Решение № 96 от 29.10.2021, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 96 гр. Варна, 29.10.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Милен П. Славов

Членове:

Петя Ив. Петрова

Мария Кр. Маринова при участието на секретаря Виолета Т. Неделчева като разгледа докладваното от Милен П. Славов Въззивно гражданско дело № 20213000500413 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Настоящото производство е образувано по въззивна жалба на ИВ. П.

ИВ. /неточно посочен в жалбата с бащино име „П.“/ от гр. Варна чрез адв. Н.

Б. от АК-Варна, срещу решение № 847/05.05.2021г., постановено по гражданско дело № 294 по описа за 2021г. на Окръжен съд – Варна, с което е отхвърлен иска му против А.И. М. от гр. Лозница за обявяване за окончателен на предварителен договор от 02.04.15г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ гараж № 6 с идентификатор № *** по КККР на гр. Варна, находящ се на първия етаж в жилищна сграда в гр. Варна, ***, целият с площ от 32.01 кв.м., на осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД; и ищецът е осъден да заплати на ответника разноски за първата инстанция. Счита се, че решението е неправилно, постановено при неправилно приложение на материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила, неизяснена фактическа обстановка и неправилна интерпретация на събраните по делото доказателства. Поддържа се, че 1 неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, тъй като и в този случай купувачът разполага с потестативното право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Аргумент за това е нормата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, която предвижда съдът да уважи иска при условие, че купувачът изпълни задължението си в 2-седмичен срок от влизане на решението в сила. Претендира се отмяна на обжалваното решение и уважаване на иска при условието купувачът да изпълни задължението си да плати остатъка от 6 500 евро от цената в 2-седмичен срок от влизане на решението в сила, ведно с присъждане на разноските по делото.

В предвидения срок е депозиран отговор на въззивната жалба от насрещната страна А.И. М. чрез адв. Цв. А. от АК-Варна, с който същата е оспорена като неоснователна. Счита се, че след като ищецът не е изпълнил посоченото условие в предварителния договор да плати предварително и остатъка от покупната цена, то същият не може да претендира изпълнение на този предварителен договор, респ. обявяването му за окончателен. Сочи се, че уговорката за предварителното плащане на покупната цена е била обусловена от необходимостта продавачът да е в състояние да покрие свои финансови задължения. След като същият е бил принуден и е успял с други парични средства да изпълни тези си задължения, то плащането от купувача по предварителния договор след уговорения срок вече е станало безполезно.

Отделно от това се твърди, че въззивникът е бил уведомен за изтеклия срок на предварителния договор и за предприетото от продавача негово разваляне.

Счита се, че нормата на чл. 362, ал. 1 от ГПК се отнася до друга хипотеза – когато в предварителния договор е уговорено плащането на цената да стане при сключването на окончателния договор, а не предварително, както е в настоящия случай. Сочи се, че с въззивната жалба ищецът е изменил петитума на своята претенция, претендирайки вече прилагането от съда на нормата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, което е недопустимо. Иска се от съда обжалваното решение да бъде потвърдено, ведно с присъждане на разноските за двете инстанции.

За да се произнесе настоящият състав на съда съобрази следното:

Предявеният от ищеца ИВ. П. ИВ. иск е с правна квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения с ответника АЛ. ИБР.

2

АХМ. на 02.04.15г. предварителен договор за продажбата на гараж № 6 с идентификатор № *** по КККР на гр. Варна, находящ се на първия етаж в жилищна сграда в гр. Варна, ***. В исковата молба се поддържа, че ищецът в качеството си на купувач се задължил да закупи, а ответникът се е задължил да продаде описания имот за цена от 10 500 евро, платима по следния начин: предплата от 4 000 евро, която да се плати в брой при подписване на предварителния договор, който служи за разписка за платената сума; остатъкът от 6 500 евро да се плати до 02.06.15г. Уговорено било нотариалното прехвърляне на собствеността върху имота да се извърши в срок до една седмица след изплащането на остатъка от 6 500 евро. Твърди, че в деня на подписване на предварителния договор ищецът е заплатил сумата от 4 000 евро на продавача. Освен това е направил опити да уведоми ответника за желанието си да сключат окончателен договор, но продавачът се криел и отказвал да разговаря с ищеца. Последният е установил, че през м. 08.2015г. върху процесния гараж е била наложена възбрана като обезпечение на вземане на кредитор на ответника, което съставлявало пречка за изповядване на сделката. Възбраната е била заличена на 12.12.18г., след която дата ищецът е подновил опитите си да се свърже с ответника, за да финализират сделката, но последният отново се криел.

Претендира се описания предварителен договор от 02.04.15г. да бъде обявен за окончателен.

В депозирания отговор на исковата молба ответникът е оспорил предявения иск като неоснователен. Признава се сключването на описания от ищеца предварителен договор с посочения предмет. Сочи се, че купувачът не е изпълнил задължението си да плати остатъка от цената в размер на 6 500 евро до 02.06.15г., което е обуславяло изпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността върху имота. Отрича се твърдението на ищеца, че ответникът е бил търсен от него, но се е укривал. Навежда се насрещното твърдение, че именно ответникът е търсил купувача, който да му плати остатъка от цената, но последният не е плащал поради липсата на средства. Поради изтичане на уговорения срок за плащането на цената, купувачът е бил уведомен от продавача, че договорът е развален по вина на купувача. Освен това поради забавата на длъжника да заплати пълния размер на продажната цена, изпълнението на предварителния договор е станало 3 безполезно за продавача, тъй като през 2015г. с цената от продажбата продавачът е щял да погаси задължение към свой кредитор, но понастоящем такава необходимост вече не съществува. Счита се, че твърденията относно вписана възбрана върху гаража са неотносими към предмета на делото, а освен това представените доказателства касаят период след 01.09.15г.

Отделно от това вписана възбрана върху имота не съставлява пречка за изповядване на окончателен договор, тъй като в този случай сделката би била недействителна само по отношение на вписалия възбраната. Освен това възбраната е била вписана още през 2014г. и ищецът е знаел за същата, а към момента на подписване на предварителния договор възбраната е била заличена. Признава се, че през 2017г. е вписана нова възбрана върху гаража.

Претендира се предявения конститутивен иск да бъде отхвърлен, ведно с присъждане на разноските.

В първото по делото с.з. процесуалният представител на ищеца е оспорил твърдението на ответника, че е било предприето разваляне на предварителния договор, отричайки да е получавал такова уведомление.

От събраните по делото доказателства се установява следната фактическа обстановка:

Видно от сключения на 02.04.15г. предварителен договор, че ответникът А. се е задължил да прехвърли на ищеца И. собствеността върху подробно описания по-горе гараж в гр. Варна срещу заплащането на цена от общо 10 500 евро. Последната е уговорено да бъде заплатена по следния начин: предплата /капаро/ в размер на 4 000 евро – в деня на подписване на предварителния договор, за което последният е уговорено да има характера на разписка за получената от продавача сума; остатъкът от 6 500 евро е уговорено да се плати до 02.06.15г. /чл. 2/. В чл. 3 от договора е уговорено, че продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху описания имот до една седмица след изплащането на остатъка от 6 500 евро. В предварителния договор са посочени и адреси за кореспонденция между страните, като този за продавача е в гр. Варна, ***, ап. 17. В чл. 12 от договора е уговорено още, че всички уведомления по този договор следва да бъдат направени в писмена форма на посочените адреси за съобщения на страните. Подписите върху предварителния договор са нотариално заверени 4 от нотариус Св. Димова, рег. № 363 на НК, гр. Варна с рег. № 2837/02.04.15г.

От представеното на л. 10-11 заверено копие на НА № 25/09.06.14г. на нотариус Св. Д., рег. № 363 на НК, гр. Варна се установява, че АЛ. ИБР.

АХМ. е придобил собствеността върху процесния гараж чрез договор за покупко-продажба. Сделката е вписана в СВ-Варна на 10.06.14г.

На 27.08.14г. върху този гараж е била вписана възбрана в полза на кредитора „ОТП Факторинг България“ ЕАД по изп.д. № 26/2009г. на ЧСИ с рег. № 761 /л. 6 от делото на ВРС/. Тази възбрана е била заличена на 12.12.18г. /л. 8 от делото на ВРС/. Междувременно на 17.02.17г. е била вписана нова възбрана върху собствеността на гараж № 6 по изп.д. № 563/10г. на ЧСИ Г. С., гр. Разград за обезпечаване на вземане на същия кредитор „ОТП Факторинг България“ ЕАД /л. 7 от делото на ВРС/. Заличаването на възбраната от 27.08.14г., вписано на 12.12.18г., очевидно е станало в изпълнение на представеното от ответника споразумение от 01.11.18г. и извършените от същия плащания на задълженията към цесионера на кредитора „ОТП Факторинг България“ ЕАД – „ЕОС МАТРИКС“ ЕООД /л.

23-27 от делото на ВОС/.

От съвкупния анализ на събраните по делото пред първата инстанция доказателства, съдът достигна до следните правни изводи:

За да се уважи предявения конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да се установи, че между страните по делото съществува предварителен договор за сключване на окончателен договор за прехвърляне собствеността върху описания недвижим имот; че предварителният договор е действителен, не е прекратен /било поради настъпване на уговорен прекратителен срок, било поради развалянето му от някоя от страните/, както и че са настъпили фактите, с които страните са свързали отлагателни условия за възникване на правото да се иска сключването на окончателния договор.

Съгласно разпоредбата на чл. 363 от ГПК, съдът в настоящото производство следва да провери и дали са налице предпоставките за прехвърляне собствеността върху недвижимия имот по нотариален ред, включително и дали отчуждителят е собственик на вещта /т.е. изискванията на чл. 586, ал. 1 от ГПК/, както и дали са изпълнени особените изисквания, поставени от закона.

5

Предварителният договор от 02.04.15г. е сключен в изискуемата от закона писмена форма за действителност и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор за покупко-продажба – описание на продаваната вещ и на цената, която следва да се заплати от купувача. Не се спори между страните, че е заплатена само част от уговорената обща цена от 10 500 евро – предплатата в размер на 4 000 евро при подписването на предварителния договор.

Към 02.04.15г. върху гаража е била вписана възбрана от 27.08.14г., но това обстоятелство /установимо при справка в публичния регистър на СВВарна/ не е било уговорено в предварителния договор като препятстващо сключването на окончателния договор, а очевидно такова обстоятелство не съставлява пречка за ищеца и понастоящем, който е предявил конститутивния иск.

По делото няма доказателства нито за направени опити за заплащане на остатъка от цената от 6 500 евро от купувача до 02.06.15г. или след тази дата /заплащането е било възможно и без представена банкова сметка от продавача, имайки предвид посочения му в договора точен адрес за кореспонденция, на който длъжникът е могъл да изпрати пощенски запис/, нито пък за предприемане на действия по разваляне на договора от страна на продавача след 02.06.15г. поради неплащането на остатъка от цената /развалянето е могло да стане чрез изявление в писмена форма и след даване на подходящ срок за изпълнение на задължението/. При това положение следва да се приеме, че страните са обвързани от действителен предварителен договор, който не е бил прекратен или развален.