Решение № 163 от 10.10.2023, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 163 гр. Варна, 06.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Милен П. Славов

Членове:

Петя Ив. Петрова

Мария Кр. Маринова при участието на секретаря Олга Ст. Желязкова като разгледа докладваното от Милен П. Славов Въззивно гражданско дело № 20233000500257 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от „ДЕ Спед“ ЕООД, гр. И., чрез адв. Св. Д. от АК-Р., насочена срещу решение № 11/04.05.23г. по т. д. № 24/22г. на ОС-Разград, с което се обявява за окончателен, сключения на 02.07.2021г. между „И.М. Си Груп“ ЕООД, гр.И. и „ДЕ Спед“ ЕООД, гр. И. предварителен договор за покупко-продажба по отношение на следния новообразуван имот, находящ се в гр.И. , а именно:

Поземлен имот с проектен идентификатор ***, проектна площ:

1 712 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид производствен, складов обект; съседи: ПИ с №№ *, *, *, и находящата се в същия Сграда с проектен идентификатор *** с посочената и в предварителния договор площ 57 кв.м., предназначение - промишлена сграда, на един етаж, при продажна цена с ДДС в размер общо на 102 000 лева, съответно 85 000 лева без ДДС, КАТО ЗАДЪЛЖАВА купувача И.М. Си Груп“ ЕООД да заплати остатъка от продажната цена в размер на 82 000 лева, остатък от дължимата цена по договора след приспадане на задатък от 20 000 лева, който е останал при продавача по договора, в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. Н основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът е осъден да заплати дължимите във връзка със сделката местен данък, нотариални такси и такса за вписване, за обезпечаване плащането на които е разпоредено вписването на възбрана 1 върху имота. Ответникът е бил осъден да заплати и разноските по делото, вкл. и направените във връзка с обезпечението на иска. Въззивникът счита, че обжалваното решение е неправилно, незаконосъобразно, необосновано и постановено в разрез с доказателствения материал и с нормите на материалния закон. Поддържа, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е недопустим, тъй като процесният предварителен договор е бил развален от ответника преди предявяване на конститутивния иск и не може да се обявява за окончателен предварителен договор, който не съществува в правния мир.

Освен това съдът недопустимо се е произнесъл по въпрос, с който не е бил сезиран – дали е налице едностранно разваляне на договора при условията на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД от страна на продавача, чрез изпратеното на 06.07.22г. изявление до купувача. Приведени са правни съображения в подкрепа на становището, че договорът е бил развален именно при условията на чл. 87, ал.

2 от ЗЗД, тъй като е бил налице уговорен краен срок за сключването на окончателен договор при уговорено пълно плащане на цената от купувача, което задължение не е било изпълнено в срока. Отделно от това се сочи, че със запазване на върната част от продажната цена по банкова сметка на купувача, последният не е предприел изискуемите от закона действия, за да се освободи от паричното си задължение по договора (ако се приеме наличието на забава на кредитора-продавач, каквато се отрича да е налице) чрез депозиране на сумата в банка по местоизпълнението и уведомяването на кредитора за това. Претендира се отмяна на решението и прекратяване на производството като недопустимо, евентуално – отхвърляне на иска като неоснователен.

В указания срок насрещната страна „И.М.Си груп“ ЕООД, гр. И., чрез адв. Ст. П. от АК-С., е депозирала отговор на въззивната жалба, с който последната е оспорена като неоснователна. Счита, че първоинстанционният съд е постановил допустим и правилен съдебен акт, който е основан на събрания по делото доказателствен материал. Поддържа се, че въпросът дали процесният предварителен договор е бил развален от ответника по надлежния ред, е въпрос по съществото на делото и не касае допустимостта на процеса.

Поддържа се още, че съдът се е произнесъл с решението си по иска, с който е бил сезиран, а единствено в мотивите е било обсъдено въведеното от ответника възражение за извънсъдебно разваляне на договора. Споделя се изцяло правния извод на съда, че предварителният договор не е бил развален при условията на чл. 87 от ЗЗД, тъй като продавачът е бил неизправна страна (не е изпълнил задължението си да обособи от поземления имот самостоятелен такъв с площ не по-малка от 2 000 кв.м., в който да попада и процесната сграда); купувачът не е изпаднал в забава за заплащането на цената (тъй като остатъкът от продажната цена е следвало да бъде изплатен най-късно в деня на окончателната сделка); не е налице фактическия състав на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД относно безполезност на изпълнението на договора; налице е хипотезата на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, тъй като неплатената част от цената е била незначителна (едва 10 000 лв. от общо 102 000 лв. с ДДС);

2 воденото от ищеца счетоводство във връзка с плащанията по договора и връщането на част от платената покупна цена, доказва правната му позиция, че не приема договора за развален. За горните правни твърдения са развити и подробни съображения чрез анализ на доказателствата по делото. При наличието на всички предпоставки на нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предявеният иск е бил законосъобразно уважен и поради това се претендира потвърждаване на обжалваното решение, ведно с присъждане на разноските за настоящата инстанция.

В изпълнение на указанията, дадени от въззивния съд с определение № 356/21.06.23г., въззиваемата страна (ищец в исковото производство) „И.М.Си груп“ ЕООД, гр. И. с молба от 05.07.23г. е посочила, че предприетото изменение на ПУП-ПР на УПИ ХІ-9919 в кв. 32 по плана на гр. И., не е приключило с нанасянето в КККР на гр. И. на проектираните нови самостоятелно обособени обекти. Към молбата е представена скица на ПИ и скица на сграда, издадени на 26.06.23г., от които става ясно, че статутът на имотите, предмет на предварителния договор, е същият, какъвто е бил и към 05.08.22г., съобразно описанието им в молбата на ищеца от същата дата, депозирана по първоинстанционното дело. В тази връзка е заявено, че се поддържа молбата от 05.08.22г. относно индивидуализацията на имотите, за които е бил сключен предварителния договор между страните.

По така направеното уточнение от въззиваемата страна (ищец в исковото производство), въззивникът е направил изявление в писмена молба от 15.09.23г., че действително административната процедура по предприетото изменение на ПУП-ПР на УПИ ХІ-9919 в кв. 32 по плана на гр. И. не е приключила и не са нанасяни проектираните нови самостоятелни обекти в КККР за града. Поради това се счита, че първоинстанционният съд е излязъл извън петитума на исковата молба.

За да се произнесе настоящият състав на съда съобрази следното:

В подадената от ищеца „И.М.Си груп“ ЕООД, гр. И. искова молба са били наведени твърдения, че на 02.07.21г. с ответното дружество „ДЕ Спед“ ЕООД, гр. И. са сключили предварителен договор, по силата на който ответникът е обещал да продаде на ищеца чрез договор във формата на нотариален акт, в срок до 02.07.22г., правото на собственост върху следните имоти: СГРАДА с идентификатор ***, с предназначение промишлена сграда, със застроена площ от 57 кв. м., брой етажи: 1, находяща се в строителните граници на гр. И., на ул. „* *“, по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-16/06.06.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, ВЕДНО С ПРИПАДАЩАТА СЕ КЪМ СГРАДАТА ЧАСТ С ПЛОЩ ОТ 2 000 кв.м. от ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ, върху който е изградена същата, като целият ПИ е с идентификатор *** и с площ от 5 368 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: складова база, номер по предходен план: кв. 84а, парцел 2, при описани граници и съседи, срещу цена от 85 000 лв. без ДДС и 102 000 лв. с ДДС, платима по следния 3 начин: 20 000 лв. без ДДС, представляваща задатък (капаро) – най-късно до 31.12.21г., а остатъкът в размер на 65 000 лв. без ДДС – най-късно в деня на сключването на окончателния договор, но при уговорена възможност купувачът да може да извършва частични предварителни плащания от цената и преди сключването на окончателния договор. Освен това в исковата молба се е твърдяло още, че според уговореното от страните в чл. 1, ал. 1, изр. последно от предварителния договор, частта от поземления имот е следвало да бъде индивидуализирана след извършване на подялба на имота.

Поддържало се, че за избягване на всякакво съмнение, страните са се споразумели, че предмет на предварителния договор е описаната сграда, заедно с поземления имот, върху който е изградена, който ПИ ще бъде новоформиран като част от съществуващия ПИ с идентификатор *** и ще бъде с площ не по-малка от 2 000 кв.м. В тази връзка ищецът е поддържал, че продавачът като единствено правоимащо лице – собственик на ПИ с идентификатор ***, е поел и задължението да обособи от ПИ с идентификатор *** нов самостоятелен ПИ с площ не по-малка от 2 000 кв.м., върху който нов ПИ да попада сградата с идентификатор ***. В исковата молба ищецът е навел и твърдения за своята изправност, както и за съществуването на описания по-горе предварителен договор, който не е бил изпълнен в уговорения срок от ответника, поради което счита ,че за него е налице правен интерес от предявяването на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

В тази връзка ищецът е допълнил, че съгласно ТР № 3/14г. по т.д. № 3/14г. на ОСГК на ВКС, ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект съобразно изискванията на действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.

И след като в предварителния договор страните не са уговорили дали частта от ПИ от 2 000 кв.м., върху която попада и сградата, ще е реална или идеална част, и след като продавачът – собственик на имотите не е предприел действия по изпълнение на задължението си за обособяването на тази част от ПИ, то купувачът има правото да придобие идеална част от ПИ, равняваща се на 2000/5368 идеални части от ПИ с идентификатор *** (уговорената по предварителния договор площ от 2 000 кв.м., отнесена към общата площ на ПИ от 5 368 кв.м.).

Отправеният до съда петитум е бил да се обяви за окончателен описания предварителен договор, по силата на който ответникът като продавач се е задължил да продаде на ищеца като купувач следните собствени недвижими имоти: СГРАДА с идентификатор ***, с предназначение - промишлена сграда, със застроена площ от 57 кв. м., брой етажи: 1, находяща се в строителните граници на гр. И., на ул. „* *“, по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-16/06.06.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, ВЕДНО С 2000/5368 ид.ч. от ПИ, върху който е изградена 4 сградата, който ПИ е с идентификатор *** и с площ от 5 368 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: складова база, номер по предходен план: кв. 84а, парцел 2, при описани граници и съседи, за общата сума от 85 000 лв. без ДДС или 102 000 лв. с ДДС, от която сума към датата на исковата молба е била платена сумата от 20 000 лв. с ДДС, при условие, че купувачът плати на ответника сумата от 82 000 лв. с ДДС – неплатен остатък от цената, в срок от 2 седмици от влизане в сила на съдебното решение.

В условията на евентуалност е отправен следния петитум: да се обяви за окончателен предварителния договор за продажбата на следните, собствени на продавача имоти: СГРАДА с идентификатор ***, с предназначение - промишлена сграда, със застроена площ от 57 кв. м., брой етажи: 1, находяща се в строителните граници на гр. И., на ул. „* *“, по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-16/06.06.2005 г. на Изпълнителния директор на АК, ВЕДНО С НОВОСФОРМИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С ПЛОЩ от 2000 кв.м., върху който новоформиран ПИ е изградена описаната по-горе сграда от ПИ, който ПИ е с идентификатор *** и с площ от 5 368 кв.м., при същите посочени условия на заплащане на цената.