Решение № 599 от 08.05.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 599 гр. София, 08.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария Яначкова

Членове:

Николай Метанов

Миглена Йовкова при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20251000501247 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 6767 от 9 декември 2024г., поправено с решение №507 от 24.01.2025г., постановено по гр. д. № 3454/2022г., Софийски градски съд, ГО, 19 състав е отхвърлил предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД от Б. К. П., ЕГН **********, чрез адв.Р. Д.-САК, със съдебен адрес гр.София, бул.“Александър Стамболийски“ №55, срещу „Грийнлайф Плейс“ ЕООД ЕИК 205419303, със седалище и адрес на управление гр.София, район Лозенец, ул.“Златен рог“ №20-22, за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба и за строителство от 23.01.2020г., по силата на който „Грийнлайф Плейс“ ЕООД се е задължило да прехвърли на ищеца правото на собственост върху апартамент № 01, находящ се на първи етаж, вход А, на кота +2.50метра, със застроена площ от 60.89 кв.м., състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, тераса, при съседи: двор, стълбище на вход Б, асансьор към вход Б, апартамент № 01 от вход Б, апартамент № 02, коридор, помещение за общи нужди, заедно с 0.722% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 12.01 кв.м., или с обща площ 72.90 кв.м., ведно с идеалните части от правото на собственост върху 1 поземления имот върху който е построена сградата, заедно с прилежащ двор към обекта с площ от 6.70кв.м., представляващи 0.273% ид.ч. от дворното място, върху което е построена сградата, и паркомясто № 15, находящо се в общия подземен паркинг 1, вход А, на кота -2.64 метра, с площ от 11.96кв.м., при съседи: маневрена зона, двор, двор, паркомясто № 16/79, заедно с 3.549% ид.ч. от общите части на подземния паркинг 1, ведно с идеални части от припадащото се отстъпено право на строеж върху поземления имот върху което е построена сградата, представляващ ПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД - 18-27/03.04.2012г., на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Искър, площ на имота 2 453 кв. м., за продажна цена от 64 800 евро; осъдил „Грийнлайф Плейс“ ЕООД ЕИК 205419303, със седалище и адрес на управление гр.София, район Лозенец, ул.“Златен рог“ №20-22 да заплати на Б.

К. П., ЕГН **********, чрез адв.Р. Д.-САК, със съдебен адрес гр.София, бул.“Александър Стамболийски“ №55 на основание чл. 92 от ЗЗД сумата от 2 000 /две хиляди/ лв., представляваща неустойка, дължима съгласно неустоечно съглашение по чл.5, ал.2 от предварителен договор за продажба от 23.01.2020г., ведно със законната лихва, считано от 18.02.2022г. до окончателното изплащане на сумата; отхвърлил предявения от „Грийнлайф Плейс“ ЕООД ЕИК 205419303, със седалище и адрес на управление гр.София, район Лозенец, ул.“Златен рог“ №20-22 срещу Б. К. П. ЕГН ********** насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ за постановяване на изменение на сключения на 23.01.2020г. между "Грийнлайф Плейс" ЕООД, като продавач и Б. К. П., като купувач предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 23.01.2020г., в частта му относно уговорената продажна цена, като вместо възприетата такава от страните в размер на сумата от 64 800, евро бъде определена цена в размер на сумата от 90 720 евро, като неоснователен; осъдил „Грийнлайф Плейс“ ЕООД ЕИК 205419303, със седалище и адрес на управление гр.София, район Лозенец, ул.“Златен рог“ №20-22 да заплати на Б. К. П. ЕГН **********, чрез адв.Р. Д. САК, със съдебен адрес гр.София, бул.“Александър Стамболийски“ №55, на основание чл.78, ал.1 ГПК и чл. 78, ал. 3 ГПК, разноски пред СГС в размер на 2 380 лв., съразмерно на уважената част от исковете и за защита по отхвърления насрещен иск.

Производството пред въззивния съд е образувано по въззивна жалба на 2 ищеца Б. К. П. срещу решението по гр. д. № 1700/2022г. на СГС, ГО, 7 състав в частта му, в която е отхвърлен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. С доводи, че решението е неправилно поради нарушения на процесуалния закон при изготвянето на доклада по делото, нарушение на чл. 226, ал. 3 ГПК, при неотчитане, че исковата молба е подадена на 18.02.2022г. – в деня, в който ответникът е прехвърлил процесния имот на свързано лице и искът е насочен срещу дружеството – титуляр на правото на собственост към тази дата, което е било вписано в електронния регистър на АВп, иска отмяна на решението в атакуваната част и вместо това уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Насрещната страна „Грийнлайф плейс“ ЕООД е оспорила въззивната жалба с доводи, че обжалваното решение е правилно, тъй като имотът, предмет на предварителния договор, е прехвърлен на трето лице при ирелевантност на обстоятелството дали то е свързано лице.

За да постанови решението си в обжалваната част по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, СГС е приел, че предварителният договор, на който е основан искът, е действителен, като съдържащ съществените елементи, необходими за сключване на окончателен договори, но, тъй като към датата на приключване на устните състезания ответното дружество не е собственик на процесния имот, придобит с договор за продажба, извършен с нотариален акт на 18.02.2022г., от трето лице, вписан преди вписване на процесната искова молба, искът като неоснователен следва да се отхвърли.

Първоинстанционният съд е уважил иска за заплащане на неустойка поради неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността върху имота в уговорения срок /извън предмета на въззивното производство е действително ли неустоечното съглашение, въз основа на което е уважен искът по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезпечава забавено изпълнение/, а по насрещния иск, квалифициран по чл. 307 ТЗ, СГС е приел, че в разглеждания случай не е налице хипотеза на стопанска непоносимост и той е отхвърлен – съдът приел е, че изпълнението за длъжника по този договор не би било разорително или прекомерно обременително, съответно не се налага промяна в съдържанието му, в частност в размера на уговорената между страните продажна цена.

В упражнение на правомощията си на въззивна инстанция (чл. 269 ГПК; ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС), като прецени валидността и допустимостта на обжалваното решение, оплакванията 3 в жалбата срещу неправилността му, относимите към оплакванията доказателства и доводите на ответника по жалбата, въззивният съд приема следното:

Обжалваното решение е валидно.То е и допустимо в обжалваната част – съдът е разгледал предявения иск при наличие на процесуални предпоставки за възникване и упражняване на правото на иск, като е изходил от обстоятелствата, на който е основан.

По съществото на спора, косвено по правилността на обжалваното решение, постановено по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД:

По сключването и съдържанието на сключения между страните договор на етапа на въззивното производство няма спор. При това положение въззивният съд изхожда в решаваща си дейност от установените в тази връзка фактически положения в първоинстанционното производство.

Установено е по делото, че страните - ищецът като купувач, а ответникът - като продавач са сключили предварителен договор за покупкопродажба и за строителство на недвижими имоти на 23.01.2020г. Предмет на договора са следните обекти, находящи се в сграда 4 в комплекс „Нова Дружба“, гр. София, - до степен на завършеност "груб строеж" - апартамент № 01, находящ се на първи етаж, вход А, на кота + 2.50метра, със застроена площ от 60.89 кв. м, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, тераса, при съседи: двор, стълбище на вход Б, асансьор към вход Б, апартамент № 01 от вход Б, апартамент № 02, коридор, помещение за общи нужди, заедно с 0.722% ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 12.01 кв. м, или с обща площ 72.90 кв. м, ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата, заедно с прилежащ двор към обекта с площ от 6.70 кв. м, представляващи 0.273% ид. ч. от дворното място, върху което е построена сградата, и паркомясто № 15, находящо се в общия подземен паркинг 1, вход А, на кота -2.64 метра, с площ от 11.96 кв. м, за продажна цена от 64 800 евро.

Начинът на плащането й е уговорен по следния начин - 12 960 евро - капаро/ задатък, подлежащ на плащане в деня на подписване на предварителния договор, и остатъкът от 51 840 евро, платими до 1 месец след представяне на Акт обр. 15 за сградата. В клаузата на чл. 4 от предварителния договор от страните е уговорен и срок за сключване на окончателен договор към 4

31.01.2022г. и краен момент за приключването на строителството и снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация 30.03.2022г. Съгласно клаузата на чл. 17 от предварителния договор страните са се съгласили с правото на продавача в срока на действие на договора да прехвърли правата и задълженията си по него на друго юридическо лице, свързано с "Грийнлайф Плейс" ЕООД /без да е уговорено по какъв начин третото лице ще се задължи по отношение на купувача/. Не е спорно на настоящия етап от производството и, че купувачът е платил депозит от 3 000 евро за закупуване на предмета на предварителния договор и с други плащания общо платената сумата по договора възлиза на 12 960 евро. В уговорения срок окончателен договор за продажба не е сключен, нито след изпращане на нотариална покана от страна на купувача, вместо това на 18.02.2022г. в деня на подаване на исковата молба, по която е образувано настоящото производство, вписана на 23.03.2022г., с договор, извършен с нотариален акт № 136, том I, с рег.№ 02637, дело № 0128/ 2022г., вписан в Служба по вписванията - гр. София, с вх. № 9541/18.02.2022г., акт № 9, том № XXII, дело № 6720, „ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС" ЕООД е продало на „ГРИЙНЛАЙФ ФОРЕСТ" ЕООД недвижими имоти, находящи се в "Жилищна сграда с обществено обслужване, магазини и подземни гаражи в УПИ VII-513, ПИ с идентификатор ***, кв. 510, местност "Дружба

Разширение", ул. Обиколна, р-н Искър, Столична община, в която са обособени три жилищни входа А, Б и В с общо 74 апартамента, 21 ателиета и 2 магазина, която е изградена в степен на завършеност „груб строеж“, и измежду тях е апартамент № 01, находящ се на първи етаж, вход А, на кота +2.50метра, със застроена площ от 60.89 кв. м, с идентификатор ***., предмет и на процесния предварителен договор от 23.01.2020г.

При така очертания спорен предмет на производството по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и въззивният съд намира, че предявеният иск, с който е упражнено потестативно право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е неоснователен. Въпреки че е налице действителен предварителен договор за продажба - той съдържа уговорка относно съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 ЗЗД), изтекъл е и срокът за сключване на окончателен договор - източник на съдебно упражненото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, към момента на устните състезания пред първоинстанционния съд, 5 безспорно ответникът – ответник по жалбата не е собственик на главната вещ – апартаментът, предмет на договора (вж. чл. 363 ГПК), ето защо, след като отчуждителят не е собственик на имота, искът не може да бъде уважен, както е приел и първоинстанционният съд. Неизпълнението на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху предмета на предварителния договор не може да бъде санкционирано чрез уважаване на иска, тъй като преди вписването на исковата молба на 23.03.2022г., с която от ищеца е упражнено потестативното право да иска обявяването на сключения с ответника договор за окончателен, е извършено прехвърляне на имота, противопоставимо на ищеца, независимо кога е извършено публикуване на данни в електронен публичен регистър по партидата на имота. Нормата на чл.

226, ал. 3 ГПК не регулира спорното правоотношение. Съгласно тази норма, постановеното решение във всички случаи съставлява пресъдено нещо и спрямо приобретателя, с изключение на действията на вписването, когато се отнася за недвижим имот (чл. 114 от Закона за собствеността). Исковата молба, с която се упражнява право по чл. 19, ал 3 ЗЗД относно вещно право върху недвижим имот, съгласно чл. 114 б. “б“ ЗС подлежи на вписване и има оповестително – защитно действие, като придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването не могат да се противопоставят на ищеца.