Решение № 836 от 01.12.2023, Районен съд - Благоевград

РЕШЕНИЕ

№ 836 гр. Благоевград, 01.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател:

Атанас Иванов при участието на секретаря Лилия Мл. Дренкарска като разгледа докладваното от Атанас Иванов Гражданско дело № 20231210101464 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от ПК „Възраждане“, ЕИК 000242690, със седалище и адрес на управление с. Стоб, общ. Кочериново, област Кюстендил, представлявана от Асп. В., чрез адв. К. Р., против “Мечтан дом” ООД, ЕИК 101750707, със седалище и адрес на управление гр. Благоевград, представлявано от Ив. Пр..

Навежда се в молбата, че между ищеца, като наемодател, и ответника, като наемател, е бил сключен договор за наем на недвижим имот - заведение за обществено хранене, състоящ се от кафе-аперитив и бивш магазин за хранителни стоки с обща площ от 90 кв. м., разположен на първия етаж в сграда, намираща се в центъра на с. Стоб, Община Кочериново, Област Кюстендил. Договорът е сключен на 22.02.2011 г. за срок от 10 години при месечен наем от 120 лв. без ДДС, а с ДДС - от 144 лв., неизменен за целия срок на този договор.

Навежда се, че наетият недвижим имот включва части от два самостоятелни търговски обекта, които части са били обединени от предходен наемател. Единият обект е представлявал кафе-аперитив, състоящ се от търговска зала, кухня и сервизно помещение (тоалетна), а другият - от магазин за хранителни стоки и склад с площ от 43,30 кв. м., към който има и външна рампа за товарене, като складът граничи от едната си страна с този магазин, а от другата - с кафе-аперитива. Пред фасадата на сградата пред лицето на кафеаперитива и бившия магазин за хранителни стоки, но на значително по-ниско ниво, е разположена и тераса с площ от 49,70 кв. м.

Твърди се, че отдадениятт под наем имот е включвал цялото кафе-аперитив (търговска зала с кухня и сервизно помещение), както и магазина за хранителни стоки, 1 превърнат във втора търговска зала с ресторантска функция. Освен това ответникът е ползвал и целия склад, част от който с площ от 14 кв.м. е преустроил в офис, както и терасата пред фасадата на кафе-аперитива и магазина за хранителни стоки като място за консумация на открито. Навежда се, че обединяването на кафе-аперитива с бившия магазин за хранителни стоки става като част от разделящата ги стена бива премахната.

Твърди се, че общата площ на кафе-аперитива с бившия магазин за хранителни стоки и склада възлиза на 140 кв.м., а на целия първи етаж на сградата, който включва фоайе и друг магазин на ищеца, който е за промишлени стоки - на 345 кв.м.

Твърди се, че поради постигане на съгласие между наемодател и наемател обектът, предмет на горепосочения договор за наем, да бъде продаден от ищеца на ответника, договорът е бил прекратен едностранно от ПК „Възраждане“, чието писмено изявление за това е било получено от „Мечтан дом“ ООД (тогава с правно-организационната форма ЕООД) на 12.05.2015 г., а отговорът му, обективиращ въпросното съгласие, е от 13.05.2015 г.. Прави се довод, че съгласието на ответника да закупи наемания дотогава имот е било привидно, тъй като още на 15.05.2015 г. той вече се е снабдил от Кюстендилския окръжен съд по реда на обезпечението на бъдещ иск с обезпечителната заповед за мярката „възбрана“ върху кафе - аперитива и двата магазина, описани по-горе – така обезпечителна заповед, издадена по ч. гр. дело № 303/2015 г..

Навежда се, че обезпечителното производство и започналото исково такова за заплащане на неустойка поради едностранно прекратяване на договора за наем, се установява от решение на КОС по т.д. № 29/ 2015 г., като ответното дружество е продължило да ползва и експлоатира наетия обект.

Твърди се, че фактическото предаване на заведението от ответника на ищеца е осъществено на 03.07.2023 г., като и до днес ответникът продължава да държи в имота свои движими вещи - мебели, каси със стъклен амбалаж, телевизори и радиопарат, вентилатори, интериорни предмети, остатъци от строителни материали и пр..

Навежда се, че поради обстоятелството, че ответното дружество е продължило държането и ползването на наетия имот не само след 12.05.2015 г., но и след 12.05.2018 г. до 02.07.2023 г. включително, е налице обогатяване на тази страна, тъй като си е спестило разходи за съхраняване на своето имущество, разположено във всички гореизброени помещения: кафе-аперитив, бивш магазин за хранителни стоки, склад и тераса за открита консумация, каквито несъмнено би направило, ако наемел други помещения за съхраняването на това имущество. Прави се довод, че тези спестени разходи се заключава неоснователното обогатяване на ответника.

Сочи се, че размерът на това обогатяване за целия исков период възлиза на 18 000 лв..

Поддържа се, че относно липсата на основанието за разместването на имуществени блага между страните в процеса, довело до обогатяването на ответника, то срочният договор за наем е бил прекратен от ищеца още на 12.05.2015 г..

Навежда се, че с оглед прекратяването на договора за наем, за исковия период с 2 начало 12.05.2018 г. и край 10.05.2023 г., между страните не е съществувала облигаторна връзка от договорно естество. Именно поради това със спестените разходи, посочени погоре, ответникът се е обогатил без да е налице основание за това.

Сочи се, че обогатяването на ответника е в корелация с обедняването на ищеца, който е лишен от възможността да ползва лично както наетия имот, така и склада и терасата за външна консумация, респ. да извлича граждански плодове от тях, напр. чрез отдаването им под наем, не е могъл да получи един сигурен доход - налице е осуетена сигурна възможност да увеличи своето имущество, до което се заключава и неговото обедняване.

Сочи се, че размерът на обедняването е равен на размера на обогатяването на ответника.

Поддържа се, че възможният пазарен наем на всички ползвани от ответника без правно основание, помещения и тераса за външна консумация, надвишава значително размера на наема по договора от 22.02.2011 г. Това е така, тъй като и след прекратяването на договора за наем ответникът е продължил да ползва само кафе-аперитива с бившия магазин за хранителни стоки, но и склада, както и терасата за външна консумация. Освен това размерът на наема (само данъчната основа) по договора - 120 лв. за 90 кв. м., което прави по 1,33 лв. месечно, е определен в момент, твърде отдалечен на периода 2018-2023 г., поради което не може да бъде меродавна сравнителна база.

Навежда се, че от извършените от ищеца справки се установило, че средния за целия исков период пазарен наем на търговския обект, състоящ се от кафе-аперитив и бивш магазин за хранителни стоки, заедно със склада и терасата за външна консумация, възлиза на малко повече от 3 600 лв. годишно, което прави общо 18 000 лв., на колкото възлиза и притезанието по иска с правно основание разпоредбата на чл. 59, ал. 1 ЗЗД.

Прави искане пред съда да осъди ответникът, да заплати на ищеца сумата в размер на 18 000 лв. (осемнадесет хиляди лева) без ДДС, представляващи обезщетение за неоснователно обогатяване от ползването без правно основание за времето от 12.05.2018 г. до 10.05.2023 г. на имот по прекратен договор за наем, сключен на 22.12.2011 г. и прекратен на 12.05. 2015 г., с наемодател кооперацията и наемател дружеството, представляващ кафеаперитив и бивш магазин за хранителни стоки с обща площ от 90 кв. м., както и от ползването през целия исков период на склад с площ от 43,30 кв. м., намиращ се до магазина за хранителни стоки и кафе-аперитива, и тераса за консумация на открито с площ от 49,70 кв. м., разположена на по-ниско ниво пред фасадата на кафе-аперитива и бившия магазин за хранителни стоки, ведно със законната лихва върху тази сума, смятано от предявяването на този иск – 11.05.2023 г. до окончателното й изплащане.

Прави искане пред съда да осъди ответникът, да заплати на ищеца сумата в размер на 2 309,12 лв., представляващи обезщетение поради непозволено увреждане от похабяването на ветробран, монтиран върху дървена конструкция на терасата за външна консумация, заедно със законната лихва върху тази сума от деня на предявяване на този иск – 11.05.2023 г., до окончателното й изплащане.

3

Претендира ищецът и сторените по делото разноски.

Ответникът, в срока за подаване на отговор на исковата молба, е подал такъв, в който оспорва редовността на исковата молба, както и основателността на иска. Твърди се от ответникът, че не е ползвал обекти на ищеца за спорния период, поради което претенцията за заплащане на суми, свързани с ползване, се явяват неоснователни. Навежда се, че ищецът не се е обеднил за сметка на ответника и респ. заплащане на суми между тях не се дължи.

Ответникът не оспорва твърденията, че отдаденият под наем имот е бил преобразуван и преустроен преди сключване на договорът от 2011 год. Във вида след това преустройство обаче, той е предоставен за временно и възмездно ползване на Дружеството, като отдадените обекти са били предоставени в цялост. Без значение в този смисъл е дали е имало точно изчисляване на площта на помещенията, доколкото същите са описани във вида им след преустройството /а то е в цялост и без изключване на отделни помещения/. Поради това евентуални грешки в посочената площ сами по себе си не могат да послужат като основание за извършване на някакви преизчисления. Именно в тази насока е и постановеното решение по т.д. № 29/ 2015 г на КОС. в което е отхвърлено възражение за прихващане на суми за складове, тераси и др., за които се твърди и със сегашната искова молба, че са ползвани в повече.

Навежда се, че по-съществено в случая обаче е обстоятелството, че наемните отношения са за период, който предхожда спорния, поради което всичко изложено в исковата молба няма отношение към заявеният петитум. В тази връзка изрично заявява ответника, че за спорният период от време ползване на обекти на ищеца не е осъществявано от ответника, поради което и суми от последния не се дължат на никакво основание - както договорно, така и извъндоговорно.

Оспорва се твърдението в заявлението, уточняващо исковата молба, че предаване на обекта между страните е извършено на 03.07.2023 г. Твърди се, че подобни действия ответника не е осъществявал, тъй като към този момент не е разполагал с ключове от помещенията, за да ги предава на ищеца. Посочената дата най-вероятно е дата, на която по повод други водени между страните дела е направен оглед на обекта от вещо лице, по повод на което обаче помещенията са отворени от ищеца по настоящото дело, а не от ответника, тъй като именно ПК държи имота си. Твърди се, че обекта е предаден на Кооперацията още след прекратяване на договора за наем, което многократно предхожда исковия период. В случая още към онзи момент ключовете от обекта са предадени на представители на ищеца, като приемо-предавателен протокол не е подписан поради отказ на председателя на ПК да участва в такова предаване и съставяне на документи през 2015 год. Навежда се, че поради отказ на Председателя на ПК да подаде заявление пред ЧЕЗ, партидата за ел. енергия се води на името на Дружеството, като на него са начислявани суми за такси, поради невъзможност то едностранно да направи изменение на това записване. Твърди се, че срещу ответника са образувани и изпълнителни дела за заплащане на таксите, което е наложило тяхното плащане от ЕООД. Прави се довод, че това не води до ползване на обекта, а точно обратното - сочи на злоупотреба с права от ищеца, което не може да послужи като 4 основание за присъждане на суми, основани на извлечени от тях изгодни за ищеца обстоятелства.

Поддържа ответника, че в имота няма вещи на ответника, тъй като още към 2015 г. помещенията са били опразнени от вещи на Дружеството и такива в помещенията след този момент не е имало. Изброените в исковата молба вещи не са на ответника, а същите са се намирали в помещенията още при сключване на договорът за наем през 2011 год., като същите не са на ЕООД и то не може да носи отговорност за преместването им.

Прави се довод, че последното би се свързало с отнемане на чужда собственост, каквото Дружеството не може и не желае да осъществи. Предвид това липсва ползване и държане на обекта чрез вещите, описани в исковата молба, а от там и претенцията се явява неоснователна.