Решение № 263 от 17.08.2023, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 263 гр. Бургас, 17.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тридесет и първи май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Радостина К. Калиманова при участието на секретаря Жана Авр. Кметска като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Търговско дело № 20222100900218 по описа за 2022 година

Производството по делото е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД, съответно чл. 55, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД за евентуалните искове и чл. 86 от ЗЗД.

Образувано е по повод исковите претенции на А. Е. А., ЕГН ********** от град А., ул. "Х." № ** чрез процесуалния му представител, със съдебен адрес: град Бургас, ул.

„Македония“ № 61-36, партер, офис № 1 против „Бозкурт строителство“ ЕООД, със седалище град Айтос и адрес на управление ул. „Васил Левски“ № 31, представлявано от Ф.

О. Б. за осъждане на ответната страна да му заплати общо сумата от 40 000 евро, заявена като частична претенция от такава в общ размер на 87 298.15 евро, с която ответното дружество се е обогатило неоснователно поради отпадане на основанието за нейното получаване, а именно преустановяване действието на предварителни договори за покупкопродажба на апартамент № 8, апартамент № 9 и магазин № 3, всички те находящи се в „Многофамилна жилищна сграда с магазини и ЗОХ на партерен етаж и паркинги в сутерена“, с административен адрес: град Айтос, ул. „Петър СТ.“ № 26, изградена в УПИ VIII-1751 в кв. 104 по плана на град Айтос, съответно при условията на евентуалност поради получаването й без основание, ведно със законната лихва върху претендирания размер главница от датата на депозиране на исковата молба до окончателното й плащане.

Претендират се от ищцовата страна и сторените от нея съдебно- деловодни разноски. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.

Твърди се в исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство, че през месец декември 2020 година ищецът сключил като купувач с ответника предварителен договор за изграждане и покупко-продажба на негов собствен недвижим имот, представляващ самостоятелен обект № 8 - апартамент със застроена площ от 101.28 кв. м., находящ се на кота +6.70 м. в строящата се сграда в град Айтос, ул. „Петър 1

СТ.“ № 26, разположена в УПИ VIII-1751 в кв. 104 по плана на град Айтос.

С идентичен предварителен договор, сключен с ответника през месец януари 2021 година било уговорено строителството и продажбата на още два самостоятелни обекта в същата сграда в град Айтос, а именно: апартамент № 9 със застроена площ от 82.74 кв. м., находящ се на кота +9.50 м. /погрешно посочена в предварителния договор като +6.70 м/, заедно с паркинг /паркомясто/ № 2, както и магазин № 3 със застроена площ от 71.17 кв. м., находящ се на кота +0.00 м.

Продавачът „Бозкурт строителство“ ЕООД бил носител на правото на строеж върху тези обекти по силата на учредена в негова полза суперфиция с нотариален акт №1, том II, peг. №2351, дело №184/07.08.2020 година на нотариус peг. № 665 на НК и нотариален акт за поправка № 184, том II, peг. № 4340, дело №360/23.12.2020 година на същия нотариус.

Цената на имота по първия предварителен договор, този за апартамент № 8, била уговорена на 56 422 евро с ДДС, по втория предварителен договор за апартамент № 9 била в размер на 49 000 евро с ДДС, а за магазин № 3 - в размер на 53 300 евро с ДДС. По тези два предварителни договора ищецът заплатил на продавача суми в общ размер на 174 204.29 евро, както следва:

На 20.11.2020 година в брой - вноска в размер на 2 000 евро за апартамент № 8; на непосочена в платежния документ дата след месец януари 2021 година, платена в брой вноска в размер на 26 211 евро за апартамент № 8; на 29.01.2021 година в брой - вноска в размер на 18 000 евро за магазин № 3 и апартамент №9; на 05.02.2021 година - вноска в размер на 7 000 евро за магазин № 3 и апартамент №9; на 06.04.2021 година по банков път - вноска в размер на 10 000 евро, с посочване в платежния документ, че се плаща по фактура 0000000020; на 07.04.2021 година в брой - вноска в размер на 10 000 евро за магазин № 3 и апартамент № 9; на непосочена в платежния документ дата след месец януари 2021 година, платена в брой вноска в размер на 10 000 евро за апартамент № 9; на 23.02.2021 година по банков път - вноска в размер на 5 000 евро, без посочване в платежния документ за кой обект се отнася; на 06.05.2021 година в брой - вноска в размер на 15 000 евро за магазин № 3; на 07.05.2021 година по банков път - вноска в размер на 25 000 лева /12 782.29 евро/ за магазин № 3; на 11.03.2021 година по банков път - вноска в размер на 5 000 евро - за магазин № 3; на 12.01.2022 година по банков път - вноска в размер на 10 350 евро за магазин № 3, заплатена от Рамадан Турай Рамаданов за сметка на ищеца, както е посочено в платежния документ;

2

На 12.01.2022 година по банков път - вноска в размер на 9 650 евро за апартамент №9, заплатена от Рамадан Турай Рамаданов за сметка на ищеца съгласно посоченото в платежния документ; на 05.04.2022 година по банков път - вноска в размер на 33 211 евро, без посочване в платежния документ за кой обект се отнася. За всяка заплатена вноска на ищеца бил издаван приходен касов ордер.

След цялостното завършване на сградата, в която се намирали трите обекта по предварителните договори, продавачът прехвърлил с три отделни нотариални акта предвидените самостоятелни обекти. Така, на 09.02.2022 година, с нотариален акт № 51, том I, peг. №577, дело № 46/2022 година на нотариус peг. № 665 НК на ищеца бил прехвърлен магазин № 3, заедно с 10/572 кв. м. идеални части от дворното място за продажна цена в размер на 39 190.20 лева без ДДС или 47 028.24 лева с ДДС. На 06.04.2022 година с нотариален акт № 125, том I, peг. № 1539, дело № 111/2022 година на същия нотариус на ищеца бил прехвърлен апартамент № 9, ведно с 25/572 кв. м. идеални части от дворното място за сума в размер на 48 325.30 лева без ДДС или 57 990.36 лева с ДДС, а на 12.04.2022 година с нотариален акт № 136, том № I, peг. №1642, дело № 121/2022 година на същия нотариус на ищеца бил прехвърлен апартамент № 8, ведно с 25/572 кв. м. идеални части от дворното място за продажна цена в размер на 54 129.20 лева без ДДС или 64 955.04 лева с ДДС.

Горното сочело, че страните в сключените окончателни договори за продажба на трите обекта уговорили цена доста по-ниска в сравнение с предходно уредената в предварителните договори. Разликата до действително платената от ищеца такава следвало да му бъде върната след нотариалното изповядване на сделките, но това така и не се случило. Тази разлика възлизала на сумата от 87 298.15 евро. Ищецът поддържа, че по договора, обективиран в нотариален акт № 51/09.02.2022 година надплатил сумата от 41 587.13 евро, от които претендира частично 24 000 евро; по договора, обективиран в нотариален акт № 125/06.04.2022 година за апартамент № 9 надплатил сумата от 7 500 евро, от които претендира частично 1 000 евро; по договора, обективиран в нотариален акт № 136/12.04.2022 година за апартамент № 8 надплатил 38 211.02 евро, от които претендира частично 15 000 евро.

Ответната страна, на която съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея, в срока по чл. 367 от ГПК е депозирала по делото писмен отговор, с който е изразила становище по така предявените против нея искови претенции, представила е доказателства, като е направила доказателствени искания. Сочи се в него, че ищецът неправилно посочвал сумите по направените от него плащания. Две от направените от него плащания се отнасяли до платената продажна цена на апартамент № 8, а именно 2 000 евро, платени на 20.11.2020 година, за което бил съставен касов ордер и 26 211 евро, платени от същото лице на ответното дружество.

Уговорената продажна цена в нотариален акт № 136, том I, peг. № 1642, дело № 121/12.04.2022 година на нотариус с peг. № 665 на НК била 54 129.29 лева без ДДС, от което 3 следвало, че ищецът не само не бил надвнесъл 15 000 евро в повече от уговореното, но и даже дължал сумата от 9 779.13 лева.

Освен това, с платежно нареждане от „Уникредит Булбанк“ АД на 07.04.2022 година ответникът превел по сметка на ищеца сумата от 33 211 евро, равняващи се на 64 955.06 лева, като основанието за превода било „плащане по вече прекратен предварителен договор“.

Изтъква, освен това, че на 06.04.2022 година бил сключен между тях договор за наем, по силата който ищецът като наемодател отдал на ответника като наемател под наем магазин № 3 на партерен етаж, със застроена площ от 67.17 кв. м., собственост на ищеца.

Съгласно чл. 3, ал. 1, този договор се сключвал за срок от 24 месеца и влизал в сила от привеждане на магазина в състояние годно за експлоатация. Всички строително-монтажни дейности и привеждането на магазин № 3 и апартамент № 9 в годно състояние за експлоатация реално били извършени от ответното дружество, в това число била положена от него гипсова шпакловка по стените и тавана, боядисване на стените и таваните, полагане на теракот, гранитогрес, ламиниран паркет на пода, монтаж на ел. контакти и ключове за осветление, монтаж на осветителни тела, полагане на фаянс и теракота и санитария в прилежащата тоалетна към обекта и други. Изброените СМР били оценени на сумата от 16 840 лева и изцяло извършени от ответника. Същото било извършено и по отношение на апартамент № 8.

Поради неизпълнение на горепосочения договор за наем и на основание чл. 307 от Търговския закон ответното дружество отправило уведомително писмо, изпратено на 26.07.2022 година до ищеца, с което прекратило същия. Тъй като наемателят предплатил наемната цена за уговорения срок от 24 месеца, същият уведомил наемодателя, че последният му дължи връщане на сумата в размер на 14 400 лева, невъзстановена към този момент. Поради това отправя при условията на евентуалност възражение за прихващане на дължимата сума от така разваления договор за наем в размер на 14 400 лева.

От нотариален акт № 21 от 15.06.2022 година било видно, че ищецът, представляван от своята съпруга сключил договор за покупко-продажба на апартамент № 9, ведно с 25/572 идеални части от дворното място и гараж - паркомясто № 2, за които претендирал връщане на част от т. нар. предплатена сума. Видно било, че продажната цена по този договор била в размер на 139 841.85 лева, която била значително по-висока от тази, на която апартаментът бил закупен от ответното дружество, едва два месеца по-рано. Завишената продажна цена се дължала именно на извършените СМР и довършителни ремонтни дейности за по-висок клас строителство по искане на ищеца А. А. за сметка на строителя - ответното дружество.

Поради всичко гореизложено моли за отхвърляне на иска и присъждане на направените по делото разноски. При условията на евентуалност счита, че иска следва да бъде уважен само до размера на сумата от 15 044.94 лева, представляваща разликата в надплатеното и възстановеното на основание прекратен предварителен договор на 07.04.2022 година.

Съдът е съобщил на ищеца за подадения писмен отговор на ответника, като същевременно му е указал, че в посочения му в съобщението срок може да подаде 4 допълнителна искова молба и упражни правата си по чл. 372 от ГПК. В този срок ищецът е депозирал такава. С нея е оспорено твърдението за дължимост от негова страна на сумата от 9 779.13 лева за апартамент № 8. Същият не оспорва връщането на 07.04.2022 година на част от платената за апартамент № 8 сума в размер на 33 211 евро. При допълнително извършената проверка на банковата си сметка ищецът установил, че такава сума действително била постъпила по нея. В тази връзка пояснява, че след връщането от страна на ответника на посочената сума, надплатените от него суми възлизали общо на 54 087.15 евро, от които по договора за магазин № 3 надплатени били 41 587.13 евро, от които се претендират частично 36 500 евро; по договора за апартамент № 9 била надплатена сумата от 7 500 евро, от която претендира частично 2 500 евро, а по договора за апартамент № 8 надплатената сума била 5 000.02 евро, от която се претендират частично 1 000 евро.

Оспорено е наведеното във връзка със сключения договор за наем на въпросния недвижим имот, представляващ магазин № 3 твърдение, че всички довършителни работи по него, както и по апартамент № 9 били извършени от ответното дружество. Тъкмо обратното, единствено ищецът, чрез наети от него трети лица извършил тези СМР и то по трите обекта.