Решение № 3048 от 20.05.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3048 гр. София, 20.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20231100102881 по описа за 2023 година

Ищците А. С. Я., Г. М. Ж., М. П. Х.-Д. , К. В. Ч., В. И. Н., В. С. С. и К. Е.

Н. поддържат в исковата молба, депозирана на 09.03.2023 г., че са съсобственици на поземлен имот с идентификатор ***, съгласно КККР, одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на началника на СГКК-София, с адрес на имота: гр. София, Столична община, район „Витоша", с площ по документ 3525 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), при съседи: ***, ***,

***,

***,

***,

***,

***, ***, ***, номер по предходен план

871 (2.4-1) кв. 13, 45а, парцел XLVII, XLVI, XLV, XLIV), от който поземлен имот, съгласно влязло в сила на 26.02.2018 г. Решение № 879 от 21.12.2017 г. на Столичен общински съвет за одобряване на проект за подробен устройствен план (ПУП) - план за регулация и застрояване (ПРЗ), се обособяват нови два урегулирани поземлени имота, както следва: УПИ XVIII-2746 (урегулиран поземлен имот, отреден за имот планоснимачен номер осемнадесети, отреден за имот с планоснимачен номер две хиляди седемстотин четиридесет и шест) за ЖС, от квартал 50 (петдесет), местност „кв. Бояна", който урегулиран поземлен имот е заснет, съгласно Скица-проект за изменение на КККР № 15136206-06.03.2018 г., издадена от СГКК, с проектен идентификатор *** (шест, осем, едно, три, четири, точка, едно, девет, четири, 1 три, точка, две, девет, три, седем), с проектна площ 1500 (хиляда и петстотин) кв.м., при съседи: ***, ***, ***,

***, *** и ***; и УПИ XLIII-2746

(урегулиран поземлен имот четиридесет и трети, отреден за имот с планоснимачен номер две хиляди седемстотин четиридесет и шест) - за ЖС, от квартал 45а (четиридесет и пет „а“), който урегулиран поземлен имот е заснет съгласно Скица-проект за изменение на КККР № 15-136206-06.03.2018 г., издадена от СГКК с проектен идентификатор *** (шест, осем, едно, три, четири, точка, едно, девет, четири, три, точка, две, девет, три, девет) с проектна площ 1535 (хиляда петстотин тридесет и пет) кв.м., при съседи:

*** и ***; и част от поземления имот попада под улична регулация, която част, съгласно горната Скица-проект, е заснета с проектен идентификатор *** (шест, осем, едно, три, четири, точка, едно, девет, четири, три, точка, две, девет, три, осем), с проектна площ 497 (четиристотин деветдесет и седем) кв.м., при съседи: ***, ***:

***,

***,

***,

***,

***,

***;

***;

*** и ***.

На 14.03.2018 г. ищците са сключили с ответника „ВИ ЕЙЧ БИ 2" ЕООД, ЕИК: 204438172, седалище и адрес на управление: обл. Бургас, общ. Несебър, гр. Несебър, п.к. 8230, ж.к. „*********, ап. 5, представлявано от управителя Д.К.С., договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на идеална част от описания поземлен имот срещу задължение за построяване на комплекс от жилищни сгради, обективиран в Нотариален акт (НА) с № 36, том I, peг. № 2400, дело 32 от 14.03.2018 г. на нотариус В. Я., peг. № 265 на НК, вписан в Службата по вписванията с вх. peг. № 14580 от 2018 г., акт № 78, том XXXII, дело № 10035 от 2018 г.

С договора за суперфиция ищците са запазили за себе си и взаимно са си учредили право на строеж за описаните в т. I на процесния НА (лист 14 и 15 по делото) самостоятелни обекти в предвидените за построяване в УПИ XVIII2746 с проектен идентификатор *** две свободно стоящи жилищни сгради: Сграда № 1, съставляваща: триетажна жилищна сграда, със сутерен, включващ четири гаража и склад, първи, втори и трети етажи сапартаменти, с разгърната застроена площ на сградата, включваща и сутерена, от 820,42 кв.м. и Сграда № 2, съставляваща: триетажна жилищна сграда, със сутерен, включващ пет гаража, първи, втори и трети етажи с апартаменти, и апартамент в подпокривното пространство, с разгъната застроена площ на сградата, включваща и сутерена, от 1030,95 кв.м., които обекти 12-те учредители (част от които са и ищците) придобиват в своя изключителна собственост.

С договора за суперфиция в полза на „ВИ ЕЙЧ БИ-2“ ЕООД учредителите:

- са учредили право на строеж върху всички останали обекти в Сграда № 2

1 и Сграда № 2, които следва да бъдат построени в УПИ XVIII-2746 с проектен идентификатор ***;

- са учредили право на строеж за изграждане на пет свободно разположени /две от които на калкан/, нискоетажни сгради - на 3 етажа всяка, които, съгласно предвижданията на квартално-застроителния и силуетен план (КЗСП) на СО, гр. София, район „Витоша” и издадена Виза за проучване и проектиране от 26.02.2018 г., ще бъдат построени в УПИ XLIII-2746 с проектен идентификатор ***, като му учредяват право на строеж за пълния обем на застрояване на УПИ XLIII-2746; (т. III на НА, лист 15);

- са прехвърлили 77,33% от притежаваните общо от тях 132/144 идеални части от поземления имот с идентификатор ***, които съответстват и са припадащи се на обектите, за които на ответното дружество е учредено право на строеж (т. V на НА, лист 16).

Като насрещна престация ответното дружество - поемател се е задължило:

- (т. IV.1. от НА) да построи за учредителите описаните в т. I на НА обекти във вид и степен на завършеност, съгласно уговореното в подписания между страните предварителен договор от 07.12.2016 г. и Приложение № 1 към него от 23.02.2018 г.;

- (т. IV.2. от НА) да поеме за своя сметка всички разходи във връзка с цялостното проектно получаване на всички необходими строителни книжа за извършване на строителството, да организира изпълнението на строителството на сградите, на вътрешната и външната инженерна инфраструктура, на външните паркоместа и озеленяването и да финансира същото със свои средства, материали, труд и всички необходими инвестиции включително и чрез подизпълнители;

- (т. IV.3. от НА) да завърши строителството на Сграда № 1 и Сграда № 2 в УПИ XVIII-2746, с проектен идентификатор ***, във вид за държавно приемане с Акт обр. 15 в срок от 24 (двадесет и четири) месеца, считано от датата на протокола за определяне на строителна линия и ниво, както и своевременно да внесе в съответните инстанции нужните документи за насрочване на Държавна приемателна комисия за въвеждане на сградите в експлоатация, както и да въведе сградите в експлоатация в срок до 6 месеца, считано от датата на подписване на Акт обр. 15, както и да предаде владението на обектите на учредителите в срок от 30 дни, считано от въвеждането им в експлоатация с разрешениеза ползване.

В т. IX на НА страните са уговорили възможността учредителите да развалят договора за суперфиция, в случай, че ответното дружество не получи разрешение за строеж за Сграда № 1 и Сграда № 2 в срок от 12 месеца от датата на подписване на нотариалния акт, без да дължат никакви неустойки, освен ако забавянето не по вина на приемателя и е по независещи от него причини.

В чл. 36, т. 6 на предварителния договор (който е приложение към НА за 3 суперфиция) страните са договорили, че в 3-месечен срок от получаване разрешение за строеж приемателят-изпълнител следва да се снабди с протокол за определяне на строителна линия и ниво да започне строителството на сградата.

Ищците твърдят, че към датата на завеждане на исковата молба (09.03.2023 г.,) ответното дружество не е изпълнило поетите ангажименти за построяване на Сграда № 1 (едно), описана в представения по делото НА за учредяване право на строеж от 14.03.2018 г., в частта, в която на ответното дружество е учредено правото да построи в съсобствения им недвижим имот с идентификатор ***, съгласно условията на представения нотариален акт. Към датата на предявяване на иска на мястото на което е следвало, съгласно условията на договора, да бъде построена Сграда № 1 (едно), ответното дружество не е предприело никакви действия за реализирането на строежа.

Претендират разваляне (на основание чл. 87, ал. 2, вр. с чл. 262 от ЗЗД) на Договор за строителство от 14.03.2018 г., обективиран в Нотариален акт № 36, том I, peг. № 2400, дело № 32/2018 г., на нотариус В. Я., peг. № 265 в регистъра на НК, вписан в имотния регистър при Агенция по вписванията с вх. peг. № 14580 14.03.2018 г., акт № 78, том XXXII, дело № 10035, за учредяване право на строеж и прехвърляне на идеална част от поземлен имот срещу задължение за построяване на комплекс от жилищни сгради: в частта, в която на ответното дружество е учредено правото да построи в съсобствения им недвижим имот с идентификатор ***

Сграда № 1 (съгласно уточнителната молба-становище на ищците от 26.01.2024 г.). в частта, с която на ответното дружество е прехвърлено правото на собственост върху 77.33% от притежаваните общо от учредителите 132/144 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение със Заповед № РД-1868/02.12.2010 г. на Началника на СГКК-София, с адрес на имота: гр.

София, Столична община, район „Витоша", В.З. „Бояна", а по легитимационен документ 3525 (три хиляди петстотин двадесет и пет) квадратни метра, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), при съседи:

***, ***, ***, ***,

***, ***, ***, ***,

***, номер по предходен план 871 (2, 4-1) кв. 13, 45а, парцел XLVII. XLVI. XLV. XLIV).

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „ВИ ЕЙЧ БИ 2" ЕООД подава писмен отговор, в който оспорва исковете изцяло.

Твърди наличие на съществено противоречие между обстоятелствената 4 част на исковата молба и формулирания петитум относно индивидуализирането на обектите, за изграждането на които е сключен договорът за суперфиция, чието разваляне се иска. Счита за недопустимо само 7 от всички 12 учредители да отправят искане за разваляне, с което да се засягат права и законни интереси на всички 12 учредители по НА и в този смисъл намира, че исковата претенция в частта, с която се иска разваляне нотариалния акт на основание чл. 87 от ЗЗД в частта, с която на ответното дружество е прехвърлено правото на собственост върху 77,33% ид. части от поземлен имот с идентификатор ***, се явява частично неоснователна, доколкото липсва активна процесуална легитимация на ищците да отправят искане в така формулирания в исковата молба обем.

По същество, оспорва претенцията като неоснователна. Счита за недоказани твърденията, че е налице забавяне от страна на ответника при издаване на разрешение за строеж, което забавяне да се дължи на действия или бездействия на дружеството. Твърди, че ответникът добросъвестно и във възможно най-кратки срокове е депозирал изискуемите документи за издаване на разрешение за строеж. Навежда доводи, че по отношение на многофамилна сграда 1 (едно) е издадено разрешение за строеж № 44 от 10.02.2023 г.

(представено по делото с отговора), което е влязло в законна сила на 07.03.2023 г., т.е. два дни преди завеждането на исковата молба, като заявлението за издаване на разрешение за строеж е подадено от дружеството на 15.03.2018 г. – един ден след подписване на нотариалния акт за учредяване правото на строеж, поради което счита, че не е налице никакво забавяне в действията на дружеството. Твърди, че забавянето за издаване на посоченото разрешение за строеж е в резултат на изключително бавната работа на общинската администрация по разглеждане на заявлението, като сочи, че от страна на дружеството са били подадени редица други заявления по преписката - през 2021 г., 2022 г. и 2023 г., за да се стигне до издаване на разрешението за строеж. С оглед изложеното, моли предявените искове да бъдат отхвърлени.

В становище по отговора на исковата молба на ответника, ищците навеждат довод, че последният, в противоречие с твърденията си за добросъвестност, не е представи никакви доказателства, удостоверяващи началото на строителните работи, при което процесното право на строеж е вече дори погасено по давност. Относно възражението за предявени чужди права пред съд, заявяват, че притежаваните от ищците квоти представляват общо 90/144 идеални части от поземления имот, като в действителност на ответника са били прехвърлени само идеалните части на А. С. Я., Г. М. Ж., М.