Решение № 1008 от 23.01.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 1008 гр. София, 23.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20221110107444 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба на /фирма/ срещу В. Н.

Ж., с която са предявени по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК искове за установяване дължимостта на част от вземанията, за които е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 18009/2021г. по описа на СРС, ГО, 40-ти състав, а именно: 1940,62лв., представляващи дължими такси "поддръжка и управление" към дружеството, режийни разходи, суми за "Фонд ремонт и обновление" - с. и суми за "Фонд ремонт и обновление" комплекс за периода м.11.2019г.-м.03.2021г., дължими съгласно договор от 06.11.2019г. за поддръжка и управление на общи части в жилищен комплекс "В. 1", с. 7, ведно със законната лихва от 30.03.2021г. до изплащане на вземането, и 137,87лв., представляваща лихви за забава за периода от падежа на дължимите суми до 30.03.2021г.

Ищецът твърди, че на 06.11.2019г. между него и етажната собственост на жилищен комплекс „В. 1“, с. 7, е сключен договор за поддръжка и управление на общите части в комплекса. По силата на този договор дружеството осъществявало управлението и поддръжката на общите части.

Ответникът бил собственик на ап. № 18 в комплекса, находящ се в /населено място/, и по този начин като етажен собственик се явявал възложител по договора. Ищецът посочва, че съобразно договора всеки етажен собственик имал задължение за плащане ежемесечно на припадащата му се част от общото възнаграждение към дружеството, като това трябвало да се случва до 10-то число на месеца. В проведено на 25.06.2020г. ОС на ЕС, т. 4, било прието решение разходите за управление и поддръжка да се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, а вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ съобразно идеалните части. Ищецът 1 изтъква, че претендира сумите на собствено основание по договора за поддръжка и управление от 06.11.2019г.

Ищецът поддържа, че ответникът дължи следните ежемесечни такси:

120,09лв. за управление и поддръжка, 16,62лв. режийни разходи, 16,15лв. за фонд „Ремонт и обновяване“ – с. и 6,00лв. за фонд „Ремонт и обновяване“ – комплекс. Ответникът обаче извършил частични плащания в общ размер от 760лв., които били отнесени по 50лв. от таксата за управление и поддръжка за период м.11.2019г.-м.06.2020г. и по 40лв. от таксата за управление и поддръжка за периода м.07.2020г.-м.03.2021г. С оглед на това, след приспадане на тези 760лв., от ответника оставали дължи суми в общ размер от 1940,62лв. за периода м.11.2019г.-м.03.2021г., от които по 70,09лв. за управление и поддръжка за периода м.11.2019г.-м.06.2020г. и по 80,09лв. за периода м.07.2020г.-м.03.2021г. (общо 1281,53лв.); по 16,62лв. за режийни разходи за целия период (общо 282,54лв.); по 16,15лв. ФРО – с. за целия период (общо 274,55лв.) и по 6,00лв. ФРО – комплекс за целия период (общо 102лв.). Ищецът твърди, че ответникът не е платил сумите на падежа, който е 10-то число на месеца, поради което е изпаднал и в забава и дължи мораторна лихва за периода от падежа на всяко задължение (първият от които е 11.11.2019г.) до 29.03.2021г. в общ размер от 137,87лв.

Съобразно изложеното, моли за постановяване на решение, с което да бъдат уважени предявените искове.

Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с който оспорва предявените искове. Твърди, че решението по т. 3 от проведеното на 06.11.2019г. общо събрание на ЕС е обжалвано по реда на чл.

40 ЗУЕС и отменено с влязло в сила решение по гр. д. № 71528/2019г. по описа на СРС. Оспорва също така да е пасивно материалноправно легитимиран да отговаря по предявените искове, като счита, че не е страна по договор от 06.11.2019г. и не е обвързан от валидно облигационно правоотношение. Евентуално твърди, че този договор е нищожен поради противоречието му с императивни правни норми на чл. 51 вр. пар. 1, т. 11 ЗУЕС.

Съобразно изложеното моли за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, намира следното:

С оглед фактическите твърдения на ищеца и отправения петитум, съдът намира, че са предявени за разглеждане по реда на чл. 422 ГПК обективно кумулативно съединени установителни искове с правно основание чл. 79, ал.

1, пр. 1 ЗЗД за реално изпълнение на задълженията от страна на възложителя (ответника) в полза на изпълнителя (ищеца) по договор от 06.11.2019г., както и иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

По делото не е спорно, а и се установява от представения нотариален акт /л. 217/, че от 23.10.2007г. ответникът е собственик на апартамент № 18, находящ се в с. 7 на комплекс „В.“ в гр. София, /населено място/, заедно със складово помещение /мазе/ № 7 и 8,764% ид. ч. от общите части на сградата, 2 равняващи се на 14,65 кв. м. Не е спорно, че апартаментът се намира в сградата, която е в режим на етажна собственост, както и че самият комплекс „В.“, в който е изградена, се състои от 8 секции.

На 06.11.2019г. е проведено ОС на ЕС на с. 7, като е взето решение под т. 1 да се възложат дейностите по поддръжка и управление на сградата на /фирма/. За приемането на това решение са гласували всички присъстващи, включително ответникът, видно от съдържанието на протокола. По т. 2 е прието да се упълномощи управителят от сграда 7 да подпише договора с дружеството, като с т. 5 за управител е избран Р. П. М. – собственик на ап. 17.

В т. 3 е прието размерът на паричните вноски, дължими за управление и поддръжка на общите части на сградата и територията около нея, поддръжка на пречиствателната станция и охраната да бъде такъв, какъвто е определен в договор за поддръжка и управление, който ще се сключи с /фирма/, а именно възнаграждение за дружеството – 0,78 лв. с ДДС на квадратен метър жилищна площ с коригиращ коефицент 0,9 за апартаменти от 100 до 120 кв. м. и коригиращ коефицент 0,8 за апартаменти над 120 кв. Режийните разноски за сградата /ток, асансьор/ - толкова, колкото се получават на месец.

Фонд ремонт и обновяване за с.та – 8,33лв. на месец на апартамент, а фонд ремонт и обновяване на комплекса – 6лв. месечно за апартамент.

На 06.11.2019г. между ЕС на жилищен комплекс „В. 1“, с. № 7, представлявана от Р. П. М., избран за управител с горепосоченото решение по т. 5 от ОС, което няма данни да е оспорено и отменено в тази част, и /фирма/ е сключен договор за поддръжка и управление. Съгласно чл. 1 от договора, озаглавен „предмет на договора“, собственикът /разбирай ЕС/ възлага, а дружеството се съгласява срещу заплащане на възнаграждение и при изпълнение на всички задължения на собственика по настоящия договор, да упражнява правата и да изпълнява задълженията на управител на ЕС по смисъла на изискванията на ЗУЕС, както и да предоставя услугите, описани в приложение № 1, неразделна част от този договор. В чл. 6 е предвидено, че договорът има действие за срок до 2 години. В чл. 16, изр. 1 е уговорено, че дружеството, в качеството му и на управител на ЕС, се задължава да предприеме всички законови действия за събиране на дължимите към бюджета на ЕС суми съобразно правата му, визирани в ЗУЕС. В чл. 23, ал. 1 е уговорено по време на целия срок на договора собственикът /разбирай ЕС/ да заплаща на дружеството възнаграждение за управлението и поддръжката на комплекса, което при 12 000 кв. м. за цена на кв. м.: 0,65лв. без ДДС или 0,78лв. с ДДС, които суми се дължат ежемесечно за всеки индивидуален обект, като площта на обекта включва само застроената му площ без припадащите му се идеални части от общите части, освен ако ОС на ЕС не вземе друго решение. В ал. 2 е предвидено, че съгласно решение на ЕС, за апартаменти от 100 до 120 кв. м. чиста площ, цената на кв. м. се коригира с коефицент 0,9, а за апартаменти над 120кв. м. чиста площ, с коефицент 0,8. Съгласно чл. 26 от договора, възнаграждението за всеки месец се заплаща от собственика до 10-то число на месеца. В чл. 29 е предвидено, че във възнаграждението не са включени вноските за „Фонд ремонт и обновяване“, за който ще се събира допълнителна вноска в размер, определен 3 от ОС на ЕС, както и сумите за режийни разходи за комплекса.

С Решение № 20263455/29.11.2020г., поставено по гр. д. № 71528/2019г. по описа на СРС, I ГО, 27-ми състав, влязло в сила на 21.01.2021г., е отменено решението по т. 3 /относно начина на определяне на разходите/ на ОС на ЕС, прието на проведеното на 06.11.2019г. ОС на ЕС, поради противоречието му с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС.

На 25.06.2020г. е проведено ново ОС на ЕС на сграда /с./ № 7, като по т.

4 от дневния ред е прието разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС с. 7 да се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, при спазване на изискванията на ал. 2 и ал. 7 на чл.

51 ЗУЕС, а ежемесечните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ на с. № 7 – съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на ЕС.

По делото няма твърдения и доказателства това решение да е оспорвано и отменено.

Съгласно чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, по решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.

Както се посочи по-горе, в настоящия случай е сторен именно това – на проведеното на 06.11.2019г. ОС на ЕС е взето решение избраният управител на ЕС – Р. М. да сключи договор за управление с /фирма/, като му възложи правомощията на управител на ЕС по смисъла на ЗУЕС. Видно от съдържанието на чл. 1 от договора, на дружеството са възложени всички правомощия на управителя на ЕС, предвидени в закона. При сключването на договора управителят на ЕС действа като представител на всички етажни собственици, които изрично с взетото решение са го упълномощили да действа от тяхно име. Това решение на ЕС в тази част не е оспорено и отменено, поради което обвързва всеки етажен собственик, включително ответникът. Ето защо, договорът за управление обвързва всеки етажен собственик и всеки се явява възложител по него, а дружеството, поело задълженията на управителя на ЕС, изпълнител. Този договор не е нищожен, тъй като законът допуска правомощията на управителя на ЕС да бъдат възложени по решение на ОС на трето за етажната собственост физическо или юридическо лице, като доводите на ответника в обратна насока са неоснователни. В Решение № 48/23.05.2017г. по т. д. № 2541/2016г., I ТО на 4

ВКС, е разяснено, че за сключването на договор по смисъла на чл. 11, ал. 1, т.

11 ЗУЕС и предметния му обхват, ЗУЕС предвижда приемане на решение на ОС на собствениците в етажната собственост за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо / физическо лице срещу възнаграждение, като ОС е това, което с решение следва да определи и конкретни правомощия на управителния съвет /управителя/, които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица /ЮЛ или ФЛ/. Следователно правомощията, които следва да се възложат на избраното от ОС на ЕС лице съобразно законовото изискване следва да са: 1/ конкретни; 2/ да са свързани с осъществяване на дейности по поддържане на общите части на сградата; 3/ да са в кръга на правомощията на управителния съвет / управителя/ . В рамките на така очертаните от решението на ОС предели председателят на управителния съвет /управителят/ следва да сключи с избраното ФЛ или ЮЛ съответния договор за възлагане, арг. и от чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. В случая, тези изисквания са спазени. Правата и задълженията по този договор обвързват всеки етажен собственик, като всеки от тях е задължен да заплаща припадащата му се част от възнаграждението на изпълнителя по договора.