Решение № 3878 от 19.06.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3878 гр. София, 19.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-В СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Николай Димов

Членове:

Велина Пейчинова

Слави Г. Славов при участието на секретаря Юлия С. Димитрова Асенова като разгледа докладваното от Николай Димов Въззивно гражданско дело № 20241100506457 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

С решение № 474 от 09.01.2024 г. постановено по гр.дело № 46469/2023 г. по описа на СРС, І Г.О., 165 състав, е осъдено „Делия-2015“ ЕООД, ЕИК:203416358, със седалище и адрес на управление: гр.София, ж.к.“Лагера“, бл.10, вх.Г, ет.4, ап.8, представлявано от Д. А.- управител, да предаде на „Оптима инвест“ ЕООД, ЕИК:175037444, със седалище и адрес на управление: гр.София, ул.“Княз Борис I” № 89, eт.1, представлявано от В.Х.- управител, държането на офис помещение №1, находящо се в гр.София, ж.к.“Лагера“, ул.“Плиска“ №54, предадено на ответника от ищеца съгласно договор за наем. С решението на съда е осъдено “Делия-2015“ ЕООД, ЕИК:203416358, със седалище и адрес на управление: гр.София, ж.к.“Лагера“, бл.10, вх.Г, ет.4, ап.8, представлявано от Д. А.- управител, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, да заплати на „Оптима инвест“ ЕООД, ЕИК:175037444, със седалище и адрес на управление: гр.София, ул.“Княз Борис I” №89, eт.1, представлявано от В.Х.- управител, сума в размер общо на 1644 /хиляда шестстотин четиридесет и четири/ лв., представляваща сторени съдебно- деловодни разноски.

С решение № 4301 от 11.03.2024 г. постановено по гр.дело № 46469/2023 г. по 1 описа на СРС, І Г.О., 165 състав е оставено без уважение искане на „Делия- 2015“ ЕООД, ЕИК: 203416358, със седалище и адрес на управление: гр.София, ж.к.“Лагера“, бл.10, вх.Г, ет.4, ап.8, представлявано от Д. А.- управител, за допълване решение № 474/09.01.2024 г. по гр.дело № 46469 по описа за 2023 г. на СРС, 165 граждански състав , като неоснователно.

Срещу решението от 09.01.2024 г. на СРС, 165 с-в е постъпила въззивна жалба от „Делия-2015“ ЕООД, гр.София, подадена чрез управителя Д. А., с искане същото да бъде отменено, като неправилно и незаконосъобразно по съображения изложени в жалбата. Във въззивната жалба се излагат доводи, че договорът за наем сключен между страните по делото е валиден и не е прекратен от страна на наемодателя.

Претендира присъждане на направени разноски по делото.

Въззиваемата страна- ищец „Оптима Инвест“ ЕООД, гр.София, чрез пълномощника си адв.Я. С. оспорва жалбата, като неоснователна по съображения подробно изложени в депозирания по делото писмен отговор по чл.263, ал.1 от ГПК.

Моли жалбата на ответника, като неоснователна да бъде отхвърлена, а първоинстанционното решение - потвърдено, като правилно и законосъобразно.

Претендира присъждане на направени разноски по делото.

Постъпила е и жалба, подадена от „Делия-2015“ ЕООД, гр.София, чрез управителя Д. А., срещу решение № 4301 от 11.03.2024 г. постановено по гр.дело № 46469/2023 г. по описа на СРС, І Г.О., 165 състав, с което е оставено без уважение искане на „Делия- 2015“ ЕООД, ЕИК: 203416358, със седалище и адрес на управление: гр.София, ж.к.“Лагера“, бл.10, вх.Г, ет.4, ап.8, представлявано от Д. А.- управител, за допълване на решение № 474/09.01.2024 г. по гр.дело № 46469 по описа за 2023 г. на СРС, 165 граждански състав, като неоснователно. В жалбата са изложени доводи за неправилност и незаконосъобразност на обжалваното решение. Направено е искане съдът да отмени обжалваното решение и да върне делото на Софийски районен съд за допълване на решение № 474/09.01.2024 г.

Въззиваемата страна- ищец „Оптима Инвест“ ЕООД, гр.София, чрез пълномощника си адв.Вилиана С.а оспорва жалбата, като неоснователна. Моли съда да остави същата без уважение, като неоснователна. Претендира присъждане на разноски по делото.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивните жалби са подадени в срока по чл.259, ал.1 от ГПК и са допустими.

Разгледани по същество въззивните жалби са НЕОСНОВАТЕЛНИ.

2

Софийски градски съд, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира, че фактическата обстановка се установява така както е изложена от първоинстанционния съд. Пред настоящата въззивна инстанция не са ангажирани нови доказателства по смисъла на чл.266 от ГПК, които да променят така приетата за установена от първоинстанционния съд фактическа обстановка. В тази връзка в мотивите на настоящия съдебен акт не следва да се преповтарят отново събраните в първата инстанция доказателства, които са обсъдени правилно, като са преценени релевантните за спора факти и обстоятелства.

Предвид възприемането на установената от първоинстанционния съд фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:

Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта му - в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Обжалваното първоинстанционно решение е валидно и допустимо, като при постановяването му не е допуснато нарушение на императивни материалноправни и процесуалноправни норми на закона. Същото е и правилно, като настоящата въззивна инстанция споделя изцяло изложените в мотивите му съображения, обосноваващи окончателен извод за основателност на предявения от ищеца „Оптима Инвест“ ЕООД, гр.София, срещу ответника „Делия- 2015“ ЕООД, гр.София, иск с правно основание чл.233, ал.1, пр.1-во от ЗЗД за опразване и предаване на държането на процесния недвижим имот. При правилно разпределена доказателствена тежест съобразно нормата на чл.154 от ГПК и изпълнение на задълженията си, посочени в нормата на чл.146 от ГПК, първоинстанционният съд е обсъдил събраните по делото доказателства, изложил е мотиви, като е основал решението си върху приетите от него за установени обстоятелства по делото и съобразно приложимия материален закон.

Изводите на съда са обосновани с оглед данните по делото и събраните по делото доказателства. Доводите изложени в жалбата са изцяло неоснователни. Във връзка с доводите изложени във въззивната жалба следва да се добави и следното:

Като неоснователен следва да се прецени в процесния случай, основния изложен довод във въззивната жалба на ответника, че по делото не се установява надлежно прекратяване на договора за наем от страна на наемодателя. Противно на изложеното във въззивната жалба, съдът приема с оглед събраните по делото доказателства, че с връчването на нотариална покана на 18.07.2023 г. на ответното дружество, считано от този момент, договорът за наем сключен между страните е прекратен, но ответника е продължил да ползва имота. Наемното правоотношение между страните е прекратено с достигане на писменото предизвестие/ нотариална покана/ до адресата - ответник. След прекратяване на наемното правоотношение 3 между страните, същото не може да бъде продължено или подновено едностранно от бившия наемател, при което положение съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1, пр.1-во от ЗЗД той е длъжен да върне наетата вещ, която задържа без правно основание. В практиката на ВКС се приема, че наемното правоотношение се прекратява с достигане на писменото предизвестие /изявление, уведомление, покана и т.н./ до адресата.

Връчването на нотариална покана е само един от начините за удостоверяване на това достигане, а исковата молба по чл.233, ал.1 от ЗЗД има характер на предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 от ЗЗД. Един месец след връчването на препис от исковата молба на ответника договорът за наем е прекратен по отношение на него. Съгласно чл.233 от ЗЗД, наетата вещ трябва да се върне в деня на прекратяване на наемното правоотношение. В този смисъл е решение № 325 от 28.04.2010 г. по гр.дело № 498/2009 г. на ВКС, IV г.о., решение № 113 от 28.07.2009 г. по т.дело № 753/2008 г. на ВКС, II т.о. и др. В процесния случай, дори условно да се приеме, че не е настъпило прекратяване на наемния договор с отправената нотариална покана до ответника, наемните отношения между страните по делото са били прекратени с факта на подаването на исковата молба по чл.233, ал.1 от ЗЗД, която също има характер на предизвестие по смисъла на чл.238, ал.1 от ЗЗД съгласно постоянната практика на ВКС. След прекратяване на наемните правоотношения, същите не могат да бъдат продължени или подновени едностранно от бившия наемател, при което положение съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1 от ЗЗД той е длъжен да върне наетата вещ, която задържа без правно основание.

Съгласно разпоредбата на чл.233, ал.1, пр.1-во от ЗЗД, наемателят е длъжен да върне наетата вещ. При прекратен договор за наем, наемателят е длъжен да върне наетата вещ. При преустановяване на наемното правоотношение законодателят е поставил в тежест на наемателя произтичащо от прекратения наемен договор задължение за връщане на наетата от него вещ. Задължението за връщане на наетата вещ от страна на наемателя след като облигационната връзка престане да съществува е предвидено от закона с разпоредбата на чл.233, ал.1, пр.1-во от ЗЗД и подлежи на доказване от наемателя. В настоящия случай съдът приема с оглед събраните по делото доказателства, че ответника „Делия- 2015“ ЕООД, гр.София не е върнал на ищеца „Оптима Инвест“ ЕООД, гр.София наетия от него недвижим имот- офис след прекратяване на договора за наем и е продължил да ползва същия въпреки противопоставянето на наемодателя. С оглед събраните по делото доказателства съдът приема за безспорно установено обстоятелството, че ответникът ползва процесния недвижим имот. Това обстоятелство не се оспорва от страна на ответника. Доводите на ответника за ползване на процесния недвижим имот на валидно правно основание съдът намира за изцяло неоснователни. От друга страна на ответника, като наемател принадлежи процесуалното задължение/ доказателствена тежест/ да установи, че е изпълнил своето задължение по закон да върне на наемодателя наетата вещ, след 4 прекратяване на договора за наем. Ответникът не е установил в процеса на доказване това правнорелевантно обстоятелство. По делото не са ангажирани доказателства от страна на ответника в тази насока, а именно че е върнал на ищеца след прекратяване на договора за наем наетата вещ. В тази връзка съдът намира, че предявения иск с правно основание чл.233, ал.1, пр.1-во от ЗЗД е основателен и доказан, и като такъв правилно е бил уважен от първоинстанционният съд, като ответника е бил осъден да опразни и предаване държането на процесния недвижим имот на ищеца по делото.

Неоснователно е възражението на ответника за право на задържане на процесния имот по чл.90 от ЗЗД до заплащане на сумата от 50000 лв., представляваща стойността на претърпени от наемателя вреди. Правилно и обосновано първоинстанционния съд е приел за неоснователно възражението на ответника за задържане на имота/ погрешно квалифицирано по чл.91 от ЗЗД, вместо по чл.90 от ЗЗД/ до заплащане на сумата от 50000 лв. Тъй като наемателят не е владелец, а само държател на имота, той няма право на задържане по чл.72, ал.3 от ЗС. В конкретния случай на облигационни отношения между страните, една от тях може да направи възражение за задържане само по реда и при наличие на предпоставките на чл.90 или чл.91 от ЗЗД - когато има изискуемо вземане от същото правно отношение, от което произтича и нейното задължение, или когато има изискуемо вземане във връзка със запазването, поддържането, поправянето или подобрението на чужда движима вещ или за вреди от чужда движима вещ, която се намира в нейно държане по силата на облигационния договор. В случая, тъй като предмет на иска е недвижим имот /отдаденият под наем офис/, очевидно разпоредбата на чл.91 от ЗЗД е неприложила, тъй като тя касае само задържане на движими вещи. Тази норма на чл.91, ал.1 от ЗЗД е неприложима в случая по настоящето дело, тъй като тя се отнася до вземане във връзка със запазване, поддържане, поправяне или подобрение на чужда движима вещ или за вреди, причинени от нея, а не за такива на недвижим имот. Ответникътнаемател няма и вещно право на задържане по чл.72, ал.3 от Закона за собствеността, тъй като такова обезпечително право е предвидено само в полза на добросъвестния владелец и на недобросъвестния такъв, който е направил подобренията със знанието и без противопоставянето на собственика /чл.74, ал.2 от ЗС/. Ответникът обаче не е притежавал качеството на владелец- добросъвестен или недобросъвестен на процесния недвижим имот, а на негов държател на облигационно основание /договора за наем/, поради което в негова полза не е възникнало твърдяното право на задържане. Освен това, упражняването на това акцесорно потестативно право дори от страна, която е материалноправно легитимиран негов носител, не обуславя продължаване срока на действие на договора. Не са налице и основанията за задържане на имота по реда на чл.90 от ЗЗД, тъй като твърдяното от наемателя задължение на наемодателят- ищец за заплащане на сумата 50000 лв. не произтича от същото правно отношение, от което произтича задължението на ответника да върне на ищеца наетия офис. В случая от 5 събраните по делото доказателства не се установява изискуемо вземане на ответниканаемател по отношение на ищеца- наемодател, в размер на сумата от 50000 лв. В процесния случай задължението на ответника да върне процесния офис на ищеца произтича от наемното им правоотношение по договор за наем от 01.03.2023 г., докато твърдяното задължение на ищеца към ответника не произтича от това правоотношение по договора за наем от 01.03.2023 г. В тази връзка правилен и обоснован е извода на първоинстанционния съд за неоснователност на възражението на ответника за право на задържане на процесния имот по чл.90 от ЗЗД до заплащане на сумата от 50000 лв., представляваща стойността на претърпени от наемателя вреди. Налице е произнасяне по така направеното възражение на ответника за право на задържане на процесния имот по чл.90 от ЗЗД в обжалваното решение, макар съдът да е дал погрешна правна квалификация на същото/ чл.91 от ЗЗД, вместо чл.90 от ЗЗД/, поради което не е налице основание за допълване по реда на чл.250, ал.1 от ГПК на постановеното по делото решение. В тази връзка искането на ответника за допълване по реда на чл.250, ал.1 от ГПК на постановеното по делото решение се явява неоснователно, поради което същото, като такова правилно е оставено без уважение.