Решение № 542 от 23.12.2024, Окръжен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 542 гр. Русе, 23.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Виржиния К. Караджова при участието на секретаря Димана С. като разгледа докладваното от Виржиния К. Караджова Гражданско дело № 20244500100225 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.362-чл.364 от ГПК, а предявеният иск е с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД.

Ищецът Д. Г. Д. твърди, че на 12.02.2020 г. в качеството на купувач сключил с К. И. К. предварителен договор за покупко-продажба на два недвижими имота, собственост на последния, съгласно Нот.акт № 175, том IV, peг. № 6065, дело № 527 oт 20.10.2015 г. на Нотариус peг.№ ***, находящи се в гр.Русе, подробно описани по исковата молба. Продавачът се задължил да прехвърли собствеността върху жилищата, срещу което му бъде заплатена уговорената обща цена от 160 000 лв. Сочи се, че имотите са функционално и фактически свързани помежду си в един самостоятелен жилищен обект, но за обединението не са издадени нужните документи.

Продавачът починал на *** като оставил наследници по закон своите родители, ответници в настоящото производство. Ищецът счита, че те встъпват в правата и задълженията на своя праводател по предварителния договор и всеки от тях притежава равна част от правото на собственост върху процесните имоти.

Ищецът твърди, че към *** е изплатил на продавача oбщo 120 000 лв. от уговорената цена, след което не е имал контакт с наследниците на К. К.. Това 1 осуетило възможността му да изпълни изцяло задължението си no чл.2.2 oт предварителния договор в определения в контракта срок- дo 30.12.2022 г. В исковата молба е заявена готовност за престиране на остатъка от по 20 000 лв. за всеки от наследниците по посочена от тях банкова сметка.

Твърди се, че след подаване на исковата молба следващата се сума на първата ответница е преведена по посочената от нея сметка в отговора на исковата молба.

Иска се съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен процесния предварителен договор.Претендира разноски за производството.

Ответницата И. Т. К. признава иска, както и обстоятелството, че след завеждане на делото от ищеца й е била преведена сумата от 20 000 лв., представляваща дължим остатък от договорената продажна цена. Претендира присъждане на разноски по делото.

Ответникът И. Д. К. оспорва иска. Твърди, че подписът за продавач на страница втора от предварителния договор не е на наследодателя, нито ръкописният текст с имената му е изпълнен от него. Оспорва, че купувачът е заплатил до 28.02.2020 г. уговорената сума от 100 000 лв., поради което контрактът не е произвел действие.Сочи, че част от плащанията са били извършени по банкова сметка на продавача, различна от тази по договора, поради което намира, че тези суми не касаят процесното облигационно правоотношение. Оспорва твърдението, че ищецът не е имал контакт с наследниците на К. К., поради което е могъл да изпълни договорното си задължение в уговорения срок. Намира, че купувачът е следвало да преведе остатъка от цената по известната му банкова сметка на наследодателя.

Претендира се отхвърляне на иска и присъждане на разноски по делото.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното:

Представен е двустранно подписан договор от 12.02.2020 г., сключен между Д. Г. Д. и К. И. К., с който последният се задължил да продаде на ищеца процесните недвижими имоти, негова еднолична собственост по дарение / Нот.акт № 175, том IV, peг. № 6065, дело № 527 oт 20.10.2015 г. на Нотариус peг.№ ***/, находящи се в гр.Русе, за обща сума от 160 000 лв., от които 100 000 лв. следвало да бъдат преведени по посочената в документа банкова сметка на продавача в “Райфайзенбанк /България/“ АД, в срок до 28.02.2020 г., 2 явяващо се условие за влизане в сила на контракта. Останалата част от цената трябвало да бъде платена на три равни вноски с падеж 30-ти декември на текущата година и крайна дата 30.12.2022 г. Страните се съгласили, че всяка забава ще се счита за неизпълнение, даващо право на изправния съконтрахент да поиска разваляне на договора на това основание. Продавачът се задължил да предаде владението на апартаментите до края на 2020 г. Страните се споразумели сключването на окончателния договор за покупко-продажба да се извърши най-късно до 11,00 часа на 06.01.2023 г. в кантората на св.Т.К., в качеството й на Нотариус рег.№ ***.

Приложени са схеми на обектите и скица на поземления имот, издадени на 15.02.2024 г. от СГКК-Русе.

По делото са представени доказателства, че на 17.02.2020 г., 18.02.2020 г. и на 19.02.2020 г. /на два пъти/ от ищеца били извършени преводи по банкова сметка на продавача в “Райфайзенбанк /България/“, различна от тази, посочена в предварителния договор, като основание е плащане по договор, а сумите- по 25 000 лв. На 30.12.2020 г., по същата банкова сметка и с аналогично основание, от купувача постъпили още 20000 лв. /л.50-л.52, л.55-56, л.178, л.190 и л.198/. Така до края на 2020 г. ищецът заплатил в полза на К. К. общо сумата от 120 000 лв.

На *** продавачът починал. Негови наследници по закон са двамата му родители, ответници в настоящото производство /У-ние за наследници изх.№ 3-564/06.02.2024 г., издадено от Община-Русе/, като съгласно чл.6 от ЗН, правата им по отношение на наследствената маса са равни.

Е. Т. К. е признала иска, както и извършеното в нейна полза плащане след подаване на исковата молба от страна на купувача в размер на 20 000 лв., съставляващи припадащата й се част от дължимия остатък на наследодателя от продажната цена/ л.67/. Ответницата е изразила съгласие и с оспореното от ищеца твърдение, наведено от другия наследник, че Д. Г. Д. се намира във владение на процесните имоти. Е. К. е декларирала, че тя държи ключовете от жилищата.

И. Д. К. е оспорил подписа на продавача на страница втора от предварителния договор, както и авторството на ръкописно изписаните имена на сина му.

Назначената в производството почеркова експертиза, след запознаване с 3 доказателствата по делото, включително предоставения сравнителен материал, се е произнесла, че наследодателят на ответниците е автор на оспорените текст и подпис.

Св.Т.К. установява, че предварителният договор бил изготвен от нея и подписан в нейно присъствие от страните. Последните не изявили желание да бъде извършена нотариална заверка на подписите им.Свидетелката сочи, че й е известно, че двамата били дългогодишни познати и си имали доверие.

С оглед ангажираните в производството доказателства, неоснователно се явява възражението на втория ответник, че купувачът не е спазил чл.2.2 от предварителния договор и не е превел до 28.02.2020 г. на продавача сумата от 100 000 лв., поради което контрактът не е произвел действие. Действително сумите са били наредени от ищеца по различна, от посочената в договора банкова сметка. Тя обаче безспорно е на наследодателя К., видно от документа на л.186 от дело.Не се установява между страните да е имало други облигационни отношения освен тези, възникнали по повод процесния контракт.

Следва да се отбележи, че в становището си на л.91 от дело, вторият ответник всъщност признава, че от уговорената продажна цена не е била заплатена единствено сумата от 20 000 лв., припадаща му се по силата на чл.6 от ЗН.

Наведено е и възражение, че ищецът е можел да преведе остатъка от парите по някоя от известните му банкови сметки или да установи контакт с наследниците на продавача. Пълномощникът на Д. Г. е пояснил в съдебно заседание, че са правили запитване в тази насока при правоприемника на “Райфайзенбанк /България/“ АД, но получили отказ, тъй като титулярът е починал. Невъзможно се оказало и разкрИ.ето на банкова сметка в полза на някой от наследниците на продавача, без да има съгласие от тяхна страна.

До приключване на производството пред настоящата инстанция, вторият ответник не е посочил банкова сметка или друг начин на плащане, за да получи припадащите му се 20 000 лв., като в постъпилите след срока по чл.131 от ГПК становища се развива теза, че уговорената цена по предварителния договор не отговаря на реалната пазарна стойност на имотите. Представено е доказателство, че ответникът има разкрита банкова сметка на територията на Република България /л.118/.

4

При тази фактическа обстановка, съдът прави следните изводи:

За да бъде обявен за окончателен предварителният договор, той следва да отговаря на всички условия за действителност на договорите, изискуеми по закон, като освен това трябва да съдържа и уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Съгласно разпоредбата на чл. 363 от ГПК, когато се касае за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота към момента на приключване на устните състезания.

Предмет на настоящото дело е сключеният между ищеца и наследодателя на ответниците контракт от 12.02.2020 г., касаещ два недвижими имота. Съдът намира, че Д. Г., явяващ се купувач по сделката, е доказал наличието на сключен валиден предварителен договор с наследодателя К.. Няма спор, че прехвърлителят е бил едноличен собственик на недвижимостите до момента на смъртта си, като понастоящем правата на ответниците са по ½ от имуществото, включено в наследствената маса, в това число и двата апартамента.Предварителният договор съдържа уговорки за всички съществени условия на окончателната сделка.

В хода на производството става ясно, че до смъртта на продавача са били спазени част от определените срокове по чл.2.2 от контракта.Така до 30.12.2020 г. по сметка на К. К. е била заплатена сумата от 120 000 лв., с което се е сбъднало уговореното между страните условие, за да може договорът да породи своето действие. Обстоятелството, че парите са били преведени по друга банкова сметка, а не по тази, вписана в договора, се явява ирелевантно за спора. По делото няма разногласие по въпроса, че след смъртта на продавача, насрещната страна не е спазила другите две падежни дати.

Установява се също, че купувачът не е бил въведен във владение на имотите, независимо от уговорения срок-30.12.2020 г. Няма спор, че нито ищецът, нито някой от наследниците на продавача, са се явили пред нотариус в последния ден от уговорения срок за сключване на окончателен договор.

След подаване на исковата молба, ответницата К. е получила по посочена от нея с отговора на исковата молба банкова сметка, припадащата й се част от продажната цена, което обстоятелство следва да бъде съобразено с 5 оглед нормата на чл.235 ал.3 от ГПК.Съдът намира, че към настоящия момент не са заплатени само 20 000 лв. от уговорената стойност от 160 000 лв., които се явяват дължими на втория ответник.Предвид обстоятелството, че не е съгласен с този размер, наследникът е изразил нежелание да се съобрази с предложението на ищеца за погасяване на задължението.

Съдът намира, че след като процесният предварителен договор е сключен в изискуемата писмена форма, съгласно чл.19 ал.3 от ЗЗД, при неуспешното оспорване на документа по реда на чл.193 от ГПК, налагащо извод, че носи подписите на двете страни по него, и съдържа всички уговорки относно съществените условия за сключване на сделката, то следва да бъде обявен за окончателен.В този случай трябва да се съобразят дадените задължителни разяснения с Тълкувателно решение № 4 от 09.05.2023 г. по тълк.дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС, според които съдът, сезиран с иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл.362 ал.1 от ГПК предварителния договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена.В процесния случай съдът намира, че ищецът е допуснал забава да погаси остатъка от цената по обективни причини-смъртта на продавача през 2021 г., както и липсата на съдействие от втория ответник да получи припадащата му се сума по сделката.

По делото са представени доказателства, че прехвърлителите нямат непогасени публични задължения, събирани от НАП /л.74/.