Решение № 1376 от 21.12.2021, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1376 гр. София, 20.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на девети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Елизабет Петрова

Членове:

Катерина Рачева

Мария Райкинска при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно гражданско дело № 20211000502814 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.

С решение № 263590/02.06.2021 г. по гр.д. № 15116/2016 г. на СГС, I-18 състав са отхвърлени предявените от И. А. С. против „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ АД иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за заплащане на сумата 100 000 евро, платена по предварителен договор № 2462/12.12.2013 г. и Анекс към него за покупкопродажба на апартаменти В19 и В20 в комплекс „***“, гр. *** и иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата 21 906 евро, представляваща неустойка за неизпълнение на договорно задължение, уговорена в чл. 23 от предварителен договор № 2462/12.12.2013 г., като неоснователни.

Ищцата И.С. е депозирала въззивна жалба, с която обжалва първоинстанционното решение изцяло. Жалбоподателят поддържа, че обжалваното решение е немотивирано, неправилно и постановено в противоречие с приложимите материалноправни норми и установената по делото фактическа обстановка. Съдът невярно анализирал събраните доказателства относно изправността на ищцата като купувач. Тя заплатила 100 000 евро, но развалила предварителния договор, тъй като ответното дружество нямало вече реална възможност да й прехвърли собствеността в случай, че тя плати пълната уговорена цена. Тя спряла да плаща, защото установила, че към лятото на 2016 г. не е вдигната ипотеката върху имота, че е налице възбрана върху имота от НАП, както и че ответното дружество в нарушение на чл. 24 от договора е продало имота на „Белмар груп“ ЕООД и това обстоятелство направило невъзможно изпълнението на предварителния договор. Налице било разваляне на договора по право поради обективна невъзможност за неговото изпълнение от ответника, което не било анализирано от СГС. Поради развалянето на договора ответникът следвало да върне заплатените 100 000 евро. Решението било неправилно и поради това, че първоинстанционният съд не коментирал изобщо и предвиденото в чл. 22, изр. 2 и 3 от 1 предварителния договор при прекратяване поради неизправност на купувача да му бъдат върнати в рамките на 6 месеца 80% от платените по договора суми. Моли въззивният съд да се произнесе алтернативно по това основание за връщане суми на ищцата купувач по предварителния договор. Жалбоподателката поддържа още, че Споразумението от 15.02.2016 г., на което се е позовал съдът, е неистински частен документ, създаден специално за процеса, като сочи факти в подкрепа на това свое твърдение – в отговора на дружеството на изпратената от жалбоподателката нотариална покана изобщо не се споменавало това Споразумение, противно на всякаква логика, а освен това цифрите в Споразумението били неверни и нагодени, за да се получи сума, с която дружеството да прихване своето задължение за връщане на платените 100 000 евро. Сочи, че изслушаните почеркови експертизи не са установили категорично, че Споразумението е подписано от жалбоподателката, като при последната тройна експертиза вещото лице К. използвал неприложим според водещи графолози-криминалисти метод за изследване на почерк и подпис със схеми с ъгли.

Въз основа на изложеното моли въззивният съд да отмени обжалваното решение и да уважи предявените искове.

Ответникът „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ АД е депозирал отговор на въззивната жалба, в който излага доводи за нейната неоснователност. Сочи, че за първи път с въззивната жалба се предявява евентуален иск на основание чл. 22, изр. 2 и 3 от предварителния договор, което е недопустимо, тъй като такъв иск с исковата молба не е предявяван. Моли въззивната жалба да бъде оставена без уважение.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби, приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК).

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, съдът намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Ищцата И. А. С. е твърдяла в исковата молба, че с ответното дружество „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД имала сключен предварителен договор от 12.12.2013 г., с който се споразумели ответникът да построи „до ключ“, т.е. напълно завършен и да й продаде Апартамент В 19 с идентификатор *** в жилищна сграда на сграда В (Б) на трети етаж с площ от 66,58 кв.м., включваща застроена площ на жилището от 54,96 кв.м. плюс съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 11,62 кв.м. и апартамент В20 с идентификатор *** в жилищната част на сграда В на трети етаж с площ от 89,98 кв.м., влючваща ЗП на жилището от 74,26 кв.м. плюс съответните части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 15,72 кв.м., 2/3 части от покривна тераса, паркомясто 27, находящи се в комплекс с търговско наименование „ ***“ на административен адрес гр. ***, община Созопол, местност „Аклади“. Твърди, че уговорената цена била в размер на 109 529 евро, платима по следния начин – 2000 евро резервационна такса, платена на ответника преди подписване на договора, 41 евро в срок до 27.12.2013 г., 23952 евро в срок до 12.03.2014 г. и 43000 евро в срок до 12.09.2014 г., като всички плащания следвало да бъдат извършени по банков път.

2

Твърди, че в деня на подписване на договора, възползвайки се от обстоятелството, че ищцата не познавала законите на България й било обяснено, че трябва да подпише и приложение към договора, от което е видно в какъв вид и степен на завършеност трябва да й бъде предаден предмета на договора. По-късно, при консултация с адвокат и било обяснено, че това не е приложение, а анекс, с който цената на продаваните имоти се увеличавала на 215 000 евро. Поддържа, че тя не е имала воля да подпише такъв анекс, поради което същият бил нищожен поради липса на воля, както и поради липса на основание за подписването му. Нямало как в деня на подписване на договора да възникнат същевременно изменения, които да повишат цената два пъти. Анексът бил нищожен и защото заобикалял закона – изискването за плащане в брой заобикаляло фискалните правила в България, според които суми над 10 000 лева следва да се плащат само по банков път.

Ищцата е твърдяла още, че окончателен договор следвало да бъде подписан след внасяне на последната вноска съгласно чл. 7 от договора, като съгласно уговореното продавачът следвало да прехвърли на ищцата имота чист от всякакви облигационни и вещни тежести, публични задължения и права на трети лица. Продавачът следвало да е завършил всички строителни дейности по сградата и да е съставил акт 15 до 30.09.2012 г., като срокът следвало да се удължи при наличие на форсмажорни обстоятелства или други събития извън контрола на продавача. Твърди, че съгласно чл. 14 сградата следвало да бъде предадена с разрешение за ползване в срок до 28.02.2014 г. като съгласно чл. 23 при забава за завършване на строителството с повече от 180 дни от 28.02.2014 г. продавачът следвало да дължи неустойка в размер на 0,1 % за всеки ден забава, но не повече от 20 %. Уговорено било в чл. 22, че при забава на плащането от страна на купувача, то той дължал неустойка в размер на 0,1 % за всеки ден забава, но не повече от 20 %. Твърди, че през 2012 г. била учредена ипотека върху имотите, предмет на предварителния договор, а с акт № 183/04.09.2015 г. била наложена възбрана поради неплатени публични задължения. Поддържа, че имотите не били въведени в експлоатация в уговорения срок и поради неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността след плащане на продажната цена с нотариална покана от 12.09.2016 г. предварителния договор бил прекратен на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, с което било отпаднало основанието за извършените от ищцата плащания на общо 100 000 евро, а ответникът дължал неустойка за забава по чл. 23 от предварителния договор в размер на 21 906 евро. Моли ответникът да бъде осъден да заплати исковите суми, ведно със законната лихва върху тях.

Ответникът „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД в отговора на исковата молба е оспорвал предявените искове. Не е оспорвал, че между страните е съществувало облигационно правоотношение по силата на Предварителен договор № 2462/12.12.2013 г.. Поддържал е, че с Анекс страните са изменили продажната цена, тъй като в момента на подписване на договора са установили, че е налице грешка и определената цена се отнасяла само за единия от апартаментите. Поради тази причина в същия ден бил сключен анекс и цената на двата апартамента била определена в размер на 215 000 евро, като крайната дата за плащане била определена до 12.12.2014 г. Твърдял е, че поради неизпълнение от страна на ищцата, на 14.10.2015 г. била изпратена покана за плащане на остатъка от продажната цена в размер на 115 000 евро, като били указани и последиците от неизпълнение. На 21.01.2016 г. й била изпратена нова покана като бил определен нов 7-дневен срок за изпълнение. На 15.02.2016 г. страните подписали Споразумение, с което поради неизпълнение на задължения от страна на И.С. прекратили Предварителен договор от 12.12.2013 г. по взаимно съгласие и уредили финансовите си отношения, като приели, че никоя страна няма претенции към другата. Оспорвал е твърденията за съществуването на публични задължения и ипотеки. Поддържал е, че процесните имоти са продадени след 3 прекратяване на договорните отношения с ищцата, поради което това обстоятелство било ирелевантно. Молил е предявените искове да бъдат отхвърлени.

За да бъде уважен иск за връщане на даденото по развален договор (иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД) ищецът следва да докаже, че е бил във валидна договорна връзка с ответника; че валидно е възникнало неговото потестативно право да развали договора, като, когато развалянето е поради неизпълнение, следва да бъде доказано, че такова е било налице и че ищецът е дал достатъчен срок на ответника да изпълни с изявление, че след изтичане на срока и бездействие на длъжника ще счита договора за развален – чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Когато се твърди, че потестативното право е упражнено без да бъде даван срок на ответника да изпълни, следва да бъде доказана някоя от хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, а именно, че изпълнението е станало невъзможно, че същото е станало безполезно или пък е трябвало да стане непременно в определен срок, който е изтекъл. И в двата случая ищецът следва да докаже още, че валидно е довел до знание на длъжника своето изявление, както и размера на платената сума, чието връщане иска.

Ответникът може да проведе насрещно доказване, като установи обстоятелства, които установяват че не е възникнало потестативното право на ищеца да развали договора, включително защото ответникът е изпълнил точно задълженията си; защото не е настъпила невъзможност за изпълнение, изпълнението не е безполезно за ищеца или пък същото не е било необходимо да се изпълни в точно определен срок.

Ответникът може да доказва и наличие на други, различни от твърдените от ищеца уговорки, или такива, които изменят първоначалното правоотношение, или дори го погасяват.

От друга страна, за да бъде уважен иск за заплащане на неустойка за забава (иск по чл. 92 ЗЗД) ищецът следва да докаже валидна уговорка за заплащане на неустойка за забава, настъпване падежа на задължението и размера на неустойката за периода на забава. Ответникът по този иск следва да докаже, че е изпълнил точно, за да бъде отхвърлен искът.