Решение № 16516 от 04.09.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16516 гр. София, 04.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА

ПЕТКОВА при участието на секретаря Б.А П. КУБАДИНОВА като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско дело № 20231110113336 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 235 ГПК.

Делото е образувано по искова молба на Г. И. А., подадена чрез адв. Й., срещу Б. Г.

И., с която е предявен осъдителен иск за осъждането на ответника да заплати на ищцата сумата от 9 000 лв., представляваща обезщетение за лишaването й от правото на ползване в периода от 13.03.2018 г. до 13.02.2023 г. на собствения недвижим имот, представляващ сграда с идентификатор ****** по кадастралнa карта и кадастралните регистри на *****, с адрес *****, представляващ сграда със застрoена площ по скица от 41 кв.м., а по документ за собственост – 30 кв.м., състояща се от две стаи и кухненски бокс.

В исковата молба се твърди, че по силата на договор за дарение, сключен между Г.

И. А. в качеството й на надарен и родителите

И. Б. В. и В. С. Б. в качеството им на дарители, ищцата е придобила ½ ид.ч. от дворно място, цялото с площ от 715 кв.м., съставляващо имот с пл. № 652.в кв. 261, за част от който е отреден парцел Х-652 по плана на *****, заедно с ½ ид.ч. от построената в северния край на дворното място едноетажна жилищна сграда, както и едноетажна жилищна сграда, находяща се в източната част на дворното място с идентификатор ******, състояща се от две стаи, кухненски бокс със застроена площ от 30 кв.м., като прехвърлителите са си запазили пожизнено вещното право на ползване. Родителите на ищцата са починали. Впоследствие между страните по делото бил сключен договор за наем от 30.08.2005 г. за посочената сграда с идентификатор ******, по силата на който Г. И. А., действаща чрез пълномощника си С. К. Ал., предоставила безсрочно ползването на сградата на ответника Б. Г. И.. Според ищцата наемният договор не може да има по-дълго времетраене от нормативно определеното в чл. 229, ал. 1 ЗЗД, поради което и договорът е изтекъл на 01.09.2015 г. Въпреки това Б. Г. И. продължил да ползва 1 имота независимо от изричното й противопоставяне и настояванията да го освободи.

Сочи, че към момента на предявяване на исковата молба ответникът продължава да ползва имота, поради което дължи обезщетение в размер на средномесечния пазарен наем. Моли искът да бъде уважен и претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от Б. Г. И., подаден чрез адв. Н. И., в който искът се оспорва по основание и по размер. Според ответникът договорът за наем от 30.08.2005 г. не е бил прекратен с изтичането на 10-годишния срок, тъй като разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД е неприложима по отношение на договори за наем, сключени като безсрочни. Ответникът възразява, че договорът за наем е бил прекратен не по-рано от 22.02.2022 г., когато ищцата в качеството й на наемател е изпратила телепоща до ответника в качеството му на наемател. В условията на евентуалност твърди, че ищцата е третирала договорът за наем като действащ, доколкото в самата телепоща заявила, че ответникът не изпълнявал задълженията си по договора. Оспорва размера на предявената претенция като счита, че в случай на уважаване на иска обезщетението следва да се равнявана на определения помесечен наем в размер на 50 лв. Направено е възражение за погасяване по давност на вземанията. Моли за отхвърляне на исковете, претендира разноски по чл. 38, ал. 1, т. 2 ЗАдв.

Софийски районен съд въз основа на съвкупна преценка на събраните в хода на производството доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:

Страните не спорят, че Г. И. А. е собственик на процесния имот, представляващ сграда с идентификатор ******, находяща се в източната част на дворно място с адрес *****, че между тях е бил сключен като безсрочен договор за наем от 30.08.2005 г., по силата на който ищцата в качеството й на наемодател, предоставила ползването на процесния имот на ответника в качеството му на наемател, както и че с приемопредавателен протокол от 09.04.2023 г. ответникът е предал имота на ищцата.

Изложените обстоятелства се установяват и от събраните по делото писмени доказателства Нотариален акт за дарение на недвижим имот от 06.10.1995 г., договор за наем от 30.08.2005 г. и Приемо-предавателен протокол от 09.04.2023 г.

По делото е приет като доказателство известие за прекратяване на сключения договор за наем, изпратено по телепоща от Г. И. А. на Б. Г. И.. Липсват данни за получаване на телепощата.

Събрани са и гласни доказателства чрез разпит на свидетелите С. Ц. Ц., който живее с ищцата на съпружески начела и Р. Б.ова Л. – позната на ответника.

Свидетелят Ц. познава Г. А. от 2011 г., през това време те живеели в ***. Знае, че Г.

А. има къща в *****, в която живеел братовчед й на основание договор за наем. Видял къщата за пръв път през 2023 г., когато отишъл за предаването на имота. Присъствал е на провеждането на телефонни разговори, когато Г. е казвала на Б. по високоговорител да напусне имота и той се съгласил. Спомня си, че като се върнали в България Г. пак търсила 2

Б., но не успявала да се свърже с него. До тях достигнала информация, че си е сменил телефонния номер, опитвали са се да го търсят на този номер, но той се оказал на жена, негова колежка. Едва през 2023 г. Б. предал имота, имало съставен протокол с дата, свидетелят присъствал на предаването.

Свидетелката Л. дава показания, че работи и живее *****. Познава Б. и знае къде живее, знае, че е живял на улицата зад магазина, в който работи. Не познава Г., но тя е звъняла на служебния телефон с искане да предостави контакт на Б.. Не си спомня точно докога Б. е живял в имот, Спомня си, че къщата е била годна за живеене, но е била в добър вид.

Съдът кредитира изцяло с доверие показания на разпитаните свидетели. Същите дават сведения за обстоятелства, които са лично са възприели, показанията им не са последователни и непротиворечиви. Този извод не се променя при преценката на показанията на свидетеля Ц. по чл. 172 ГПК, като за изнесените от него данни са събрани и писмени доказателства, а и съвпадат с показанията на свидетелката Л..

По делото е изслушана съдебно-оценителна експертиза, чиито заключения по допълнителното и основаното заключение съдът намира за обективно дадено и професионално изготвено, поради което ги кредитира с доверие. Допълнителното заключение е изготвено след посещение на място на имот и извършване на оглед. В първоначалното заключение вещото лице е отговорило на въпроса, че пазарният наем за процесния имот за периода от 13.03.2018 г. до 13.03.2023 г. е 8 807 лв. След посещение на имот обаче и оглед на състоянието му експертът е коригирал и заключението си и е приел, че размерът на обезщетението за процесния период е 6 728 лв. В открито съдебно заседание вещото лице е уточнила, че наемът е в минимален размер с оглед недоброто състояние на имота. При огледа е констатирала, че към този момент имотът е необитаем, неподдържан и изоставен, има пукнатина на стените, но имотът е водоснабден и има мивка. Счита, че имотът е обитаем, но му е необходимо хигиенизиране и евентуално ремонт. В имота не се намира обзавеждане. Вещото лице изрично е посочило, че наемът е коригиран до минимума, почти стигащ до такъв за складови помещения. В експертизата е обяснено въз основа на какви критерии е направено проучването, за да обоснове заключението си, като съдът приема, че експертът е отчела в най-висока степен конкретните особености на имота и е представила нагледно аналозите, които е ползвала, за да изчисли среден пазарен наем на сградата, обяснила е и защо същият се свежда до минималния.

При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД.

Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване следните правопораждащи факти по отношение на главните искове, а именно: че е собственик на процесния имот, че през исковия период имотът е ползван от ответника, с оглед което ищецът е бил лишен от 3 възможността да го ползва, както и размера на настъпилото за него обедняване.

В тежест на ответника по предявения иск е да докаже възраженията си.

Следва да се посочи, че съдът неправилно е квалифицирал претенцията в доклада по делото, като е посочил, че същата почива на договорно основание, а именно чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Въпреки това не е необходимо да се отменя ходът по същество и да се дават допълнителни указания по доказателствената тежест, доколкото за посочените обстоятелства са събрани доказателства. Освен това спорът между страните не е относно осъществените факти на сключения договор за наем, ползването на имота и предаването му от ответника на ищцата, а единствено засяга правния въпрос налице ли е било договорно основание за ползването на имота след изтичане на десетгодишния срок на наема, както и относно размер на средномесечното обезщетение, по отношение на който са събрани доказателсва.

Съгласно чл. 229, ал. 1 ЗЗД Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. В случая договорът за наем е сключен като безсрочен на 30.08.2015 г. и действието му е прекратено с изтичането на законоустановения десетгодишен срок на 30.03.2015 г., т.е. считано от 31.08.2015 г. ответникът Б. Г. И. е ползвал имота без правно основание. Неоснователни са възраженията на ответника, че разпоребдата на чл. 229, ал. 1 ЗЗД е неприложима по отношение на безсрочни договори за наем. На първо място следва да се посочи, че разпоредбата на чл. 229, ал. 1 ЗЗД е императивна и законодателят не е ограничил действието й спрямо вида на договора. Трайно и безпротиворечиво в съдебната практика се приема, че наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10 години, а след изменението на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, направено с ДВ бр.

92/2007 г., освен ако сделката е търговска / Решение № 333 от 23.10.2012 г. на ВКС, III г.о. по гр. д. № 167/2012 г., III г. о., ГК, Решение № 75 от 26.05.2010 г. на ВКС, I, т.о. по т. д. № 838/09 г. и др./. Ето защо и договорът за наем е прекратен на 30.08.2015 г. по силата на закона с изтичане на 10 годишния максимален срок. С разпоредбата на чл. 229, ал. 1 свободата на договаряне е ограничена, защото евентуално уговореният по-дълъг срок прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност за симулативен договор за наем да прикриващ друга сделка /Решение от 22.04.2014 г. по гр.д. № 14544 по описа за 2013 г. по описа на СРС/.

Страните по делото не спорят, че ответникът е предал имота на ищцата през 2023 г., т.е. след прекратяване на договора за наем на 30.08.2015 г. до 2023 г. ответникът е ползвал имота без правно основание. За иска по чл. 59, ал. 1 ЗЗД е без значение с какво намерение, респ. отношение се упражнява фактическата власт върху имота. Релевантна за уважаване на претенцията е липсата на основание за това ползване. От страна на ответната страна не се наведоха никакви твърдения за ползване на имота на различно основание, поради което и след като действието на наемния договор е прекратено, то и той се е намирал и е ползвал имота неоснователно.

Събраните писмени и гласни доказателства, както и твърденията на страните водят до непротиворечив извод, че ищцата е била лишена от възможността да ползва имота. От 4 друга страна както вече беше посочено ответникът го е ползвал без правно основание, следователно налице неоснователно разместване на блага, поради което и претенцията за обезщетение се явява основателна.

Критериите от значение за определяне на дължимото обезщетение по чл. 59 ЗЗД в размер на средния пазарен наем произтичат от индивидуалните особености на конкретния имот и са: предназначението на имота, състоянието му, обзавеждане и др. Съгласно допълнителното заключение на вещото лице среднопазарният наем на имота за периода от 13.03.2018 г. до 13.03.2023 г. е 6 728 лв. съдът намира тази стойност за правно релевантна по делото. Установи се от извършения оглед, а и от показанията на свидетелката Л., че имотът не е в добро състояние. Няма обзавеждане, а и ищцата не твърди, че е предоставила такова, нито го доказва. Сградата е с пукнатини, необходим е ремонт, въпреки това обаче е обитаема. Съдът не може да предполага какъв е бил видът и състоянието на имота към исковия период, а в тежест на ищцата е било е да докаже размера на иска си, респективно какви обстоятелства водят до обезщетение в по-голям размер. С оглед свидетелските показания на Л., съдът намира, че пазарният наем следва да се доближа до минималния, доколкото имотът е бил в недобро състояние откакто го помни свидетелката, а определеният от вещото лице средномесечен наем се доближава до наем на складово помещение и няма основание за намаляването му повече. Ето защо и съдът намира иска за доказан по размер за сумата от общо 6 728 лева. За разликата до пълния предявен размер от 9 000 лева искът е неоснователен и следва да се отхвърли.