Решение № 28 от 04.02.2022, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 28 гр. София, 14.01.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Светлин Михайлов

Членове:

Светла Станимирова

Рени Ковачка при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Рени Ковачка Въззивно търговско дело № 20211001000240 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

С Решение № 87/31.12.2018год., постановено по т.д.№ 29/2015год. по описа на Окръжен съдКюстендил е осъдена ПК „ Възраждане“ с.***,общ.Кочериново да заплати на „Мечтан дом“ ЕООД гр.Благоевград на основание чл.288 от ТЗ вр. с чл.92,ал.1 от ЗЗД сумата от

36 846.96лева,представляваща дължима неустойка на основание чл.16,ал.1 от сключения между страните договор за наем с рег.№ 3835/22.12.2011год. на нотариус С. С.,равняваща се на двойния размер на стойността на направените от наемателя „ Мечтан дом“ЕООД разходи за извършени СМР и подобрения в наетия имот като искът е отхвърлен за разликата до пълния предявен размер от 56 856.48лева ,а производството поделото е прекратено за разликата от 56 856.48лева до първоначално предявения размер на иска от 81 934.02лева поради отказ от иска.

Със същото решение ПК „ Възраждане „ с.***, общ. Кочериново е осъдено да заплати на „ Мечтан дом“ ЕООД разноски по делото в размер на 3 614.52лева , а „Мечтан дом“ ЕООД на ПК „ Възраждане“-такива в размер на 2 300.74лева.

С Решение № 260004/22.01.2021год., постановено по същото дело е допълнено Решение № 87/31.12.2018год.като е отхвърлено възражение за прихващане на ПК „ възраждане“ против „ Мечтан дом“ ЕООД за сумата от 2 955.55лева ,представляваща обезщетение за неоснователно обогатяване от ползването от страна на наемателя „ Мечтан дом“ ЕООД на помещение с площ от 50 кв.м. ,находящо се до наетите от него и описани в чл.1,ал.1от договора за наем за периода от 22.12.2011год. до 31.08.2015год.

Срещу Решение № 87/31.12.2018год.постановено по т.д.№ 29/2015год. на ОС-Кюстендил и в частта , в която предявените искове са уважени и в частта за разноските, е подадена в срок въззивна жалба от ПК „ Възраждане“ с.***, общ.Кочериново. В жалбата се поддържа неправилност и необоснованост на решението в обжалваната му част и се прави искане за отмяната му и за отхвърляне на предявения иск с присъждане на разноски за двете съдебни инстанции. Твърди се ,че при постановяване на решението първоинстанционният съд не е обсъдил доводите и възраженията на ответната страна, не се е съобразил с извършеното оспорване на изготвените по делото съдебно-технически експертизи и представените от ищеца писмени 1 доказателства, в резултат на което е достигнал до неправилен и незаконосъобразен извод за дължимост на претендираната от ищеца неустойка. Сочи се като неправилен и изводанасъдаза действителност на клаузата на чл.16,ал.1 от процесния договор за наем , на която ищеца основава претенцията си. Поддържа се ,че претендираната сума не се дължи дори и при действителност на цитираната клауза, тъй договорът за наем не е прекратен едностранно от наемодателя , а по взаимно съгласие на страните. Правят се оплаквания относно начина на определяне на размера на присъдената неустойка като се твърди ,че не е съобразен с уговореното в чл.16, ал.1 от договора за наем ,че е осъразмерен с СМР , които не са извършвани или не са извършвани от наемателя, че приетите за извършени СРТ не се доказват по обем и вид, че в наетия обект не е монтирано твърдяното от наемателя оборудване, че такова е налично ,но не е монтирано от наемателя или че е монтирано, но не съставлява подобрение или че стойността на монтираното оборудване не отговаря на действителната му стойност и че размера на неустойката не следва да се кумулира ДДС ,като начислен върху извършените смр-та или при закупуване на материалите и оборудването.

В срок е постъпил писмен отговор от „ Мечтан дом“ ЕООД , в който се излагат доводи за неоснователност на въззивната жалба. В него се поддържа ,че обжалваното решение е правилно и законосъобразно и се прави искане за потвърждаването му и за присъждане на направените във въззивното производство разноски. Сочи се ,че исковата претенция е основана на договореност , постигната между страните и обективирана в чл.16, ал.1 от договор за наем между тях и че клаузата е действителна . Счита се че част от въведените от жалбоподателя доводи , аргументиращи позицията му за недължимост на присъдената сума са преклудирани, а останалите –неоснователни предвид събраните по делото доказателства, за които се твърди че са правилно преценени от първоинстанционния съд. Сочи се ,че възможността за преместване на отделните вещи, монтирани в отдаденото под наем помещение, е ирелевантно за размера на неустойката , формираща се от стойността на подобренията и разходите за ремонт в имота.

Въззивна жалба от ПК „ Възраждане“ е подадена и против постановеното по реда на чл.250 от ГПК Решение № 260004/22.01.2021год., в която са изложени твърдения за неговата неправилност и необоснованост. Поддържа се ,че същото е постановено при неправилна преценка на събраните по делото доказателства, довело до незаконосъобразен извод за недължимост на обезщетение по чл.59, ал.1 от ЗЗД в размер на 2 955.55лева , което да бъде прихванато към евентуално дължимата се на наемателя неустойка по чл.16, ал.1 от договора за наем. Сочи се дължимост на претендираното обезщетение с оглед установеното според жалбоподателя по делото ползване от наемателя на помещение от 50 кв.м. / извън предоставените такива за ползване по договора за наем /, за което не е заплащал наем на наемодателя и с което се е обогатил неоснователно за негова сметка. Прави се искане за отмяна на първоинстанционното решение и за уважаване на направеното възражение за прихващане или само до размера на присъдената неустойка , ако искът на “ Мечтан дом“ ЕООД се уважи за сума по-малка от претендираните чрез възражението 2 955.55лева или за обезсилване при отхвърляне на иска на „ Мечтан дом“ ЕООД като съобразното конкретния изход се редуцират и разноските по делото.

В писмен отговор по втората въззивна жалба е направено искане за потвърждаване на обжалваното решение като правилно и законосъобразно. Поддържа си , че наемателят е ползвал само отдадените му под наем имоти,че складът е част от тях, поради което ползването му било въз основа на наемния договор и разликата в площта на ползваните реално на място имоти и посочената в договора не променяло този извод . Прави се искане за отхвърляне на жалбата и за присъждане на разноски за въззивното производство.

Пред ОС-Кюстендил е предявен иск от „Мечтан дом“ ЕООД в против ПК „ Възраждане „ за заплащане на сумата от 81 934.02лева , представляваща неустойка по чл.16, ал.1 от Договор за наем с рег.№ 3835/22.12.2011год.,равняваща се на двойния размер на стойността на извършени разходи за ремонт и подобрения в наетия имот, съгласно протоколи и фактури. Ищецът е твърдял, че на 22.12.2011год. бил сключил с ответника договор за наем ,по силата на който ответникът имал качеството „наемодател“, а той- „ Наемател“. По така сключения договор наемодателят му бил предоставил за срок от 10 години ползването на кафе-аперитив и магазин за хранителни стоки с обща площ от 90 кв.м. ,находящ се на първия етаж от пететажна търговска сграда ,построена в УПИ I,в кв.66 по регулационния план на с.***, общ.Кочериново , целият парцел с площ от 1 050 кв.м. по скица и 1 300кв.. по нотариален акт срещу съответна месечна наемна цена, който той заплащал своевременно. Твърдял е ,че съгласно уговореното в чл.8 от договора за наем и предвид 2 амортизацията на наетия имот бил извършил редица ремонтни дейности и подобрения в него като разноските за труд възлизали на 7 820лева , а закупените материали –на стойност 33 147.01лева.

Касаело се за закупуване и монтиране на порцеланови мивки и батерии към тях, тоалетни чинии ,казанчета и фаянсови плочки в санитарните помещения , в кухнята и останалите помещениязакупени и монтирани мивки от алпака, и батерии към тях плотове от алпака, закупени и монтирани абсорбери, бойлери и видеокамери, подмяна на водопровод и канал в тях, замазки на подове и гранитогрес ,шпакловка на стени и поставяне на ламперия, поставка на гипсокартон, подмяна на дървени врати, нова ел.инсталация ,нови ключове и контакти. Твърдял е ,че за извършените СМР-та от „ Съни спед логистик“ ЕООД е съставен акт обр.19 и съставени фактури, като били издадени такива и за закупуването материалите , необходими за ремонта. Посочил е ,че въпреки добросъвестното изпълнение на поетите с договора задължения наемодателят бил прекратил предсрочно наемното правоотношение на основание чл.15, т.“ Г“ от договора за наем, без да у заплати стойността на извършените разходи за ремонт и подобрения в срока на предизвестието ,поради което и на основание чл.16, ал.1 от договора наемодателят му дължал неустойка в размер на двойния размер на стойността на извършените разходи за ремонта и подобренията ,възлизаща на 81 934.02лева.

В подадения от ответника- ПК „ Възраждане „ писмен отговор искът е оспорен по основание и размер като са направени и възражения за нередовност на исковата молба . Направено е възражение за нищожност на клаузата на чл.16,ал.1 от Договора за наем като противоречаща на добрите нрави . Поддържано е , че част от поставените вещи в наетия обект могат да бъдат демонтирани от наемателя, вместо да се претендира заплащането им, че част от тях не съставляват подобрения ,че с част от тях са заменени стари такива ,поради което може да се претендира единствено разлика в цената ,че друга част-не са поставени от наемателя и ремонтните дейности не са извършени от него , нито че представените от наемателя доказателства касаят извършените в наетия обект ремонтни дейности ,както и че върху тях не се дължи ДДС. Поддържа се ,че договора за наем е прекратен, но не на соченото от наемателя основание, а по взаимно съгласие на страните.

С писмения отговор е направено възражение за прихващане. В тази връзка е изложено ,че освен наетите помещения от 90кв.м. наемателят бил ползвал и допълнително помещение от 50 кв.м. без да заплаща наем за него. Поддържано е ,че за периода на ползване от 22.12.2011год. до 31.08.2015год. наемателят дължи наем в размер на 2 955.55лева / 3 години, 8 месеца и 10 дни по 120 лева без ДДС на месец/ , който не е заплатил и по този начин се е обогатил , а респективно наемодателят-обеднил . С оглед на това се е твърдяло , че горната сума е дължима на наемодателя като обезщетение за неоснователно обогатяване и е поискано прихващането й към евентуално присъдената на наемателя сума по предявения от него иск.

С отговор са оспорени представените от ищеца писмените документи, в частност представените от него фактури.

С допълнителна искова молба е направена конкретизация извършените в наетия имот ремонтни дейности и подобрения чрез посочване помещенията , в които са извършени ,чрез определянето им по вид и количество ,както и по стойност като труд и материали. Взето е и становище по направеното от наемодателя оспорване на предявения иск и направеното възражение за прихващане. Така са изложени съображения, че клаузата по чл.16, ал.1 от Договора за наем не е нищожна като противоречаща на добрите нрави, че възможността част от подменените в наетия имот вещи да бъдат взети от наемателя е ирелевантно за спора ,какъвто се явява и въпроса дали извършените в имота дейности съставляват подобрения или не. Оспорват се твърденията ,че подобренията не са извършени от наемателя, че в размера на неустойката не следва да се включва ДДС и че представените фактури не касаят извършените в наетия имот подобрения. Оспорва се и твърдението ,че договорът за наем е прекратен по взаимно съгласие , както и направеното възражение за прихващане. Във връзка с последното се посочва ,че посоченото помещение от 50 кв.м. е част от склада на магазина и като такъв у е предоставен за ползване с процесния договор.

С допълнителен писмен отговор са оспорени като извършени конкретизираните от ищеца в допълнителната искова молба работи и характерът им на подобрения. Поддържани са останалите възражения, както и твърдението на наемателя за „ лошо състояние“ на наетия имот, налагащ извършване на ремонтните дейности и подобрения.

Разпечатката съдържа 23 от 101 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/6ac78a52-2e1b-46c3-a107-b1e919c95dba