Решение № 1543 от 02.11.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1543 гр. София, 02.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-9, в публично заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Анелия Ст. Янева при участието на секретаря Константина Д. Рядкова като разгледа докладваното от Анелия Ст. Янева Търговско дело № 20241100900656 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са осъдителни искове с правна квалификация чл. 55, ал.

1, пр. 3 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

Ищецът „МОСКОВИЯ“ ЕООД твърди, че на 05.01.2023 г. между него и ответника „РЪНАХЕД БГ“ ЕООД бил сключен предварителен договор за продажба на недвижими имоти. По силата на същия ответникът се задължил да прехвърли на ищеца правото на собственост върху поземлени имоти с идентификатори *** и ***, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – за ниско застрояване.

Било договорено и че целта на купувача била изграждане на фотоволтаична централа в тях. Уговорената цена била в размер на 1 038 212 евро без ДДС.

Ищецът заплатил сумата 174 048,53 лева, представляваща част от дължимата цена и капаро по чл. 1.2. б. „В“, по посочена от продавача доверителна сметка на нотариус Л.Ш., а останалата част от задатъка - 14 831,60 евро - на две юридически лица, посочени от продавача. Ищецът се явил пред нотариус за сключване на окончателен договор на следните дати: 1/ 28.02.2023 г. уговорената в чл. 2.1 от договора; 2/ 31.03.2023 - уговорена в анекс № 1/23.01.2023 г./; 3/ 14.12.2023 г. - допълнително уговорена с бъдещия продавач. Последният не се явил да сключи окончателен договор на посочените дати. Освен това, ищецът установил, че имотите - предмет на предварителния договор, нямали характеристиките, посочени в договора урбанизирана територия, а представлявали земеделска земя. Предвид изложеното счита, че ответникът бил неизправна страна по договора, поради което упражнил правото си да го развали – с писмено изявление от 05.01.2024 г., връчено на продавача на 08.01.2024 г. по реда на чл. 50, ал. 2 ГПК. С развалянето на договора отпаднало основанието, на което била платена сумата 174 048,53 лева. Ищецът твърди и че считано от 01.04.2023 г. ответникът 1 изпаднал в забава да изпълни задължението си да му прехвърли правото на собственост върху описаните имоти, поради което за него възникнало и задължение да заплати предвидената в чл. 3.3 от договора неустойка за забава в размер на 0,1 % на ден от уговорената цена, но не повече от 10 %. За периода 01.04.2023 г. – 08.01.2024 г. се дължала неустойка в максимален размер /съобразно уточнителна молба от 08.07.2024 г. – 47 от делото на СГС/. Ето защо претендира следните суми: 174 048,53 лева, представляваща подлежащата на връщане продажна цена; 103 821,20 евро, представляваща неустойка за забава по чл. 3.3 от договора, заедно със законната лихва върху горните суми от 31.01.2024 г. до погасяване на задълженията. Претендира разноски.

Ответникът „РЪНАХЕД БГ“ ЕООД оспорва иска за връщане на част от платената продажна цена при твърдения, че ищецът нямал право да развали договора. Ответникът бил изправна страна. Имотите, предмет на предварителния договор, не били земеделска земя, а урбанизирана територия, поради което не била налице невъзможност за ползването им по предвиденото в договора предназначение. Не бил в неизпълнение на задължението си да сключи окончателен договор. На 28.02.2023 г. не бил настъпил падежът му, предвид уговорената в анекс № 1/23.01.2023 г. дата /до 31.03.2023 г./.

Договорът не бил сключен на 31.03.2023 г., защото ищецът не бил готов да изпълни задължението си за плащане на остатъка от продажната цена.

Банката, с която ищецът преговарял за сключване на договор за кредит, със средствата от който следвало да финансира покупката на процесните имоти, отказала да му отпусне такъв. След 31.03.2023 г,. между страните продължили преговори, като ответникът представил на ищеца всички необходими документи, вкл. изискваните от банката. Неколкократно били уговаряни дати за сключване на окончателен договор, каквото обаче не се случило единствено поради това, че купувачът не бил готов да изпълни задължението си да заплати остатъка от цената. Ответникът не се явил да сключи окончателен договор на 14.12.2023 г., тъй като датата и часът били определени едностранно от ищеца, като продавачът бил в обективна невъзможност да се яви. Поддържа, че договорът не бил развален и поради липсата на даден подходящ срок за изпълнение и липса на оказано съдействие за изпълнение.

Сумата 174 048,53 лева била преведена по доверителна сметка на нотариуса по силата на сключено с последния тристранно споразумение. Не били настъпили условията, предвидени в него, за предаване на сумата на продавача.

Ето защо оспорва и твърдението да е получил сумата, чието връщане се иска.

Оспорва иска за мораторна неустойка, като сочи, че не е бил в забава. Прави възражение за съдебно прихващане с вземане с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата 16 611,39 евро, представляваща неустойка за забава по чл.

3.4 от договора в плащането на задължението 174 048,53 лева за периода 09.01.2023 г. – 25.01.2023 г. Моли съда да отхвърли исковете. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, достигна до следните фактически и правни изводи:

По иска по чл. 55, ал. 1 пр. 3 ЗЗД:

Според чл. 55, ал. 1 ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.

Процесната искова претенция се основава на третия фактически състав по чл.

2

55, ал. 1 ЗЗД, доколкото развалянето на договор поради неизпълнение по реда на чл. 87 ЗЗД /каквото се твърди в исковата молба/ има обратно действие - чл.

88, ал. 1 изр. 1 ЗЗД.

Сраните не спорят, а и от събраните по делото доказателства се установяват следните обстоятелства: 1/ че между тях е налице облигационно правоотношение по предварителен договор за покупкопродажба на недвижими имоти от 05.01.2023 г. със съдържанието на представения към исковата молба документ, изменен с анекс № 1/23.01.2023 г. със съдържанието на документа на л. 18 от делото на СОС; 2/ сключено тристранно споразумение от 05.01.2023 г. със съдържанието на представения към отговора документ – л. 83 и сл. СОС; 3/ че на 25.01.2023 г ищецът е платил по посочената в тристранното споразумение сметка на нотариус Л.Ш. сумата 174 048,53 лева, а сумата 14 831,60 евро - на две юридически лица, посочени от продавача; 4/ че на 14.12.2023 г. ищецът е насрочил час при нотариус Д.К. за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, за който ответникът е бил уведомен; 5/ че ответникът не се е явил, като на 11.12.2023 г. е изпратил до ищеца и нотариуса уведомление със съдържанието на документа на л. 150 СОС.

За уважаването на иска в тежест на ищеца е да докаже, че е предал на ответника сумата 174 048,53 лева в изпълнение на задължението си за плащане на цена по процесния предварителен договор; че е упражнил правото си да го развали, за което следва да докаже, че е налице неизпълнение на задължение, поето от противната страна, което е съществено с оглед интереса на ищеца, че е отправено и получено от ответника писмено изявление за разваляне на договора /чл. 87, ал. 1 и 4 ЗЗД/.

В тежест на ответника е да докаже, че е налице правно основание за получаване на сумата, което не е отпаднало към момента на устните състезания - че е изпълнил точно съобразно уговореното или че неизпълнението се дължи на причини, които не могат да му се вменят във вина.

С процесния договор ответникът се задължил да прехвърли на ищеца правото на собственост върху следните поземлени имоти, находящи се в землището на гр. Ихтиман, местност „Мачкански кладенец“, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване - за ниско застрояване, както следва: 1/ имот с идентификатор ***, с площ 145 317 кв.м; 2/ имот с идентификатор ***, площ 2 999 кв.м /преамбюл и чл. 1.1/. В преамбюлът е посочено, че купувачът „желае да придобие описаните имоти… с цел изграждане на фотоволтаична централа“.

Ищецът се е задължил да заплати цена от 1 038 212 евро без ДДС или левовата й равностойност. Плащането е уговорено по следния начин: 1/ аванс /капаро/ в размер на 10 % - 103 821.20 евро; 2/ 934 390 лева – при нотариалното изповядване на сделката /чл. 1.2 букви А и Б/.

В договора се съдържа и клауза, съдържаща уговорен срок за плащане на остатъка от цената, различен от цитирания по-горе - 40 работни дни след плащане на капарото. За първи път на нея се позовава ответникът в писмената защита, твърдейки, че за ищеца не било възникнало право да развали договора, тъй като бил в забава на посоченото задължение.

В анекс № 1/05.01.2023 г. страните са уговорили дата сключване на окончателен договор не по-късно от 31.03.2023 г. или в 45-дневен срок от плащане на капарото. В анекса плащането на остатъка от цената не е 3 поставено като условие за течение на срока за сключване на окончателен договор. С оглед на това, както и предвид че в хода на процеса ответникът не е релевирал посоченото възражение, съдът намира за установено, че действителната воля на страните е остатъкът да се плати при сключването на окончателния договор.

Отделно, дори и да се приеме, че с оглед двете противоречащи си клаузи е невъзможно да се тълкува волята на страните, т.е. че срок не е уговорен, следва да се приложи законът. При това положение цената е дължима при предаване на вещта /чл. 327 ТЗ и чл. 200, ал. 2 ЗЗД/.

Уговореният аванс е платим по описания в буква „В“ на чл. 1.2 начин - в срок до три работни дни след представяне на банкова сметка и на следните лица: 1/ 88 989 евро - по посочена от купувача сметка; 2/ 14 831,60 евро – на посочените трети за делото лица.

Спорен между страните въпрос е предадена ли е сумата на ответника.

Последният представя тристранно споразумение - приложение № 2 към процесния договор. Същото е сключено между продавача, купувача и нотариус Л.Ш.. От съдържането му се установява, че има правната характеристика на договор по чл. 25а, ал. 2 ЗННД, според който условията за внасяне на сумите по специалната банкова сметка на нотариуса и за нареждания за плащания от нотариуса се уреждат с писмено споразумение между нотариуса и страните по сделката. Според споразумението сумата 88 989 евро, представляваща аванс по процесния предварителен договор, следва да бъде заплатена от купувача в тридневен срок от сключване на договора по посочената специална сметка на нотариуса. Сумата по тази банкова сметка не е нито на ищеца /който след плащането й не може да се разпорежда с нея/, нито на нотариуса, длъжен да я съхранява и да се разпореди с нея само по нареждане на ответника /съобразно уговореното в чл.

2 от споразумението/. Ето защо съдът намира, че сумата 174 048,53 лева /левовата равностойност на 88 989 евро/ е предадена именно на ответника.

Основанието за предаването на сумата /според съдържанието на платежното нареждане/ е предварителен договор за покупко-продажба на имоти в гр.

Ихтиман. При липсата на твърдения и доказателства за наличие на друг договор между страните за продажба на имоти в този град, съдът намира, че от описаните доказателства се установява сумата да е предадена в изпълнение на задължението на купувача да заплати част от цената по процесния предварителен договор.

По-нататък следва да се отговори на въпроса възникнало ли е право за ищеца да развали договора.

Съгласно чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. От текста на чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД следва, че от изявлението на кредитора трябва да е ясно поради неизпълнение на кое точно задължение по договора упражнява правото си да го развали. Ето защо в случая съдът следва да обсъди единствено наличието на посочените в изявлението за разваляне.

Видно уведомлението от 04.01.2024 г. /л. 48 и сл. СОС/, ищецът се е позовал на неизпълнение на следните задължения на продавача: 1/ да прехвърли правото на собственост върху описание имоти; 2/ да прехвърли 4 правото на собственост върху имоти с характеристиките на описаните в договора – находящи се в урбанизирана територия, в които е допустимо застрояване.