Решение № 152 от 09.05.2023, Окръжен съд - Смолян

РЕШЕНИЕ

№ 152 гр. Смолян, 09.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на шести април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Росица Н. Кокудева

Членове:

Петранка Р. Прахова

Зоя Ст. Шопова при участието на секретаря Софка М. Димитрова като разгледа докладваното от Зоя Ст. Шопова Въззивно гражданско дело № 20235400500150 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.258-273 ГПК.

С решение № 338/06.12.2022 г. по гр.дело № 353/2022 г.

Смолянският районен съд отхвърля иска, предявен от ЕТ „ТУРИНГ СПОРТК. Б.“ - гр.П., представляван от К. Б., да се признае за установено спрямо „ЮРИ ЗАХАРИЕВ 77“ ООД-гр.С., представлявано от управителя Г. П., че ответникът дължи на ищеца сумата от 5 040 лв. наемна цена по договор за наем от 16.04.2018 г. на недвижим имот - дърводелски цех, находящ се в с.С., в имот с идентификатор 67547.*****, за периода от 01.09.2019 г. до 28.02.2021 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на заявлението в съда - 09.08.2021 г., до окончателното й изплащане, за което вземане по ч.гр.д.№ 815/2021 г. на РС-Смолян е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК.

С решението също така е осъден „Юри Захариев 77“

ООД - гр.С. да заплати на ЕТ „Туринг спорт-К. Б.“ - гр.П. сумата от 4 888,00 лв., представляваща неустойка по чл.7.3 от договор за наем на недвижим имот 1 от 16.04.2018 г., дължима за забава при плащането на наемните вноски за периода м.05.2018 г.- м.07.2020 г. включително, като е отхвърлен същият иск за неустойка по чл.7.3 от посочения договор, дължима за забава при плащане на наемни вноски за м. 08.2020 г. и м. 09.2020 г., в размер общо на сумата от 2282 лв.

Присъдени са и разноски, като „Юри Захариев 77“

ООД - гр.С. е осъдено да заплати на ЕТ „Туринг спорт-К. Б.“ - гр.П. разноски в размер на 775,99 лв., съобразно уважената част от исковете; а ЕТ „Туринг спорт-К. Б.“ - гр.П. е осъдено да заплати на „Юри Захариев 77“ ООД -гр.С. разноски от 293,84 лв., съобразно отхвърлената част от исковете.

Срещу това решение в частта, с която е отхвърлен искът за признаване за установено, че „Юри Захариев 77" ООД дължи на ЕТ „Туринг спорт - К. Б." сумата от 5 040 лв. неплатена наемна цена по договор за наем на недвижим имот от 16.04.2018 г. за периода 01.09.2020 г. - 28.02.2021 г.; както и в частта, с която е отхвърлен осъдителният иск за заплащане на неустойка по чл. 7.3. от посочения договор за наем, дължима за забава при плащане на наемните вноски за м. август и м. септември 2020 г., в общ размер от 2282 лв., е подадена допустима въззивна жалба от ЕТ „ТУРИНГ СПОРТ - К. Б.“ гр. П., чрез адв. С. М..

Жалбоподателят иска решението в тези части да бъде отменено, исковете му да се уважат и за тях, както и да му се присъдят разноските за двете инстанции.

В съдебно заседание за жалбоподателя, редовно призован, пълномощникът им адв.С. М. поддържа жалбата.

С отговор по чл.263, ал.1 ГПК въззиваемият „ЮРИ

ЗАХАРИЕВ 77“ ООД - гр.С., чрез пълномощника адв. К. И., оспорва жалбата, моли да бъде потвърдено решението в обжалваните части, както и да му се присъдят направените разноски за въззивното производство.

В съдебно заседание за въззиваемото дружество редовно призовано, пълномощникът адв.К. И. продължава да оспорва жалбата.

Въззивният съд намира, че решението е правилно и следва да се потвърди, като се имат предвид изложените от Смолянския районен съд мотиви на осн.чл.272 ГПК с някои корекции и изменения. По оплакванията в 2 жалбата съобразява следното:

Последователна е практиката на ВКС, че прекратяването на двустранни договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвиден в договора, при условие, че последните непротиворечат на повелителни разпоредби или на добрите нрави. Наемателят дължи заплащането на наемна цена за наетия недвижим имот и ако фактически не го е ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен на основания, посочени в договора или уредени в закона – представените с въззивната жалба решения на ВКС, напр.решение № 242/10.02.20217 г. по търг.дело № 3389/2015 г. , І т.о., и др.

Също така, както правилно е посочено във въззивната жалба, предвид утвърдената съдебна практика, връщането на вещта по смисъла на чл.233, ал.1 ЗЗД следва да се изразява в предоставяне на държането върху вещта от наемателя на наемодателя, като конкретните обстоятелства относно предаването се определят съобразно с договора, вида на вещта и други факти. Изпълнението на задължението за връщане на вещта е двустранен акт и изисква участието както на наемателя, така и на наемодателя - необходимо е наемателят не само да опразни или да изостави наетата вещ, а така също да я предаде на наемодателя. Сам по себе си фактът, че наемателят не е ползвал предадената му по договора вещ, не обуславя извод за прекратяване на наемното правоотношение и за връщането на вещта.

В случая обаче договорът е прекратен на предвидено в него основание – чл.VІ, т.6.3; и връщането на вещта от наемателя на наемодателяищец е надлежно, предвид установеното съчетание от обстоятелства, на които е дадена правилна преценка от районния съд.

Чл.VІ, т.6.3. от договора предвижда, че той се прекратява от наемодателя без предизвестие, в случай на неплащане на месечна наемна цена и консумативи за съответния месец съгласно указаните в договора срокове и установени размери и задължения. Изр.второ предвижда, че ако наемателят продължи да ползва имота, въпреки неизпълнението на задълженията си, той дължи на наемодателя наемната цена за всеки месец, за който продължава да ползва имота и не го предава във владение на наемодателя.

В случая от твърденията на страните и събраните доказателства може да се заключи, че договорът е прекратен на 15.07.2020 г.

3 на посоченото основание от наемодателя-ищец без предизвестие, тъй като ответникът-наемател още от сключване на договора не плаща месечната наемна цена в определения в договора – чл.ІІІ.3.1 – до 10-то число на всеки календарен месец, за който имотът се ползва. Заради неплащането в определения срок на уговорения наем е предявен и частично уважен и осъдителният иск за неустойка по чл.VІІ.7.3 от договора.

В исковата молба, а и впоследствие не се сочи от ищецанаемодател защо крайният срок, за който претендира плащане на наемна цена, е 28.02.2021 г. Не е ясно и защо не се претендира от ищеца плащане на наемна цена и за времето след това, ако договорът не е прекратен, според него, на предвидени в него или в закона основания. Може да се предположи, че е избран този краен срок заради проверка на РИОСВ през м.февруари 2021 г., започнала по жалба на К. Б., срещу ответника, за почистване на дървесни отпадъци от двора в описания имот, които отпадъци са почистени от хора на ответника, по разпореждане на тогавашния управител на същия – Н. Б., разпитан като свидетел, за което ще стане дума по-долу. В кориците на делото не се съдържа, не е представяна и не е приемана като доказателство по делото, обратно на твърдението във въззивната жалба, преписка по подадена от ищеца жалба до РИОСВ-Смолян. Единствените данни за подобна проверка се съдържат в показанията на св.Н. Б..

Към момента на сключване на процесния договор на

16.04.2018 г., наемателят е „Юри Захариев 77“ ЕООД, представляван от Ю.

М. З.. Видно от справката в Търговския регистър, от 31.10.2018 г. дружеството вече е ООД, като съдружници в него стават „Стил Пелет“ ООД, представлявано от управител Н. Г. Б., М. Ю. З. и В. Е. Д.. От 19.12.2019 г. съдружникът М. З. напуска дружеството, като остават съдружниците „Стил Пелет“ ООД и В. Д., които са такива и понастоящем. От 31.10.2018 г. до 29.10.2018 г. управител и на ответното дружество е Н. Г. Б..

Той дава показания, че наетият имот, който от 01.11.2018 г. е целият двор плюс дърводелската работилница, се ползва от „Юри Захариев 77“ ООД до юни 2020 г. и след това е освободен. Наемодателят Б. има претенции към наемателя само за възстановяване на асфалтовата настилка на имота. Казва, че в другата сграда на Б. в същия двор е монтирана от юни 2020 г. фабрика за производство на пелети, която се ползва от М. З.. Поддържа и че 4 досега там има незаконна фабрика за пелети и Б. получава пари за това. Б. сочи още, че има издадени от ищеца фактури за наем на имота за август и септември 2020 г., за които Б. разпорежда да не се плащат, тъй като реално през тези месеци имотът не е ползван. Така е и до момента на извършена от РИОСВ проверка през февруари 2021 г., на която той не присъства, но научава по телефона, образувана по жалба на Б. за съществуващи в имота отпадъци. Б. дава нареждане да се почистят отпадъците, макар да счита, че не са на ответното дружество, а на „Трайском Лес“, за да е в нормални взаимоотношения с РИОСВ. Поддържа, че дружеството напуска имота по собствено желание и уведомява за това Б., който обаче отказва да подпише документ за прекратяване на договора. С Б. възниква спор поради това, че не пожелава да представи приемо-предавателния протокол, съгласно който наемателят да възстанови имота в състоянието му при подписване на договора, когато изброените по-горе лица все още не са съдружници в „Юри Захариев 77“ ЕООД. Според свидетеля, ответното дружество напуска имота по собствено желание, за което уведомява Б.. Няма писмен документ за прекратяването, защото Б. отказва да подпише такъв. Сумите за наема за август и септември 2020 г. са платени, но заради наложен по изп.дело запор.

От копието на договора на л.51 и сл., е видно, че с трето дружество „Трайском Лес“ ЕООД- с.С. на 15.07.2020 г. ищецътнаемодател и настоящ жалбоподател сключва писмен договор за наем на недвижими вещи – цялото дворно място с площ от 7 973 кв.м. с идентификатор 67547.*****, ведно с намиращите се в него цех за преработка на дървесина с идентификатор 67547.*****.1, с площ от 548 кв.м., и авторемонтна работилница с идентификатор 67547.*****.4, с площ от 205 кв.м. По процесния договор за наем от 16.04.2018 г. на ответника-въззиваем са отдадени под наем същият цех с идентификатор 67547.*****.1, както и 2 500 кв.м. от дворното място пред този цех, представляващо асфалтова площ за складиране на фасониран материал за нуждите на дърводелския цех приемо-предавателен протокол от 16.04.2018 г. на л.5 на гърба от делото на РС, като св.Б. установява и че ответното дружество реално ползва целия имот плюс работилницата.

Новият договор от 15.07.2020 г., предвид писмото от РДГ от 21.10.2022 г. на л.63 от делото на РС, е регистриран в РДГ-С. с вх.№ 13-6632 от 28.10.2020 г.; обектът по чл.206 ЗГ е регистриран на 09.11.2022 г., като на 5 същата дата му е предоставен и достъп до електронния дневник; и първият превозен билет на „Трайском Лес“ ЕООД е издаден на 09.11.2020 г. В писмото се казва на първо място, че няма регистриран последващ договор между и ищеца и „Трайском Лес“ ЕООД.

Разпитан като свидетел, М. З., управител и едноличен собственик на капитала на „Трайском Лес“ ЕООД от 20.05.2020 г., когато е създадено това дружество, до 11.01.2022 г., твърди, че имотът се ползва от ответника до края на 2020 г. Той чака да се освободи имотът, за да се нанесе с фирмата си „Трайском Лес“ ЕООД. Складът му за дървен материал в процесния имот е открит през ноември 2020 г. Твърди, че в имота на площадката имало още дървесина, за която предполага, че е била на ответното дружество, защото там до края на 2020 г. нямало друг наемател; затова и чак през 2021 г. започва да ползва имота както трябва и да плаща наем. На 04.01.2021 г. подписва втори договор и приемо-предавателен протокол и приема имота – целия двор и двете сгради: дърводелския цех и авторемонтната работилница. Твърди, че не е плащал нищо по първия договор, а втория не е регистрирал в РДГ, защото складът му бил отворен още с първия договор от 15.07.2020 г.

Макар да казва, че ответното дружество ползвало имота до края на 2020 г., този свидетел не сочи цехът и авторемонтната работилница да са били заети по някакъв начин от ответното дружество след юни 2020 г., а само, че на площадката в двора имало дървесина, за която мисли, че е на „Юри Захариев 77“.