Решение № 715 от 04.02.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 715 гр. София, 04.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Анелия Маркова

Членове:

Пепа Маринова-Тонева

Василена Дранчовска при участието на секретаря Вяра Евг. Баева като разгледа докладваното от Пепа Маринова-Тонева Въззивно гражданско дело № 20241100500005 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 16752 от 17.10.2023 г. по гр.д. № 44589/2022 г. Софийски районен съд, 159 състав осъдил Р. Л. И., ЕГН **********, да заплати на „ЧАСТНА ДЕТСКА ГРАДИНА „ДЕТСКА КЪЩА МОНТЕСОРИ“ ООД, ЕИК

175369699, сумата 7 949.77 лв., представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди (претърпени загуби) вследствие от недобросъвестно преддоговорно поведение на ответника, изразяващо се в неоснователен отказ да сключи с ищеца предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор ***, ведно с построените в него сграда с идентификатор *** и сграда с идентификатор *** по

КККР на гр. София, одобрени със заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба – 17.08.2022 г., до окончателното плащане. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът е осъден да заплати на ищеца сумата 1 224.90 лв. – разноски по делото.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ответника Р. Л. И., който го обжалва изцяло с оплаквания за неправилност – неправилно 1 приложение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. По делото не било доказано ответникът да е действал недобросъвестно при воденето на преговори за продажбата на недвижимия имот. От събраните писмени и гласни доказателства се установило, че били водени преговори с наддаване за найвисока цена, каквато ищецът не достигнал. В хода на преговорите и с други потенциални купувачи между страните не са били постигнати договорки по отношение цена и предложени явно неизгодни клаузи в проект на договор, изпратен на електронна поща в петък следобед на 15.10.2021 г. (петък), с настояване за подписване на 18.10.2021 г., с което ответникът бил поставен в неизгодна позиция, най-малкото поради невъзможност за консултация с адвокат. Районният съд кредитирал единствено и само твърденията на ищцовата страна, без да изложи мотиви защо счита проекта на предварителен договор за изгоден по отношение на Р. И.. Изводите на първоинстанционния съд били в противоречие със събраните писмени доказателства. Съобразно т.

2.1 и т. 2.7 от проекта за предварителен договор и изводите на съда следвало, че ответникът не трябва да финализира сделката си през м. октомври, а да изчака евентуално до края на м. декември 2021 г. От разменената електронна кореспонденция от 15.10.2021 г. (петьк) от Д. М. до Р. И. било видно, че същата е поискала отлагане на подписване на договор заради „ретрограден Меркурий“, както и посочила, че банката може да не се съгласи да предостави пазарната оценка, т.е. за продавача съществувала несигурност. Видно от банково удостоверение от 15.10.2021 г., „Уникредит Булбанк“ била определила евентуално финансиране в размер на 519 000 евро. Многократно първоинстанционният съд изтъквал аргументи, че Р. И. е упълномощил И.С. за снабдяване с документи. Същото се било наложило заради изисквания на банката и липса на време, но не и заради дадено съгласие за продажба при условията, определени от купувача. Факт било, че страната - продавач свела до знание на другата страна, че при условията на конкурентно наддаване и бързина ще реализира продажбата. Според районния съд недобросъвестността се изразявала в нежеланието на ответника да сключи при условията на бъдещо несигурно събитие предварителен договор с явно неизгодни клаузи, вместо да получи бързо и сигурно плащане на цената от друг купувач. Първоначално определената цена по сделката била 620 000 евро, впоследствие реализирана сделка за сума от 650 000 евро, която купувачите заплатили веднага, без 2 утежняващи едностранно финансово-наказателни клаузи, регламентирани в проекто - договора на ищеца. Освен това от проекта за предварителен договор било видно, че задължението за представяне на документи, необходими за подписване на договор за продажба на недвижимия имот - кадастрални скици, данъчна оценка, удостоверение за тежести, нотариални актове в оригинал и др., били задължение на продавача, поради което необосновано било да се очаква ответникът да бъде ангажиран с такси за административни услуги, каквито страната доброволно решила да заплати, по собствено желание. В цялата електронна кореспонденция нямало определена дата за подписване на предварителния договор, както твърдял ищецът. Ответникът действал добросъвестно, съобразно собствените си интереси и по време на преговорите действал коректно и честно, включително уведомявайки другата страна, че се водят преговори с потенциален кандидат-купувач. Ответникът през целия период довеждал до знанието на другата страна всички обстоятелства, които имали значение. Действал добросъвестно, предлагайки на ищеца да закупи имота на най-високата цена, не бил създавал невярна представа и не бил поел задължение, за да възникнат вреди. При всяко положение ищецът следвало да докаже както факта на увреждането, така и наличието на пряка причинна връзка между вредите и твърдяното недобросъвестно поведение на другата страна, което не било сторено. Поради това моли съда да отмени атакуваното решение и вместо това да постанови друго, с което да отхвърли предявения иск. Претендира разноски, като за тези във въззивното производство представя списък по чл. 80 ГПК. Прави евентуално възражение за прекомерност по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК.

Въззиваемата страна ЧАСТНА ДЕТСКА ГРАДИНА „ДЕТСКА КЪЩА МОНТЕСОРИ“ ООД с отговор по реда на чл. 263, ал. 1 ГПК оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението като правилно по подробно изложени в отговора съображения. Претендира разноски за въззивното производство съгласно списък по чл. 80 ГПК. Прави евентуално възражение за прекомерност по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК. Съображения излага и в писмена защита от 13.11.2024 г.

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена в срока по чл.

259, ал. 1 ГПК, от надлежна страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.

3

За да се произнесе по основателността на жалбата, Софийски градски съд като въззивна инстанция обсъди събраните по делото доказателства съобразно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 и 3 ГПК, във връзка с изтъкнатите доводи, при което намира следното:

С оглед фактическите твърдения в исковата молба, съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 12 ЗЗД за сумата от общо 7 949.77 лв., представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди под формата на претърпяна загуба вследствие недобросъвестно преддоговорно поведение на ответника, изразяващо се в неоснователен отказ да сключи с ищеца предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор ***, ведно с построените в него сграда с идентификатор *** и сграда с идентификатор *** по КККР на гр.

София, одобрени със заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК. Претендирана е и законната лихва върху главницата от завеждане на исковата молба в съда на 17.08.2022 г. до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че бил дългогодишен наемател на описаните имоти, като в края на м. септември 2021 г. ответникът му съобщил за намерението си да продаде имотите. Заявил готовност да ги продаде на ищеца, стига да се съгласи на офертна цена от 650 000 евро. Ищецът се съгласил на тази цена, като пояснил, че смята да ползва кредит за финансирането на част от цената, с което ответникът се съгласил. Страните постигнали съгласие предварителен договор да се сключи до 18.10.2021 г., като при сключването му ищецът да заплати капаро в размер на 10 % от цената. Ищецът започнал подготовка на планираната сделка, като на 01.10.2021 г. ангажирал Адвокатско съдружие „Спасов и Братанов“, на което заплатил възнаграждение в размер на 7 200 лв.;

Инициирал преговори с банки за получаване на кредит, във връзка с което следвало да се снабди с определени документи, като заплатил 444 лв. за изготвяне на експертна оценка на „Импакт Оценители“ ООД, 120 лв. за 2 бр. кадастрални скици на „Геонет Консултинг“ ЕООД и 93.57 лв. - за издаване на 3 бр. удостоверения за тежести от Агенция по вписванията; Ищецът възстановил на адвокатското съдружие и сумата от 92.20 лв., включваща такси за различни административни услуги във връзка с предстоящата сделка. След подготовката за сделката изразил готовността си за подписване на 4 предварителен договор на поставената крайна дата, като на 15.10.2021 г. изпратил на ответника проект на предварителен договор и банково удостоверение за преглед и одобрение. Твърди, че на 16.10.2021 г. в телефонен разговор с управителя на дружеството ответникът заявил, че се отказва от сделката, тъй като изготвеният от адвокатите на ищцовата страна предварителен договор бил изпратен в електронен „pdf“ формат, в него било предвидено при неотпускане на кредита ответникът да върне на ищеца половината от полученото капаро и нямало сигурност, че кредитът ще бъде отпуснат. Това поведение на ответника било недобросъвестно, тъй като същият необосновано прекратил преговорите и отказал да сключи предварителен договор, макар последният да отразявал постигнатите договорености между страните. Същевременно ответникът не предложил други условия, не бил готов за предоговаряне на отношенията между страните и продал процесните имоти на трето лице на същата цена от 350 000 евро, въпреки че преди това създал убеждение у ищеца, че ще ги продаде на него. В причинна връзка с това поведение на ответника ищецът претърпял вреди в размер на направените разходи в общ размер от 7 949.77 лв.

С отговора на исковата молба, депозиран в срока по чл. 131 ГПК, ответникът е оспорил предявения иск. Признава, че е водил преговори с ищеца за продажба на процесните имоти, но оспорва страните да са постигнали договорка по отношение подписване на предварителен договор по чл. 19 ЗЗД;

Предложеният от ищеца предварителен договор не отразявал вярно предхождащите устни договорки между страните, както и желаната от ответника цена, доколкото на ищеца било предложено да закупи имота за повече от 650 000 евро; Не бил обвързан да продаде имота на ищеца, а имал възможност свободно да води преговори и с други лица, като законосъобразно отхвърлил предложения от ищеца предварителен договор; Не следвало да отговаря за сторените от ищеца разходи за документи, за които съгласно предварителния договор било предвидено да останат за сметка на продавача;

Действал добросъвестно и съобразно интересите си, като не бил укривал от ищеца, че води преговори и с други купувачи. Искал е от съда да отхвърли иска.

Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост 5 на решението в обжалваната част и спазване на императивните норми на материалния закон (т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк.д.

№ 1/2013 г., ОСГТК на ВКС).

Обжалваното решение е валидно и допустимо. Настоящият състав намира, че при постановяването му не са нарушени императивни материалноправни норми, а с оглед оплакванията в жалбата го намира за правилно по следните съображения:

От фактическа страна: Не е било спорно и по делото се установява от приетите договор за наем и анекси към него, че от 02.10.2009 г. ответникът е отдавал под наем на ищеца процесните имоти.

Не е било спорно също и от приетите нотариални актове (л. 16 – 23 от делото на СРС) се установява, че ответникът е бил собственик на поземлен имот с идентификатор ***, ведно с построените в него сграда с идентификатор *** и сграда с идентификатор *** по

КККР на гр. София, одобрени със заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, като на 28.10.2021 г. е продал същите на трето лице за сумата от 650 000 евро.

Разпечатката съдържа 32 от 59 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/6977d820-9452-4604-b6e0-5a5f58ff76d3