Решение № 70 от 24.04.2023, Апелативен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 70 гр. Велико Търново, 19.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ

И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ГАЛЯ МАРИНОВА

Членове:

МАЯ ПЕЕВА

ИСКРА ПЕНЧЕВА при участието на секретаря ИНА Д. С. като разгледа докладваното от МАЯ ПЕЕВА Въззивно гражданско дело № 20224000500374 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 303 от 11.07.2022 г. по гр.д. № 180/2022 г. Окръжен съд Плевен е осъдил „Кута-АА“ ЕООД да върне на Н. Д. Н., Е. Д. М., В. И. М., В.

С. М., К. С. М., Е. С. А., П. К. П., А. Е. П., Ю. С. П., С. С. Г., В. Е. П., К. И. П.,

Н. Х. Т., Е. В. П. и С. А. Ц. държането на недвижим имот, представляващ триетажна сграда, с административен адрес гр. Плевен, пл. Свобода, 12, с обща разгъната застроена площ от 800 кв.м., а съгласно скица, издадена от СГКК Плевен – сграда, с идентификатор ***, предоставена му за възмездно ползване по силата на сключен договор за наем на 15.01.2016 г.

Присъдени са разноски.

Против така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от „Кута-АА“ ЕООД с наведени доводи за неговата неправилност.

Жалбоподателят не оспорва сключването на договор за наем на описания имот, но счита, че обстоятелствата по изпълнението на договора не отговарят на действителните отношения, развили се между страните. Излага, че е имало 1 преговори в търговския обект на първия етаж да се извърши ремонт от жалбоподателя, като през този период да не се заплаща наемна цена. По средата на ремонтните дейности започнали претенции за заплащане на наема за всеки месец, без наемодателите да се съобразят с договореното. Твърди, че не е получавал нотариална покана от 23.02.2021 г., като излага обстоятелства по връчването й. Сочи, че не е получавал исковата молба с приложенията към нея. Адресът на управление на дружеството е хотел и има денонощна рецепция. С оглед на това, че е бил нередовно призован, е лишен от право на защита по надлежния ред, включително да прави искания и да сочи доказателства. Оспорва прекратяването на наемното правоотношение, поради виновно неизпълнение на договора от страна на наемателя.

Отправено е искане за отмяна на обжалваното решение и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав на първоинстанционния съд.

В срока за отговор ответниците по жалба заемат становище, че подадената въззивна жалба е неоснователна.

Настоящият състав, като взе предвид наведените в жалбата оплаквания, становищата на страните и като прецени събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежна страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което се явява процесуално допустима и следва да се разгледа по същество.

При извършване на проверката по чл. 269 ГПК настоящият състав констатира, че оспореното съдебно решение не страда от пороци, водещи до неговата нищожност – постановено е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на съда, в писмена форма, с разбираемо изложени аргументи, подписано от председателя на състава. При извършената служебна проверка въззивният съд констатира, че съдебното решение е допустимо, поради което следва да пристъпи към решаване на спора по същество, съгласно чл. 271, ал. 1 ГПК.

Ищците Н. Д. Н., Е. Д. М., В. И. М., В. С. М., К. С. М., Е. С. А., П. К.

П., А. Е. П., Ю. С. П., С. С. Г., В. Е. П., К. И. П., Н. Х. Т., Е. В. П. и С. А. Ц. излагат обстоятелства, че между тях, от една страна, и ответникът, от друга страна, е бил сключен договор за наем на недвижим имот от 15.01.2016 г., по силата на който те предоставили за срок от пет години за временно и 2 възмездно ползване на ответника триетажна сграда срещу задължението за заплащане на месечна наемна цена от 5000 лв., платима по 5-то число на текущия месец. С оглед на това, че ответното дружество след януари 2020 г. е престанало да заплаща месечния наем, както и поради това, че съществуващото заведение на първия етаж е полуразрушено, наемодателите изпратили нотариална покана, връчена на 24.02.2021 г. за прекратяване на договора за наем с искане да им бъде предадено държането на имота в 7дневен срок. С оглед нежеланието на дружеството да върне имота доброволно, е подаден настоящия иск, с който се иска осъждане на ответника да опразни и предаде имота, предмет на сочения договор за наем.

Не е депозиран отговор на исковата молба от ответника.

С обжалваното решение първостепенният съд е приел, че между страните е бил сключен договор за наем на процесния недвижим имот, прекратен на посоченото в исковата молба основание, поради виновно неизпълнение на договора от страна на наемателя. По тези съображения е приел предявеният иск за основателен и доказан, и го е уважил като такъв.

Настоящият състав приема фактическата обстановка за всестранно изяснена от събраните по делото доказателства. Видно от договор за наем на недвижим имот от 15.01.2016 г. ищците като наемодатели са се задължили да предоставят на ответника като наемател недвижим имот – триетажна сграда, подробно описана, с предназначение – търговски обект срещу насрещното задължение на наемателя да заплаща наемна цена от 5000 лв. месечно, платима в срок до 5-то число на текущия месец срещу разписка. Съгласно чл.

9 от договора, след изтичане на срока на договора, същият се счита за приподписан при същите условия, освен ако някоя от страните не направи волеизявление за противното. Съгласно чл. 1, ал. 1 от договора в случай на необходимост от ремонт, наемателят следва да съобрази факта, че сградата е паметник на културата и освен изричното съгласие на наемателите за извършване на съответната дейност, следва да бъдат съобразявани и законовите изисквания и съответните разрешения и съгласувания от надлежните институции. Съгласно чл. 13, ал. 3 от договора наемателят има право да извършва за своя сметка всякакви ремонти в помещението, които са му необходими за осъществяване на търговската му дейност, при условие, че не нарушава основната конструкция на сградата и те не противоречат на 3 технически и нормативни изисквания. Всички ремонтни дейности трябва да са съобразени с условията на чл. 1, ал. 1. Разходите на наемателя за подобрения, извършени с оглед по-целесъобразното използване на имота, не подлежат на прихващане от наема, нито на възстановяване или заплащане от наемодателите. Според разпоредбата на чл. 16, ал. 3 от договора наемодателите могат да прекратят договора едностранно в случай, че наемателят закъснее с повече от 14 дни при изплащането на две месечни вноски. Разпоредбата на чл. 18 от договора предвижда, че изменения и допълнения към договора са допустими единствено в писмена форма, одобрени и подписани от двете страни.

С нотариална покана, рег. № 1635/23.02.2021 г. при нотариус Савина И., връчена срещу разписка на 24.02.2021 г., наемодателите са отправили изявление за прекратяване на договора, поради неплащане на дължимия наем и неизпълнение на задължението за съхраняване целостта на наетата вещ.

Към нотариалната покана е приложена разписката за връчване, на която е удостоверено, че получателят К. П., представляващ „Кута-АА“ ЕООД е получил лично нотариалната покана.

Към исковата молба е приложено постановление за отказ да се образува досъдебно производство от 07.12.2021 г. на Районна прокуратура Плевен и скица на сградата, издадена от СГКК Плевен.

За изясняване на обстоятелствата по делото е разпитана св. И. Д. – Р..

Същата е съседка на единия от ищците – С. П.. От една година П. се оплаквал на свидетЕ.та за имотен проблем, завел я на мястото на обекта, където свидетЕ.та възприела, че става въпрос за някакво заведение – „Фейс“ – „Будапеща“, което било затворено. П. уведомил, че не получавал наем и не можел да изгони наемателите. СвидетЕ.та вътре виждала счупени мебели, зацапани стени.

При така установената фактическа обстановка, въззивният съд мотивира следните правни изводи:

Предявеният иск е с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за връщане на вещта, предмет на договор за наем. За да се породи правото да се иска връщане на вещта, предмет на наемното правоотношение, следва да се установи, че облигационната връзка между страните е прекратена. В конкретния случай безспорно се установява, че между страните е 4 съществувал договор за наем, по силата на който на ответника е предоставен недвижим имот, срещу насрещното му задължение за изплащане на наемна цена. В исковата молба се твърди, че договорът за наем е прекратен, поради виновно неизпълнение на задълженията по него от страна на наемателя, а именно незаплащане на договорената наемна цена в срока, предвиден в договора. Във въззивната жалба се оспорва правото на наемодателите да развалят договора, поради неизпълнение, като в тази насока са изложени доводи за допуснати процесуални нарушения, в резултат на които ответникът е бил лишен от участие в процеса и съответно от възможността да ангажира доказателства във връзка с отношенията между страните по договора. От данните по делото е видно, че препис от исковата молба е изпратен на седалището на търговското дружество, като длъжностното лице, връчващо призовките, е отразило, че е посетило адреса на три различни дати, по различно време, подробно описани, в рамките на един месец. На посочения адрес е отразено, че няма такава фирма, канцелария на фирмата или лица, свързани с нея, там се намира хотел. Първоинстанционният състав е приел, че съобщението е връчено по реда на чл. 50, ал. 2 ГПК. При призоваването за първото съдебно заседание призовката е връчена на същия адрес, като длъжностното лице е отразило, че там се намира хотел и по сведение от служители на хотела в него няма такава фирма или лица, свързани с него.

Прието е отново, че ответното дружество е призовано по реда на чл. 50, ал. 2 ГПК. Препис от постановеното решение е връчен на същия адрес, където вече съобщението е получено от управителя К. П.. Настоящият състав приема оплакването във въззивната жалба относно нарушения при призоваването за основателно. Чл. 50, ал. 2 ГПК намира приложение в случаите, когато търговското дружество е напуснало адреса си, без да впише в Търговския регистър новия си адрес, каквато хипотеза не е налице в случая, тъй като липсва отразяване в изпратените съобщения и призовка в този смисъл.

Връчването на книжа при данните, че на адреса няма канцелария на дружеството, е следвало да се извърши по реда на чл. 50, ал. 4 ГПК чрез залепване на уведомление, което не е сторено. Ненадлежното участие на ответника в процеса и в събирането на доказателства е процесуално нарушение, отстранимо във въззивното производство чрез валидно извършване на опорочените действия, включително и чрез събирането на доказателства при хипотезата на чл. 266, ал. 3 ГПК. Във въззивната жалба 5 няма искане за събиране на доказателства. Същевременно е направено искане за отмяна на обжалваното решение и връщането му за ново разглеждане, което може да бъде извършено от въззивния съд само в случаите на недопустимост на обжалваното решение, каквато не е налице, съгласно правилото на чл. 270, ал. 3 ГПК.

В жалбата се излага, че страните са имали уговорката да бъде извършен ремонт на наетия обект от дружеството, като през периода на извършване на ремонта, ответникът да не заплаща дължимия наем. С оглед изричната клауза на чл. 18 от договора измененията и допълненията в договора да бъдат единствено в писмена форма и предвид на това, че ответникът не представя писмен документ за наличието на такава уговорка, настоящият състав счита това твърдение за недоказано. То не кореспондира и с клаузата на чл. 13, ал. 3 от договора ремонтите и разходите за подобрения да не подлежат на прихващане от наема, нито на възстановяване или заплащане от наемодателите. В жалбата се излага още, че по средата на ремонтните дейности започнали претенции за заплащане на наема за всеки месец, което наложило спиране на ремонта, докато се изяснят отношенията, което изявление индиректно потвърждава твърденията на ищците, че е налице неизпълнение на задължението за заплащане на дължимата месечна наемна цена.