Решение № 151 от 12.06.2019, Районен съд - Козлодуй

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И

Е № гр.Козлодуй,

12 юни 2019 г.

В ИМЕТО НА

НАРОДА

Козлодуйският Районен съд, Втори състав в публично заседание на 13.05.2019 г. /Тринадесети май две хиляди и деветнадесета година / в състав:

Районен съдия: Адриана Добрева при секретаря Стела Димитрова като разгледа докладваното от съдията А.Добрева гражданско дело № 203 по описа на съда за 2019 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Съдебното производство е образувано по искова молба на

„Б.” ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя Венцислав Димитров Дунчовски, подадена чрез пълномощник адвокат К.К. ***, с която са предявени против „Ю.” ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управители Юлиян Мариов Кирилов и Марио Кирилов Асенов в условията на обективно комулативно съединяване, установителен иск за признаване за установено в отношенията между страните съществуването на Договор за аренда на земеделска земя от 20.03.2013г., вписан в СлВп - Козлодуй с вх. per. № 1021/18.04.2013г., том 2, акт № 217 и установителен иск за признаване за незаконно и отмяна на вписано с вх. per. № 368 / 12.02.2019г., том 1, акт № 234 на СлВп - Козлодуй заявление от ответника за прекратяване на същия договор за аренда на земеделска земя от 20.03.2013 г., вписан в СлВп - Козлодуй с вх. per. № 1021/18.04.2013г., том 2, акт № 217.

В съдебно заседание за ищцовото дружество участва адвокат К. и поддържа исковете.

Ответното дружество не изпраща представител. В срока по чл.131 ГПК ответника е подал редовен писмен отговор на исковата молба, с който оспорва исковете и излага подробни съображения в този смисъл.

В хода на съдебното дирене са събрани писмени доказателства, от които съда приема за установено от фактическа страна следното:

По делото е безспорно и страните не спорят, че на

20.03.2013г. Б. З. Д. и ищеца „Б.” ООД са сключили договор за аренда на наследствена земеделска земя с нотариална заверка на подписите и вписан в СлВп - Козлодуй с вх. per. № 1021/18.04.2013 г., том 2, акт № 217, с който арендодателя Б. З. Д. като един от наследниците на Зерко Т. Д. /той е негов син и съсобственик с дял ¼ идеална част/ е предоставил на арендатора „Б.” ООД под аренда за ползване общо 35,358 дка земеделска земя, включващи и нива от 16,258 дка, трета категория в местността “Тодоришкото”, представляваща имот № 008019 в землището на с.Ботево.

Съгласно т.1.3. от договора за аренда, той /договора/ влиза в сила на 01.10.2013 г. и е със срок 7 стопански години - до 01.10.2020г., а в т..IV.1. страните са договорили арендното плащане в размер на 30.00 лева за 1 дка., дължимо до 31.12 месец за съответната стопанка година, но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен срок.

А. Б. З. Д. е един от наследниците на бившия жител ***, З. Т. Д., починал на 05.04.1993г. видно от приложеното в делото на л. 5-6 Удостоверение за наследници №411 от 19.11.2018г., издадено от Община Хайредин. Наследници по закон са - П. З. Д. - син; П. З. Б. - дъщеря; Найден

З. Д. - син, починал на 29. 02. 1996г. и Б. З. Д. – син.

По делото няма спор и за факта, че арендодателя Б. З. Д. е починал на

02.07.2017г. и е оставил наследници трима низходящи – трима сина Пламен Б. Д., П. Б. Д. и М. Б. Д.

Видно от приложения в делото на л.12 договор за продажба на наследствени права по чл.212 ЗЗД, на 18.12.2017г. двама от наследниците на арендодателя, синовете му Петър Б. Д. и М. Б. Д. са продали на ответника „Ю.” ООД наследствените си права от наследодателя Б. З. Д.

Ищеца твърди и страните не спорят, а наред с това се потвърждава и от приложения в делото на л.17 констативен нотариален акт за собственост № 129, том 1, дело № 58 от 2018г., че с договор за продажба на наследствени права по чл.212 ЗЗД, на 14.12.2017г. и третия наследник на арендодателя, сина му Пламен Б. Д. е продал на ответника „Ю.”

ООД наследствени си права от наследодателя Б.

З. Д. Така на 08.02.2018г. ответника „Ю.” ООД се е снабдил с цитирания по-горе констативен нотариален акт, с който въз основа на договорите за закупени наследствени права е признат за собственик на ¼ идеална част от нива от 16,258 дка, трета категория в местността “Тодоришкото”, имот № 008019 в землището на с. Ботево /това е наследствената идеална част на арендодателя Б. З.

Д./.

Ищеца твърди и не се оспорва, че на

08.01.2018г., чрез куриерска фирма „ЕКОНТ“, управителят на дружеството е уведомен от ответника „Ю.” ООД, че е закупил наследствените права от Петър Б. Д. и от М. Б. Д., като законни наследници на арендодателя Б. З. Д. и е посочил, че на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАрЗ „Ю.” ООД замества арендодателя по договора за аренда от 20.03.2013г.

Ищеца твърди, че на 07.02.2019г., с

Нотариална покана с per. № 130, том 1, акт 9 от 07. 01. 2019 г. на Нотариус № 338, управителят е бил уведомен от ответното дружество чрез управителя Марио Кирилов Асенов, че разваля Договор за аренда на земеделска земя от 20.03.2013 г., на основание чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ - поради забава на арендните плащаня за стопанските 2016-2017 г. и 2017-2018 г. Твърди, че с тази покана за първи път дружеството арендатор е уведомено, че ответника е закупил наследствените права и от наследника П. Б. Д. Сочи, че към поканата не е бил приложен съответния договор за продажба на наследствени права нито относимо според него удостоверение за наследници на З. Т. Д.

Ищеца твърди и представя извлечение от ведомост, което не е оспорено от ответника за факта, че е изплатил на арендодателя Б. З. Д. за предоставените по арендния договор общо 35.358 дка, за стопанската 2016 - 2017г. в брой сумата 1225.00 лева представляваща уговорена арендна цена по договора.

Твърди и по делото е безспорно установено, че с платежно нареждане от 12.12.2018г. ищеца „Б.” ООД като арендатор е заплатило на „Ю.” ООД рента за стопанската 2017 - 2018г., за притежаваните от него 1/6 ид.ч. от 35,358 дка, в размер на 176.79 лева.

На

13.02.2019 г. управителят на „Б.” ООД е получил от СлВп - Козлодуй заявление от „Ю.” ООД за вписано с вх. per. № 368/12.02.2019 г., том 1, акт № 234 прекратяване на Договор за аренда на земеделска земя от 20. 03. 2013 г., вписан в СлВп — Козлодуй с вх.per. № 1021 / 18. 04. 2013 г., том 2, акт № 217.

С платежно нареждане от 14.02.2019г. арендатора „Б.” ООД е заплатил на „Ю.” ООД рента за стопанската 2017 - 2018г. и за останалите притежавани от него 1/12 (2/24) ид.ч. от всичките 35.358 дка, в размер на 88.40 лв.

Ищеца арендатор счита, че неправилно ответника е прекратил договора за аренда от 20.03.2013г., тъй като той е изправна страна като е заплатил уговорената и дължима арендна цена за стопанската 2016-2017г. лично и в брой на арендодателя Б. З., а за стопанската 2017-2018г. е изплатил на приобретателя „Ю.” ООД рента съобразно притежавания от него дял от съсобствеността за общо ¼ от земите предмет на договора за аренда и в срока уговорен в договора - до 31.12.2018г., но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен срок, което е до 05.03.2019г.

Ответника с писмения отговор не оспорва фактите и твърденията на ищеца, нито представените писмени доказателства. Твърди, че ищеца като арендатор по договора от 20.03.2013г. е неизправна страна, като не му е заплатил изцяло уговорената арендна цена.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Съдът е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл. 124, ал.1 от ГПК за установяване съществуването на арендно правоотношение (главен) и обусловен от него иск с правно основание чл.88 ЗКИР във вр.с чл.537, ал.2 от ГПК за установяване на несъществуването на вписано в агенцията по вписванията обстоятелство- прекратяването на посоченият аренден договор от 20.03.2013г. В конкретният случай следва да се приеме, че предявените обективно съединени искове са допустими. Ищецът има интерес от предявяване на установителния иск за установяване съществуване на арендните правоотношения по договора за аренда, тъй като с поведението си, вписвайки в Службата по вписванията прекратяване на договора за аренда на основание чл.27, ал.2 от ЗАЗ, ответника недвусмислено е показал, че оспорва наличието на облигационна връзка между тях, като правният интерес от предявяване на установителен иск се разкрива най-добре в такива случаи, в които ответникът оспорва претендираното от ищеца право. Правният интерес от предявения иск се определя и с оглед същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими откъм предмет и легитимирани страни.

Спорът по главния иск е относно това дали са изпълнени изискванията за встъпване в арендното правоотношение от страна на ответника и валидно ли е съобщено това обстоятелство на ищеца, за да породи съответните правни последици, както и дали е налице записаното обстоятелство - законосъобразно едностранно прекратяване на арендния договори.

Безспорно установено по делото е, че ищецът е арендатор и страна по посоченият аренден договор от 20.03.2013г., сключен с арендодател Б. З. Д., като един от съсобствениците притежаващ ¼ идеална част от правото на собственост върху земеделските имоти, предмет на този договор. Договора за аренда е валиден, сключен в изискуемата форма със срок за 7 години - до 01.10.2020г. и уговорена арендна цена от 30.00 лева за 1 дка., или 1060.74 лева за стопанска година, платима до 31.12 месец за съответната стопанка година, но не по-късно от 45 работни дни от договорения краен срок.

Чл.3, ал.4 от ЗАЗ /в редакцията преди изменението в ДВ, бр. 13 от 2007 г, в сила от 07.02.2017 г./ изрично допуска договорът за аренда да бъде сключен само с някои от съсобствениците на земеделската земя, в това число и само с един, независимо от размера на дела му, и препраща към чл.30, ал.3 от ЗС за уреждане на отношенията между съсобственика - арендодател и останалите съсобственици.

Безспорно установено е, че арендодателя Б. З. Д. е починал на

02.07.2017г. и е оставил трима наследници, низходящи – Пламен Бориславов Д., П. Б. Д. и М. Б. Д. Тримата наследници, първо П. Б. Д. с договор за продажба на наследствени права по чл.212 ЗЗД от 14.12.2017г., а след него и Петър Б. Д. и М. Б. Д. с договор за продажба на наследствени права по чл.212 ЗЗД от 18.12.2017г. са продали на ответника „Ю.” ООД наследствените си права от наследодателя Б. З. Д. Така по силата на закона – чл.17, ал.2 от ЗАЗ, който предвижда, че приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден, след смъртта на арендодателя на 02.07.2017г. той е заместен първо от тримата си наследници, а след като те продали на ответника наследствените си права от наследодателя арендодател, съответно на 14.12.2017г. и на 18.12.2017г., последния по силата на закона и с факта на покупката заместил арендодателя като страна в договора за аренда от 20.03.2013г. с ищеца. Следователно, от датата на разпоредителната сделка по договора на 14 и на 18.12.2017г., качеството арендодател по вписания договор за аренда е придобил ответника „Ю.” ООД, с всички произтичащи от договора и закона права и задължения, в това число правото да получи договореното арендно плащане. Заместването настъпва първо с факта на смъртта на арендодателя, а след това с факта на прехвърлителните сделки на наследствените права от неговите наследници на 14 и на 18.12.2017г. и по силата на закона за целия оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя. От тук следва много важния извод, който не се споделя от ищеца, но е безспорен в правната доктрина /Голева П., цит. съч., с. 209/ и практика, че тъй като договора за аренда е сключен от един от съсобствениците от свое име, само той се явява страна арендодател и само той има вземане за арендната цена.

С разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ в тежест на приобретателя е установено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместването.

Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване. Законът не обвързва липсата на уведомление за настъпилото заместване с лишаването на приобретателя от правото да развали договора при условията на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, т.е. поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Само при условие, че арендатора изпълни задължението си към предишния собственик, липсата на уведомление за заместването би рефлектирала върху правото на приобретателя да иска изпълнение и да развали договора поради неизпълнение. Настоящия случай отчасти е такъв, тъй като от една страна безспорно се установи, че ответника приобретател е изпратил уведомление на ищеца получено на 08.01.2018г., чрез куриерска фирма „ЕКОНТ“, че на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ „Ю.” ООД замества арендодателя по договора за аренда от 20.03.2013г., с което съда приема, че с това ответника валидно е изпълнил задължението си произтичащо от разпоредбата на чл. 17, ал.3 от ЗАЗ. Доколкото обаче ищеца арендатор преди да получи това уведомление за настъпилото заместване и преди факта на заместване е платил на арендодателя в брой и по ведомост арендната цена за 2016-2017г., то ответника приобретател не може да иска изпълнение за стопанската 2016-2017г. и не може да развали договора поради неизпълнение за това, както е сторил.