Решение № 4225 от 26.07.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4225 гр. София, 26.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-В СЪСТАВ, в публично заседание на шести април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Николай Димов

Членове:

Велина Пейчинова

Теодора Иванова при участието на секретаря Цветелина В. Пецева като разгледа докладваното от Теодора Иванова Въззивно гражданско дело № 20221100502865 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, подадена от ответниците по иска „К.“ ЕООД, „К.

С.“ ЕООД и И. С. К., чрез адв. П. А., срещу решение № 20203732 от 27.10.2021 г. по гр.д. № 46541/2019 г. на СРС, ГО, 48 състав, в частта, с която са уважени предявените срещу тях от В. Х. М. и М. Н. Д. искове с правни основания чл. 108 ЗС, за установяване на собствеността и предаване на владението на апартамент, находящ се в гр. София, район „Възраждане“, ул.

*******, с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед РД-1832/01.04.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК.

С въззивната жалба се поддържа недопустимост на първоинстанционното решение, евентуално – неправилност на същото. Твърди се, че районният съд се е произнесъл по непредявен иск и че решението е постановено по нередовна искова молба. Във връзка с неправилността на първоинстанционното решение се твърди, че същото е постановено в противоречие с чл. 31 и чл. 32 ЗС, чл. 286, ал. 1 ТЗ, че фактическите изводи са необосновани, както и че е допуснато съществено процесуално нарушение – необсъждане на всички събрани по делото доказателства. Иска се обезсилване на обжалваното решение, евентуално – неговата отмяна и отхвърляне на предявените искове по чл. 108 ЗС. Претендира се присъждане на разноски за въззивната инстанция.

С отговора на въззивната жалба, подаден от ищците В. Х. М. и М. Н. Д., чрез адв. И.

Ц., се поддържа допустимост и правилност на първоинстанционното решение и 1 неоснователност на въззивната жалба. Иска се потвърждаване на решението в обжалваната част и присъждане на разноски за въззивната инстанция.

Софийският градски съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 ГПК, след като извърши служебна проверка за валидност и допустимост на решението и прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразявайки основанията за неправилност, посочени във въззивната жалба, прие следното:

Първоинстанционното решение е валидно, а в обжалваните части и допустимо.

Пред настоящата инстанция делото е висящо в частта по предявените от В. Х. М. и М. Н. Д. против „К.“ ЕООД, „К. С.“ ЕООД и И. С. К. искове с правни основания чл. 108 ЗС.

В частта, с която исковете по чл. 108 ЗС са отхвърлени спрямо ответниците К. Х. К. и „К.

ИК“ ЕООД, решението на районния съд е влязло в сила като необжалвано.

Исковата молба, уточнена по указания на съда с молба от 18.03.2020 г., е приведена в съответствие с изискванията на чл. 127 и чл. 128 ГПК. В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че всеки от ищците е собственик на по ¼ ид.ч., а ответниците И. К. и К. К.

– собственици общо на ¼ ид.ч., в режим на СИО, от процесния апартамент, на основание договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 98/07.06.1999 г. по описа на нотариус М.Ш.. Твърди се, че апартаментът се ползва от всички ответници по иска за търговски цели, че ищците са лишени от правото си да ползват имота съобразно притежаваните от тях идеални части от същия. С петитума, уточнен с молбата от 18.03.2020 г., се иска осъждане на ответниците да предадат на ищците владението на магазина съобразно правата на ищците в съсобствеността.

От изложеното следва, че първоинстанционният съд се е произнесъл по редовна искова молба и е разгледал исковете по чл. 108 ЗС, с които е бил сезиран, поради което оплакването на въззивниците за недопустимост на обжалваното решение поради постановяването му по нередовна искова молба и поради произнасяне по непредявени искове е неоснователно.

Ответниците, с отговора на исковата молба и последващи становища, са развили съображения за неоснователност на исковете. Заявили са, че имотът се ползва от „К.“ ЕООД на основание договор за наем от 01.07.1999 г., сключен с четиримата съсобственици на имота, който договор не е прекратен или развален и действа и понастоящем, съгласно чл. 5 и чл. 6 от договора. Същевременно твърдят, че не препятстват възможността на ищците да ползват обекта съобразно притежаваните от тях идеални части.

От фактическа страна по делото е установено следното:

На 07.06.1999 г., с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 98/07.06.1999 г. по описа на нотариус М.Ш., поправен с нотариален акт № 131/ 18.06.1999 г. по описа на нотариус М.Ш., В. Х. М., М. Н. Д., Д.М.Л. и И. С. К. са купили процесния имот от С.-К.К.Т.

От договор за отдаване под наем на недвижим имот от 01.07.1999 г. се установява, че съсобствениците В. Х. М., М. Н. Д., Д.М.Л. и И. С. К. са отдали процесния апартамент под 2 наем на „К.“ ЕООД. В т. 5 от договора е предвидено, че същият се сключва за срок от пет години, считано от 01.07.1999 г., а в т. 6 – че срокът на договора се продължава автоматично, в случай че нито една от страните не е отправила писмено предизвестие за прекратяването му един месец преди изтичане на срока по т. 5 от договора.

От заключението на изготвената по делото съдебносчетоводна експертиза се установява, че ищците В. Х. М. и М. Н. Д. са декларирали, по реда на чл. 50 ЗДДФЛ, в периода 2007 г. – 2019 г., доходи от наем, получени от „К.“ ЕООД за съответната финансова година. За периода 1999 г. – 2006 г. годишните данъчни декларации са унищожени поради изтекъл срок за съхранението им. Наемът е плащан на ръка срещу разходни касови ордери, осчетоводени при ответника и описани в таблица-приложение № 1 към експертизата.

От разрешение за ползване № 730-ПК-1416/12.08.2002 г. на Столична РДНСК се установява, че е извършено преустройство и смяна на предназначението на процесния имот от апартамент в магазин за компютърна техника и аксесоари и офис.

От показанията на свидетелите В.В., Х.Б. и Д.Л. се установява, че процесният имот се използва от „К.“ ЕООД като магазин за компютри и аксесоари, като дейността на магазина се организира от ответника И. К..

От справка в Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ се установява, че от 2011 г. едноличен собственик на капитала и управител на „ К.“ ЕООД е ответницата К. Х. К., съпруга на ответника И. К..

С нотариална покана, отправена до И. С. К., връчена му на 19.04.2019 г., се установява, че В. Х. М. и М. Н. Д. са поискали от И. С. К. в срок до 7 дни от получаването на поканата да им предаде ключ от обекта и да им осигури възможност и те да ползват имота – всеки според правата си в съсобствеността, евентуално да им се заплаща по 830 лв. месечно обезщетение за ползването на техните идеални части от имота.

От правна страна:

Предявените от В. Х. М. и М. Н. Д. против „К.“ ЕООД, „К. С.“ ЕООД и И. С. К. искове с правни основания чл. 108 ЗС са основателни и подлежат на уважаване в установителните им части, но са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени в осъдителните им части, като съображенията за това са следните:

Установено е, че ищците В. Х. М. и М. Н. Д. са придобили собствеността общо върху 2/4 ид.ч. (всеки от тях на по ¼ ид.ч.), на заявеното основание – договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 98/07.06.1999 г. по описа на нотариус М.Ш.. Тъй като в договора не са посочени размерите на идеалните части, които се придобиват от всеки един от купувачите, и с оглед презумпцията на чл. 30, ал. 2 ЗС, според която частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното, следва да се приеме, че всеки един от четиримата купувачи е придобил по ¼ ид.ч. от правото на собственост върху апартамента.

Фактическа власт върху имота обаче упражнява само ответникът „К.“ ЕООД.

3

Ответникът и собственик на 1/4 ид.ч. от апартамента И. К. пребивава в имота като лице, организиращо дейността на „К.“ ЕООД, чийто едноличен собственик на капитала и управител е съпругата му, която дейност се изразява в осъществяване на търговия с компютри и аксесоари. Тоест фактическата власт се осъществява от дружеството, във връзка с търговската му дейност, а не от лицата, които то е допуснало в имота за осъществяване и подпомагане на тази дейност. Горното се установява от представения договор за наем и от гласните доказателства.

Не упражнява фактическа власт върху имота и ответникът „К. С.“ ЕООД.

Обстоятелството, че дружеството е с регистрирано седалище и адрес на управление в гр.

София, район „Възраждане“, ул. „Княз *******, не е достатъчно, за да се направи извод, че същото държи или владее магазина. Основание за такъв извод не се съдържа нито в представените по делото писмени доказателства (договор за наем, сключен с „К.“ ЕООД), нито в показанията на разпитаните свидетели, според които имотът се ползва само от „К.“, въз основа на договор за наем.

Упражняваната от ответника „К.“ ЕООД фактическа власт е на облигационно основание, противопоставимо на ищците – сключен на 01.07.1999 г. договор за наем, действащ до 01.07.2024 г. Този извод следва от извършеното на основание чл. 20 ЗЗД тълкуване на т. 6 във връзка с т. 5 от договора за наем. При сключването на договора страните са постигнали съгласие договорът да е срочен – за срок от пет години, считано от 01.07.1999 г., като при липса на писмено предизвестие за прекратяването му, отправено от една от страните един месец преди изтичане на петгодишния срок, срокът на договора (тоест определеният от страните 5 годишен срок) да се продължава автоматично (тоест договорът продължава да бъде срочен – трансформира се в нов срочен за пет години).

Неоснователен е доводът на въззиваемите, че договорът за наем е прекратен по силата на закона (чл. 229, ал. 1 ЗЗД първоначална редакция) на 01.07.2009 г. с изтичане на максимално допустимия от закона 10 годишен срок. Договорът за наем в случая представлява търговска сделка, тъй като е сключен от търговец и е свързан с упражняваното от него занятие (чл. 286, ал. 1 ТЗ). През 2007 г. забраната за сключване на договори за наем за срок по-дълъг от 10 години отпада за търговските сделки (чл. 229, ал. 1 ЗЗД, ред. ДВ, бр.

92 от 2007 г.), поради което не е имало пречка общата продължителност на действие на договора, с оглед неколкократното му автоматично подновяване за срок от 5 години, да надвишава 10 години. А и след 01.07.2009 г., до предявяване на иска на 08.08.2019 г., никоя от страните не е предприела действия по прекратяване на наемното правоотношение, напротив – отношенията им във връзка с ползване на процесния имот са се основавали и уреждали съобразно договора за наем: дружеството е ползвало имота като наемател, а наемодателите са получавали договорената наемна цена и никоя от страните не е предприела действия, сочещи на несъгласие общата продължителност на действие на договора да не надвишава 10 години.

Неоснователен е и доводът, че договорът е прекратен с получаване на исковата молба от ответниците. По делото няма данни за отправено едномесечно предизвестие за 4 прекратяване на договора преди 01.07.2019 г., когато е изтекъл поредният петгодишен срок, поради което следва да се приеме, че договорът е бил автоматично продължен за още пет години (тоест до 01.07.2024 г.) Не може да се приеме, че исковата молба в случая има характер на такова предизвестие за прекратяване на договора, тъй като същата е подадена на 08.08.2019 г., месец след като договорът вече е бил трансформиран в нов срочен, със срок на действие до 01.07.2024 г.

Предвид изложеното първоинстанционното решение ще следва да бъде потвърдено в частта, с която по отношение на „К.“ ЕООД, „К. С.“ ЕООД и И. С. К. е признато за установено, че В. Х. М. и М. Н. Д. са собственици на по 1/4 ид.ч. от апартамент, находящ се в гр. София, район „Възраждане“, ул. *******, с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед РД-18-32/01.04.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК. В частта, с която ответниците са осъдени да предадат на ищците владението върху имота, решението следва да бъде отменено и искът по чл. 108 ЗС бъде отхвърлен в осъдителната му част.

Предвид изхода на спора и съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците „К.“ ЕООД, „К. С.“ ЕООД и И. С. К. дължат на ищците половината от разноските, направени при разглеждане на делото пред двете инстанции. Поради това първоинстанционното решение ще следва да бъде отменено в частта, с която ответниците са осъдени, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплатят на ищците разноски над сумата 438 лв. до сумата 876 лв. С настоящо решение посочените ответници по иска следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца В. Х. М. сумата 438 лв. – половината от платеното от него адвокатско възнаграждение от 876 лв., съгласно представения договор (л. 13 от делото на СГС). Недоказано е твърдението, че договореното и платено от М. адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция е в размер на 1360 лв.