им представител – адв. В. С., излагат, че са собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда в режим на етажна собственост и притежават общо 3712.48 кв. м. от поземления имот с площ 5252 кв. м., в който е построена сградата и всичките надземни паркоместа, разположени в откритите паркинги и зоната за зареждане. Посочват, че на 18***2*** г. е проведено ОС на ЕС, на което са взети оспорените от тях решения. Считат, че Общото събрание не е компетентно да взима решения, касаещи урегулирания имот, върху който сградата е построена. Няма компетенции и да възлага в тежест на един собственик, бил той и такъв на закусвалня, да почиства канализацията на цялата сграда. Няма компетенции да задължава преместването на контейнери за отпадъци, които обслужват построените по одобрен проект търговски обекти в сградата. В противоречие със закона е сключването на договор с търговско дружество „подпомагащо дейността на управителя“, като с подобна формулировка се цели единствено заобикалянето на законовите изисквания за кворум при вземане на подобни решения, а именно 67% от всички общи части.

Твърдят, че процесното общо събрание не е свикано надлежно – покани до ищците не е имало поставени, доколкото търговските обекти имат самостоятелни входове и нямат достъп до жилищните такива. Посочват, че е било необходимо да има залепване на покани за събранието и на входовете на двата подземни гаража, но такива не е имало поставени. Считат за незаконосъобразно решението за последващо одобряване на вече направени разходи, платени от касата на „Фонд Ремонт“ на ЕС – за почистване на тревните площи и обновяване на видеонаблюдението, които не представляват неотложен ремонт по смисъла на закона. Поддържат, че общото събрание не е компетентно да взема решение по отношение на откритите паркинги, доколкото още преди възникването на ЕС единственият собственик на дворното място „Я.“ АД е разпределил правата на ползване на свободното дворно място. По изложените съображения молят предявеният иск да бъде уважен. Претендират разноски.

Ответникът Етажна собственост на сграда в гр. В., бул. ******, е депозирал отговор на исковата молба в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, чрез адв.

К. К.. Поддържа становище за недопустимост, евентуално неоснователност на предявения иск. Твърди, че Общото събрание на ЕС е компетентно да взема решения, касаещи урегулирания поземлен имот, върху който е построена сградата, доколкото всички паркинги в имота /надземни и подземни/, автомобилни пътища, маневрени площи, огради с платна и ажурни части, дворно осветление, пътеки и озеленяване, построени от всички етажни собственици, като възложители, са прилежащи площи /общи части/ на ЕС.

Като такива същите са в идеална съсобственост на всички етажни собственици, а не собственост на ищците, както се твърди в исковата молба.

Посочва, че паркоместата не могат да съществуват самостоятелно, а са със статут на принадлежност към самостоятелните обекти. Излага, че от страна на ищците не са представени никакви доказателства за извършено разпределение на ползването на поземления имот, в който е построена сградата. Твърди, че ЕС е възникнала на 15.01.2*** г., с акта за приемането на конструкцията на сградата /Акт обр. 14/, като от момента на възникването й, съгласно чл. 38 ЗС дворното място – прилежащите площи към сградата са общи части на ЕС.

Първото ОСЕС, проведено на 22.07.2*** г., не е приемало решение за 2 извършване на някакво разпределение на ползването на прилежащи общи части на ЕС, а е приело решение да има поддръжка на тези площи. Поддържа, че за откритите паркинги не е приложено площообразуване, като те представляват идеални части от имота, върху който е построена сградата в режим на ЕС, поради което и приложимият за тях режим е по ЗУЕС. Цялата инфраструктура е прилежаща площ към ЕС и ОС може законосъобразно да приема решения за поддръжката и използването й.

Оспорва твърдението на ищците за ненадлежно свикано ОС на ЕС.

Излага, че в нарушение на принципа за добросъвестност, ищците са изнесли пред съда неистина, представяйки само избрана част от поканата за ОС.

Твърди, че са спазени всички изисквания за свикване на общо събрание, съгласно чл. 13 и сл. ЗУЕС, като поканите за ОСЕС са поставени във входовете на сградата. Публикувана е поканата и във Фейсбук групата „С.М.С.“.

Счита за недопустимо ищците да предявяват права от името на трети лица. Недопустимо е и искането за отмяна на част от едно решение – това по т. 1.2 от дневния ред, още повече, че е неточно посочено и конкретно взетото решение. Твърди, че разходите за почистване на тревните площи е извършен като „необходим ремонт“, тъй като тревните площи около сградата били обрасли неимоверно много с буйна растителност и в последствие изсъхнала трева, което създавало опасност при случайно запалване на тревата в площите около сградата да се запали и самата сграда. Посочва, че УС на свое заседание, проведено на 20***2*** г., приело решение средствата за необходимото почистване на тревните площи да се изплатят от фонда РО, доколкото касата на ЕС не разполагала с други налични финансови средства.

С решение на ОСЕС от 22***2*** г. по т. 9 е прието да има поддържане на тревните площи като прилежащи части на ЕС. В тази връзка УСЕС е приело решение за необходим ремонт – почистване на изсъхналата трева и растения.

Поддържа, че разходът за ремонта на стълбовете за осветление на южния открит паркинг на стойност 600 лв. бил направен след подаден сигнал до Община В. за опасен стълб. Счита, че съгласно чл. 48, ал. 1 ЗУЕС от фонд „Ремонт и обновяване“ могат да се разходват средства и за „основно обновяване“, каквито са тези, взети във връзка с приетото решение за „обновяване на видеонаблюдението“.

Твърди, че решението за наемане на фирма за домоуправление е прието на ОСЕС от 13.07.2*** г. по т. 2.4 от дневния ред. Договорът за поддръжка на ЕС е сключен на ***08.2*** г. и е автоматично продължен през м. август 2*** г., тъй като не е избран нов управител. Уточнява, че договорът е само за поддръжка, а не за управление на ЕС и фирмата няма правата за управление, посочени в чл. 23 ЗУЕС и никога не е вземала управленски решения.

Поддържа, че така оспореното решение е прието с необходимото мнозинство от повече от 50 % от ид. ч. на представените на ОСЕС ид. ч. от общите части на ЕС.

Счита претенцията за отмяна на решението за приемане на Правилник на ЕС за недопустима, доколкото ищците претендират отмяна на текстове от проекта за Правилник на вътрешния ред на ЕС, но не атакуват пред съда решението на ОСЕС, с което този проект се е превърнал в Правилник за вътрешния ред в ЕС. Твърди, че всички текстове на приетия Правилник за вътрешния ред в ЕС са гласувани по целесъобразност, защитавайки интересите на ЕС и приемането им е законосъобразно. След като сградната 3 канализация /канала за отпадни води на цялата сграда/ е обща етажна собственост, съгласно чл. 38 ЗС, напълно целесъобразно е ОСЕС да приеме решение за поддръжката му.

Оспорва твърденията на ищците, свързани с исканията им за отмяна на решенията за монтиране на П-образни арки и за премахване на контейнерите за отпадъци на закусвалня „Г.“, склада за отпадъци на „М.Т.“ и съоръженията за отдих, разположени на паркинга, извън територията на поземления имот.

Твърди, че приемането на тези две оспорени решения е продиктувано от желанието и стремежа на собствениците да опазят сградата и имота си от нанасянето на повреди, чието отстраняване ще изисква големи финансови разходи, както и от желанието всички етажни собственици да могат да използват общите части и прилежащите площи от УПИ. Поддържа, че обжалваните решения са приети по целесъобразност.

По изложените подробни съображения в писмения отговор моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски.

В проведеното по делото на 15.05.2*** г. открито съдебно заседание ищецът „Г.“ ЕООД се представлява от процесуалния си представител – адв. К.

С., който поддържа становище за основателност на предявения иск и моли същият да бъде уважен. Ищците „Г.“ ЕООД, „Б.“ ЕООД и „М.Т.“ ООД депозират и нарочна молба по хода на делото, чрез процесуалния им представител – адв. В. С., в която молят предявения иск да бъде уважен.

Ответната страна се представлява от председателя на управителния съвет на Етажната собственост – Х.И. и процесуалния си представител – адв.

К. К., който поддържа становище за законосъобразност на взетите решения, поради което моли исковата претенция да бъде отхвърлена като неоснователна и недоказана.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

В тежест на ищците е да установят в условията на пълно и главно доказване следните правнорелевантни факти, от които се ползват, а именно: че са собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. В., бул. ******, както и че са приети атакуваните решения на проведеното на 18***2*** г. Общо събрание на етажната собственост.

В тежест на ответника е да установи в условията на пълно и главно доказване следните правнорелевантни факти, от които се ползва: че атакуваните решения са взети валидно, при спазена процедура за свикване, покани, обявен дневен ред, кворум, мнозинство, че общото събрание е проведено съгласно изискванията на ЗУЕС, че протоколът е изготвен съобразно изискванията на закона и взетите решения са в съответствие със законовите разпоредби.

По делото не е спорно, а и от представените с исковата молба нотариални актове се установява, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. В., бул. ******, както следва: ищецът „Г.“ ЕООД е собственик на закусвалня, с площ 423.64 кв. м.; ищецът „Б.“ ЕООД е собственик на 4 магазини № 1, 2 и 3 в сградата, съответно с идентификатори №№ ******108, ******43 и ******43, а ищецът „М.Т.“ ЕООД е собственик на магазин № 4 в сградата, с площ 231.74 кв. м.