Решение № 446 от 19.03.2018, Районен съд - Бургас

Р Е Ш Е Н И

Е

№ 446 19.03.2018 година град Бургас

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

Бургаският районен съд, ІІІ-ти граждански състав

На двадесети февруари две хиляди и осемнадесета година

В публично заседание в състав

Председател:

Ивелина Мавродиева при секретаря Кина Киркова като разгледа докладваното от съдията Мавродиева гражданско дело № 4038 по описа за 2017 г. за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на „ТЕХ АУТЛЕТ“ ООД с ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, кв. С........, представлявано заедно и поотделно от С.. И. Х.. и М.. Б.. Т.. Х.., против „МАРИНА РЕАЛ” ЕООД с ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр.

Бургас, ж.к ..., представлявано от М.. М.. Г.., с която се претендира осъждането му за заплащането на сумата от 3 000 евро, платена на отпаднало основание, поради разваляне на сключен между страните договор за гаранция от 25.04.2017 г. и анекс към него от 11.05.2017 г., свързан с посредничество за покупко-продажбата на следните недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор ........., изградената в него жилищна сграда с идентификатор ......., поземлен имот с идентификатор ..... и 2/3 от поземлен имот с идентификатор ..... по КККР на гр.

Бургас, кв. С.., ведно със законната лихва за забава върху горната сума от датата на подаване на исковата молба до окончателното й изплащане. Моли се и за присъждане на направените по делото разноски.

Основанията за дължимост на търсената сума се основават на твърдения за сключването между страните на горния договор за гаранция, съгласно който ищецът, в качеството му на възложител, предал на ответника, в качеството му на изпълнител сумата от 3 000 евро, като депозит за закупуването на гореописаните недвижими имоти. Ищецът поел задължението да закупи същите за сумата от 275 000 евро, а ответникът да посредничи при покупката им, като се снабди с всички необходими документи преди нотариалното им прехвърляне. Като срок за сключването на предварителен договор била уговорената датата 12.05.2017 г., впоследствие променена на 26.05.2017 г. по искане на ответника. До сключването му обаче не се стигнало, тъй като не били представени документи за собственост на лицето, което се сочило за продавач на имотите, нито същото или надлежно упълномощен от него представител се явило за подписването на предварителния договор. Явило се лице, за което според пълномощното не могло да се приеме, че е надлежно упълномощен от собственика на имотите да сключи договор във връзка с продажбата на същите, а отделно от това се искало и сключването на окончателен договор да стане 6 месеца след сключването на предварителния такъв, с аргумент за снабдяване с всички необходими документи за изповядването на сделката. Поради това и ищецът с исковата молба депозира изявление за развалянето на договора, тъй като изпълнението станало невъзможно и поради забава на длъжника същото било безполезно за него, и търси връщането на платения депозит, като платен на отпаднало основание.

Евентуално се заявява като основание за връщане на депозита, уговорката по чл. 7 от договора, тъй като ответникът не представил обяснителна записка по част архитектурна, поради което и не могло да бъде установено дали са налице изменения и несъответствия в конструкцията на сградата.

В срок е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който иска изцяло се оспорва като неоснователен и недоказан, като излага подробно доводите си в тази насока. Сочи се за наличието на преддоговорни отношения между страните преди подписването на договора за депозит, състоящи се в организирани огледи на имотите, срещи между купувача и продавача, представляван от А.. У.., преговори относно бъдещата продажна цена, която била значително занижена, като станало ясно и че продажбата няма как да бъде извършена преди срок от 8 месеца, след които преговори се стигнало до подписването на договор за депозит. Сочи се също така, че в изпълнение на поетите по договора задължения ответното дружество е представило цялата документация, като по искане на ищеца бил сключен и анекса към договора, с което бил удължен срока за сключването на предварителен договор. След това по искане на ищеца се провели допълнителни огледи на имотите, на един от които присъствало и лице, представило се за оценител на имотите, във връзка с банков кредит за закупуването им. В крайна сметка ищцовото дружество заявило, че се отказва от закупуването на имотите и предявило претенции за връщане на депозита. След това получили официална покана от ищеца да се явят при нотариус заедно със собственика на имота за сключване на предварителен договор, на която се явили заедно с пълномощника Узунов, тъй като не могли да осигурят присъствието на продавача в такъв кратък срок, като бил предложен 6-месечен срок за сключването на окончателен договор, предвид необходимостта от обособяването на ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ..... в самостоятелен такъв, който не бил приет от ищеца, който изявил готовност да сключи предварителен договор, само в случай, че се сключи окончателен такъв в 1-месечен срок или при много по-ниска цена, която не била приета. Отделното от това управителя на ищеца заявил, че желае да закупи имотите без посредничеството на ответното дружество.

Заявява се също така, че поради некоректните действия на ищеца не се е стигнало до сключването на предварителен договор, въпреки че ответникът изпълнил поетите от него задължения, оказвал е съдействие за огледи, договорило продажна цена, удовлетворяваща и двете страни, представило е всички необходими документи за сключването на предварителен договор, като се явява изрядна страна и има правото да получи възнаграждение за свършената работа в размер на 8 250 евро, представляваща договорена комисионна между страните, за което се предявява възражение за прихващане с търсената от ищеца сума.

Също търси присъждане на направените по делото разноски.

Правното основание на предявените искове е чл. 55, ал. 1, предл. 3- то от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, а на възражението за прихващане е чл. 79, ал.

1 от същия закон.

Бургаският районен съд, като взе предвид постъпилата исковата молба и изложените в нея факти и обстоятелства, становището на ответната страна по нея, събраните по делото доказателства и след като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото няма спор относно съществувалото между страните договорно правоотношение, свързано с посредничеството при покупко-продажбата на процесните недвижими имоти, като във връзка с това страните са сключили представения по делото договор за депозит от 25.04.2017 г., съгласно който ищцовото дружество, в качеството му на възложител /клиент/ е предало на ответното дружество, сумата от 3 000 евро, като депозит за закупуването на имотите, при вида, състоянието и границите им към деня на подписване на договора, за продажна цена в размер на 275 000 евро. Възложителят е поел задължение за сключване на предварителен договор в срок до 12.05.2017 г., като изрично е предвидено, че при неизпълнение на това задължение депозитът остава в полза на ответника. В чл. 6 е предвидено в случай на отказ на продавача да сключи предварителен или окончателен договор депозита да бъде върнат на клиента. Съгласно чл. 7 страните са постигнали съгласие в случай, че се установят изменения и несъответствия по конструкцията на сградата, констатирани от компетентно техническо лице, депозитът да бъде върнат на ищеца. С чл. 9 ответникът е поел задължението да се снабди със всички необходими документи преди нотариалното прехвърляне на имотите. С анекс от 11.05.2017 г. срокът за сключване на предварителен договор е променен на 26.05.2017 г.

Спорът е досежно това, поради какви обстоятелства не се е стигнало до сключването на предварителен договор за покупко-продажба.

В тази връзка по делото е представена покана от 23.05.2017 г., с който ищецът е поканил ответника да се яви на 26.05.2017 г. в кантората на нотариус Николай Ников, заедно със собственика на имотите или надлежно упълномощено от него лице, за сключването на предварителен договор и определянето на датата за сключването на окончателен, за което следва да бъдат представени и всички изискуеми документи.

Представен е и констативен протокол за проведена среща на 26.05.2017 г., видно от който се е провела среща между управителите на ищеца и ответника и А.. У.. – пълномощник на С.. У.., като след проведените разговори страните не са успели да постигнат съгласие относно срока за сключване на окончателен договор. Представителят на продавача е предложил срок от шест месеца, предвид необходимостта за снабдяването на документите за степен на завършеност на сградата, а ищецът е настоявал сключването на окончателен договор да бъде извършено в срок от 1 месец. Купувачът е предявил претенция за връщане на депозита, а посредникът е поискал плащане на договореното възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена.

Констатирано е че към момента на срещата имотите са обремени с възбрани и ипотеки, което е видно и от представения по делото нотариален акт за договорна ипотека върху недвижим имот № 299/14.06.2004 г., като от справката по партидата е установено, че ипотеката и възбраната са заличени на 28.11.2017 г.

По делото като свидетел е разпитана П.. Ч.. – адвокат, консултирала управителя на ответното дружество по повод на работата й, която твърди, че е присъствала на въпросната дата на срещата при нотариуса. Сочи, че всичко било една голяма говорилня, като останала с впечатлението, че М.. желае сключването на предварителен договор, а управителя на ищцовото дружество по-скоро предпочитала да получи депозита, които вече била дала, като изтъквала различни причини за това. Свидетелката помни, че искала сключването на окончателния договор да се извърши в едномесечен срок, но представителят на продавача твърдял, че му е необходим срок от 6 до 8 месеца за да се снабди с всички необходими документи от общината.

Въз основа на така установените факти, релевантни за решаването на делото, съдът намира от правната страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД, който е получил нещо с оглед на отпаднало основание е длъжен да го върне.

Фактическият състав на неоснователното обогатяване в процесния случай включва извършването на престация от страна на ищцата в полза на ответника, с оглед сключения между тях договор за гаранция и последващото му разваляне от страна на ищеца, с което отпада основанието за плащане на гаранцията и същата подлежи на връщане.

В тази връзка съдът намира, че от събраните по делото доказателства се установи изпълнение на поетите от страна на ищеца задължения по договора, като същият е платил гаранция от 3 000 евро, по –късно не само се явил, но е иницирал среща във връзка със сключения между страните договор с предложение за сключване на предварителен договор. Не се установи обаче пълно изпълнение на поетите от страна на ответника задължения по договора и по-конкретно на задължението му по чл. 9. Нормално е купувачът да откаже да сключи предварителен договор за покупко-продажбата на имоти с пазарна цена от 275 000 евро, с лице, което не се явява надлежно упълномощено да представлява техния собственик, при все че от представеното по делото пълномощно не може да се направи извод, че е налице надлежно упълномощаване за сключването на предварителен договор за покупко-продажба на процесните имоти.

Това се отнася и до нежеланието му да се обвърже с договор за ипотекирани имоти, както и да иска все пак сключването на окончателен договор в рамките на разумен срок, за какъвто не може да се приеме предлагания срок от шест до осем месеца, при все че подобни уговорки между страните по договора за гаранция липсват и не може да се приеме, че купувачът предварително е бил наясно с тези обстоятелства. Горните обстоятелства не могат да бъдат възприети като отказ по смисъла на чл. 5 от договора, а следва по-скоро да бъдат възприети като невъзможност на посредника да изпълни поетите по договора задължения, макар и не по негова вина. При това обаче възниква правото на възложителя да развали договора, което в случая е надлежно упражнено и с упражняването на което отпада и основанието за задържането на депозита от 3 000 евро, като същият следва да бъде върнат на клиента.