Решение № 71 от 13.04.2026, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 71 гр. Бургас, 13.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на единадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росица Ж. Темелкова

Членове:

Кремена Ил. Лазарова

Албена Янч. Зъбова Кочовска при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Росица Ж. Темелкова Въззивно гражданско дело № 20252000500486 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 ГПК .

Образувано е по въззивната жалба на Е. Д. Д. – Г., чрез пълномощника адв. Ш., против решение №689/21.08.2025 г. по гр.дело № 735/2024 г. по описа на Бургаския окръжен съд, с което е са отхвърлени предявените от нея обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.26 ал.2 от ЗЗД срещу В. Д. Я., ЕГН ********** от гр. С., Т. П. Я., ЕГН ********** от гр.

Б. „Юробанк България“ АД, ЕИК 000694749 и „Банка ДСК“АД, ЕИК 121830616, за прогласяване нищожността на договор за дарение, обективиран в нот.акт за дарение на недвижим имот № 55, том III от 29.09.1998г. по описа на районен съдия при Несебърски районен съд, вписан в Службата по вписванията при РС –Несебър с вх. рег.№ 795/29.09.1998г., поради невъзможен предмет и за прогласяване нищожността на договор за дарение на недвижим имот № 157, том I, рег.№ 834 от 19.04.1999г. по описа на нотариус с рег.№ 208 на НК, вписан в Служба по вписванията при РС – Несебър с вх.рег.№ 330/19.04.1999г., акт № 132, том I, поради невъзможен предмет,като неоснователни.Иска се отмяна на решението като неправилно и незаконосъобразно и постановяването на друго, с което исковете да бъдат 1 уважени.За да отхвърли предявените искове съдът е приел, че процесните обекти не са общи части от сградата. Статутът на общата част се преценява съобразно това дали предназначението му е за задоволяване на общите нужди на съсобствениците с оглед строителните книжа и извършеното преустройство, като меродавен за преценката е моментът на възникване на етажната собственост. Твърди се, че тези констатации на съда за правилни, но е налице неправилен анализ на доказателствата по делото, в резултат на което се е стигнало до погрешни правни изводи. Изложена е отново фактическата обстановка във връзка с изграждането на жилищната сграда от бащата на ищцата, както и извършените разпоредителни сделки с процесните два имота – тавански етаж и подпокривно пространство.Твърди се, че с извършеното дарение на втория етаж на жилищната сграда на ищцата от нейните родители е възникнала етажна собственост и към този момент следва да се преценява статута на таванския етаж и подпокривното пространство – какво е предназначението на тези имоти и дали е налице съгласие на всички съсобственици за промяна в предназначението на тези имоти. Счита, че съгласно дефиницията на чл.38 от ЗС подпокривното пространство и таванският етаж са общи части по предназначение. Поддържа се твърдението, че с оглед на това последващите разпоредителни сделки – дарения, са нищожни поради липса на предмет на осн.чл.26,ал.2, пред.първо ЗЗД. Съгласно приетото заключение на вещото лице, на място са изпълнени четири етажа и ново използваемо подпокривно пространство, като последното не предвидено по проект. По проект между втори жилищен етаж и използваемото подпокривно пространство не е предвиден друг етаж.От разпита на вещото лице също се установява, че изграденото на място не отговаря на предвижданията на ПУП, според начина на застрояване и не съответства на издаденото разрешение за строеж.В допълнителното заключение се посочва, че двата процесни обекта не отговарят на изискването за функционалност на жилища, имат характер на ателие/студио или складови помещения. Вещото лице също е установило, че по проект таванският етаж не е самостоятелен обект и не е налице техническа документация за промяна на предназначението му. Тези заключения на вещото лице не са обсъдени от съда в мотивите на обжалваното решение.

Анализирани са показанията на свид.Д., от които се прави извод, че подпокривното пространство се ползва като складови помещения от 2 собствениците на отделните жилищни обекти в сградата.Счита, че показанията на този свидетел са пълни и обективни и не се установяват обстоятелства, от които да се направи извод, че е заинтересован от изхода на спора.Тези гласни доказателства не са обсъдени от съда, което се определя от въззивницата като съществено процесуално нарушение, водещо до неправилни изводи относно предназначението на недвижимите имоти, предмет на договорите за дарение, за които се твърди, че са нищожни поради невъзможен предмет. Оспорени като необосновани са изводите на съда, че към момента на възникване на етажната собственост не е било налице предназначението на тавана /подпокривното пространство да обслужват двата самостоятелни етажа, предвидени по първоначалния проект. Необосновани са и изводите на съда, че таванът и подпокривното пространство изначално са построени за живеене, като е изградено стълбище до тях и бани с тоалетни.

Счита, че дори да се приеме, че става дума за общи части по предназначение, то към момента на възникване на етажната собственост липсва съгласие на ищцата, като етажен собственик за извършване на преустройства и промяна на предназначението на тези общи части. Твърди се, че обжалваното решение е в противоречие със задължителна практика на ВКС, формирана в ТР №3/2014г на ОСГК на ВКС, съобразно която, ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот не са фактически обособени, но е възможно да се обособят като самостоятелни обекти, съобразно действащия устройствен закон, договорът не е нищожен, а правната невъзможност за обособяване е налице когато при сключване на сделката съществува непреодолима пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяването на тази част.Твърди се, че първоинстанционният съд е решил спора, без да съобрази разяснената от ВКС правна невъзможност, която в случая обуславя нищожност на ипотечния договор / вероятно се има предвид договорите за дарение/.От събраните по делото доказателства не се установява реално определените части от недвижимия имот – тавански етаж и подпокривно пространство да са съществували фактически обособени като жилища. От заключенията на вещото лице не може да се отговори на въпроса дали процесните имоти са съществували фактически обособени като жилища към момента на сключване на договорите за дарение, а от събраните доказателства се установява, че не е възможно според действащия закон към момента на сключване на ипотечната сделка, таванския етаж и подпокривното 3 пространство да се обособят като самостоятелен обект на правото на собственост. Счита, че съществен пропуск на съда е да изясни определението за самостоятелен обект на правото на собственост.СТЕ дава заключение, че по височина и етажност сградата не съответства на разрешението за строеж и на частичния кварталнозастроителен и силуетен план. Твърди се, че съгласно действащото законодателство и градоустройство таванският етаж и подпокривното пространство не могат да бъдат узаконени, тъй като са изградени в противоречие с действащ ПУП и КЗСП, по отношение на същите не би могло да се одобрят инвестиционни проекти за обособяването им като самостоятелни обекти на правото на собственост, годни да бъдат предмет на прехвърлителни сделки. Това води до извод за липса на самостоятелен обект на правото на собственост към момента на сключването на атакуваните сделки за дарение.

По делото е постъпил отговор от Т. П. Я. , в който жалбата е оспорена като неоснователна. Правилно съдът е преценил, че в нарушение на издаденото разрешение за строеж и учреденото право на строеж, бащата на ищцата е изградил жилищна сграда, включваща гаражен и четири жилищни етажа. Правилно е приел, че двата последни етажа – тавански и подпокривно пространство не представляват общи части на жилищната сграда, тъй като строежът е изпълнен преди влизане в сила на ЗУТ. Анализирани са заключенията на вещото лице, което е констатирало, че липсва проектна документация в Община Несебър, на място е изпълнена вместо еднофамилна многофамилна сграда. Вещото лице е констатирало, че таванският етаж няма обособена кухня и кухненски бокс и принадлежащо складово помещение, като така изпълненият четвърти етаж има характер на ателие/ студио. Налице е използваемо подпокривно пространство, което не отговаря на изискванията за функционално жилище, но има характер на ателие или складово помещение.Вещото лице е категорично, че обектите на четвърти етаж – тавански и подпокривно пространство не служат за общо ползване на собствениците на останалите самостоятелни обекти, тъй като за жилищата на втори и трети етаж складовите помещения по проект са предвидени на първия етаж и така са изпълнени. От разпита на експерта и на разпитания свидетел е установено, че всяко жилище има самостоятелен вход и в този смисъл таванският етаж и подпокривното пространство отговарят на изискванията на чл.40 ЗУТ. Подпокривното пространство няма изградена 4 баня с тоалетна, но е възможно да бъдат обособени такива и да се обособят и складови помещения, както дневно и кухненско помещение.Счита за правилен изводът на съда, че липсата на одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж на тавански етаж и подпокривно пространство не води до извод, че те са несамостоятелни обекти, тъй като липсва проект , от които това да бъде установено. И двата процесни обекта са самостоятелни такива, съобразно разпоредбата на пар.1, т.1 от ДР на ЗКИР.Няма пречки незаконни строежи да бъдат годни обекти на правото на собственост, както и на разпоредителни сделки. Моли да бъде оставена без уважение въззивната жалба и да се присъдят разноските по делото.

По делото е постъпил отговор от ответницата В. Я., чрез процесуален представител адв.Д., като се заявява, че подадената жалба е основателна и моли да бъде отменено обжалваното решение и да се постанови друго, с което предявените искове да бъдат уважени изцяло.Изложените правни и фактически доводи в отговора на Я. се припокриват с тези във въззивната жалба.

По делото е постъпил отговор от „Юробанк България“АД , чрез процесуален представител адв.К., в който жалбата е оспорена като неоснователна.Излага становище, че предявените искове са процесуално недопустими поради липса на правен интерес.Твърди се, че принудителното изпълнение, насочено към недвижимите имоти, предмет на претенциите, по никакъв начин не накърнява правната сфера на ищцата и не е насочено към нейно имущество.Счита,че същата не е собственик на процесните имоти и независимо от изхода на спора, няма да придобие право на собственост върху тях. Освен това се твърди, че не е налице надлежна процесуална легитимация на ответниците В. Я. и Т. Я., които не са собственици на процесните два самостоятелни обекта, тъй като са прехвърлени от тях на децата им през 2013г.

Висящо пред въззивната инстанция е производството по двата обективно съединени иска с правно основание чл.26,ал.2, предл.1 ЗЗД – нищожност на договори за дарение поради невъзможен предмет.

В исковата молба се твърди,че наследодателят на ищцата и първата ответница Д. Д. е бил собственик на западен близнак на площ 92 кв.м.сграда, състояща се от гаражен етаж, първи жилищен етаж ,втори жилищен 5 етаж , тавански етаж и подпокривно пространство , изградена на основание отстъпено право на строеж върху държавно място, съставляващо ½ идеална част, западна , от парцел XV в кв.55 по плана на с.С. В., съгласно нот.акт № 105,том четвърти от 1996г. Ищцата твърди, че с договор за дарение, обективиран в нот.акт № 54, том трети,от 1998г е придобила собствеността на втори жилищен етаж от същата сграда, като към момента на сделката сградата е преминала в режим на етажна собственост. Твърди се, че изградените тавански етаж и подпокривно пространство са придобили статут на общи части по предназначение. С договор за дарение от 1998г първата ответница е придобила собствеността върху тавански етаж и подпокривно пространство от същата сграда, а впоследствие е дарила на втория ответник Т. Я. 1/ 2 ид.ч. от тези обекти.Твърди се, че двете сделки са нищожни поради невъзможен предмет, тъй като са прехвърлени общи части на сграда- етажна собственост.Твърди се също, че процесните имоти са били ипотекирани в полза на „Юробанк България“АД и са предмет на принудително изпълнение по изп.дело № 392/2021г на ЧСИ Д.Н..Тъй като ищцата е собственик на обособен обект в сграда –етажна собственост, тя има интерес да атакува двете сделки, тъй като има права върху тези обекти, предмет на договорите за дарение, с оглед характера им на общи част на сграда –етажна собственост и като такива са съсобствени на всички етажни собственици.