Решение № 143 от 14.10.2025, Окръжен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 143 гр. Ямбол, 14.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Красимира В. Тагарева

Членове:

Яна В. Ангелова

Светла Р. Димитрова при участието на секретаря П. Г. У. като разгледа докладваното от Красимира В. Тагарева Въззивно гражданско дело № 20252300500212 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивни жалби на С. И. Й. от гр.****** и Х. П. С. от гр.******, против Решение №101/05.03.2025г. на Ямболски районен съд, постановено по гр.д.

№3637/2024г. по описа на този съд, с което С. И. Й. е осъдена да заплати на Т. Д. В. и на Р. Г.

М., двамата от гр.******, на основание чл.55, ал.1 предл.3 от ЗЗД сумата 14 300 лв., ведно със законната лихва, считано от 20.01.2025г. до окончателното изплащане и Х. П. С. е осъден да заплати на Т. Д. В. и на Р. Г. М. на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД сумата 2800 лв., ведно със законната лихва, считано от 25.11.2024г.

Оплакването в жалбата на въззивницата С. Й. е за неправилност на решението на ЯРС в осъдителната му част по отношение на нея, поради нарушения на материалния и процесуален закон, и необоснованост. Според тази страна, съдът неправилно е квалифицирал предявените искове по чл. 55, ал.1 от ЗЗД, вместо по реда на е чл.93, ал.3 от ЗЗД, тъй като по делото се претендира връщане на задатък/капаро и според практиката на ВКС отношенията на страните се уреждат по правилата за договорно изпълнение/неизпълнение. Счита за неправилни и изводите на районния съд, че процесният предварителен договор за покупко-продажба е прекратен по силата на споразумението от 21.10.2024г., тъй като за валидното прекратяване на предварителния договор по взаимно съгласие на страните е необходимо изразено от всички страни по договора в писмена форма съгласие, а в случая споразумението не е подписано от продавача С. Й.. В нарушение на материалния закон съдът не взел предвид и факта, че претендираните от ищците суми са платени като капаро, задатък по предварителен договор и за връщането на задатъка по чл.93, ал.2 ЗЗД е необходимо страната, която е получила задатька да е неизправна страна, а в случая не е установено получилата задатъка страна да е неизправна, а търсещата го страна да е изправна. Също по делото не било установено и надлежно разваляне на предварителния договор - нито по реда на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, нито по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, както неправилно приел съдът, който формирал вътрешно противоречиви и взаимно изключващи се мотиви, приемайки първоначално, че процесният предварителен договор за покупко-продажба има невъзможен предмет с препращане към разпоредбата на чл. 26, ал.2, пр. 1 от ЗЗД, а от друга 1 страна съдът приел, че договорът е развален по реда на чл. 87, ал.1 от ЗЗД, което съставлява необоснованост на съдебното решение. Твърдението на въззивницата е, че продавачите са били изправни и готови да престират в срока на договора, вкл. в продължения срок и не може да се приеме, че е налице неизпълнение на договорно задължение от ответницата, при което не е осъществено условието за разваляне на предварителния договор от ищците и за възникване на задължение в тежест на продавача да върне полученото капаро. Според въззивницата, при постановяване на оспореното решение ЯРС е допуснал и нарушение на процесуалните правила, като не е обсъдил всички наведени от ответниците доводи и възражения, при обсъждане на събраните по делото доказателства избирателно кредитирал едни от тях, като игнорирал други, без да ги обсъди в тяхната съвкупност и да се мотивира защо дава вяра на едни доказателства, а изключва други. Така съдът не обсъдил възраженията, че процесният договор не е валидно прекратен с представеното по делото споразумение от 21.10.2024г., че договорът не е прекратен с изтичане на срока за сключване на окончателен договор и че предварителният договор не е фикс- сделка по смисъла на чл.

87, ал.2, предл.3 ЗЗД и не е развален при условията на чл. 87, ал.2 от ЗЗД. Съдът не обсъдил и доводите на продавачите относно статута на сградите, предмет на предварителния договор от 27.06.2024г., безкритично преповторил твърденията на ищците, че сградите представляват незаконен строеж и не могат да бъдат предмет на покупко-продажба и ипотека, като игнорирал представените по делото няколко нотариални акта, вкл. за собственост по давностно владение, с които същите сгради са били придобити, продавани, както и ипотекирани, а обстоятелството, че в Община Ямбол не се пази строителна документация от преди 1960г. не може да се вмени във вина на продавачите по сделката. Също в нарушение на процесуалните правила съдът дал вяра на свидетелските показания на двамата свидетели на ищците, а игнорирал неоспорените от ищците писмени доказателства, установяващи знанието на ищците и техния интерес и готовност да купят сградите, предмет на процесния предварителен договор, включително да платят продажната цена, тъй като е възможно сградите да бъдат прехвърлени в предвидената от закона нотариална форма.

По тези съображения въззивницата Й. моли за отмяна на решението в частта, с която тя е осъдена да заплати исковата сума и за постановяване на друго решение от въззивния съд, с което да отхвърли предявения срещу тази страна иск, с присъждане на направените по делото разноски.

Въззивникът Х. С. е оспорил решението на първата инстанция в осъдителната по отношение на него част, с оплаквания за нарушения на процесуалния закон, довели до нарушение и на материалния закон. Сочи за неправилен извода на районния съд, че с приложеното споразумение предварителният договор е прекратен по отношение на него, като съдът не взел предвид възражението му, че за валидното прекратяване на договора по взаимно съгласие споразумението е следвало да бъде подписано и от другия съсобственик – майката на Х. С.. Неправилна била преценката на съда както на вайбър кореспонденцията, установяваща, че след подписване на споразумението купувачите са предложили да закупят имотите на по-ниска цена, а също и писмото с отказа на Община Ямбол да издаде удостоверение за търпимост, предвид данните за сключения от купувачите анекс за удължаване срока на договора, което сочи, че отказът на общината не е бил пречка за тях за изпълнение на договора. Също неправилно съдът формирал и изводите си по приложението на §16 от ПР на ЗУТ.

С писмените отговори въззиваемите Т. В. и Р. М., чрез пълномощника адв.К., са оспорили двете въззивни жалби, с подробни доводи за неоснователност на същите и при споделяне мотивите на първоинстанционния съд. Въззиваемите намират за правилни изводите на районния съд, че по отношение на продавача Х. С. предварителният договор е прекратен по взаимно съгласие със сключеното споразумение, а по отношение на С. Й. договорът е развален поради това, че предметът му е станал невъзможен, тъй като след сключване на предварителния договор е изяснено, че сградите, предмет на предварителния договор не могат да бъдат снабдени с удостоверение за търпимост съгласно § 16, ал.1 от ПР на ЗУТ и продавачите не са представили удостоверение за търпимост на сградите, факт, който е констатиран и от нотариус. Сочат, че процесните сгради попадат в ПИ, който е общинска собственост и за издаване на удостоверение за търпимост на сградите е необходимо да се представи пред Община Ямбол договор за отстъпено право на строеж, както и съгласие на съсобствениците на поземления имот, с каквито документи ответниците 2 не разполагат и не са се снабдили, а са застъпили защитната позиция в процеса, че след като имотът е продаден няколко пъти и е ипотекиран, не е необходим този документ. В обобщение въззиваемите изтъкват, че причината за прекратяване на предварителния договор е изцяло по вина на продавачите, тъй като те не са представили всички изискуеми от закона документи за собственост на сградите- удостоверение за търпимост и договор за учредено право на строеж, което е пречка да се прехвърлят процесните сгради пред нотариус и ипотекират, като сочат съдебна практика във връзка с хипотезите на разваляне на облигационен договор. Въззиваемите също са заявили искане за присъждане на разноските пред настоящата инстанция.

В о.с.з. въззивната жалба на Х. Й. се поддържа от пълномощника й адв.А., която представя и подробна писмена защита с акцент върху неприложимостта на нормата на §16 ЗУТ по отношение на вещноправните последици от незаконното строителство, а въззивникът Х. С. не се явява и не изпраща представител.

Въззиваемите, чрез своя процесуален представител адв.К., оспорват жалбите и настояват за оставянето им без уважение, с потвърждаване на обжалваното решение изцяло.

ЯОС намира, че двете въззивни жалби са процесуално допустими, като подадени от легитимирани страни, в срок, поради което могат да се разгледат по същество.

За да се произнесе, съдът извърши преценка на събраните по делото доказателства, взе предвид оплакванията и доводите на страните и приема за установено следното:

Предмет на делото са предявените от Т. В. и Р. М., против Х. С. и С. Й. искове с правно основание чл.55, ал.1,пр.3 ЗЗД, вр. с чл.93, ал.1 ЗЗД – за заплащане от С. Й. на сумата 14 300лв., дължима на отпаднало основание – поради разваляне на предварителен договор от 27.06.2024г. и за заплащане от Х. С. на сумата 2 800лв., дължима на отпаднало основание – поради прекратяване със споразумение по отношение на С. на същия предварителен договор.

Фактическата обстановка по делото правилно е разкрита от районния съд, същата е непроменена пред въззивната инстнация и установените по делото факти не са спорни между страните.

Установено е, че на 27.06.2024г. страните - ответниците Х. П. С. и С. И. Й. като продавачи и ищците Т. Д. В. и Р. Г. М. като купувачи, са сключили предварителен договор за покупко-продажба по чл.19 от ЗЗД, по който продавачите - обещатели са се задължили да продадат на купувачите съсобствените си недвижими имоти в гр.*******, намиращи се на адм.адрес ул*********№**, а именно: шест сгради, построени в общинско дворно място, съставляващо ПИ с идентификатор №***. – сграда с идентификатор №***, сграда с ид.№***, сграда с ид.№***, сграда с ид.

№***, сграда с ид.№ *** и сграда с ид.№***

Купувачите са се задължили да заплатят на продавачите договорената между тях цена в размер 143 000 лв. по следния начин: сумата 14 300лв. - капаро /задатък/ в двудневен срок от деня на подписването на предварителния договор, която сума да бъде заплатена по банкова сметка на продавача С. Й. и сумата 128 700лв. по банкова сметка отново на С. Й., която сума ще бъде изплатена със заемни средства след нотариалното изповядване на покупкопродажбата и вписване на договорна ипотека в полза на банка „Обединена Българска Банка“АД. С предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 30.09.2024г. В чл.12 и чл.14 от договора са постигнали съгласие при неизпълнение на задължението на продавача за продажба на имота при условията на договора, продавачът да заплати на купувача капарото в двоен размер, а при неизпълнение от страна на купувача, капарото да остане за продавача, или няма спор между страните и е установено от договорното съдържание, че на уговореното в договора капаро е придадена функцията на задатък по чл.93 от ЗЗД.

На 27.09.2024г. страните по предварителния договор са сключили Анекс № 1 към този договор, с който са изменили предмета на договора и срока му, като сградите, предмет на бъдещата продажба са индивидуализирани като три, а именно: сграда с идентификатор №*** със застроена площ 71 кв.м, обединена и образувана от сгради с идентификатори №***, №*** и №***; сграда с идентификатор №*** и сграда с идентификатор №***, всички

3 построени в общинското дворно място, съставляващо ПИ с идентификатор ***.

Съгласно анекса продажната цена е договорена в размер на 143 000 лв., като наред с капарото в размер на 14 300лв. е постигнато съгласие за плащане и на сумата 2 800лв. по банковата сметка на продавача Х. С., а остатъчната сума за цялостното изплащане на договорената цена е в размер 125 900лв., платима с лични заемни средства веднага след нотариалното изповядане на сделката, вписване на договорна ипотека в полза на ОББ, застраховане в полза на ОББ и представяне на удостоверение за тежести, че ипотеката в полза на ОББ е първа и единствена по реда на вписванията и че върху продавания имот няма никакви други права на трети лица. Срокът за сключване на окончателния договор, съгласно Анекс №1 е променен най-късно до 31.12.2024г.