Решение № 1394 от 27.11.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1394 гр. София, 27.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на седемнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Цветко Лазаров

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева при участието на секретаря РУСИАНА АН. ЯНКУЛОВА като разгледа докладваното от Цветко Лазаров Въззивно гражданско дело № 20241000502832 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 от ГПК.

С решение № 4473 от 24.07.2024 г., постановено по гр.д. № 4440/2023 г. от Софийски градски съд е осъдил ответника „ОП 19“ ЕООД, ЕИК 205638336 да заплати на М. З. Р., ЕГН **********, на основание чл. 93 от ЗЗД, сумата от 31 400 евро, представлваща задатък по предварителен договор от 15.07.2021 г., с който ответникът се е задължил да построи и продаде на ищцата недвижим имот – апартамент № 2 с площ от 54.08. кв.м., втори етаж в сграда, находяща се в имот с идентификатор *** в гр. София.

Първоинстанцинният съд с посоченото решение е осъдил ответника „ОП 19“ ЕООД, ЕИК 205638336 да заплати направените деловодни разноски на М. З. Р., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, в размер на сумата от 2 456.52 лева.

1

Първоинстанцинният съд с посоченото решение е наложил глоба на отвeтника „ОП 19“ ЕООД, ЕИК 205638336, на основание чл. 405 от ЗСВ, в размер на сумата от 200 лева.

Решението на първоинстанционния съд се обжалва от ответника „ОП 19“ ЕООД, ЕИК 205638336 с доводи за неудопустимост, тъй като страните по предварителния договор са подчинени на уговорената арбитражната клауза, установена в чл. 31 от договора, а ищцата – купувач няма качеството на потребител по смисъла на параграф 13, т. 1 от Закона за защита на потребителите.

Жалбоподателят поддържа, че решението на първоинстанционния съд е неправилно, поради необоснованост, допуснато нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила. Ищцата като купувач по предварителния договор не е изправна страна, тъй като не е заплатила в срок уговорните вноски, поради което е прекратил договора и задържал заплатения задатък от 24 500 евро.

Моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и вместо това да отхвърли предявения иск.

Ответникът „ОП 19“ ЕООД, ЕИК 205638336 с частна жалба атакува определение № 14570 от 23.09.2024 г., постановено по гр.д. № 4 440/2023 г. от Софийски градски съд, с което е отхвърлил молбата му за отмяна на наложената глоба с решението, в която част има характер на определение.

Моли да се присъдат направените в двете инстанации деловодни разноски.

Насрещната страна – ищцата М. З. Р., ЕГН ********** е подала отговор на въззивната жалба в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК, с който изразява становище за нейната неоснователност и моли въззивния съд да осъди ответника, както и да заплати направените деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в първата инстанция и във въззивното производство.

Софийски апелативен съд, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, установи следното.

Въззивната жалба и частната жалба са допустими, тъй като са подадени в срок от надлежна страна срещу съдебни актове, които подлежат обжалване по посочения правен ред.

2

При преценката за основателността на въззивната жалба и на частната жалба, съдът взе предвид следното:

Ищцата М. З. Р., ЕГН ********** е предявила против „ОП 19“ ЕООД, ЕИК 205638336 иск с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, в размер на сумата от 31 400 евро.

Ищцата твърди в обстоятелствената част на исковата молба, че на 16.12.2020 г. е сключила с ответника договор за паричен заем, с който е предоставила на търговското дружество заем, в размер на левовата равностойност на сумата от 25 400 евро.

Договорът за заем е имал за цел да гарантира сключването на последващ предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот.

На 12.02.2021 г. собствениците на земя с нотариален акт са учредили на ответника „ОП 19“ ЕООД право на строеж за изграждане на сграда в имот с идентификатор ***.

Н а 15.07.2021 г. с ответника са сключили предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, с който последният се е задължил да построи и да и продаде недвижим имот – апартамент № 2 с площ от 54.08. кв.м., втори етаж в сграда, находяща се в имот с идентификатор *** в гр. София.

На 15.07.2021 г. са сключили Анекс към договора за паричен заем от 16.12.2020 г. и сумата от 25 400 евро е уговорена да бъдеи заплатен задатък по предварителния договор.

Продажната цена на апартамент № 2 е уговорена в размер на 63 500 евро.

Ответникът, като продавач се е задължил да прехвърли правото на собственост на апартамента след като сградата се въведе в експлоатация до 24 месеца и две седмици от получаването на строителна та линия, а такава е била дадена на 08.07.2021 г.

Ответникът не я е уведомил за достигането на определените етапи на строителството, съобразно които е следвало да изпълни своето задължение за заплащане на следващите вноски до пълния размер на продажната цената.

3

На 02.02.2022 г. получила уведомление от ответника, с което последният предложил в срок до 08.02.2022 г. да се уговори нова продажна цена от 85 000 евро с ДДС, но тя не се съгласила.

На 23.03.2023 г. получила уведомление от ответника, че с повече от 90 дни е просрочила задълженията си за плащане на вноските по чл. 8.2. и чл. 8.3, поради което последният е прекратил действието на предварителния договор, считано от деня на неговото връчване.

Ищцата твърди още, че точно е изпълнила всички задължения по предварителния договор и не е била увадомена от продавача за датите /12.03.2022 г., на която е издаден Акт образец № 7 за достигнато ниво на строителство „кота нула“ и за Акт образец № 14, поради което не е заплатила съответните вноски, обвързани със съставянето на тези актове.

Изрично е заявила, че с връчването на исковата молба на ответника прекратява действието на предварителния договор и моли съдът да осъди ответника да и заплати задатък, в размер на сумата от 31 400 евро, а не в уговорения двоен размер.

Поискала присъждане на направените деловодни разноски.

Ответникът „ОП 19“ ЕООД, ЕИК 205638336 подал отговор на исковата молба /л. 42/, с който оспорил допустимостта на иска с доводи, че в чл. 31 от предварителния договор е установена арбитражна клауза и уговорен арбитражен съд за решаване на всички спорове, възникнали във връзка с тълкуването или изпълнението задълженията по предварителния договор.

Оспорил основателността на иска с доводи, че точно е изпълнил задълженията си по договора, а ищцата като купувач не е заплатила вноските, обвързани с датите на съставяне на Акт образец № 7 за достигнато ниво „кота нула“ и на Акт образец № 14, поради което с писменото уведомление е прекратил предварителния договор и има правото да задържи дадения задатък.

Поискал присъждане на направените деловодни разноски.

От фактическа страна:

4

Първоинстанционният съд с доклада по делото е указал на всяка една от страните да установи със способите и средствата предвидени в ГПК всички правнорелеванти факти, на които основава своите претенции или възражения.

Внимателно е анализирал събраните доказателства и изложил мотиви, които въззивният възприема изцяло и постановявайки своето решение препраща към тях, на основание чл. 272 от ГПК, но за пълнота на настоящото изложението намира, че следва да се посочат основните правнозначими факти.

От събраните по делото доказателства се установява, че М. З. Р., ЕГН ********** и „ОП 19“ ЕООД, ЕИК 205638336, представлявано от управителя Г. В. А. на 16.12.2020 г. са сключили договор за паричен заем, с който ищцата реално е предоставила на търговското дуржество заем, в размер на левовата равностойност на сумата от 25 400 евро.

На 12.02.2021 г. с нотариален акт в полза на ответника е било учредено вещно правона строеж на жилищна сграда в УПИ с идентификатор идентификатор ***, находящ се в гр. София.

Н а 15.07.2021 г. ищцата и ответника са сключили предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, с който последният се е задължил да построи и да прехвърли правото на собственост на недвижим имот – апартамент № 2 с площ от 54.08. кв.м., втори етаж в сграда, находяща се в имот с идентификатор *** в гр. София.

На 15.07.2021 г. ищцата и ответника са сключили Анекс към договора за паричен заем от 16.12.2020 г., като сумата от 25 400 евро е уговорена като платен задатък по предварителния договор.

Продажната цена на апартамент № 2 е уговорена в размер на 63 500 евро.

Сградата е следвало да се въведе в експлоатация до 24 месеца и две 5 седмици от получаването на строителната линия, а такава е била дадена на 08.07.2021 г., т.е до 22.07.2023 г.

Продавачът се е задължил да прехвърли с нотариален акт правото на собственост върху апартамент № 2 не по-късно от 45 дни от датата на издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация - чл. 13 от предварителния договор, както и да предаде вледението.

Продавачът се е задължил да прехвърли правото на собстевност върху обекта без тежести.

Уговорена е неустойка в случай на забава от страна на продавача да въведе сградата в експлоатация.

Ищцата като купувач се е задължила да заплати продажната цена за сумата от 63 500 евро с начислен ДДС на вноски.

Първата вноска била в размер на 25 400 евро, като с анкес към договора за заем тази сума била отнесена към предварителния договор като задатък за обезпечение на задължението на купувача.

Ищцата като купувач се задължила да заплати втората вноска, в размер на 20 % от продажната цена, в размер на сумата от 12 700 евро в срок от 7 работни дни , считано от снабдяване с Акт за заверена „Кота нула“.

Третата вноска, в размер на 20 % от продажната цена, в размер на сумата от 12 700 евро е следвало да се заплати в срок от 7 работни дни от издаването на Акт образец 14.

Четвъртата вноска в размер на 10 % от продажнта цена, в размер на сумата от 6 350 евро е следвало да се заплати в срок до 7 работни дни от издаванато на Акт образец 15.

Последното плащане в размер на 10 % от продажната цена, в размер на сумата от 6 350 евро е следвало да се заплати в срок до 7 работни дни от сключването на окончателния договор, при условие, че е издаден Акт образец 16 – чл. 8 от предварителиня договор.