Решение № 308 от 08.03.2022, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 308 гр. София, 07.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Нели Куцкова

Членове:

Яна Вълдобрева

Мария Яначкова при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева като разгледа докладваното от Яна Вълдобрева Въззивно гражданско дело № 20211000503098 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258-чл.273 от ГПК.

С решение № 264426 от 05.07.2021г., постановено по гр.дело № 3948/2020г. на Софийския градски съд, ГО, 22 състав, „Тобо-Триадица” ЕООД, е осъдено да плати на Н. А. Г. сумата 31 858 евро с левова равностойност 62 308,84 лева, представляваща двоен размер на дадения задатък по сключен между Н. А. Г., като купувач и „Тобо-Триадица“ ЕООД, като продавач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.01.2020г., а именно: апартамент №2-3, с идентификатор по КК № *** с площ 103,58 кв.м, намиращ се в гр.София, р-н „***“ на ул.„***” № 106, сграда №4, разположена в ПИ с идентификатор по КК №***, за сумата 159 286 евро, със срок за изпълнение - четиридесет и пет дни от подписване на предварителният договор и плащане на задатъка, от който договор Н. А. Г., като купувач, се отказал по надлежния ред, поради виновно неизпълнение на договора от продавача, ведно със законната лихва за забава, считано от 13.04.2020г. (датата, на която изтича предоставения срок за доброволно заплащане на дължимата сума в изявлението за отказ от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, получено от ответника на 10.04.2020г.) до 13.05.2020г. в размер 536,59 лева, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане и „Тобо-Триадица” ЕООД е осъдено да плати на Н. А. Г. разноски по делото в размер 12 168,35 лева.

Въззивна жалба против решението на СГС е подадена от „Тобо-Триадица” ЕООД, чрез пълномощника адв. Р.М., с оплаквания за неправилност, нарушения на процесуалния закон и необоснованост. Жалбоподателят сочи, че съдът не е 1 обсъдил своевременно направените от ответника по спора възражения-че към датата на упражнения от страна на купувача отказ от договора, ответното дружество вече е било изпълнило задълженията си по него и че ищецът е приел изпълнението; че в договора липсва клауза, според която продажната цена ще бъде изплатена чрез банков кредит; че не е налице причинно следствена връзка между твърдяното забавено изпълнение за представяне на документите от страна на продавача и размера на отпуснатия банков кредит. Жалбоподателят смята, че ако съдът беше обсъдил тези доводи и представените по делото доказателства, то би достигнал до различни правни изводи. Сочи, че по делото не е налице писмено доказателство, което да съдържа изявление на купувача Г. за отказ от предварителния договор, поради изтичане на срока за сключване на окончателен договор, съответно не е направено искане за разваляне на договора на приетото от първоинстанционния съд основание.

Поддържа, че съдът е нарушил и материалния закон, тъй като не са налице предпоставките за уважаване на иска по чл. 93, ал.2 ЗЗД и за ищеца не е възникнало субективното право да се откаже от процесния договор на соченото от него основание, както и да претендира връщане на платения от него задатък в двоен размер. Твърди, че не са ангажирани никакви доказателства, които да установяват наличието на причинно-следствена връзка между твърдяното забавяне на представянето на документите от страна на продавача и по-ниския размер на отпуснатия на купувача банков кредит и това че предложеният кредит не е бил в желания от ищеца размер не е обусловено и няма връзка с времето на представянето на документите относно собствеността на имота. Жалбоподателят иска да бъде отменено решението и вместо това да бъде постановено друго, с к оето предявеният иск бъде отхвърлен. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал.1 ГПК от въззиваемия ищец Н. А. Г., чрез пълномощника адв. В., е постъпил отговор на въззивната жалба, с който същата се оспорва, като неоснователна. Изложени са подробни съображения за правилност и обоснованост на атакуваното решение.

Въззивната жалба е допустима-подадена е в предвидения в процесуалния закон срок от легитимирана страна в процеса против валидно и допустимо съдебно решение, подлежащо на въззивно обжалване, поради което следва да бъде разгледана по същество.

СОФИЙСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, 4 състав, след преценка на изложените от страните твърдения, доводи и възражения и на доказателствата по делото съобразно разпоредбата на чл.235 от ГПК, приема следното:

Първоинстанционният съд е бил сезиран от Н. А. Г. с искова молба, с която против „Тобо-Триадица” ЕООД е предявен иск за осъждане на ответника да му плати сумата 31 858 евро с левова равностойност 62 308,84 лева- двоен размер на даден по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.01.2020г. задатък, ведно със законната лихва за забава в размер 536,59 лева, считано от 13.04.2020г.-датата, на която изтича предоставения срок за доброволно заплащане на дължимата сума в изявлението за отказ от предварителния договор, получено от ответника на 10.04.2020г., до 13.05.2020г. и ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

В исковата молба се твърди, че на 16.01.2020г. ищецът, като купувач и ответникът, като продавач, сключили предварителен договор за покупко2 продажба на апартамент №2-3, с идентификатор № *** с площ 103,58 кв.м, намиращ се в гр.София, район „***“ на ул.„***” №106, в сграда №4, разположена в ПИ с идентификатор № ***, за сумата 159 286 евро.

Сочи се, ищецът изпълнил основното си задължение по договора и в срока по чл.

3 от него, платил на продавача задатък/капаро в размер 15 929 евро. Твърди се, че според договора, окончателното оформяне на сделката следвало да се осъществи в рамките на четиридесет и пет дни от подписване на предварителния договор и плащането на задатъка, но не по-късно от 01.03.2020г., като според чл.4, ал.2 продавачът следвало да предостави на купувача необходимите за отпускането на ипотечен банков кредит и за сключването на окончателния договор документи до 16.02.2020г.

Ищецът твърди, че на 27.01.2020г. ответникът му предоставил само част от документите-нотариален акт, удостоверение за въвеждане в експлоатация и таблица за площообразуване, които послужили за изготвянето на оценка на имота от кредитната институция и още на 28.01.2020г. поискал от дружеството представянето и на кадастрална скица на имота, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за вещни тежести, удостоверение по чл. 87, ал.6 ДОПК за собственика на имота. Сочи, че тези документи му били предоставени едва на 26.03.2020г.-много след посочения в договора срок за представянето им и след датата, която страните уговорили за сключване на окончателен договор.

Поддържа, че на 03.04.2020г. известил писмено „Тобо-Триадица” ЕООД, че поради виновно неизпълнение от страна на дружеството на задължението да представи в срок нужните документи има намерение да се откаже от предварителния договор, като в отговор на това изявление, получил на 07.04.2020г. писмо от ответника, с което същият отказал да предоговори условията по договора, както и отказал да върне получения задатък. Предвид това, на 10.04.2020г. ищецът отправил до ответника писмено изявление, че се отказва от предварителния договор и му предоставил тридневен срок за връщане на платеното капаро/задатък в двоен размер, но ответникът и до момента не платил. Ищецът твърди, че отказът от предварителния договор не е обусловен от променените финансово-икономически условия в страната след въвеждането на извънредно положение, а единствено от виновното неизпълнение на задължението на ответника да представи в договорените срокове необходимите документи.

Смята, че за него е възникнало потестативното право да се откаже от договора, че е упражнил това право, отправяйки писмено изявление за отказ до ответника, поканил е „Тобо-Тридациа” ЕООД да възстанови задатъка в двоен размер, което дружеството не е сторило, поради което иска то да бъде осъдено да му плати претендираната сума, ведно със законната лихва. Претендира и разноски.

В срока за отговор на исковата молба ответникът „Тобо-Триадица” ЕООД оспорва иска по основание и размер, смята, че като неоснователен същият следва да бъде отхвърлен. Ответникът оспорва твърденията на ищеца за неизпълнение на задълженията по предварителния договор от 16.01.2020г., като сочи, че ги е изпълнил изцяло. Смята, че за ищеца не е възникнало потестативното право да се откаже от договора и да претендира връщане на задатъка в двоен размер. Твърди, че сключеният договор не е развален надлежно, при спазване правилата по чл.87 ЗЗД и създадената облигационна връзка по предварителния договор продължава да обвързва страните. Сочи, че още преди ненадлежно упражнения отказ от договора, е изпълнил задълженията си да представи необходимите документи за 3 отпускането на ипотечен кредит и че ищецът е приел това изпълнение, поради което е недопустимо развалянето на облигационната връзка. Твърди, че липсва изрична уговорка в договора, че покупната цена ще бъде платена чрез банков кредит, както и че след като ищецът се е снабдил с всички необходими документи банката е отправила оферта към него за размера на кредита, поради което смята, че не е налице причинна връзка между твърдяното от ищеца забавено изпълнение на задължението за представяне на документите, обявяването на извънредно положение и размера на предложения от банката кредит. Ответникът твърди също, че снабдяването със скица на имота, данъчна оценка и удостоверение за тежести не зависи от неговата воля, а от трети лица-съответната администрация, чиято дейност е била забавена и заради обявената пандемия и наложеното извънредно положение, предвид това сочи, че не може да се приеме, че забавянето на представянето на документите е по вина на ответното дружество.

Ответникът поддържа, че с телепоща от 21.04.2020г. поканил ищеца да се яви на 27.04.2020г. в 11.30ч. в кантората на нотариус В.Б. за сключване на окончателния договор, но той не се явил, за което бил съставен и констативен протокол.

Софийският апелативен съд, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност съобразно разпоредбата на чл.235 от ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

Страните не спорят, че на 16.01.2020г. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който „Тобо-Триадица” ЕООД, като продавач, се задължава да продаде на Н.Г., като купувач подробно описан недвижим имот- апартамент №2-3 с площ 103,58кв.м в гр.София, район „***“ на ул. ***” № 106 в сграда №4 за сумата 159 286 евро.

От представения в първоинстанционното производство предвалителен договор от 16.01.2020г. се установява, че страните са постигнали съгласие, (чл.3) продажната цена да бъде платена както следва: в срок до седем дни от датата на сключване на договора, купувачът дължи плащане на 15 929 евро, представляваща задатък/капаро, а останалата сума в размер 143 357 евро-след вписване на нотариалния акт за покупко-продажба и издаване на удостоверение за тежести, от което да е видно, че имотът е чист от вещни тежести. Според чл. 4, ал.1 от договора окончателното изповядване на сделката е уговорено в срок до 45 дни от датата на сключване на предварителния договор и заплащането на задатъка по чл.3. б.А от него, а в чл.4 ал.2 е посочено, че продавачът се задължава да предостави на купувача всички необходими документи за кандидатстване за ипотечен банков кредит, в срок от 30 дни от подписване на предварителния договор. В чл. 6 е предвидено, че срокът по чл. 4 за окончателното оформяне на сделката може да бъде променен по взаимно съгласие между страните, изразено писмено с допълнително споразумение, а според чл.7 продавачът е поел задължение за своя сметка да се снабди с всички документи, поискани от купувача за целите на удостоверяване на правото на собственост върху продавания имот, както и с документите, изискани от нотариуса.