Решение № 479 от 16.10.2024, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 479 гр. Благоевград, 16.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Николай Грънчаров

Членове:

Владимир Ковачев

Г. Янев при участието на секретаря Герасим Ангушев като разгледа докладваното от Г. Янев Въззивно гражданско дело № 20241200500601 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано с въззивна жалба от Етажна собственост на сграда с идентификатор *** от ваканционен комплекс „АСПЕН ГОЛФ", Секция „J", гр.

Разлог, ул. „Църнако", представлявана от управителя О.П. чрез Адвокат О. С. Ш., ЕГН **********, вписана в САК, с личен № ****, със служебен адрес: гр. ***, ул. „***" №*, ет. *, служебен телефон: **, съдебен адрес за призоваване и съобщения: гр.***, ул. „***" №*, ет.

*, Адвокатско дружество „*** и партньори", против РЕШЕНИЕ №80 от 19.03.2024г., постановено по гр.д. № 20221240100950 по описа на PC - Разлог за 2022г.

В жалбата се твърди, че изводите, до които съдът е достигнал в решението си относно сключения договор между Етажна собственост на сграда с идентификатор *** от ваканционен комплекс „АСПЕН ГОЛФ”, Секция „J" и „Фасилити Мениджмънт Груп" ЕООД от дата 13.02.2013г., не намират опора в закона. Соченото ограничение на срока на договора в действащата към момента на провеждане на ОС разпоредба на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС касае само и единствено възлагане на правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя), но не и възлагането на дейностите по поддържане на общите части на сградата в добро състояние. Счита, че основанията за недействителност на договорите са изрично изброени в закона и разширителното им тълкуване е недопустимо. В действащата към момента на провеждане на ОС редакция на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС възлагането на правомощия по управление и възлагането на правомощия по поддръжка се разглеждат 1 отделно. Няма пречка страните да са договорили помежду си клауза за автоматично подновяване на срока на договора в частта му, която се касае до дейностите по поддръжка.

Потвърждаването на възлагането, както и размерът на дължимите такси към поддържащата компания, са изнесени като точки в дневния ред с цел допълнителна яснота и избягване на съмнение, както и с цел максимална информираност на новите собственици в комплекса, които са закупили своя самостоятелен обект след сключването на договора от 2013г.

Обявяването на взетите решения за незаконосъобразни представлява неоснователно ограничение на договорната свобода по смисъла на чл. 9 от ЗЗД - договорът, сключен между страните в частта си, с която възлага на „Фасилити Мениджмънт Груп" ЕООД дейностите по поддръжка на процесната етажна собственост, е сключен в пълно съответствие както с повелителните норми на закона, така и с добрите нрави. Във въззивната жалба се изразя становище, че отношенията между Етажната собственост и компанията, която предоставя услуги по професионална поддръжка, са основани на посочения договор, разгледан в обжалваното решение, в който договор са залегнали и редица други възложени задължения и отговорности - поддържане на прилежащия терен - озеленяване и облагородяване, осветление, поддържане в изрядно техническо и естетическо състояние на съоръженията, които се използват от собствениците от всички секции, включително и от ищците и свидетелите в първоинстанционното производство - басейн, сауна, ресторант и т.н. По тази причина задължението за възнаграждение на поддържащата компания не следва механично да се приравнява към „дейности, насочени към запазването на общите части в добро състояние“, а следва да се вземе предвид действителната воля на страните по договора.При провеждане на Общото събрание, чийто решения се оспорват в първоинстанционното производство, изцяло са спазени правилата на ЗУЕС за свикването, провеждането му и оповестяването на резултатите от гласуванията, както и разпределението на разходите и формиране на проекто-бюджета за следващата година. От материалите по делото е видно, че всяко ОС е вземало отделно решенията и са изготвени отделни протоколи, което сочи, че събранието не е проведено по реда на чл. 18 ЗУЕС. Некоректно е приоритизирането на свидетелски показания пред съдържанието на представените като писмени доказателства и приложени към протокола от Общото събрание документи. Посочените приложения към протокола са надлежно и своевременно представени и са част от доказателствения материал по делото, следователно съдът е имал възможност не чрез възпроизвеждането им чрез свидетелски показания, а непосредствено да се запознае с тях и да формира вътрешното си убеждение. Излага, че видно от представените с отговора на исковата молба писмени доказателства, Общото събрание е проведено при съобразяване и взимане на решения по въпроси, които предварително са били оповестени на етажните собственици, както и при предварително изготвяне на материали - списъци и допълнителна информация, необходима на етажните собственици, за да могат да вземат информирано решение по въпросите от обявения дневен ред. Дали е имало кворум и дали е било налице мнозинство за вземане на решенията са факти, обективирани и потвърдени чрез приетите писмени доказателства, приобщени към доказателствения материал по делото. Следователно изводът на съда на стр.

2 от обжалваното пред решение не почива на съдържащите се в приетите писмени 2 доказателства факти и подлежи на отмяна дори само на това основание. Нещо повече, от показанията на доведените от ищеца свидетели се установило, че сградата на Секция J представлява отделен вход (секция) във ваканционен комплекс, който се състои от още единадесет входа и множество други обекти, обслужващи собственици и обитатели от всички входове на комплекса. Такива обекти са СПА зоната, фитнес, вътрешен басейн и ресторант, всичките намиращи се във вход „А" (Секция А) на комплекса, както и двор с външен басейн и шезлонги. Поради архитектурните решения, всички обекти за всеобщо ползване се намират в Секция А, съответно уредите за тяхното отчитане се намират в тази секция. Собствениците от всички входове на комплекса ползват всички гореописани съоръжения без допълнително заплащане, за всяко ползване на конкретния обект.

Ползването им се покрива от таксата, която заплащат на поддържащата компания, както и другите разноски, които заплащат към Етажната собственост. Тези особености на комплекса са причината от самото му създаване да бъде въведена практика разходите за всички обекти, обслужващи собствениците от всички входове, да бъдат поддържани за сметка на всички собственици, от всички етажни собственици. Доколкото всеки вход е регистриран като отделна етажна собственост, за всеки вход се свиква отделно общо събрание, като се поставя конкретна покана за дадения вход и се изготвят документи с разпределение на разходите за съответния вход. След провеждане на общото събрание всяка секция се уведомява с индивидуални съобщения за изготвен протокол от общото събрание и се изготвя такъв протокол за конкретната секция. Намира, че е налице индивидуализация по отношение на отделните етажни собствености. От самите приложения към протоколите от проведените Общи събрания на единадесет от дванадесетте секции на комплекс „Аспен Голф", които са изискани и представени като доказателства по делото ясно се разграничава какви са припадащите се разходи за всяка от отделните етажни собствености в комплекса. Отделно отчитане на гласовете и отделно съставяне на протоколите за проведените Общи събрания, при условие, че няма пречка събранията да са с еднакъв дневен ред, е напълно достатъчно за индивидуализиране на взетите решения по отделни етажни собствености такава организация на ОС по никакъв начин не води до „разрез с изискванията на ЗУЕС". Общото събрание, чиито решения се оспорват пред първоинстанционния съд, постановил обжалваното пред решение, е свикано при съблюдаване на всички изисквания на закона. От представената с отговора на исковата молба Покана за свикване на общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор ***, която е подписана от управителя на Етажната собственост, се установило, че общото събрание е свикано от оправомощено лице. От протокола за поставянето й, подписан от двама свидетели, се установило, че поканата е поставена на входа на Секция J на 15.07.2022г. Доколкото Общото събрание е свикано за 25.07.2022г., то поставянето на поканата на 15.07.2022г. е в съответствие с чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, предвиждащ същата да бъде поставена не по-късно от 7 дни преди датата на събранието. Освен срокът, спазени били и всички други изисквания на закона, като поканата е подписана от управителя и е поставена на входа на сградата. Освен това, на всеки който е заявил, поканата е изпратена и по електронна поща. Съгласно представения списък на собственици, явили се на 25.07.2022г. за свиканото Общо събрание 3 на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *** (Секция „J”), представените идеални части в обявения в поканата час на Общото събрание са в размер на 29.821 % идеални части от общите части, което е по-малко от предвидения в действащата към онзи момент редакция на чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС кворум от 67 % идеални части от общите части на етажната собственост. След изтичането на един час, съгласно чл.

15, ал. 2 от ЗУЕС, процентът на представените идеални части от общите части в сграда с идентификатор *** не се е променил, поради което не е бил налице и предвиденият в чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС кворум от 33 %. Поради тази причина, на основание чл.

15, ал. 3 от ЗУЕС в редакцията му действаща към момента на провеждането на Общото събрание, същото да е отложено за следващия ден. Съгласно представения списък на собственици, присъствали на Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *** [Секция „ J ” ), проведено на 26.07.2022г. се установило, че Общото събрание е проведено при наличие на 24.5932 % идеални части от общите части на сградата. Общият размер на представените идеални части от общите части на сградата е определен като сбор от идеалните части, посочени в нотариалния акт на всеки един собственик. Твърди се, че първоинстанционният съд необосновано е кредитирал само част от свидетелските показания, без да вземе предвид явната заинтересованост на свидетелите от изхода на делото, напълно са игнорирани и не са коментирани друга част от гласните доказателства, следователно съдът формирал вътрешното си убеждение въз основа само на някои от представените доказателства, без да обсъжда и да подлага на анализ друга част, което несъмнено рефлектира и в постановеното решение, по-точно в неговата правилност.

Иска от съда да отмени изцяло РЕШЕНИЕ №80 от 19.03.2024г., постановено по гр.д. № 20221240100950 по описа на P C - Разлог за 2022г. като неправилно, необосновано и постановено при съществено нарушение на процесуалните правила.

Претендира разноски.

В срока по чл.263 ГПК от Л. К. П. с ЕГН **********, с адрес за призоваване гр.С., бул.*** №*, ет.*, тел.********** е постъпил отговор по въззивната жалба.

В отговорът се твърди, че от възраженията срещу взетите решения на ОС на процесната сграда, обективирани в т.7 от представения по делото договор за поддръжка от 13.02.2013 г., сключен между ЕС на сграда с идентификатор *** - секция „J“ и „Фасилити Мениджмънт Груп“ЕООД се установило, че дружеството, в качеството си на изпълнител се е задължило срещу възнаграждение и при условия и срокове, уговорени между страните, да извършва поддръжка на общите части на сградата и комплекса (чл.1.1). В чл.1.3 от приложения договор от 13.02.2013 г. са изрично уредени правомощията на управителя на ЕС, които са превъзложени за изпълнение на ЮЛ, свързани с поддръжката на общите части, по-конкретно тези по чл.23, ал.1 т.1, т.4 от ЗУЕС. Видно от опоменатото в тази клауза в договора имат делегиране на правомощия по управление не само правомощия по поддръжка. В този смисъл несъстоятелно и недоказано оставало възражението на въззивника, че в договора от 13.02.2013 г. се касае за делигиране само на правомощия по 4 поддръжка. Намира, че в чл.4.1 от същия договор, страните са се споразумели, че облигационната връзка има сила за срок от 3 години, считано от датата на подписването на договора, като в случай, че договорът не е прекратен до 6 месеца преди изтичането на срока му, то същият автоматично се подновява за нови 3 години. Според чл.19, ал.8 от ЗУЕС (в редакцията му към датата на провеждане на оспореното ОС ДВ бр.57 от 2011 г., изм.бр.26 на ДВ от 2016 г.), по решение на ОС взето е мнозинството повече от 67 на сто ид. части от общите части на ет. собственост, правомощията или част от тях на УС (управителя) могат да бъдат възлагани на ФЛ или на ЮЛ, които не са собственици. В този смисъл договорът за възлагане е следвало да бъде одобрен с решение на ОС взето с мнозинство повече от 67 на сто ид. части от общите части на ЕС, след което същият се сключва от упълномощено от ОС лице за срок до 2 години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за 2 години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. Твърди ,че правилен и обоснован е извода на първоинстанционния съд, според който, тъй като срокът на сключения през 2013 г., договор е изтекъл, то и взетото решение не би следвало да се приеме, че е за продължаване действието на договора, а за ново възлагане на управлението и част от функциите на управителя на ЕС. Фактът дали дружеството професионален управител на етажната собственост е продължило да изпълнява дейността си след, като е изтекъл срока на договора е ирелевантен за предмета на делото. Така решението по тази точка от дневния ред, в неговите две подточки - за възлагане правомощия и дейности по поддържане на общите части, не е взето с изискуемия за това кворум от 67 на сто ид. части от общите части на сградата, поради което и подлежи на отмяна изцяло. Законовото изискване на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС предвижда, че такива решения се вземат с мнозинство формирано на базата на всички общи части. Намира за правилни и обосновани изводите на първоинстанционния съд, според които така проведеното ОС на ЕС в целия комплекс не може да се разглежда като съвместно ОС, тъй като в разпоредбата на чл.18 от ЗУЕС е уредена единствената възможност за провеждане на съвместно ОС - когато трябва да се реши въпрос свързан с обши части на 2 или повече ет. собствености. За да може да се проведе законосъобразно съвместно общо събрание, законът изисква в него да участват излъчени представители само на сгради в режим на ЕС и подлежащия за обсъждане и взимане на решение въпрос трябва да касае техни общи части. В случая обаче не се твърди, а и не се ангажират доказателства, че е проведено съвместно ОС съобразно разпоредбата на чл. 18 от ЗУЕС, на което да са решени въпроси, свързани с общите части на отделните ет. собствености. Счита, че от ангажираните пред първоинстанционния съд писмени доказателства следва да се направи извод, че макар и да са съставени отделни протоколи за различните етажни собствености, е проведено едно общо събрание за всички ет. собствености, което е в разрез с изискванията на ЗУЕС. Провеждането на такова ОС поставя под съмнение въпросите дали за всяка ет. собственост, в частност за процесната, е имало кворум при провеждане на събранието; дали е било налице мнозинство при вземането на решенията, какви са били разискванията по всеки въпрос за конкретната ет. собстевност. Твърди, че според разпитаните свидетели на първата обявена дата за провеждане на събрание - 25.07.2022 г., са присъствали ет.