Решение № 140 от 25.03.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 140 гр. Варна, 25.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на шести март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Тони Кръстев при участието на секретаря Мая Т. Иванова като разгледа докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №

20253100900505 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на глава тридесет и втора от ГПК.

Образувано е по предявен от „Стройбилд“ ЕООД отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК против Община Варна за приемане за установено в отношенията между страните, че ищецът не дължи на ответника обезщетение, изразяващо се в 31 % от застроената площ на сграда, представляващо 834,97 кв.м. застроена площ от жилищна сграда с обща РЗП 2271,86 кв.м., предвидена за изграждане в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, ******, съгласно сключени договори № Д-79200/1558 и № Д-7-9200/1559 от 26.09.2007 г., както и анексите към тях.

Ищецът твърди, че между страните са сключени два договора от 26.09.2007 г. по реда на чл. 35, ал. 1 ЗОС, по силата на които дружеството е придобило общински имоти срещу задължение да прехвърли на Община Варна 31 % от РЗП на бъдеща сграда под формата на самостоятелни обекти. Излага, че впоследствие между страните са подписани анекс от 02.06.2009 г., с който е обособен нов УПИ IV-2,2А,3 и е изменено описанието на имота, анекс от 11.05.2010 г., с който са конкретизирани обектите от бъдещата сграда, подлежащи на прехвърляне в полза на ответника, и анекс от 14.12.2010 г., с който е уреден дължимият данък върху добавената стойност. Поддържа, че през целия период ответникът не е оказвал необходимото съдействие за изпълнение на договорите, включително по освобождаване на терена и по развитие на инвестиционната инициатива, поради което именно ответникът се явявал неизправна страна. Навежда доводи, че с писмо от 03.10.2017 г. Община Варна е поискала заплащане на паричен еквивалент на дължимата престация в размер на 320 176 лв., като тази сума е била платена от ищеца по банков път, с което задължението било погасено чрез изпълнение. Поддържа се още, че вземането на ответника е погасено по давност, тъй като в продължителен период от време Община Варна се е дезинтересирала от правоотношението, а самото поведение на ответника демонстрирало липса на намерение да търси изпълнение в натура. Като допълнително основание за недължимост ищецът сочи, че договорите са прекратени по право поради невъзможност за изпълнение, тъй като през 2021 г. е било издадено разрешение за строеж на трето лице за същия имот, с което ответникът 1 сам е признал, че не претендира предоставяне на договорените обекти от бъдещата сграда. В допълнителната искова молба ищецът излага възражение за нищожност на анекса от 02.06.2009 г. поради противоречие с добрите нрави и чл. 9 ЗЗД, като поддържа, че уговорката, при която ответникът получава по-голяма по обем престация без насрещно имуществено предоставяне, е нееквивалентна и несправедлива. Позовава се и на съдебната практика относно служебното следене на съда за нищожност на клаузи, когато тя произтича от самата сделка или от доказателствата по делото.

Ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва иска изцяло като неоснователен.

Не оспорва сключването на двата договора от 26.09.2007 г. и последвалите анекси, но поддържа, че тези договори не представляват договори за продажба в същинския смисъл на чл. 183 ЗЗД, а договори за замяна, доколкото насрещната престация на приобретателя не е парична, а се изразява в задължение за прехвърляне на право на собственост върху самостоятелни обекти от бъдеща или вече изградена сграда. Поради това, според ответника, не е било допустимо дължимата престация едностранно или чрез извъндоговорна кореспонденция да бъде заместена с парично плащане. Поддържа се, че Община Варна не е получила дължимата престация в договорения вид – конкретно индивидуализирани самостоятелни обекти, представляващи 31 % от РЗП, като до настоящия момент обектите не са прехвърлени. Оспорват се твърденията за погасителна давност с довод, че в договорите не е уговорен срок за изпълнение, поради което задължението е безсрочно и става изискуемо след покана по смисъла на чл. 84, ал. 2 ЗЗД; твърди се, че давността не е започнала да тече.

Оспорват се и твърденията за прекратяване по право на договорите, като се поддържа, че ищецът не може да черпи права от собственото си неизпълнение, включително от последващо разпореждане с имота в полза на трето лице. Излага се, че между страните са водени и други съдебни производства, в т.ч. т. д. № 542/2018 г. и т. д. № 114/2023 г. на ВОС, при които е прието, че липсва валидно съглашение за замяна на дължимата престация с паричен еквивалент и че договорите са валидни. Сочи се още, че платените от ищеца суми са били върнати, поради което липсва погасителен ефект. В допълнителния отговор ответникът оспорва възражението за нищожност на анекса от 02.06.2009 г. и поддържа, че уговореното обезщетение е допустимо в рамките на специалния режим на чл. 35 ЗОС и не противоречи на добрите нрави.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

Не е спорно между страните, а и от представените от ответника и приети като доказателства по делото заверени преписи на административните преписки по сключването и изпълнението на договори за продажба на общински недвижими имоти №№ Д-79200/1558/26.09.2007 г. и Д-7- 9200/1559/26.09.2007 г. и последващите анекси, се установява, че с решение на Общински съвет – Варна, взето по протокол № 55/13.06.2007г. е дадено съгласие за продажба чрез търг с явно наддаване срещу цена, представляваща определен на търга процент от бруто РЗП на сградата, предвидена за изграждане в продавания терен или вече изградени жилищни или нежилищни имоти в същия подрайон с определеното на търга РЗП на недвижим имот – частна общинска собственост, представляващ УПИ I-3 в кв. 560 по плана на 14 п. р. на гр. Варна, като са определени условията на търга. При същите условия е дадено и съгласие за продажба чрез търг с явно наддаване на два недвижими имота – частна общинска собственост, представляващи УПИ I-3 и УПИ II-2,2А в кв. 560 по плана на 14 подрайон на гр. Варна, срещу цена, представляваща определен на търга процент от бруто разгънатата застроена площ на сградата, предвидена за изграждане в продавания терен, или вече изградени жилищни или нежилищни имоти в същия подрайон, като са определени и съответните тръжни условия. Със заповеди № 2762/14.08.2007 г. и № 2763/14.08.2007 г. на кмета на Община Варна са открити и проведени търговете, приключили съответно на 18.09.2007 г. и 19.09.2007 г., като за купувач на двата имота е обявено „Стройбилд“ ООД.

2

След приключване на тръжните процедури кметът на Община Варна е издал заповеди № 3329/20.09.2007 г. и № 3334/20.09.2007 г., с които е наредил прехвърлянето на правото на собственост върху двата имота на спечелилия търга участник срещу 31 % обезщетение от бруто РЗП на бъдещата сграда или вече изградени обекти в същия подрайон, като в заповедите е посочен и пазарният паричен еквивалент на дължимата престация.

На 26.09.2007 г. между Община Варна, в качеството на продавач, и „Стройбилд“ ООД – Варна, в качеството на купувач, са сключени договори № Д-7-9200/1559 и № Д-79200/1558, с които продавачът прехвърля на купувача правото на собственост върху двата общински имота, описани в договорите, срещу цена, представляваща 31 % от РЗП на сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен, или вече изградени жилищни или нежилищни имоти в същия подрайон, с посочен паричен еквивалент. И по двата договора в чл. 1.1 е уговорено, че правото на собственост върху имота ще бъде прехвърлено на купувача след прехвърляне в собственост на Община Варна на жилищни и нежилищни имоти съгласно анекс по чл. 10.1 от договора. В чл. 9 от двата договора е предвидено, че купувачът прехвърля правото на собственост на изградени жилищни или нежилищни имоти в сградата, предвидена за изграждане върху продавания терен, или вече изградени такива в същия подрайон или в такъв с подобни характеристики по плана на гр. Варна, въведени в експлоатация в определени от договора параметри, съответстващи на достигнатия на търга процент от РЗП. В чл. 11 са конкретизирани изискванията, на които следва да отговарят подлежащите на прехвърляне обекти.

От представената административна преписка се установява, че с молба от 06.11.2007 г. купувачът е поискал съгласие за изработване на нов ПУП за обединяване на придобитите имоти, като с писмо от 14.11.2007 г. Община Варна е дала такова съгласие. Със заповед № Г244/25.07.2008 г. на заместник-кмета на Община Варна от двата имота е образуван общ УПИ IV-2,2А,3 в кв. 560 по плана на гр. Варна, за който е съставен АОС № 5494/13.01.2009 г., като заповедта е влязла в сила.

Вследствие на изменението на ПУП страните са подписали анекс № 1 от 02.06.2009 г., с който е отразено обособяването на новия УПИ и е определен сборен пазарен еквивалент от 320 176 лв., без да се променя естеството на насрещната престация, която остава непарична.

Не е спорно, че с предложение от 30.09.2008 г. „Стройбилд“ ООД е представило вариант за обезщетение с приложен идеен проект, въз основа на което и на протокол от 03.02.2010 г. страните са подписали анекс № 2 от 11.05.2010 г., с който са разпределили конкретните обекти от бъдещата сграда с общо РЗП 2693,46 кв. м., от които на Община Варна се полагат 17 обекта. Уговорено е, че разликата над договорения процент не се доплаща.

С анекс № 3 от 14.12.2010 г. страните са уредили дължимия ДДС и момента на данъчното събитие, обвързан с предаването на обектите.

От констативен протокол от 20.11.2012 г. се установява, че съществуващите в имота сгради са били съборени към тази дата, като от представените доказателства се установява, че в определен период след сключване на договорите теренът не е бил изцяло освободен за строителство.

В подкрепа на предприетите действия по изпълнение ищецът е представил договор от 15.03.2008 г. за проектиране, идеен проект, както и документи, свързани с присъединяване към инфраструктура и последващо предложение от 31.03.2015 г. за промяна на разпределението на обектите поради изменения в ЗУТ, придружено с ново площообразуване и обяснителна записка.

От доказателствата по делото се установява, че с писмо рег. № РД17018245ВН/03.10.2017г. Община Варна е отправила към „Стройбилд“ ЕООД доброволна 3 покана в 14 дневен срок да внесе по посочена сметка на Община Варна парично задължение в размер на 320 176 лв. с аргументи, че по силата на Анекс № 1 имот УПИ ІV-2, 2а, 3 в кв.560, 14 м.р., гр. Варна, е прехвърлен в собственост на „Стройбилд“ ООД, с което задължението на Община Варна се счита изпълнено, докато, от друга страна, неизпълнено остава задължението на купувача за заплащане на договорената цена, като действието на Договор №Д-7-9200/1559/ и Договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007 г. не е преустановено.

Със заявление рег. № РД17019245ВН_017ВН/25.04.2018 г. „Стройбилд“ ЕООД е уведомило Община Варна, че във връзка с получаване на покана с рег. № РД 17019245 ВН на 09.03.2018г. и разменената между страните кореспонденция, по сметка на Община Варна са преведени сумите, както следва: 144 595 лв. по Договор № Д-7-9200/1558/ от 26.09.2007 г. и 134 441,13 лв. по Договор №Д-7-9200/1559/ от 26.09.2007 г. В писмото е посочено, че към посочените суми следва да бъдат добавени и заплатените от дружеството депозити, съответно от 15 493 лв. и 23 647 лв. Към заявлението са приложени и съответните платежни нареждания. Не се спори между страните по делото, че заплатените от „Стройбилд“ ЕООД суми са му били върнати от Община Варна, по сметка на неговия пълномощник, като ответникът не е приел, че с това плащане се погасява задължението за предоставяне на договорените обекти.

От приложените за послужване търговски дела между страните се установява, че през 2018 г. Община Варна е предявила иск за разваляне на процесните договори поради неизпълнение, по който е било образувано т. д. № 542/2018 г. по описа на ВОС. Искът е бил отхвърлен, като решението е потвърдено с решение № 121/17.05.2019 г. по в.т.д. № 137/2019 г. на ВАпС, а последващото производство пред ВКС е приключило с влязъл в сила съдебен акт.